ピアース代々木上原ってどうですか？

[匿名さん]

モリモトさんのピアース代々木上原についての掲示板です。現地の生活環境など色々教えてほしいです！

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoyogiuehara/index.html

「ピアース代々木上原」全体物件概要
所在地 東京都渋谷区元代々木町20-1他（地番）
交通 東京メトロ千代田線・小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩4分、小田急電鉄小田原線「代々木八幡」駅徒歩5分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩6分
地目 宅地
地域・地区 第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第三種高度地区
建ぺい率 60%（第一種住居地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により80％）、80%（近隣商業地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により100％）
容積率 300.00%
敷地面積 752.37m2
建築面積 542.83m2
建築延べ床面積 2792.03m2（容積対象外面積693.66m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階、地上6階建
総戸数 50戸
建築確認番号 R03普及協会00012号（令和3年3月30日付）（引渡までに変更申請により建築確認番号が追加される場合があります。）
駐車場 2台（平置き1台、身障者用平置き1台）
バイク置場 5台
自転車置場 66台（スライドラック式）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
完成予定日 2022年11月上旬（予定）
引渡予定日 2022年12月上旬（予定）
設計・監理 株式会社現代綜合設計
デザイン監修 株式会社JWA建築・都市設計
施工 未定
設計図書閲覧場所 株式会社モリモト 本社事務所
売主 株式会社モリモト
〒100-6314 東京都千代田区丸の内2-4-1　丸の内ビルディング14階 TEL[phone]　国土交通大臣（5）第5998号
（一社）不動産協会会員 ・（一社）全国住宅産業協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
手付金等の保証機関 東京不動産信用保証株式会社

[スムラボ 関連記事]
ピアース代々木上原　事前案内会参加レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/2818/

[401: マンション検討中さん]

価格未定、5/28からご開帳
営業さんは絶対に値段に関して口を割らなかったですね。坪単価はもっての他、千万代も全く。なのでここで書いてる額はガセか妄想、もしくは牽制です。

[402: 匿名さん]

>>401 マンション検討中さん

それはあなたの交渉力もしくは客としてのポテンシャルがなかったのでしょう。実際参考程度に聞いた人もいますし、正確な価格は決まっていないにしろある程度の相場感なしに案内会なんてしませんよ。希望価格を期待したい気持ちもわかりますが諦めましょう。広い視野で、今のマンション市況をお勉強することをお勧めします

[403: マンション検討中さん]

>>402 匿名さん
テンプレ通りの返信ありがとうございます。
交渉力などではなく社として伝えられないというステータスでした。ご自身が説明会参加されて聞かれた訳ではないと推察しますのであまり伝聞に惑わされませんよう。事前説明会と言う体の調査会で客側の感触見る云々は値付けのフローとして普通ですがこのピアース代々木上原は売主もかなり慎重に価格帯を見極めてるようです。与信枠や現金手出しの枠からジャブを打ってくる=幾らなら買いたいと思うかの探りもありません。この期間の参加者は坪単価幅さえも聞けず拍子抜けというところでしょう。何のために代官山まで行ったのかという感じ。億を現金で払えるほどではありませんが普通に通る属性です。軽く600超えでMO何考えてるなどという情報が飛び交ってた年初の池田山公園の例のようにガセや牽制が多いので、ご自身で説明会行かれるのオススメです。

[404: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん

私もいきましたよ。案内会。私が気に入った部屋の価格をざっくり算出いただいた際に坪600で計算されてました。さらに直近の周辺分譲の平均坪単価を見せられ(600以上)これくらいだとお考えいただければと言ってました。根拠のない情報も多いですが、皆さんいっているように600以上になると思われます。ただ600というのは上層階であって下層は550とかかもしれませんね。まぁ5/28からのブロック価格発表で明らかになるかと

[405: 匿名さん]

予定価格帯、最多価格帯ぐらいは事前に広告掲載していた時代が懐かしいですね。
プライスだけでなく、資料配布も限定的ないしゼロ、公式サイトも申し訳程度の情報開示、MRもつくらない。横並ぶの業界体質。なにより、一番のブラックボックスは、建築のよしあし、ハコの中身。コストカットのシワ寄せが怖い。

[406: 名無しさん]

予定価格やレンジは結構どこも記載してません？ここだけご時世にも関わらず対面案内でしか情報開示しないの。最低でもオンラインで開催してほしいわ。

[407: 匿名さん]

>>406 名無しさん

ネット時代になり、以前に比べて、プライスに関しては、どこも手の内を明かしたがらない。新築の供給が少ない今、できる限り高く売りたい魂胆が透けてみえる。
ただ、大手は最低限の良識はある。ニッチな売主とは違う。

[408: マンション検討中さん]

>>403 マンション検討中さん

600と言われていた池田山公園は結局いくらだったのですか？
牽制やガセに惑わされるとかあるんですね。

[409: 名無しさん]

掲示板には530と書かれていましたがどうだか。正確な情報を知りたいのであればこんなとこで聞かずに案内会に行きましょう。

[410: マンコミュファンさん]

ぶっちゃけ平均で600以上というのは聞いたけど。しつこいくらいに食い下がったら、観念してくれた。あとはどこに乗せるかとか細かい調整を反響みながらするらしいお。

[411: 匿名さん]

530くらいでしょうね。600はストレッチしすぎです。

[412: 名無しさん]

勘違いしないためにいうが、530は池田山、600は上原です。私も上原は600と聞きました

[413: マンション検討中さん]

何人の営業の方に聞かれたのですか？お一人でしょうか？

[414: 匿名さん]

てか坪単も案内会時点では暫定な訳で、ここで聞くんじゃなくて5-28からの価格発表会に参加したらどうです？

[415: マンション検討中さん]

池田山はやはり、品川区となるのがネックだったのでしょうか

目黒区なら全然ちがったのでしょうか

[416: 匿名さん]

>>415 マンション検討中さん

スレ違いなので他へどうぞ

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん

そのマンション検討中さん、あちこちで疑問形で書きこんでるよ。何が目的やら。

[418: 匿名さん]

>406

知る限りの10年前から新築マンションの売り方ってこういう感じ。ただネット時代になって口コミで広がっちゃうから、時代に合わせてやり方変えればと思うけど。

[419: マンション検討中さん]

抽選になるのが嫌なので、個人的には安くしないで欲しいです。小規模マンションで欲しいプランも少ないので。

[420: 匿名さん]

今、ピアース赤坂に住んでいますが、安く購入したいなら白金ザスカイかな?

[421: マンション検討中さん]

この板に限らずだろうけど、いかに適当な事書き込まれてるかMRで実際に話聞いて実感。
不特定の人が無責任に書いてる情報を鵜呑みにするのは良くないよね。やっぱり自分で動いて情報収集して検討進めるのが一番。
そしてMR行って話聞いた人も下手にここに書かないのがベストなんだろうなと思いました。

[422: 匿名さん]

>>421 マンション検討中さん
その通りだと思いますよ。

こんな物件買わない！→予算的に買えない人
嘘コメ（競合者避け）→考える時間が欲しい人
ネガコメ→その物件を貶めて得する人(笑)
真剣に検討している人→書込みしない
ポジコメ→申込済、契約済な人
…ぐらいのポジショントークと考えるべきでしょうね。

別の物件ですが、嘘が多くそれを真に受ける来訪者多くてね…と、営業さんが笑ってました。

[423: 匿名さん]

別の物件ですが、嘘が多くそれを真に受ける来訪者多くてね…と、営業さんが笑ってました。


これも嘘

[424: 名無しさん]

422の人何を根拠にいってんだろ笑　ただのあなたの憶測。しかも書き込むことでもないし、嘘コメ書く人と同レベル。もちろん嘘やわざとネガを書く人もいるが、何を信じるかは人それぞれ。買う気のある人は案内会にいってるわけだし。大きなお世話だよ？

[425: 口コミ知りたいさん]

価格ばっか気にしている人＝買わないって営業の人に見透かされているからデベも情報開示しないんだと思いますよ。

[426: マンション検討中さん]

>>421 マンション検討中さん

モデルルームにいって
敵を減らすために
聞いたのより高い価格をここにかく

これ一番なり

[427: 名無しさん]

価格知らずに買うばかいるの？笑　買う気がない人こそ価格は二の次だろ

[428: 匿名さん]

誰しも価格は気にするでしょう。
案内でしか教えない情報があると見せて釣って価格を教えず、どんな層が検討していてどの程度の予算があるか情報を集めてるんでしょうね。

[429: 通りがかりさん]

>>422 匿名さん

色々な立場でマンコミュを何年も見ていますが、おっしゃる通りだと思います。

[430: 名無しさん]

真剣に検討していて案内会も参加してるが、情報やネガ含めた感想書き込んでるんだが？憶測でもの言うのやめましょう。

[431: 匿名さん]

今の新築マンションってどこも基本的に価格と質が釣り合ってないから（特にメジャー7以外に顕著）、ネガティブなコメントがあるのは当たり前だと思う。

[432: 購入経験者さん]

同感ですね。メジャーの新築でも、デべが注力している物件と、そうでない物件の差は一目瞭然。いまは、どの新築も突っ込みどころが多すぎて、ネガティブな意見があるのは、むしろ当たり前では。
もちろん、現地も見ず、エントリーして資料も取り寄せず、見当はずれな投稿しているのは、内容を読めば分かります。
ただ、マンコミだからこそ、有益、ディープな情報もあるにはあるので、是々非々で参考にすればいいと思います。
MO社も、以前は良質な物件を分譲していたわけですから。

[433: 匿名さん]

大手のパークなんとかの新築も、質を落として超高値で勝負している。
まして、ニッチ戦略で生き残りをはかる売主が造るものに難癖つけても、価格は下がらない。もう、いまの新築は買うなということでしょうかね。

[434: 評判気になるさん]

今が類を見ない1番高い水準であることは間違いないので中古含め買う時期ではないな。永住もしくは条件が100%マッチしない限り

[435: 匿名さん]

中古マンションまで、勘違いした相場になっているのは確か。仲介会社も、収益を考えれば、チャレンジ価格とわかっていても、売り物件が欲しい。たとえば、１０年以上も、他人が住んだ部屋をいまの新築かそれ以上の高値で買うには、よほど条件がマッチしないと。分譲価格より２０００万以上も高い中古もザラ。いくらなんでも強欲ですね。

[436: eマンションさん]

コロナが長引いてる&異常な相場価格で需要は2021に入って落ちているのは確か。今後新中限らず供給数が増えて需要を上回ればこの相場も下落するはずだから見極めが重要だね。低金利は少なくとも数年は続くと言われているし。

[437: 匿名さん]

ディアナコート代沢翠景で売りに出ている億超えの中古も、分譲時より●●●●万アップ。下北から徒歩圏。代沢アドレス、第一種低層、南向き、角部屋、そして内廊下。いまは、こういうディアナは出てこない代わりに、その分、ピアースの新築がディアナ並みのプライス。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん

価格いくらで売り出すそうと勝手だけど
築7年下北沢まで徒歩13分、1階でしかも本来の相場より1,000超のこの価格で買う人いるんかな？いくら何でもふざけてる。あほらしいですわ。

[439: 匿名さん]

まぁまぁコロナ特需ももうそろそろ終わりですから
もりもっちゃんも早く売りたがってるでしょ。

[440: eマンションさん]

だから軒並み前倒しで販売始めてるんだな。渋谷もパブリックに情報でましたね。すぐに説明会、案内会始まるでしょう

[441: 匿名さん]

渋谷の間取り、乾式壁採用ですね。はあああああ、コストカット？

[442: マンション検討中さん]

マンションの価格は金利含めた総支払額でみないと

安かった頃は金利が高く
高いいまは金利が低い
結果、総支払額は変わってないよー

35年ローンとか組まなくていい金持ちにとっては、
可愛そうな感じだけど

[443: eマンションさん]

低金利の意味ないじゃん

[444: 評判気になるさん]

442 マンション検討中さん 2時間前
マンションの価格は金利含めた総支払額でみないと

よくある講釈だけど、いまいち説得力ないなあ。
超低金利時代に入っていて長くなるが、ずっと物件価格は抑えられていた。この１年、コロナ禍のマスクみたいに、相場が異常。モノがまともならともかく、グレードの低い新築が多すぎ。

[445: 通りがかりさん]

グロス変わらないっていう視点って不動産業者視点だよね。結局低金利で儲かるのは不動産だけっていう。上の方も書いてるが、物件価格あがっても、原価下げるためにコスト削減で素材設備チープになっている。消費者に恩恵がないなら買う今の低金利につられて買う必要もない。

[446: 匿名さん]

>434

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。転売のことは考えておかないと。オーバーローン状態だと身動き取れなくなっちゃう。

[447: 匿名さん]

>433

三井はコロナになって、コストダウンが露骨。廊下幅ケチって建築確認取消なんてお粗末さ。

[448: 購入経験者さん]

マネーゲーム。同調圧力に流されやすい国民性。モノがわかる人は、おカネをドブに捨てる愚をおかさないでしょうね。それにしても、メジャーの新築も、あまりに質が落ちている。

[449: 匿名さん]

今、青田売り物件買うなら施工トラブルリスクも気を付けないと。三井新川崎の後、しばらくなかったのにすみふ恵比寿、野村亀戸、野村武蔵小金井と連発している。建設現場の人手不足の上に、コロナで資材調達の遅れ、工事中断でスケジュールひっ迫は見えている。

トラブルまで行かなくても今年の3月引渡物件では、施工の仕上げが雑なんてのも連発してる。

[450: 匿名さん]

マンションを初めて購入される方は、施工会社なんて、おそらく気にしないでしょうかね。いまの時代、要注意のゼネコンは、調べれば、すぐわかりますが。

[451: 匿名さん]

売主の次に施工会社なんだけどね。

[452: 通りがかりさん]

それは一理ある。引き渡しでトラブル続出してるし、デベが過失を認めずに泣き寝入りするしかないケースもあったな。買う前に細部に渡って確認することをお勧めします。できれば許可を取って録音を。

[453: 匿名さん]

やらかすゼネコンは、同じことを繰り返す。実名を出さなくても、わかる方はわかる。そういう企業体質なのかも。少なくとも、初めてマンション買う人は、購入予定のマンションの施工会社が手がけたマンションをチェックするべき。

[454: 匿名さん]

>デベが過失を認めず

デベどころか内覧会の時に施工会社だけが立ち会って、のらりくらり交わすってのがある。建築請負契約にはアフターサービスの費用も含まれてるから、きっちり対応すると自分たちの利益が減るんだよね。

あと、今のマンション入居して1か月ぐらい担当者が管理人室に常駐して、設備の使い方の質問や軽微な補修の対応をしてくれてた。そういうのがないと入居してから不具合に気が付いても3か月目の定期点検まで待たなければならない。あと、平日のみ対応と土日対応してくれるとか、書面上は2年間のアフターサービスで定期点検はこのタイミングってあるけど細かいところは結構違ったりする。そういうのも契約前に確認。

録音するか、判断に重要な部分は書面提出を要求。口頭だけだと後で言った言わないになるのが落ち。

[455: 匿名さん]

>453

あるデベは特定のゼネコンに限らずコンスタントにやらかしてるってのもある。チェックがずさんなのか無理なコスト、スケジュールを要求しているのか。

チェックはデベとゼネコン両方。

[456: マンション検討中さん]

>>443 eマンションさん

そういうものです

[457: マンション検討中さん]

>>444 評判気になるさん

低金利が長く続くのにあわせて、資材高騰、人件費高騰もきてるから、物件価格はあがってるんでしょう
おそらく

[458: 匿名さん]

エビデンスを

[459: 匿名さん]

低金利→需要過多→資材人手不足→高騰

こうかな？つまり需要が落ちれば下がるってことだな

[460: マンション検討中さん]

代官山のMR行ってきました。都内1LDK検討中で色々物件見ている初心者です。皆さん仰る通り価格は28日頃からざっくり決まってくるとのこと。反響がありすぎたため価格も決まらない早めからのMR対応を始めたとのこと。もう少し価格帯を絞り込んで聞きたかったのですが、当然ですが、明言はされず。私が勝手に受け取ったニュアンスだと、1LDKの最低価格でも4500は確実に超える、最低でも5000弱？な印象でした。代々木上原に土地勘なく行ったこともないので、ああ人気ある街だなー　くらいの印象でしたが、この価格設定で　人気の街(誤)→大人気の街(正) と認識改めました…

[461: 匿名さん]

たった一物件の価格設定で大人気なんて認識すべきではないですよ笑　人気なのは確かですが、それは高級住宅街の上原、大山町アドレスです。

[462: 匿名さん]

このあたりなら、パークコートかプラウドが堅実な買いもの。
もちろん、新興デべを選ぶのも自由ですが。

[463: 匿名さん]

このマンション・バブルがいつまで続くか分からないけど、メジャー７の新築を買うのもいかがなものかという状況で、ギャンブルは避けたい。

[464: 通りがかりさん]

今 人手不足という話は余り聞かないですよね。

東北復興が始まった頃からオリンピック用諸施設準備中の2018年頃までは良く聞きましたが…

[465: 匿名さん]

坪600なら港区内陸行ったほうがいいって。三田や高輪低層はギリそれくらいのもある。
上原といえどもここの立地はMax行って550でしょ。仕様は激弱、天井は団地レベルの2.4mで直のエントランスか。期待してたけどあまりに建物の内面を語らないから失笑しながらバターコーヒー飲んで帰ってきた。お洒落な街に住みたいですって層は属性から個人事業主という名のフリーが多くてローン厳しいでしょ。金持ちはモリモト買わないだろし大き目の部屋残りそうだな。

[466: 匿名さん]

金持ちに限らず、買わないでしょうね。
坪単価より、施工、施工でしょ。見た目のデザインに惑わされず。

[467: 匿名さん]

友の会会員達の反応は期待とは裏腹にあまり良くなく、意外にも先行販売予約獲得に苦戦しているようですな

[468: 匿名さん]

立地がいいので期待していきましたが、価格も中身も大した説明もなく期待外れ。非公開の間取りも微妙。こちらにひたすら尋問するだけで物件のいいところの説明もなし。特にアピールするところもないのかとがっかり

[469: マンション検討中さん]

たしかに代々木上原！！！という立地以外これといって特にセールスポイントは聞かなかったような。美味しいお店紹介が永遠と聞かされたわ

[470: 評判気になるさん]

ここに限らないが、十年後くらいに「2020年代初頭に竣工したマンションはハズレ」と言われてそうな気がする。

[471: 匿名さん]

駅周辺。坂が多く、フラットでない。少し歩けば、雰囲気のある邸宅街もあるが…。
アドレスで選ぶ人も多いんだろうが、暮らしやすさ度はどうなのか。

[472: 名無しさん]

>>462 匿名さん
なかなか中古も出物がありませんよね。出たらすぐに売れると思いますが。

[473: 匿名さん]

不思議と、プラウド上原の中古がなかなか売れないですね。さすがに強気価格なのか。

[474: マンション検討中さん]

ディアナコート上原も売れない

[475: 匿名さん]

メゾネットのリセールは、こういうことになる。やはりマンションはフラットですね。

[476: 匿名さん]

もう言われ尽くしてるかもしれないが間取りがひどくないか。広めの住戸は廊下長すぎ…

[477: 匿名さん]

間取りは、マンションの大事な価値！

[478: 匿名さん]

1階と地下のメゾネットは確かに苦戦する傾向はありますね。
あまり無いでしょうが、上層階で眺望バッチリのメゾネット物件みたいなのがあれば人気はあるんでしょうけど。

プラウドは乗せすぎかな。

[479: 坪単価比較中さん]

乗せすぎもここまでいくと。。。でも、系列仲介会社のメンツにかけて、高い成約がマストなのでしょうかね。

[480: マンション掲示板さん]

ここは用地が歪なためか、間取りが苦しいですね。どうしても代々木上原の新築じゃないとダメなDINKSとシングルの人にしか向かないかもしれません。

[481: マンション掲示板さん]

>>474 マンション検討中さん
同時期に出たここの上の階はすぐに売れましたね。やはりメゾネットは厳しいのでしょうか。

[482: 匿名さん]

ほんと間取りが終わってる。シングルでもこの間取りなら賃貸のがまだましと思ってしまう

[483: 匿名さん]

いまどきの賃貸のほうが、もっといいです。

[484: 口コミ知りたいさん]

図面集もらって来ましたが2LDK、ちょっとどう使っていいか分かんない間取りじゃないですか？公開されてるQr、廊下長くて酷いなと思ってましたがこの部屋がかなりマシな部類。窓面の取り方や下り天井、壁が色々斜めってるのとかこれは地雷臭すごい。あまりない立地の新築なので周辺のうるささや眺望無いのは切り捨てて考えるつもりでしたがちょっとなあ

[485: 通りがかりさん]

ここ、占有面積狭く、投資向き。
3LDＫなく、小さく刻んでグロス高く行きたいんでしょ。経済合理性です。

[486: マンション検討中さん]

1番広い60m2のLDってどのくらいの広さですか？

[487: 匿名さん]

>>484 口コミ知りたいさん

同じく他の間取りが見たくて代官山まで行きましたが、Qr以外の2LDKがさらにひどくてちょっと使い方が思いつかないです。前向きに考えようと思ったけど無理。

[488: 購入経験者さん]

知名度で売れるとたかをくくっているのか。どんなに人気エリアでも、間取りが二の次の売り方をしていると、客は離れていかないか？　それでも高掴みおかまいなしの今のマーケット事情で売り切ってしまうだろうが…。

[489: 通りがかりさん]

以前もどなたか書き込みされてましたが、この物件に魅力を感じるのは若めシングル、DINKSのみになるかと思いますが、その層に手が出せる価格でないとなると投資用として購入されるしか選択肢はないのかと。ただ利回り考えると家賃もこの辺りの相場より高くしなければならないので、ターゲットに手が出せる賃料にはならず、空き家が目立つのが想像できます。
引き渡し後、大量に賃貸が出ると予想します。

[490: 匿名さん]

土地柄振り切って70m2以上で構成するとかしたらまた違ったかもですねー。近くの新しいパークも即完でしたからね。まぁ今とは相場が違いますが。

[491: 匿名さん]

わたしも60平米の間取りが気になって案内受けました。ちょっとあれは無理かな。色々使い方を考えようとしましたが、いくらなら買いますか？と何度もしつこく聞かれて疲れました。間取りと価格の案内を受けにいったつもりが、質問攻めでもう2度と行きたくなくなってしまった。

[492: 匿名さん]

大した情報ないくせに案内開始しないで欲しいわ。時間の無駄。わざわざ行った意味なし。

[493: 匿名さん]

大手と、まったく営業マインドが違いますね

[494: マンション検討中さん]

すっごいわかる。なんか上からで自信満々な態度といい、年収や他検討物件の価格や物件名など質問攻めでただの顧客リサーチにしか思えなかった。それでいてこの方々はろくに情報開示しない。我々いい鴨でしたね笑

[495: マンション検討中さん]

>>493 匿名さん

やはり大手はガツガツせず上品なかんじですよね。

[496: 匿名さん]

オンライン説明会と題した、顧客リサーチの場って事ですね。

土地や建築費と利益を乗せた金額で自分達で価格を決めるのではなく、説明会の参加者の年収、自己資金から行けそうなMAXの金額を設定する方式。

まあ、資料請求の時とか年収書かせるのはどこでもそうなので、別にモリモトに限った話ではありませんけれども。

[497: マンション検討中さん]

でもさすがに利益を考えると最低ラインってのは事前に設定されていますよね？じゃないと赤字になってしまうよ。それが坪600ってことなのか、、、

[498: 匿名さん]

>>497 マンション検討中さん
その最低ラインの上にどれだけ載せれるかを探っているんでしょう

[499: 匿名さん]

いい住まいを売るというより、ひたすらマネーゲームに勤しんでいるとしたら…

[500: 匿名さん]

最近は大手でも顧客予算や周辺見ながら上限ギリギリ攻めてくるでしょ？ちょっと下振れするとPTKみたいに祭り騒ぎになるし。