The 香里園タワーについて

[ご近所さん]

駅直結のタワーマンションが新しく販売されるようです。
便利でしかも山の手にある・・・すごく良いよ思うのですが、
皆さんどう思われますか？

所在地：大阪府寝屋川市香里本通町8番3、4（地番）
交通：京阪本線 「香里園」駅 徒歩1分

[42: 申込予定さん]

私も先日モデルルームを見て来ましたよ。凄く賑わっていてビックリしました。
反対派の方々がおっしゃる程、部屋は狭くも感じませんでしたし、仕上げも
値段から言えば妥当だと思いました。墓地は人それぞれでしょうが、私の検討する
向きからは全く見えません。というか一部の西向き部屋からしか見えないのが
模型を見てよく分かりました。病院跡地も気になっていましたが、営業の方から
調査結果（正直難しくてよく分かりませんでしたが…）を聞き一応安心しました。
モデルルームの周りに他のマンションの看板持ちさんや営業さんがおられました。
業界人？も注目しているのでしょう。駅直結なんてそうそうありませんから。

[43: 匿名さん]

よくわかりませんが、何がデメリットなんですか？
近くに墓地がある
病院跡地って事？
それだけなら、意識するかの問題だけですよね？

[44: ご近所さん]

ちなみに南側にもお寺があって、お墓もありますよ。朝は木魚？の音が聞こえます。それほど大きな音ではないので、気にする事は無いと思いますが。個人的にはどんな店が入るのか楽しみです。スーパーも出来るのかな。駅を超えて行くのは今まで面倒だったので。コンビにも無くなったし。

[45: ビギナーさん]

駅直結と言って良いのか。。。。

確かに近いけど、歩くよ。

直結って真上って感じがするけど、真上ではないよね。

[46: 周辺住民さん]

誰がどう考えても直結でしょ。駅上って地下鉄しかない？
ここは総合点は高いと思うのですが、ヤッカミが多いのですね。
西側や他の場所と比べて考えるとそんなものかもしれませんが、
私は他所とは比較しませんので、西側とかを誉めるならそちらの
場所で勝手にして欲しい感じがします。

[47: 周辺住民さん]

結構値段が高そうなので、多分候補外になると思うんですが周辺住民としては一度モデルルームへ行きたいと思うんですが、参加された方営業の雰囲気はどのようなものでしたか？

ひつこうような営業なら辞めようかと思うんですが。。。。

[48: 物件比較中さん]

価格発表はまだですよね。
営業さんはどんな感じでしたか？
3階以上で3ＬＤＫ70㎡で3000万きりで買いかなと。
他も検討していますが、これなら前向きなのですが。

[49: 周辺住民さん]

１０階以上＆南向き＆８０㎡以上で３５００万以内なら検討したいです。

[50: 申込予定さん]

住宅は4階から上でしたよ。値段は若干セレブ価格です。予定との事でしたので、
値段表は頂けませんでした。線路西は関心が無いので見てませんので、比較は
できませんが、皆さんが思っているより少しだけ高めじゃないですか？安い
ところは2000万円位からだったと記憶しております。
営業は京阪ですから全くしつこくなかったですよ。私の担当者はすごく親切に
説明してくれました。他は分かりませんが、男性の営業が多かったですね。
女性の営業もいましたね。参考になれば良いですが！

[52: 申込予定さん]

優先案内会ではオプションなどの資料ももらえました。商業棟には郵便局も入るらしいです。全体的にシンプルモダンでシックな感じです。ホテルのようにカーペットが敷かれた内廊下で、エントランスから部屋まで空調が効いてるのが快適そう。

[53: サラリーマンさん]

>ホテルのようにカーペットが敷かれた内廊下で、エントランスから部屋まで空調が効いてるのが快適そう。

これってそのまま、管理費にはね返ってくるのではないですか？
ちなみに、管理費は平均おいくらぐらいなのですか？

[54: 購入経験者さん]

高層マンションは　管理費と修繕費の金額のチェックが必要です。
１１階程度のマンションと比べ管理費が高いのが一般的です。
総額を抑えているなら　修繕費が低いでしょう。
駐車場は機械式なら　なおさらお金がかかる。
買ってしまえば住人が管理費払って維持していく。
維持費も考えて　支払いの検討が必要な物件です。
あと　複合用途は管理費が複雑なので　注意が必要である。

[55: 買い換え検討中]

私はそういった月々の費用も含め、眺めや快適性を買うものと思っております。
勿論安いに越した事はないのですが。説明ではコンクリートの強度も高く、
建物自体も長持ちするようですので、資産性も高いんじゃないかと素人
ながらに理解してます。収入等によっても違うでしょうが、いくら高いって
言っても払えなくなる程なんでしょうか？でも駐車場は54さんがおっしゃる
通りなんでしょうね。

[56: 匿名さん]

http://www.kourien.jp/
更新されました。

[57: 検討中]

やっぱりそばに墓地があるのはマイナスなのでしょうか？
ネットや広告に出ている全体予想図を見ても意図的に墓地を隠しているようで気になります。
ブランズタワーと違ってきちんと免震を採用しているのは評価してるのですが、気になります。

[58: ご近所さん]

まあ、墓地も気になりますけど、病院跡の土壌汚染は、大丈夫なんでしょうか？
営業の方は、大丈夫としか、言わないし・・・。

[59: 周辺住民さん]

墓地、病院跡。。。

気になる人は気になるし、気にならない人は全然気にならない事だと思います。

だた、少しでも気になる人がいれば多少はマイナスになるのではないでしょうか？
特にここは、東側のブランドイメージで多少は値段を高く設定していますし。。。

私は「気にならない」派ですけど。。。

[60: 購入経験者さん]

たしかに利便性、快適性は資産価格を形成するのに重要な要因です。年数が経ち、中古マンションの場合には月々の管理費の負担、修繕状況も重要になってきます。中古マンション市場は、新築マンションよりランニング費用、ローン費用含めた総支払い額に敏感になってきます。後、いくら本体のコンクリートが長持ちと言っても、設備の耐用年数の方が短いですから、そちらの方が先に交換（例えばエレベータ・給排水官等）しなければなりません。資産価値はこれらが上手く維持管理されているかによって大きく違ってきます。
その工事費用が通常のマンションに比べ　高層マンションは割り高になってくるのが一般的です。

[65: 物件比較中さん]

近所に住んでいるので、先日モデルルームへ行ってきました。

駅前のタワーマンションだけあって、立派なモデルルームに、受付のお姉さんまでいました。
コンシェルジュってあんな感じの人がいるんでしょうかねぇ。

いくつかモデルルームを見学しましたが、ここが一番良かった気がします。

なんだか否定的な書き込みが多いのですが・・・
良いところもいっぱいありますよねぇ？

[66: 周辺住民さん]

場所的に仕方ないのでしょうが
結構、毎月の維持費がかかりそうですね。

　駐車場：１４０００～２２０００円／月
　自転車：３００～５００円／月
　バイク：２０００～３０００円／月

[67: 物件比較中さん]

↑
同じく。
物件自体はとても良いと思います。

気になる点は、毎月の維持費と１階～２階はテナントが入るみたいですけど、それも入るテナントによっても雰囲気がガラリと変わると思います。
場合によっては空きテナントがでる可能性もありますし。。。

みんな、テナントが決まってから判断したり完成後の値引きを待ってるんではないでしょうか？
（でも、値引きは無さそうですけど、、、）

[69: 物件比較中さん]

先日、寄せて頂きました。

駅１分、直結って、アピールされてましたが・・・。

よくよくお話をお伺いすると、商業棟までが、１分で、居住棟までは、１分では、とうてい無理でしょ？

２分？で、行ける位かな？

駅２分、新しく通路を作りますよって、感じでしょうか？

[70: 申込予定さん]

実際に改札から各住戸まで最低５分は掛かると思いますし、
営業の方も苦笑してました（笑）
以前も駅前徒歩１分のタワーマンションに住んでいましたが、
駅からマンションの敷地まで１分台という感じで、
エレベーターの待ち時間もあるし、家まで５分は掛かりました。
ペデストリアンデッキは屋根付きなので、駅から傘なしでも
ＯＫで、駅前にあるのは心理的に楽だと考えてます。

[71: 匿名さん]

誰も玄関から1分で行けるなんて思ってないでしょうに。

チラシと建設地を見れば、一目瞭然ですよ。

テナントは元々の地権者さんが入るので、空く事は

無いはずです。地元情報では、銀行や郵便局やコンビニは

決定してるって話です。クリニックもいくつか入るので、

かなり便利と思いますよ。病院は横にあるから要らないけど！

[72: 匿名さん]

駐車場高いですね・・・・・

[73: 周辺住民さん]

>№72さん

高いですね。でも、タワーパーキングですから、機械式よりもっと高いでしょうね。

さらに、一番怖いのは、メンテナンス費用ですね。いくらかかるんでしょうね？

長期修繕積立の予定を見たら、予想どおり、２段階くらいでどんどん上がっていくらしいですね。

[74: 購入検討中さん]

今どれくらい売れてるのでしょう？

[75: ご近所さん]

確か来週に希望の部屋の抽選があったと思います。
抽選に当らないないとここは買えないようです。
でもこの時期に抽選になる程の人気なのでしょうか？
もしそうだとすれば、凄いマンションでしょうね。

[76: 匿名さん]

もう抽選？！？！？！
早いですね・・・
検討されてる方はのんびりしてられませんね・・・

[77: 購入検討中さん]

ここは、全然盛り上がらないですね？

私がモデルルームにお邪魔した時は、結構お客様がこられてましたけど。

でも、活断層が恐らく物件の真下を通ってますね。私は、遠慮します。

営業の方は、少しズレてるとの説明でしたが・・・。

[78: 購入検討中さん]

資料みしてもらったのですが、活断層はズレていましたよ。
近くの営業さん中傷はやめてください。

[79: 匿名]

活断層は真下にはなかったと思います。 あんまり掲示板も人気がないみたいですし、近所の営業さんもワザワザ書き込みはしないのでは…？

[80: 契約済みさん]

>>77
名前が「購入検討中」なのに、遠慮します？どちらでもいいですけど、
ライバルマンションなのでは？私が見学に行く度に、ここのモデルルームの
周辺は、看板持ちの営業だらけですよ。中にはかなり強引に声を掛けてくる
方もいます。ライバルマンションも認める人気という事なのでしょうが、
京阪さん何とかして欲しいものです。

[81: 申込予定さん]

初めて書き込みします。
この掲示板は「人気が無い」のでは無く、この掲示板を活用される方が検討されて
ないのではないでしょうか。
先日も申し込み会にモデルルームに行きましたが、年配の方が多かったです。
もちろん、私たち夫婦（３０歳代）のようなお歳の方もいらっしゃいましたが。

それと、これは私が感じたことですが、あまり人の意見に振り回されずに決める方達
なのではないかと思いました。だからこの掲示板も見ない（活用）ような気がします。

私はこの周辺のモデルルームを見学した時は掲示板を活用させて頂いてましたが、
書き込みがたくさんある掲示板＝人気ではないと思います。
書き込みが多い掲示板はけっこう誹謗中傷が多くて書き込みの数が増えてます。

それから、80さんがおっしゃってますが、あの看板持ちの人はなんとかしてください。

最後に、重要事項説明書にも「活断層」のことは書かれております。
断層のズレは無いと調査結果が記載されてます。
77さんは、恐らくという言葉が使っておられますが、「真下」にあると発言し、
又、それが理由で「買うのを遠慮する」とおっしゃってます。
「恐らく」の言葉は逃げの言葉でしょう。「遠慮する」の言葉が「真下にある」ことを
信じさせる言葉にしているのでしょう。
他の掲示板も同じように、「不安」を煽る言葉で荒れることがあります。
77さんも「真下」にあることを根拠があっておっしゃっておられるなら、次回からは根拠を示して
書き込みされた方が良いですよ。
結構、掲示板は匿名性があるようで無いみたいですから。

[82: 申込予定さん]

私も８１さんと同様で、価格が高めなこともありある程度落ち着いた年齢層・・・
インターネットをされていてもわざわざ書き込むことはしない方が多いのではと
思います。
第１期分譲で１００戸程申し込みがあったらしいです。

京阪さんには近隣のＭＳのプラカードを持つような営業活動だけはしてほしくないです。

[83: サラリーマンさん]

教えてください。

81様

＞断層のズレは無いと調査結果が記載されてます。
断層のズレは無い、というのは、現在ずれていないという意味なのでしょうか？
それとも将来にわたって、無いという意味なのでしょうか？

また、真下に無いことはわかりましたが、断層って結構幅が広いですよね。
それに全くかかっていないか、離れているのでしょうか？

活断層のうえは、免震構造にしても意味がないと人に言われたもので悩んでいます。
（間違っていればその旨教えてください）

不安をあおるつもりは無いのですが、逆に不安になってしまったもので。
よろしくお願いします。

[84: 物件比較中さん]

このマンションの掲示板。物件気になって、たまに見てますが、

ネガティブ投稿の後のレスは早いですね～ｗ　ご苦労さん

[85: 匿名さん]

↑
将来にわたって無いなんて証明できひんやろ。

[86: マンコミュファンさん]

ここのマンションを買おうと決めた人が
断層のことについて話してくれてるだけでしょ。

悪口書くとライバルマンションの営業マンのレッテル。
良いこと書くとこのマンションの営業マンのレッテル。
で、８４みたいに意味深なことだけ言ってさよなら。
一番しょ～もないやつだ。
所詮、この掲示板はその程度だよ。

「釣り＝話題提供」これにより話の方向性が決まる。
悪い内容ならほぼ、ライバルマンションの営業マンだね。
これに反論してくるのは、そのマンションの契約者。
契約者にしたら良いマンションを買ったと思いたいからね。
あるいは、そのマンションの営業マンかもね。
てことは、前に書いたレッテルは当たってる？？？

まぁ、掲示板の使い方は、書き込みは参考程度にして、
己の目、耳、口で確認することだ。
高い買い物なんだからな。

[87: 申込予定さん]

８３様へ

８１です。

私の認識は、マンションの下に断層のずれは無いということで安心だと思っただけです。
調査時点ではずれがなかったと言うことで、将来にわたって無いのかどうかは
わかりません。
また、断層から離れているのかどうかもわかりません。
すいません。何もお役にたてず。

[88: サラリーマンさん]

83です。

81様　どうもありがとうございます。

もちろん将来はわからないのですが、少しでも安心したくて・・・。
それがなければ即購入なのですが。

他の方、情報があればよろしくお願いします。

[89: 住まいに詳しい人]

不安を煽るわけではありません。
ただ事実を述べます。ちなみに以前はタワーマンション等を建築していました。
今は、全く異業種にいます。　削除したいならどうぞ。

良い点：駅前　以上。（私見）

その他：病院跡、墓近接、価格高い（この３点は私見です。気にしない方はどうぞ）
　　　　タワーそのもの（２０年後以降の修繕積立金及び、一時金は尋常じゃない。←特に免震構造の積層ゴム維持費は以前は半端なかったです。　５年目以降の建物分固定資産税、都市計画税の倍増に注意。←デベはほとんど説明しないので要注意です。確認しましょう。　隣接住戸との戸境壁がコンクリでなく、乾式間仕切り壁。←他人との壁の素材が石膏ボードですよ！　　大地震時の不便さ。←非常用EVは住民は使用禁止のはずです。その他・・）
加えて、タワーの柱が折れ千里中央で大問題の竹中、住商、オリックス、トリオが含有。（私見）


ちなみに活断層は、正確な調査はできてないですよ。　調査できているのは一部のみですから。どこでも一緒でしょう。

[90: 住まいに詳しい人Ｎｏ２]

乾式間仕切りについてこのような記述があるので紹介しよう！
＜参考資料　住宅設備のうそほんと＞

■「乾式壁」って、いったい何？
　乾式壁というのは、水気を使わずにつくる壁という意味。コンクリートやタイル貼り、レンガ積みなど、建設素材には水気を利用するものが多い。これに対し、水気を使わず、釘やビス止めなどで施工できる建材には「乾式」という言葉が使われる。
　では、乾式で施工される壁とはどんなものなのか。
　簡単に言えば、ベニヤ板や石膏ボードでつくられた壁が乾式壁の代表。その中でも、戸境壁（住戸と住戸の間に設けられる壁）に使われるのは、耐火性能を持つ石膏ボードだ。
　といっても、石膏ボードを１枚だけ、住戸と住戸の間に入れているわけではない。２枚の石膏ボードの間にグラスウール等の断熱材を入れ、１３センチメートルから１５センチメートルの厚さの壁にしたもの──それが、戸境壁として使われる乾式壁だ。
　従来、鉄筋コンクリート造の集合住宅では、住戸と住戸の間に入れる戸境壁は鉄筋コンクリートで施工するのが一般的だった。乾式壁が使われるのは、住戸内の間仕切り壁……。それは、従来の乾式壁は遮音性能が劣っていたから。つまり、お隣りさんの音がまる聞こえになるので、極力、戸境壁に乾式壁を使わなかったのである。
　それが、最近は分譲マンションでも使われるケースが増えている。それには、二つの理由があると考えられる。
　一つ目の理由は「軽量化」のためである。
　超高層マンションの場合、耐震性を向上させるため、なるべく建物を軽くしたい。そこで目を付けられたのが戸境壁。これを鉄筋コンクリートから乾式壁にすると、大幅な軽量化が実現するわけだ。
　といっても、乾式壁にして遮音性が下がると、居住者から不満がでる。しかし、現在は鉄筋コンクリートと同等の遮音性能を持つ乾式壁ができるようになった。
　それが、乾式壁が増えている二つ目の理由だ。

続く・・・

[91: 住まいに詳しい人Ｎｏ２]

続き・・・
■「乾式壁」の遮音性能は、コンクリートの壁より劣らないの？
　最上級の乾式壁の場合、遮音性は「Ｄ-50以上」となっている。これは、「隣の家から発生した音が壁のこちら側に伝わるとき、50デシベル以上小さくなる」ことを意味している。70デシベルの音が伝わると20デシベルになるなど、大幅に軽減されるわけだ。
　現在、分譲マンションの戸境壁に用いられている乾式壁は、厚さ15〜20センチメートルの鉄筋コンクリート壁に匹敵する遮音性能を持っているとされる。それが本当ならば、普通に生活している限り、音の障害はないだろう。
　ちなみに、この程度の乾式壁の場合、施工費用は鉄筋コンクリートの壁よりはるかに高く、２倍以上になることもある。施工費を安くするために採用しているのではなく、あくまでも軽量化のために採用されているわけだ。

■戸境壁に「乾式壁」を用いたマンションを買って損はないの
　では、乾式壁を採用しているマンションは、まったく問題がないのだろうか──実は、いくつかの不安材料がある。
　まず、遮音性能について。
　鉄筋コンクリートの壁と同程度の遮音性能を実現するには、乾式壁を隙間なく、ぴっちり取り付けなければならない。この施工が下手だと、期待される遮音性能が出ない可能性があるのだ。
　次に、きっちり施工された場合でも、不安はある。それは、長い年月の間にぴっちり取り付けた部分がずれ、隙間ができる可能性があることだ。乾式壁が施工されるのは、主に超高層マンション。その超高層は、風の影響で微弱な揺れが発生しがち。体に感じない程度の微弱な揺れでも、長い年月の間に隙間が生じやすい。そう指摘する建築の専門家がいることも覚えておきたい。
　もっとも、以上の二つの不安には解決策がある。隙間が生じていたり、長い年月の間に隙間が生じたら、補修すればいいのだ。
　しかし、もう一つの不安は重大だ。
　それは、多くの入居者が「乾式壁」とはなにかを知らず、そして自分が住んでいるマンションに乾式壁が採用されていることも知らないことである。これは、将来に紛争の火種を残すことになりかねない。
　「乾式壁」がすぐれたものであるなら、不動産業界はそのことを正しく伝えてゆく努力が求められるところだ。


文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄