ピアース代々木上原ってどうですか？

[匿名さん]

モリモトさんのピアース代々木上原についての掲示板です。現地の生活環境など色々教えてほしいです！

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoyogiuehara/index.html

「ピアース代々木上原」全体物件概要
所在地 東京都渋谷区元代々木町20-1他（地番）
交通 東京メトロ千代田線・小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩4分、小田急電鉄小田原線「代々木八幡」駅徒歩5分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩6分
地目 宅地
地域・地区 第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第三種高度地区
建ぺい率 60%（第一種住居地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により80％）、80%（近隣商業地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により100％）
容積率 300.00%
敷地面積 752.37m2
建築面積 542.83m2
建築延べ床面積 2792.03m2（容積対象外面積693.66m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階、地上6階建
総戸数 50戸
建築確認番号 R03普及協会00012号（令和3年3月30日付）（引渡までに変更申請により建築確認番号が追加される場合があります。）
駐車場 2台（平置き1台、身障者用平置き1台）
バイク置場 5台
自転車置場 66台（スライドラック式）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
完成予定日 2022年11月上旬（予定）
引渡予定日 2022年12月上旬（予定）
設計・監理 株式会社現代綜合設計
デザイン監修 株式会社JWA建築・都市設計
施工 未定
設計図書閲覧場所 株式会社モリモト 本社事務所
売主 株式会社モリモト
〒100-6314 東京都千代田区丸の内2-4-1　丸の内ビルディング14階 TEL[phone]　国土交通大臣（5）第5998号
（一社）不動産協会会員 ・（一社）全国住宅産業協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
手付金等の保証機関 東京不動産信用保証株式会社

[スムラボ 関連記事]
ピアース代々木上原　事前案内会参加レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/2818/

[445: 通りがかりさん]

グロス変わらないっていう視点って不動産業者視点だよね。結局低金利で儲かるのは不動産だけっていう。上の方も書いてるが、物件価格あがっても、原価下げるためにコスト削減で素材設備チープになっている。消費者に恩恵がないなら買う今の低金利につられて買う必要もない。

[446: 匿名さん]

>434

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。転売のことは考えておかないと。オーバーローン状態だと身動き取れなくなっちゃう。

[447: 匿名さん]

>433

三井はコロナになって、コストダウンが露骨。廊下幅ケチって建築確認取消なんてお粗末さ。

[448: 購入経験者さん]

マネーゲーム。同調圧力に流されやすい国民性。モノがわかる人は、おカネをドブに捨てる愚をおかさないでしょうね。それにしても、メジャーの新築も、あまりに質が落ちている。

[449: 匿名さん]

今、青田売り物件買うなら施工トラブルリスクも気を付けないと。三井新川崎の後、しばらくなかったのにすみふ恵比寿、野村亀戸、野村武蔵小金井と連発している。建設現場の人手不足の上に、コロナで資材調達の遅れ、工事中断でスケジュールひっ迫は見えている。

トラブルまで行かなくても今年の3月引渡物件では、施工の仕上げが雑なんてのも連発してる。

[450: 匿名さん]

マンションを初めて購入される方は、施工会社なんて、おそらく気にしないでしょうかね。いまの時代、要注意のゼネコンは、調べれば、すぐわかりますが。

[451: 匿名さん]

売主の次に施工会社なんだけどね。

[452: 通りがかりさん]

それは一理ある。引き渡しでトラブル続出してるし、デベが過失を認めずに泣き寝入りするしかないケースもあったな。買う前に細部に渡って確認することをお勧めします。できれば許可を取って録音を。

[453: 匿名さん]

やらかすゼネコンは、同じことを繰り返す。実名を出さなくても、わかる方はわかる。そういう企業体質なのかも。少なくとも、初めてマンション買う人は、購入予定のマンションの施工会社が手がけたマンションをチェックするべき。

[454: 匿名さん]

>デベが過失を認めず

デベどころか内覧会の時に施工会社だけが立ち会って、のらりくらり交わすってのがある。建築請負契約にはアフターサービスの費用も含まれてるから、きっちり対応すると自分たちの利益が減るんだよね。

あと、今のマンション入居して1か月ぐらい担当者が管理人室に常駐して、設備の使い方の質問や軽微な補修の対応をしてくれてた。そういうのがないと入居してから不具合に気が付いても3か月目の定期点検まで待たなければならない。あと、平日のみ対応と土日対応してくれるとか、書面上は2年間のアフターサービスで定期点検はこのタイミングってあるけど細かいところは結構違ったりする。そういうのも契約前に確認。

録音するか、判断に重要な部分は書面提出を要求。口頭だけだと後で言った言わないになるのが落ち。

[455: 匿名さん]

>453

あるデベは特定のゼネコンに限らずコンスタントにやらかしてるってのもある。チェックがずさんなのか無理なコスト、スケジュールを要求しているのか。

チェックはデベとゼネコン両方。

[456: マンション検討中さん]

>>443 eマンションさん

そういうものです

[457: マンション検討中さん]

>>444 評判気になるさん

低金利が長く続くのにあわせて、資材高騰、人件費高騰もきてるから、物件価格はあがってるんでしょう
おそらく

[458: 匿名さん]

エビデンスを

[459: 匿名さん]

低金利→需要過多→資材人手不足→高騰

こうかな？つまり需要が落ちれば下がるってことだな

[460: マンション検討中さん]

代官山のMR行ってきました。都内1LDK検討中で色々物件見ている初心者です。皆さん仰る通り価格は28日頃からざっくり決まってくるとのこと。反響がありすぎたため価格も決まらない早めからのMR対応を始めたとのこと。もう少し価格帯を絞り込んで聞きたかったのですが、当然ですが、明言はされず。私が勝手に受け取ったニュアンスだと、1LDKの最低価格でも4500は確実に超える、最低でも5000弱？な印象でした。代々木上原に土地勘なく行ったこともないので、ああ人気ある街だなー　くらいの印象でしたが、この価格設定で　人気の街(誤)→大人気の街(正) と認識改めました…

[461: 匿名さん]

たった一物件の価格設定で大人気なんて認識すべきではないですよ笑　人気なのは確かですが、それは高級住宅街の上原、大山町アドレスです。

[462: 匿名さん]

このあたりなら、パークコートかプラウドが堅実な買いもの。
もちろん、新興デべを選ぶのも自由ですが。

[463: 匿名さん]

このマンション・バブルがいつまで続くか分からないけど、メジャー７の新築を買うのもいかがなものかという状況で、ギャンブルは避けたい。

[464: 通りがかりさん]

今 人手不足という話は余り聞かないですよね。

東北復興が始まった頃からオリンピック用諸施設準備中の2018年頃までは良く聞きましたが…

[465: 匿名さん]

坪600なら港区内陸行ったほうがいいって。三田や高輪低層はギリそれくらいのもある。
上原といえどもここの立地はMax行って550でしょ。仕様は激弱、天井は団地レベルの2.4mで直のエントランスか。期待してたけどあまりに建物の内面を語らないから失笑しながらバターコーヒー飲んで帰ってきた。お洒落な街に住みたいですって層は属性から個人事業主という名のフリーが多くてローン厳しいでしょ。金持ちはモリモト買わないだろし大き目の部屋残りそうだな。

[466: 匿名さん]

金持ちに限らず、買わないでしょうね。
坪単価より、施工、施工でしょ。見た目のデザインに惑わされず。

[467: 匿名さん]

友の会会員達の反応は期待とは裏腹にあまり良くなく、意外にも先行販売予約獲得に苦戦しているようですな

[468: 匿名さん]

立地がいいので期待していきましたが、価格も中身も大した説明もなく期待外れ。非公開の間取りも微妙。こちらにひたすら尋問するだけで物件のいいところの説明もなし。特にアピールするところもないのかとがっかり

[469: マンション検討中さん]

たしかに代々木上原！！！という立地以外これといって特にセールスポイントは聞かなかったような。美味しいお店紹介が永遠と聞かされたわ

[470: 評判気になるさん]

ここに限らないが、十年後くらいに「2020年代初頭に竣工したマンションはハズレ」と言われてそうな気がする。

[471: 匿名さん]

駅周辺。坂が多く、フラットでない。少し歩けば、雰囲気のある邸宅街もあるが…。
アドレスで選ぶ人も多いんだろうが、暮らしやすさ度はどうなのか。

[472: 名無しさん]

>>462 匿名さん
なかなか中古も出物がありませんよね。出たらすぐに売れると思いますが。

[473: 匿名さん]

不思議と、プラウド上原の中古がなかなか売れないですね。さすがに強気価格なのか。

[474: マンション検討中さん]

ディアナコート上原も売れない

[475: 匿名さん]

メゾネットのリセールは、こういうことになる。やはりマンションはフラットですね。

[476: 匿名さん]

もう言われ尽くしてるかもしれないが間取りがひどくないか。広めの住戸は廊下長すぎ…

[477: 匿名さん]

間取りは、マンションの大事な価値！

[478: 匿名さん]

1階と地下のメゾネットは確かに苦戦する傾向はありますね。
あまり無いでしょうが、上層階で眺望バッチリのメゾネット物件みたいなのがあれば人気はあるんでしょうけど。

プラウドは乗せすぎかな。

[479: 坪単価比較中さん]

乗せすぎもここまでいくと。。。でも、系列仲介会社のメンツにかけて、高い成約がマストなのでしょうかね。

[480: マンション掲示板さん]

ここは用地が歪なためか、間取りが苦しいですね。どうしても代々木上原の新築じゃないとダメなDINKSとシングルの人にしか向かないかもしれません。

[481: マンション掲示板さん]

>>474 マンション検討中さん
同時期に出たここの上の階はすぐに売れましたね。やはりメゾネットは厳しいのでしょうか。

[482: 匿名さん]

ほんと間取りが終わってる。シングルでもこの間取りなら賃貸のがまだましと思ってしまう

[483: 匿名さん]

いまどきの賃貸のほうが、もっといいです。

[484: 口コミ知りたいさん]

図面集もらって来ましたが2LDK、ちょっとどう使っていいか分かんない間取りじゃないですか？公開されてるQr、廊下長くて酷いなと思ってましたがこの部屋がかなりマシな部類。窓面の取り方や下り天井、壁が色々斜めってるのとかこれは地雷臭すごい。あまりない立地の新築なので周辺のうるささや眺望無いのは切り捨てて考えるつもりでしたがちょっとなあ

[485: 通りがかりさん]

ここ、占有面積狭く、投資向き。
3LDＫなく、小さく刻んでグロス高く行きたいんでしょ。経済合理性です。

[486: マンション検討中さん]

1番広い60m2のLDってどのくらいの広さですか？

[487: 匿名さん]

>>484 口コミ知りたいさん

同じく他の間取りが見たくて代官山まで行きましたが、Qr以外の2LDKがさらにひどくてちょっと使い方が思いつかないです。前向きに考えようと思ったけど無理。

[488: 購入経験者さん]

知名度で売れるとたかをくくっているのか。どんなに人気エリアでも、間取りが二の次の売り方をしていると、客は離れていかないか？　それでも高掴みおかまいなしの今のマーケット事情で売り切ってしまうだろうが…。

[489: 通りがかりさん]

以前もどなたか書き込みされてましたが、この物件に魅力を感じるのは若めシングル、DINKSのみになるかと思いますが、その層に手が出せる価格でないとなると投資用として購入されるしか選択肢はないのかと。ただ利回り考えると家賃もこの辺りの相場より高くしなければならないので、ターゲットに手が出せる賃料にはならず、空き家が目立つのが想像できます。
引き渡し後、大量に賃貸が出ると予想します。

[490: 匿名さん]

土地柄振り切って70m2以上で構成するとかしたらまた違ったかもですねー。近くの新しいパークも即完でしたからね。まぁ今とは相場が違いますが。

[491: 匿名さん]

わたしも60平米の間取りが気になって案内受けました。ちょっとあれは無理かな。色々使い方を考えようとしましたが、いくらなら買いますか？と何度もしつこく聞かれて疲れました。間取りと価格の案内を受けにいったつもりが、質問攻めでもう2度と行きたくなくなってしまった。

[492: 匿名さん]

大した情報ないくせに案内開始しないで欲しいわ。時間の無駄。わざわざ行った意味なし。

[493: 匿名さん]

大手と、まったく営業マインドが違いますね

[494: マンション検討中さん]

すっごいわかる。なんか上からで自信満々な態度といい、年収や他検討物件の価格や物件名など質問攻めでただの顧客リサーチにしか思えなかった。それでいてこの方々はろくに情報開示しない。我々いい鴨でしたね笑

[495: マンション検討中さん]

>>493 匿名さん

やはり大手はガツガツせず上品なかんじですよね。

[496: 匿名さん]

オンライン説明会と題した、顧客リサーチの場って事ですね。

土地や建築費と利益を乗せた金額で自分達で価格を決めるのではなく、説明会の参加者の年収、自己資金から行けそうなMAXの金額を設定する方式。

まあ、資料請求の時とか年収書かせるのはどこでもそうなので、別にモリモトに限った話ではありませんけれども。

[497: マンション検討中さん]

でもさすがに利益を考えると最低ラインってのは事前に設定されていますよね？じゃないと赤字になってしまうよ。それが坪600ってことなのか、、、

[498: 匿名さん]

>>497 マンション検討中さん
その最低ラインの上にどれだけ載せれるかを探っているんでしょう

[499: 匿名さん]

いい住まいを売るというより、ひたすらマネーゲームに勤しんでいるとしたら…

[500: 匿名さん]

最近は大手でも顧客予算や周辺見ながら上限ギリギリ攻めてくるでしょ？ちょっと下振れするとPTKみたいに祭り騒ぎになるし。

[501: 名無しさん]

お祭り騒ぎになってほしい笑　@450でお願い！

[502: 匿名さん]

まあ最初からアンケートしますという姿勢ならわかるが、案内と称して顧客調査する企業姿勢を疑うわ。

[503: 匿名さん]

ここは非メジャーデベの中ではかなりまともそうなイメージあったんだけど、どうやら勘違いだったようだ…

[504: 名無しさん]

アンケートなら三井がやってるように案内MR内覧会の前にオンラインで完結したほうがよっぽど効率的だよね。このご時世で購入希望者は最低3?4回足を運ばせるなんておかしいわ

[505: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
Fタイプの2LDK(60平米)ですが、LDK表記の13.8です。キッチンを除くと約10畳くらいですね。MBRが5、洋室2は3.5です。この3.5ってどう使うのか。旦那を押し込んどく部屋？さらに梁の通りがエグくてLDのど真ん中に走ってるのと下り天井(2.1m)がかなり多く、全体の4割はそうです。ただでさえ天井が2.42mで低いのに相当圧迫感あります。変形の60平米なので綺麗な整形の55平米の方が使い勝手はいいですね。

皆さん書かれてますが倫理観は別として、デベにとり高値追求はビジネス的にアリでしょう。即完より買える人たちが高くても買ってくれればOKで、竣工後売りまではないでしょうが半年で売れるくらいの価格に合わせるのでは？池田山公園も悪条件部屋や高値追求部屋は残ってるようですが、それも数ヶ月で出て行くでしょうし。この市況をフル活用する作戦は確かに妥当ですね。買う側としてはここの立地がmustでなければ広く見てみては？　坪単価と同じくらい間取りや住んでからの快適性は重要ですし。都心5区、駅徒歩5分圏内で坪500後半出せば他にも色々ありますので。私は値段が出る今月末まではここも候補に入れておきます。

[506: マンション検討中さん]

ありがとうございます！なるほど、、、平米数の割に部屋が極狭なのは廊下の面積が大きいんですね。60m2ならMBR 6畳、書斎4.5畳くらいと想像していたので、使い勝手わるいかも。。。

[507: 匿名さん]

まぁビジネスのやり方の問題でしょうね。高値追及の姿勢は構わないと思いますが、価格を決めて透明性をもって公平に案内するのであれば理解できますが、ギリギリの高値で売るために見込み客を騙すように呼び出してリサーチするのは如何なものかと。価格を公開しないのであれば最初に言うべき。

[508: eマンションさん]

渋谷のウェブ説明会が次の日曜日ですね。渋谷の再開発について延々に聞かされそうですが。

[509: eマンションさん]

>>507 匿名さん
MO社で何件か訪問している顧客は見込み客から外されてるのかもしれませんね。

[510: 匿名さん]

>>494 マンション検討中さん

同じ経験をしました笑　わざわざ出向いてただの顧客リサーチの鴨にされた感は否めないです。。。初心者の私の準備不足だったのかもしれませんが、もうこの会社から何も買いたいと思わなりました。このやり方で売れるんでしょうか。我々早期検討者は検討者属性把握と価格決定のダシにされてるだけか。。。

[511: 通りがかりさん]

大手との違いを指摘される方々がいらっしゃいますが、戸数の違いが大きいと思います。

もっと大規模なら「エイヤー」で価格を決めて「皆さん、どうぞご覧ください」とやらざるを得ませんが、モリモトは限られた戸数を欲しい方々に買える価格で提供するということに徹していると思います。

ある程度のリサーチ(見込み顧客とのやり取り含め)の後、価格が決定され次々と申し込みが入いりほぼ埋め尽くされるというのがモリモトの人気物件の流れです。

結果として、高過ぎる・安過ぎるということがなくなるのでは？

[512: 名無しさん]

>>511 通りがかりさん

理屈ではそう言えますが、実際はどうでしょう？
欲しい方に買える価格でとなるのであれば、坪600はいかないはずです。

[513: 匿名さん]

DC池田山公園と同じく事前案内的なので坪600って噂流れて、それはねーだろの雰囲気になり、その後蓋を開ければ坪460-530になって早めに売れる、って感じかな？

[514: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん

その対価として優先販売権が与えられますよ。

[515: 通りがかりさん]

さすがにもう少し金貯めて
高級物件探した方がいいですよ

[516: 匿名さん]

同意
中途半端感ありますよね

[517: eマンションさん]

趣きが違うし、最寄り駅も違うけど、ここ買うならリーフィアの方を買うかもしれない。

[518: 匿名さん]

>>517 eマンションさん

この物件、「代々木上原」駅徒歩4分って書いてますが、駅の端っこからですよね。
駅の改札で比較すると

ピアース：７分
リーフィア：１０分（東北沢３分。もっと近いかも）

それほど大きな差がある訳では無いですね。
周辺の雰囲気で言えばリーフィアは北側線路ではありますがエントランス側は静かでマンション前のお屋敷の借景も素敵。
アリだと思いますけれどもね。

[519: 名無しさん]

>>518 匿名さん

ピアース7分は正解。リーフィアは東北沢駅徒歩1分です。上原からも裏道使えば8?9分くらいでついちゃいます。

[520: 周辺住民さん]

>>519 名無しさん
リーフィアは東北沢駅徒歩1分？3分じゃなくて？

[521: マンション検討中さん]

>>520 周辺住民さん
通りかかりましたので、お伝えします。
リーフィアは3分はかからないかなと思います。実際2回ほど行きました。
早くて1-2分かなと言う距離感で東北沢駅近いです。

[522: マンション検討中さん]

>>518 匿名さん
一番近い駅の出口 と決まってますので、
改札まで とご丁寧に書く必要はないでしょう

[523: マンション検討さん]

改札まで。重要ですよね。特に上原みたいに端っこの出口から改札まで2.3分かかる場合は

[524: マンション検討さん]

>>521 マンション検討中さん

駅からリーフィア見えるくらい近いですよ。信号渡って小道はいってすぐ。

[525: 通りがかり]

>>519 名無しさん

ホームページの概要に徒歩3分と書いてありますけど。

[526: マンション検討さん]

>>525 通りがかりさん

歩くスピードや信号待ち有無で変わってきますからね。そんなに気になるなら自分で確認してくれば

[527: マンコミュファンさん]

スレ違いですが、アトラス代々木上原も中古で出ましたね。すんごい高いですけども。

[528: 周辺住民さん]

アトラス80平米なのでグロス高いですが、クレヴィア渋谷富ヶ谷があの坪単価で出てる中だと相場的に違和感ないですね。。

[529: 坪単価比較中さん]

上原が意識高いオシャレ商店街に変貌したとの噂は聞いていましたが、ここの動画見るとずいぶん人通りが増えましたね。
代々木八幡?富ヶ谷方面はもともと酔っ払い等も多く車もうるさかったりで落ち着かない雰囲気でしたが、例のエリートバラバラ殺人事件でますますイメージ悪化しました。
結論：この場所＆この間取りで坪500万以上なら個人的には他を探す、ですね。

[530: マンコミュファンさん]

>>529 坪単価比較中さん
このあたりのことあまり知らないのですが、おっしゃる事件やイメージはいつ頃のご経験からのお話なんでしょうか？

[531: 通りがかりさん]

なんか掲示板の盛り上がりがなくなりましたな。皆さん検討終了なかんじ？

[532: 匿名さん]

ほかの物件へ移動されたのでしょうね。

[533: 名無しさん]

最近、代々木上原の賃貸が全然埋まらなくなってるみたいだから注意した方いいよ。
賃貸でも強気価格にしてるのが原因だけど

[534: 匿名さん]

ほんとばかみたいに高いよねー。

[535: 通りがかりさん]

同じ時期に竣工のパークホームズ初台が坪単450?くらいでしたねぇ。天高2600、全部屋天カセ、ディスポ付き、各階ゴミ置き場有り。

[536: マンション検討中さん]

皆さんどのお部屋が気に入ってますか？いよいよ来週から価格発表と申し込みが始まりますね。

[537: 匿名さん]

で、いくらだったの？

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
まだ決まってなかったよ

[539: 匿名さん]

ブロックだからだいたいはわかったんじゃ？それすらわからなかったら2回目も行く意味なし...わざわざ呼びつけて。

[540: 匿名さん]

620-650、微調整入るがSで1.1億
高い、仕様は低い、周辺微妙、抜け感なし
これはシコるねモリモト

[541: 匿名さん]

単身女性にこの単価は厳しいんじゃ。
港区パパ活女子じゃないと無理

[542: マンション検討中さん]

ワンエル安いのも6000万円台ですかね。。。

[543: マンション検討中さん]

25平米のわたしが狙ってる部屋で
4800万円だそうです

[544: 匿名さん]

0.5億で25平米のネズミ小屋とか…。涙が出ますよ