ピアース代々木上原ってどうですか？

[匿名さん]

モリモトさんのピアース代々木上原についての掲示板です。現地の生活環境など色々教えてほしいです！

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoyogiuehara/index.html

「ピアース代々木上原」全体物件概要
所在地 東京都渋谷区元代々木町20-1他（地番）
交通 東京メトロ千代田線・小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩4分、小田急電鉄小田原線「代々木八幡」駅徒歩5分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩6分
地目 宅地
地域・地区 第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第三種高度地区
建ぺい率 60%（第一種住居地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により80％）、80%（近隣商業地域、建築基準法第53条3項一号及び二号により100％）
容積率 300.00%
敷地面積 752.37m2
建築面積 542.83m2
建築延べ床面積 2792.03m2（容積対象外面積693.66m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階、地上6階建
総戸数 50戸
建築確認番号 R03普及協会00012号（令和3年3月30日付）（引渡までに変更申請により建築確認番号が追加される場合があります。）
駐車場 2台（平置き1台、身障者用平置き1台）
バイク置場 5台
自転車置場 66台（スライドラック式）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
完成予定日 2022年11月上旬（予定）
引渡予定日 2022年12月上旬（予定）
設計・監理 株式会社現代綜合設計
デザイン監修 株式会社JWA建築・都市設計
施工 未定
設計図書閲覧場所 株式会社モリモト 本社事務所
売主 株式会社モリモト
〒100-6314 東京都千代田区丸の内2-4-1　丸の内ビルディング14階 TEL[phone]　国土交通大臣（5）第5998号
（一社）不動産協会会員 ・（一社）全国住宅産業協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
手付金等の保証機関 東京不動産信用保証株式会社

[スムラボ 関連記事]
ピアース代々木上原　事前案内会参加レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/2818/

[301: 匿名さん]

PC小石川とかは高級感ある吹き付けの仕方だったけど。
酷いと思ったのがプラウドタワー東池袋STA。外壁ベタ塗りで塗りムラも。遠景だと目を引くんだけど下から見上げると凄惨な感じ。

[302: 匿名さん]

グレード感はあるのに、プラウド上原の中古、なかなか売れないみたい。
よく見たら、プライスダウンしてた。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
2ヶ月くらい前に一度下がったと思ったのですが、また下げましたか。
オプレジ代々木大山もなかなか動かないですね。

[304: 匿名さん]

大山町や初台のパークコート、中古もいろいろ出てますね。

[305: マンション検討中さん]

オプレジしかも地下は買わないだろ、、てかピア原から脱線ww

[306: 匿名さん]

オプレジといえば広尾の半地下が8千万弱でずっと売れ残ってますね。やはり良くないのでしょうか

[307: 匿名さん]

オ??レジって、どんな評価なのでしょうか？　後発だし。

[308: マンション比較中さん]

風除けスペースなしか。。。

[309: マンション比較中さん]

風除けスペースがないの？

[310: eマンションさん]

確かに完成予想CG見ても風除室ないみたいね。

[311: 匿名さん]

用賀、上野毛のピアースも、そうじゃないかな。

[312: 匿名さん]

>>302

あれ新築時、マンション底値時代で 8,280万円ですからね。

いくらマンション価格高騰時代とは言え、6,300万も上乗せの 1億4,580万じゃ、ちょい上乗せすればパークコート渋谷タワーや、パークコート虎ノ門も視野に入る価格ですから。

あのマンションで価値があるのは最上階でルーフテラスのある間取りのみ。
あれで１億6,000万円台から買えたのは安い。

マンションって金や株と違って相場が1.5倍になっても、そのまま1.5倍じゃ売れなくて、そのマンションが新築時に幾らで売られたのかが見られちゃって、その価格に引きずられるんだなと思いました。

だからあの住戸も変に欲をかかずに購入金額＋少しばかりの上乗せならばすぐに売れると思います。
さすがに購入価格の 1.76倍じゃ売れない。

[313: 匿名さん]

ネット社会になって、分譲当時の販売価格は、検索すれば分かるので、
法外に欲をかいた値付けをみると、こちらから願い下げという気分になりますよ。

[314: 匿名さん]

新築は新築で価格に経費が加算されてるから購入した途端赤字って考えると中古を買った方がいいよね。
特に今の時代実際の資産価値ではなく市場価格で値付けされてるし。

不動産屋が煽ってるのか中古も欲かきすぎた価格ばかりですが、売れなければ値下げするのでタイミング次第ですね。

[315: 匿名さん]

同感ですね。いまは“安普請”の新築より、優良中古を狙うのが賢明。ただ、資産価値の高いブランド中古ほど、市場になかなか出てこない。売りになっても、それこそ、強欲なプライス。でも、最近の購入者は、分譲時点の価格に頓着しないで、さっと買うと、仲介会社のベテラン営業マンが言っていました。

[316: 匿名さん]

MO社の場合、風除けコーナーがないためか、ダブルオートロックでないパターンありますね。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん

そこが問題なんだよね。買う方が価格を釣り上げてしまっている。。。お金があって気にしないのか、どうしても欲しかったのか知らんがもっと資産価値に見合った相場かどうか見極めて欲しいものだ

[318: 通りがかりさん]

興味深いやりとりですね。たぶん今がピークで2021年後半あたりから買い手市場になるといわれているようです。つまり不動産価格も緩やかに下がっていくのでは。2022年には地価が暴落する可能性もあるので(主には郊外ですが都心部にも多少影響はあるかと)、そこまで待つというのもひとつの選択肢かと。

[319: 匿名さん]

コロナ在宅特需ですからね。
需要の先食いしてるとも考えられます。

工賃、材料費高騰だの御託を並べて都心部の値上げを正当化しようとしていますが、郊外物件はそれほど上がっていないのは何ででしょうかね。

[320: 匿名さん]

仲介会社にとって、手数料収入が命。昨今の在庫不足から、驚愕の高値相場を後押し、煽っている。築２０年前後、リフォーム履歴もない物件でも、周辺の新築に劣らぬ売り出し価格を“容認”かつ“便乗”している。それでも、手を挙げてくれるオイシイ客がいる限り、このバブル状態はまだまだ続くか？

[321: 匿名さん]

風除室がないなんてこの値段のマンションにしてはひどいな

[322: 匿名さん]

風除室、エントランスに凹があるから付けられると思うけどね。
なんで付けなかったんだろ。

[323: 匿名さん]

セキュリティも大事だと思うけど。ここは、どこの警備会社と委託契約するんだろう。三井や野村なら、それぞれAとSに決まってるが。

[324: 匿名さん]

先の投稿にもあるとおり、P上原は、
8280万　→　　1億4580万
最上階の角部屋ともなれば、いまの中古売り出し価格として、そうなんだと額面通りとつい納得してしまうのは、バブル的な現在のマンション市況にマヒしているせいかもしれない。
改めて、分譲時価格のデータで安めの部屋を拾うと、
７０㎡・7790万、７５㎡・7800万、７８㎡・7890万（各２Ｆ）
これが６０㎡台ともなれば、全体で6700万～7390万

当時とはまったくマーケットが様変わりしているとはいっても、
ピアースが予想される価格だとしたら……

[325: マンション比較中さん]

オンラインによるブランド演出＋友の会＆先着順セール手法＋デザイナーズマンション＋ディンクス向けのコンパクトプラン＋人気沿線・エリア重点の用地取得

果たして、こうした“勝利の方程式”が、今後も通じるのか？

[326: マンション検討中さん]

60平米で11000万ぐらいを予定と言っていたので、一番高い部屋で坪600万、それより狭い部屋だともう少し安いとのことでした。

立地を考えたら妥当かなという印象です。
ただ、天井高が一番高い場所で242cmということで、少し狭い印象ですかね。

利便性の高い場所ですから、すぐに売れそうですね

[327: 匿名さん]

>>324 匿名さん

プラウド上原は当時でも安いと言われてた物件ですからね。
野村もあの時期に売るべきじゃなかったって思ってるくらいかと思います(笑)
今なら1番安い部屋で1億切るくらいの値付けにしそうですね。

しかしピアース代々木上原、60平米11000万？
高いなぁ。。。

[328: 販売関係者さん]

近所に住んでいて購入検討中。
駅からは実質6，7分程度だがスーバーが近くにないことが難点。まいばすけっとかセブンイレブンはあるが食料の買い出しには少々不便。
今日は飛行機の走行音もうるさい。
悩むなあ。

[329: 通りがかりさん]

基本@600を下回ることはないそうです。なので
ざっくりですが、

25m2 4500万
33m2 6000万
42m2 7500万
54m2 9700万
60m2 1100万

こんな感じでしょうか。

私は狭さと価格のバランスに納得がいかなかったので購入は辞めましたが、内装はDC仕様になっているので高級感は多少ありよかったです。

[330: 通りがかりさん]

11000万でした笑

[331: 匿名さん]

>>329 通りがかりさん
内装といってもね。非LowEガラス、薄いスラブ、三種換気ではお化粧レベルです。

[332: 匿名さん]

ありがとうございます！
1,100万なら現生握りしめて向かうところです。シティタワー品川以来の落ちてる当選宝くじ！

[333: マンション検討中さん]

>>329 通りがかりさん

価格はまだ正式には決まってないようですが、近隣のハイブランド系の相場を参考にするそうで安くはしないと偉そうにいってましたよww なのでそれくらいかそれ以上いくかもですねぇ。何回案内会行ってもここの営業社員の態度は鼻に付く。

[334: 匿名さん]

ただのMRマジックですね。機能性でいうと別に大したことはないよ。直床スラブ最低ラインの200だしね

[335: マンション検討中さん]

明日の10時からの事前説明会に空きが出てますね。
高すぎて買えそうにないので私は見送ります。

[336: 匿名さん]

PもDCも、おおむねスラブ厚２００のような。
ひところは、かなり凝ったDCもあったけど、いまの新築はPばかり。
世田谷の某Pも、営業さんはDC仕様と言ってたが、そうは思えず。風除けもなし。

[337: 匿名さん]

>>335 マンション検討中さん
価格はまだ決まってなくてあくまで営業の個人的見立て？もしくは、顧客の反応伺いなのでは？実際にはそこまで高くならないけど60m2は1億はきらないだろうけど。最初は目一杯高めに言って、ある程度本気で着いてきた顧客には、次に9,980万です！と以外に安いと思わせる？モリモっちゃんの伝統芸能的お決まりのパターンだよ。

[338: 匿名さん]

腹のさぐりあいかあ。透明感なし。

[339: 匿名さん]

うーん、正直思ってたよりちょっと高い。場所が違うけど、ここの価格聞くとDC池田山公園が安かったなと思う。

[340: マンション検討中さん]

>>337匿名さん
335です。ありがとうございます。
購入するにも経験が必要なのですね。あきらめずに値段はチェックしておきます。
それほどいい場所でもなかったので、33m2で6000万は出せないな。

[341: マンション検討中さん]

うーん。価格が仮に@600がMAXで条件悪い部屋が@550になったとしてもパスかな。ROIが悪すぎる。そもそも上原駅徒歩4分と謳ってるが、実際に歩かれるといいと思いますよ。

[342: 匿名さん]

>>341 マンション検討中さん
実際どれくらいかかるんですか？

[343: 匿名さん]

>>329 通りがかりさん
42平米後1000万は高いよ。

[344: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん

この前歩いてみた感じだと、4分は駅を敷地内からで定義していて(それでも5分はかかる)、実際に改札から計測のスタート地点(駅の端)まで2分はかかるので実質7分くらいかなと思います。

[345: 通りがかりさん]

>>343 匿名さん

42m2で8500ってこと？坪670くらいいくんだが。
誰が買うの？w パークやプラウドの低層ならわかるけど

[346: 匿名さん]

>>345 通りがかりさん
ごめんなさい、盛り過ぎました。8000弱と聞きました。

[347: 通りがかりさん]

>>346 匿名さん

びっくりしましたよ?つまり600から650くらいが濃厚ってことですね。訂正ありがとうございます。

[348: 匿名さん]

チープなMSでも、盛り上がってるなあ。カネ余りの極致か。

[349: 匿名さん]

>>344 マンション検討中さん

ありがとうございます。
改札から東口まで結構あるくんですね。
2分は地下鉄並みですね。

[350: eマンションさん]

リーフィア上原62m2の方が、豪華な作りで坪570だからそっちのがよっぽどいいな。