ピアース代々木上原ってどうですか？

[匿名さん]

モリモトさんのピアース代々木上原についての掲示板です。現地の生活環境など色々教えてほしいです！

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoyogiuehara/index.html

「ピアース代々木上原」全体物件概要
所在地 東京都渋谷区元代々木町20-1他（地番）
交通 東京メトロ千代田線・小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩4分、小田急電鉄小田原線「代々木八幡」駅徒歩5分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩6分
地目 宅地
地域・地区 第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第三種高度地区
建ぺい率 60%（第一種住居地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により80％）、80%（近隣商業地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により100％）
容積率 300.00%
敷地面積 752.37m2
建築面積 542.83m2
建築延べ床面積 2792.03m2（容積対象外面積693.66m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階、地上6階建
総戸数 50戸
建築確認番号 R03普及協会00012号（令和3年3月30日付）（引渡までに変更申請により建築確認番号が追加される場合があります。）
駐車場 2台（平置き1台、身障者用平置き1台）
バイク置場 5台
自転車置場 66台（スライドラック式）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
完成予定日 2022年11月上旬（予定）
引渡予定日 2022年12月上旬（予定）
設計・監理 株式会社現代綜合設計
デザイン監修 株式会社JWA建築・都市設計
施工 未定
設計図書閲覧場所 株式会社モリモト 本社事務所
売主 株式会社モリモト
〒100-6314 東京都千代田区丸の内2-4-1　丸の内ビルディング14階 TEL[phone]　国土交通大臣（5）第5998号
（一社）不動産協会会員 ・（一社）全国住宅産業協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
手付金等の保証機関 東京不動産信用保証株式会社

[スムラボ 関連記事]
ピアース代々木上原　事前案内会参加レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/2818/

[485: 通りがかりさん]

ここ、占有面積狭く、投資向き。
3LDＫなく、小さく刻んでグロス高く行きたいんでしょ。経済合理性です。

[486: マンション検討中さん]

1番広い60m2のLDってどのくらいの広さですか？

[487: 匿名さん]

>>484 口コミ知りたいさん

同じく他の間取りが見たくて代官山まで行きましたが、Qr以外の2LDKがさらにひどくてちょっと使い方が思いつかないです。前向きに考えようと思ったけど無理。

[488: 購入経験者さん]

知名度で売れるとたかをくくっているのか。どんなに人気エリアでも、間取りが二の次の売り方をしていると、客は離れていかないか？　それでも高掴みおかまいなしの今のマーケット事情で売り切ってしまうだろうが…。

[489: 通りがかりさん]

以前もどなたか書き込みされてましたが、この物件に魅力を感じるのは若めシングル、DINKSのみになるかと思いますが、その層に手が出せる価格でないとなると投資用として購入されるしか選択肢はないのかと。ただ利回り考えると家賃もこの辺りの相場より高くしなければならないので、ターゲットに手が出せる賃料にはならず、空き家が目立つのが想像できます。
引き渡し後、大量に賃貸が出ると予想します。

[490: 匿名さん]

土地柄振り切って70m2以上で構成するとかしたらまた違ったかもですねー。近くの新しいパークも即完でしたからね。まぁ今とは相場が違いますが。

[491: 匿名さん]

わたしも60平米の間取りが気になって案内受けました。ちょっとあれは無理かな。色々使い方を考えようとしましたが、いくらなら買いますか？と何度もしつこく聞かれて疲れました。間取りと価格の案内を受けにいったつもりが、質問攻めでもう2度と行きたくなくなってしまった。

[492: 匿名さん]

大した情報ないくせに案内開始しないで欲しいわ。時間の無駄。わざわざ行った意味なし。

[493: 匿名さん]

大手と、まったく営業マインドが違いますね

[494: マンション検討中さん]

すっごいわかる。なんか上からで自信満々な態度といい、年収や他検討物件の価格や物件名など質問攻めでただの顧客リサーチにしか思えなかった。それでいてこの方々はろくに情報開示しない。我々いい鴨でしたね笑

[495: マンション検討中さん]

>>493 匿名さん

やはり大手はガツガツせず上品なかんじですよね。

[496: 匿名さん]

オンライン説明会と題した、顧客リサーチの場って事ですね。

土地や建築費と利益を乗せた金額で自分達で価格を決めるのではなく、説明会の参加者の年収、自己資金から行けそうなMAXの金額を設定する方式。

まあ、資料請求の時とか年収書かせるのはどこでもそうなので、別にモリモトに限った話ではありませんけれども。

[497: マンション検討中さん]

でもさすがに利益を考えると最低ラインってのは事前に設定されていますよね？じゃないと赤字になってしまうよ。それが坪600ってことなのか、、、

[498: 匿名さん]

>>497 マンション検討中さん
その最低ラインの上にどれだけ載せれるかを探っているんでしょう

[499: 匿名さん]

いい住まいを売るというより、ひたすらマネーゲームに勤しんでいるとしたら…

[500: 匿名さん]

最近は大手でも顧客予算や周辺見ながら上限ギリギリ攻めてくるでしょ？ちょっと下振れするとPTKみたいに祭り騒ぎになるし。

[501: 名無しさん]

お祭り騒ぎになってほしい笑　@450でお願い！

[502: 匿名さん]

まあ最初からアンケートしますという姿勢ならわかるが、案内と称して顧客調査する企業姿勢を疑うわ。

[503: 匿名さん]

ここは非メジャーデベの中ではかなりまともそうなイメージあったんだけど、どうやら勘違いだったようだ…

[504: 名無しさん]

アンケートなら三井がやってるように案内MR内覧会の前にオンラインで完結したほうがよっぽど効率的だよね。このご時世で購入希望者は最低3?4回足を運ばせるなんておかしいわ

[505: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
Fタイプの2LDK(60平米)ですが、LDK表記の13.8です。キッチンを除くと約10畳くらいですね。MBRが5、洋室2は3.5です。この3.5ってどう使うのか。旦那を押し込んどく部屋？さらに梁の通りがエグくてLDのど真ん中に走ってるのと下り天井(2.1m)がかなり多く、全体の4割はそうです。ただでさえ天井が2.42mで低いのに相当圧迫感あります。変形の60平米なので綺麗な整形の55平米の方が使い勝手はいいですね。

皆さん書かれてますが倫理観は別として、デベにとり高値追求はビジネス的にアリでしょう。即完より買える人たちが高くても買ってくれればOKで、竣工後売りまではないでしょうが半年で売れるくらいの価格に合わせるのでは？池田山公園も悪条件部屋や高値追求部屋は残ってるようですが、それも数ヶ月で出て行くでしょうし。この市況をフル活用する作戦は確かに妥当ですね。買う側としてはここの立地がmustでなければ広く見てみては？　坪単価と同じくらい間取りや住んでからの快適性は重要ですし。都心5区、駅徒歩5分圏内で坪500後半出せば他にも色々ありますので。私は値段が出る今月末まではここも候補に入れておきます。

[506: マンション検討中さん]

ありがとうございます！なるほど、、、平米数の割に部屋が極狭なのは廊下の面積が大きいんですね。60m2ならMBR 6畳、書斎4.5畳くらいと想像していたので、使い勝手わるいかも。。。

[507: 匿名さん]

まぁビジネスのやり方の問題でしょうね。高値追及の姿勢は構わないと思いますが、価格を決めて透明性をもって公平に案内するのであれば理解できますが、ギリギリの高値で売るために見込み客を騙すように呼び出してリサーチするのは如何なものかと。価格を公開しないのであれば最初に言うべき。

[508: eマンションさん]

渋谷のウェブ説明会が次の日曜日ですね。渋谷の再開発について延々に聞かされそうですが。

[509: eマンションさん]

>>507 匿名さん
MO社で何件か訪問している顧客は見込み客から外されてるのかもしれませんね。

[510: 匿名さん]

>>494 マンション検討中さん

同じ経験をしました笑　わざわざ出向いてただの顧客リサーチの鴨にされた感は否めないです。。。初心者の私の準備不足だったのかもしれませんが、もうこの会社から何も買いたいと思わなりました。このやり方で売れるんでしょうか。我々早期検討者は検討者属性把握と価格決定のダシにされてるだけか。。。

[511: 通りがかりさん]

大手との違いを指摘される方々がいらっしゃいますが、戸数の違いが大きいと思います。

もっと大規模なら「エイヤー」で価格を決めて「皆さん、どうぞご覧ください」とやらざるを得ませんが、モリモトは限られた戸数を欲しい方々に買える価格で提供するということに徹していると思います。

ある程度のリサーチ(見込み顧客とのやり取り含め)の後、価格が決定され次々と申し込みが入いりほぼ埋め尽くされるというのがモリモトの人気物件の流れです。

結果として、高過ぎる・安過ぎるということがなくなるのでは？

[512: 名無しさん]

>>511 通りがかりさん

理屈ではそう言えますが、実際はどうでしょう？
欲しい方に買える価格でとなるのであれば、坪600はいかないはずです。

[513: 匿名さん]

DC池田山公園と同じく事前案内的なので坪600って噂流れて、それはねーだろの雰囲気になり、その後蓋を開ければ坪460-530になって早めに売れる、って感じかな？

[514: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん

その対価として優先販売権が与えられますよ。

[515: 通りがかりさん]

さすがにもう少し金貯めて
高級物件探した方がいいですよ

[516: 匿名さん]

同意
中途半端感ありますよね

[517: eマンションさん]

趣きが違うし、最寄り駅も違うけど、ここ買うならリーフィアの方を買うかもしれない。

[518: 匿名さん]

>>517 eマンションさん

この物件、「代々木上原」駅徒歩4分って書いてますが、駅の端っこからですよね。
駅の改札で比較すると

ピアース：７分
リーフィア：１０分（東北沢３分。もっと近いかも）

それほど大きな差がある訳では無いですね。
周辺の雰囲気で言えばリーフィアは北側線路ではありますがエントランス側は静かでマンション前のお屋敷の借景も素敵。
アリだと思いますけれどもね。

[519: 名無しさん]

>>518 匿名さん

ピアース7分は正解。リーフィアは東北沢駅徒歩1分です。上原からも裏道使えば8?9分くらいでついちゃいます。

[520: 周辺住民さん]

>>519 名無しさん
リーフィアは東北沢駅徒歩1分？3分じゃなくて？

[521: マンション検討中さん]

>>520 周辺住民さん
通りかかりましたので、お伝えします。
リーフィアは3分はかからないかなと思います。実際2回ほど行きました。
早くて1-2分かなと言う距離感で東北沢駅近いです。

[522: マンション検討中さん]

>>518 匿名さん
一番近い駅の出口 と決まってますので、
改札まで とご丁寧に書く必要はないでしょう

[523: マンション検討さん]

改札まで。重要ですよね。特に上原みたいに端っこの出口から改札まで2.3分かかる場合は

[524: マンション検討さん]

>>521 マンション検討中さん

駅からリーフィア見えるくらい近いですよ。信号渡って小道はいってすぐ。

[525: 通りがかり]

>>519 名無しさん

ホームページの概要に徒歩3分と書いてありますけど。

[526: マンション検討さん]

>>525 通りがかりさん

歩くスピードや信号待ち有無で変わってきますからね。そんなに気になるなら自分で確認してくれば

[527: マンコミュファンさん]

スレ違いですが、アトラス代々木上原も中古で出ましたね。すんごい高いですけども。

[528: 周辺住民さん]

アトラス80平米なのでグロス高いですが、クレヴィア渋谷富ヶ谷があの坪単価で出てる中だと相場的に違和感ないですね。。

[529: 坪単価比較中さん]

上原が意識高いオシャレ商店街に変貌したとの噂は聞いていましたが、ここの動画見るとずいぶん人通りが増えましたね。
代々木八幡?富ヶ谷方面はもともと酔っ払い等も多く車もうるさかったりで落ち着かない雰囲気でしたが、例のエリートバラバラ殺人事件でますますイメージ悪化しました。
結論：この場所＆この間取りで坪500万以上なら個人的には他を探す、ですね。

[530: マンコミュファンさん]

>>529 坪単価比較中さん
このあたりのことあまり知らないのですが、おっしゃる事件やイメージはいつ頃のご経験からのお話なんでしょうか？

[531: 通りがかりさん]

なんか掲示板の盛り上がりがなくなりましたな。皆さん検討終了なかんじ？

[532: 匿名さん]

ほかの物件へ移動されたのでしょうね。

[533: 名無しさん]

最近、代々木上原の賃貸が全然埋まらなくなってるみたいだから注意した方いいよ。
賃貸でも強気価格にしてるのが原因だけど

[534: 匿名さん]

ほんとばかみたいに高いよねー。

[535: 通りがかりさん]

同じ時期に竣工のパークホームズ初台が坪単450?くらいでしたねぇ。天高2600、全部屋天カセ、ディスポ付き、各階ゴミ置き場有り。

[536: マンション検討中さん]

皆さんどのお部屋が気に入ってますか？いよいよ来週から価格発表と申し込みが始まりますね。

[537: 匿名さん]

で、いくらだったの？

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
まだ決まってなかったよ

[539: 匿名さん]

ブロックだからだいたいはわかったんじゃ？それすらわからなかったら2回目も行く意味なし...わざわざ呼びつけて。

[540: 匿名さん]

620-650、微調整入るがSで1.1億
高い、仕様は低い、周辺微妙、抜け感なし
これはシコるねモリモト

[541: 匿名さん]

単身女性にこの単価は厳しいんじゃ。
港区パパ活女子じゃないと無理

[542: マンション検討中さん]

ワンエル安いのも6000万円台ですかね。。。

[543: マンション検討中さん]

25平米のわたしが狙ってる部屋で
4800万円だそうです

[544: 匿名さん]

0.5億で25平米のネズミ小屋とか…。涙が出ますよ

[545: 匿名さん]

まったく売る気のない価格ですよね。確か30m2-6000万くらいからで40m2-8000万くらいから50m2-で9500万くらいから。最高級設備のブランズ参宮橋より高いとは。

[546: マンション検討中さん]

この価格でも部屋の満足度、つまり間取りや天井高といった空間の過ごしやすさ、日々使う設備などがきちんとしてれば納得感はある。エントランス風除なし、各階ゴミなし、ディスポにミストなし、壁掛けエアコンに三種換気。しかも下りが1900まで迫ってて立体として住みにくい。普通に考えてこのレンジ出すのは厳しい。よっぽど上原のこの場所に住みたいか地縁がある人にしかオススメ出来ない。高いなら高いなりにしてもらわないと

[547: 名無しさん]

この規模で各階ゴミ置き場はない。ディスポも管理費高くなるからいらない。ミストサウナも使わないが、非天カセ、天高はミスったはね。2400でも低いのに2000以下は賃貸でもなかなかない低さ。けどデザイナーズ賃貸マンションにすれば需要は高そう。

[548: マンション検討中さん]

内装はMRみたけど高級感ありましたよ。ただ私は今日価格聞いて諦めることに泣

[549: 匿名さん]

25平米でそんな高いの??
想定より2000万高いわ。

[550: 匿名さん]

>>548 マンション検討中さん

お化粧は上手いよねwでもね、肝心な構造の部分がダメダメなの。天井高、サッシ高、非エコガラス、三種壁穴換気、スラブ厚200mm。いずれも分譲マンションの最低ランク。

[551: マンション検討中さん]

>>550 匿名さん

それでよくこの価格帯ですね。確かにMRではわからない&営業さんが教えてくれない部分に重要ポイントがあったのですね。しかも建売じゃないから入居して泣き見るところでした。

[552: 匿名さん]

みなさん、価格と低仕様の実態のギャップをよく分かっていて、それでも高掴みを意に介さない。大手が不甲斐ないのか。時代が変わったのか。

[553: 匿名さん]

このまま行くと需要更に落ち込むと思う。新築マンション供給数増えてきてる一方でそのギャップで買い控えが加速。来年には相場下がると期待

[554: マンション検討中さん]

>>553 匿名さん
新築マンション供給減ってるよ。
だから売り手側は急いでないよ。だから高値で出すよ。相場は2.3年は下がらないと思いまっせ。

[555: 匿名さん]

仕様や間取りは色々言うべきところがあるものの、立地と外観デザインがいいから、強気だろうねー。

[556: 匿名さん]

需要も減ってるのは確かでは。供給率が需要より高くなれば下がらざるを得ないよ。

しかもデベは販売期間が長引けばそれだけ人件費や広告費が嵩むから急がないというのはありえないな

[557: マンション検討中さん]

あくまでもイメージパースですから笑　最近悉くパースイメージからの現物の仕上がりが裏切られる。素材がチープだから

[558: マンション検討中さん]

>>556 匿名さん
東京の人口は微増、都心は増加。

デベは人件費、広告費は嵩むけど、そもそも物件数減ってるから人が少し余り出す。急に人きれないからね。急がないがありえないっていうのはナンセンスだね。

[559: マンション検討中さん]

ここは割高すぎて10年後とかに絶対後悔する

[560: 名無しさん]

リセール赤字覚悟だな。

[561: マンション検討中さん]

>>559 マンション検討中さん

マーケット全体は冷え込みはないと思うけど、ここは割高かもね。

[562: マンション掲示板さん]

ここは立地以外はあまりメリットがないように思います。
土地取得が高かったんですかね？土地形状もあまり良くないためか、間取りもあまりいいものないですし。
確かにマーケットから見てもちょっと高すぎるように思います。

[563: 通りがかりさん]

デベさんの完全なリサーチミスですね。
設備や間取り気にしない若年層をターゲットにしていたとは思うのだが、上原でマンション購入検討する層はそんなあまくないってことだね。人気物件だとライバル減らすために敢えてネガ書く輩もいるが、ここは的を得ていてなんか悲しいが、引き続き動向は見守ります。

[564: 匿名さん]

みなさん、とてもとても欲しそうですね。でも、思ったより高いので値下げてほしい、と。でも、この立地が好きな顧客は高くても買うので、じっくり待つ戦略ではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

現地見て、代官山行って間取りと設備見て、価格表見ればここが買いかはすぐ分かるよ。何がなんでも上原商店街付近の新築が欲しいなら値段気にせず買えばいい。
坪620?出す、出せるなら落ち着いて他の新築マンションも見ればいい。池田山公園もステマだらけだったけどまだ普通に残ってるし一定の時間かけて比較判断すれば後悔ないと思う。

[566: マンション検討中さん]

>>549 匿名さん
さすがにそれはないですよ

[567: 匿名さん]

>>564 匿名さん

欲しくないんだが笑　高いなりの価値がないって話してるんだよ。

[568: 検討板ユーザーさん]

今日通ったところ、だいぶ解体が進んでました。まだ更地まではいってないようでしたが。

[569: 検討板ユーザーさん]

妥当な価格で落ち着きましたね。

[570: 検討板ユーザーさん]

>>569 検討板ユーザーさん
具体的にお願いします。

[571: マンション検討中さん]

ここって日当たり大丈夫なの？

[572: 評判気になるさん]

中古は在庫激減で価格高騰してるし、新築の供給も少ないしで、こんな強気な値付けでも売れちゃうんでしょうねぇ。
この価格についていける人が羨ましいですわ。

[573: 匿名さん]

上原より西ですがリビオ下北沢ここより2割安いですよ。オサレタウン至近の二路線駅近低層。個数少ないので多分瞬間蒸発。いつぞやの笹塚的な速さだと思う。ここのピアースは値段で見切って乗り換えます

[574: マンション検討中さん]

なんてことないですけど、以前このスレで話題に上がってたディアナコート上原のメゾネット売れましたな。

[575: マンション比較中さん]

>>573 匿名さん

リビオの施工会社は、確か……

[576: マンション検討中さん]

リビオ下北坪500らしいですからねー
こっちとどっちが魅力なんですかねー

[577: 匿名さん]

下北は上原に比べると治安悪いよ

[578: マンション検討中さん]

>>573 匿名さん

渋谷区の上原と世田谷区の下北で、価格差があるのは当然では？

[579: マンション検討中さん]

この物件は間取りや仕様がくそで、下り天井が特にきつい印象。立地みて買ってくる人しか見てないかな。しっかり確認してから検討した方がいいよ。

[580: マンション検討中さん]

施工会社ってまだ決まってないのですかね？もう解体も終わっているようですが…。

[581: 口コミ知りたいさん]

>>545 匿名さん

これほんまですか！？

[582: マンション検討中さん]

富ヶ谷が坪700万、上原600万、下北が500万か。小田急たけえ笑

[583: 匿名さん]

いや、もはやスタンダード。
昔話で盛り上がっている検討者は早いうちに買うか買うの諦めた方がいいよ。
なんだかんだでまだ上がるから。

[584: 口コミ知りたいさん]

>>583 匿名さん
この根拠を知りたいです。