グランドパレス大淀河畔ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドパレス大淀河畔についての情報を希望しています。
全153邸のマンションがたつようです。
大淀川ビューの住戸が中心みたいです。
開放感あって良さそうですね！

公式URL：https://daiichi52.com/azumacho/?utm_source=AD&utm_medium=GAW&utm_campa...

所在地：宮崎県宮崎市吾妻町37番（地番）
交通：宮崎交通「吾妻町入口」バス停徒歩約1分（約10m）、
JR「宮崎」駅徒歩約16分（約1,280m）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.00平米～132.18平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【公式URLを追記しました。2022.6.20　管理担当】

[62: マンション検討中さん]

ここの他には、みなさんどのような物件を検討されていますか？中古でも
良いです。

[66: 匿名さん]

[No.61～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[67: 口コミ知りたいさん]

現在、公表されている物件の中では、ここが1番いい気がします。中古物件を購入してリフォームするのも考えますが、共用部分が古いと思うと気が進まない理由になってます。

[68: 匿名さん]

>>67 口コミ知りたいさん
私もそう思いました。現在新築マンションの中で内装や使用している設備も一番良いと思います。

[69: マンション検討中さん]

ここのマンション、現在、資料の請求、見学が休止になってますけどなんかあったんですかね？

[70: 匿名さん]

建築上何らかの問題が発生したか、販売担当者が新型コロナに感染した等が考えられます。
いずれにしても公表したくない理由があるということでしょう。

[71: 匿名さん]

このマンションって空港近そうですけど高さって大丈夫何でかね？

[72: 匿名さん]

東西南北どちらの方向からも、この付近を超低空で飛行するルートではありませんから、何の問題もありません。

[73: 口コミ知りたいさん]

こちらはもう上階はほぼ完売してると聞きましたがどうなんでしょうか・・？

[74: 匿名さん]

そうお聞きになったのでしたらその通りでしょう。

[75: 匿名さん]

>>73 口コミ知りたいさん
F・E・Iタイプは若干残っていましたよ。A・C・Jタイプは完売でした。キャンセルもあるかもしれません。

[76: 匿名さん]

最上階付近購入済の者ですが
この物件は5年後くらいでも購入時の価格かそれ以上で売却できますかね？？

[77: 匿名さん]

>>76
５年後を誰が誰が予測できるんでしょうか？
リーマンショックでは不動産はさんたんたる状況でしたし、今後も何が起こるか誰もわかりません。直近ではウクライナ問題、アメリカ経済のバブル問題、宮崎では必ず起こるといわれる南海トラフ巨大地震・・・
投資目的で購入されたのですか？

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん
厳しいじゃないですか。

[79: 検討板ユーザーさん]

最上階のプレミアム住戸は、かなりの抽選倍率だったみたいなので、中古になっても売るのは可能だと思います。

[80: 匿名さん]

>>79 検討板ユーザーさん
6倍の倍率だったそうです。なかには購入価格に１千万円上乗せするので優先的に売ってほしいと言うお客様もいたそうです。でも公平に抽選を行ったそうです。

[81: 匿名さん]

殺到したのは18階の話ですよね？？では下手すると15.16.17階あたりも間取りによっては中古が高騰する可能性もあるかもですね・・・

[82: マンション検討中さん]

ポレスターやMJRよりこのマンションの方が断然いいですね！ここに決めました！

[83: マンション検討中さん]

僕もここに決めます！川沿い最高！

[84: マンション検討中さん]

まだ、4LDKの部屋はのこってますかね？

[85: マンション検討中さん]

資料請求と来場予約を停止して、すでに3週間・・・

どうなってるの？

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん
某金融機関から聞いた話なのでどこまで本当か分かりませんが問題発生して一旦計画中止の様です。再度販売は行うとの事ですが、既に契約済の方に手付金を返していってる最中との事です

[87: 匿名さん]

契約済の方に手付金を返していってる原因は何だろうか？

[88: 匿名さん]

確か売主都合の契約破棄は「手付返金」ではなく「手付倍返し」ではないですかね？？

[89: マンション検討中さん]

ここなにがあったんですか？

[90: 検討板ユーザーさん]

>>89 マンション検討中さん

とんでもなく、あり得ないことありましたが、書けません。
第一交通さんの誠意に期待したいと思います。手付金倍返しや違約金などのお金の問題ではないかと思います・・・

[91: マンション検討中さん]

>>90 検討板ユーザーさん
書きましょう。勇気を出して！

[92: 検討版ユーザーさん]

>>91 マンション検討中さん

そういうのは、いいですから・・・

[93: 匿名さん]

駐車区画を専有扱いで分譲販売したのが原因かな？

[94: 匿名さん]

公式ホームページがアクセス不能になっています。
いちからやり直しということでしょうか？？　一度契約した人も次回は優先されないということでよいですか？
契約された方、少しは情報をいただけませんか？　それとも一切口外するなと誓約書を書かされたのでしょうか？それって合法なんでしょうか？

[95: 真実の声]

許認可ミスです。建築許可は取れていますが、建築途中に航空法に引っかかったのです。この周辺は15階までしか建築できません。第一さんはある意味被害者です。設計事務所の前代未聞のミスです。15階以上は消えてなくなるわけですか、もう一度ガラガラポンですね。

[96: 匿名さん]

あらら、言っちゃいましたね・・・

[97: 匿名さん]

>>95さん　ありがとうございます。
マスコミのネタになりそうな珍事ですね。
航空法で滑走路（中心？）から半径〇km以内は高さ制限４５ｍとかあるそうです。更に滑走路の延長線上はもっと制限があります。
事前に宮崎空港事務所に確認を取っていなかったのでしょうかね。

[98: 匿名さん]

結局のところ、関係者全てが杜撰でテキトーだから起きた事件。チェック機能の不全。

行政の認可・下請け設計企業の遵法レベル・デベの審査体制等々、お粗末過ぎるね。

特にデベ。痛い、痛すぎる。
自社の上位ブランドのグランドパレスでの、大失態。

[99: 匿名さん]

重説に入ってないので、業法違反の可能性もあります。

[100: 匿名さん]

>>99
なんともとんちんかんな文章ですね。

[101: マンション検討中さん]

一切公にしないところに事業者の闇を感じる

[102: 匿名さん]

不動産の売買契約の【 当事者間 】の問題として処理しているのですね。
売主と各購入者間の契約解除。
売主側の業務上の過失により、引渡し前に購入者に契約解除を通告し履行。販売活動は停止。
　
リコールの様に公表・周知する義務は無いのでしょう。発覚が、引渡し前で良かったね。

[103: 匿名さん]

昨年、此処のモデルルームを内覧しました。
スタッフが沿岸の近隣物件での施工ミスの話をして下さいました。デベは確かＤＨ。
　
その物件は、ベランダの手摺りパネルを透明に設計・施工し、無事に竣工し引き渡された。
夜間、室内からの灯りが漏れた。昼夜を問わず、室内の様子もボンヤリと見えた。

対岸市民からは眺望を阻害する、不快だ。橋を往来する運転手他からは眩しくて危険だと、デベや市へ苦情が殺到したそうです。
　
市の指導もあり、やむなく全戸のベランダパネルを遮光・色つきの製品に交換する事になった。
引渡の数ヶ月後、足場は組まず、各戸の玄関から工具や資材を搬入、ベランダで交換作業をした。

笑顔で面白おかしく話していた。今度は、此処の話が同様に語り継がれるのであろう。

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん
プレミストでしょうか？　２棟ありますがどちらだったんでしょうかね。
しかしベランダ手摺りパネルを、透明だったのをわざわざ変更工事したってのもすごいですね。
眺望が良いと気にいっていた人も多いでしょうに。皆さん納得したんでしょうか。
宮崎市の条例で制限されているならいざ知らず、苦情があったから変えたってのもね。対岸と言っても４００ｍぐらいは離れていますし。

いずれにしても、はるかにこちらの失態の方が面白おかしいです（失礼）。
契約者さんは怒り心頭でしょう。

[105: 匿名さん]

今建ててる段階のものは壊すんでしょうかね？

[106: 匿名さん]

当初：竣工2023年9月、18Ｆ･全153戸(3～17Ｆ各10戸、18Ｆ3戸)、駐車場156区画191台。
　
既成部分を活かしながらも、あらためて、設計変更・安全性の確認・認可取得は必要。
階数変更は総戸数や駐車場区画数の縮小となる可能性があり、一部の設備の仕様変更もあるかも。

売上げ減を回避する為に、2Ｆの駐車場の一部を上階と同様の住居に変更するとか、
住居や駐車場の単価（分譲価格）を高額にシフトするとか、より良いモノになって欲しい。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
変更無いのは此の場所と敷地面積とデベ。それ位かぁ。
低下したイメージ払拭する為に名称を変えるのかなぁ。

当初の利益構造が瓦解し全て一からやり直しで、全コストが激増するから、分譲単価を吊り上げるのかなぁ。
(土地取得コストだけは完結済みなので、変わらんけど)

それとも、デベの英断で利益圧縮して分譲価格を
ほぼ据え置いて、より良い物件に生まれ変わるのなら、
此処は案外とお買得物件になるのかもなぁ。期待大。

[108: マンション掲示板さん]

高さ45mで15階としたら、ワンフロア3mなので室内の天井高が十分にとれませんね。

[109: 通りがかりさん]

シティテラス宮崎みたいに、割り切った間取りで各戸面積を下げない限り、総戸数はかなり減るわけです。
仕様を下げない限り、１戸当たりの価格は当初より大幅に上げざるを得ないでしょう。
竣工時期も延びて、建築コストは上がるばかりです。

[110: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[111: 匿名さん]

階数ありきでは無く、高さが厳しく規制されている。
確認をデベや設計企業が忘れ、行政も認可したのかな？

同じ規制下でも、デベや設計次第で専有部の空間の割振り、つまり、天井高 及び 間口幅 が異なります。
各デベの特徴・パターンみたいなものがあるようです。

プレミアム物件だと、高さ は無論 間口幅 も拡張される。

[112: 匿名さん]

ここに限らず、資産価値を期待して買ってはいけません。評価額がいくらでも、売れなければ意味ありません。基本、入居した瞬間に中古物件になります。また、宮崎のような地方都市で、購入価格以上で売れることはまずないでしょう。新築がどんどん増えていくなかで、買い叩かれるだけです。

[113: 匿名さん]

だから皆、首都圏でも地方都市でも、市場価値の消耗が少ない or 緩やかな財を選ぶのですね。
不動産や美術品も、希少性や優位性が評価され、流通市場で需要があれば価値は上がる。

[114: 匿名さん]

>>112 匿名さん
何も知らない様なので教えてあげますけど、宮崎でも限定的ですが購入時より高く売れるマンションはいくつかありますよ。昔は川沿いが多かったらしいですが最近では文教地区が一部ですが高値で売買されている様です。

私の知人も去年、新築時から5年ほど住んでいたマンションを購入時より高くで売却しておりました。

[115: 匿名さん]

同一の物件内でも評価が分かれる。
同じ間取りでも10階建て以上の最上階と他階とは差が出る。
周囲の、特にベランダ側の建造物の有無や、眺望の良し悪しは売買交渉に影響する。
　
又、売手は経験値を武器に買手と駆け引きしたり、仲介不動産会社を上手に味方に付けると有利。

[116: マンション掲示板さん]

売主責任でしょ。
酷いミスだと思います。
しかし責任はどこにあるか分からないのも理解するが、ホームページ上でも事実を明らかにお詫びするのが常識。それをまだ世間に隠すところが信じられない。
上場してない会社の体質だな。

[117: 匿名さん]

売主･事業主：第一交通産業株式会社　
設計 ･ 監理 : (株) 久保建築設計　
施 工 会 社 : (株) イチケン
管 理 会 社 ： (株)ダイイチ合人社建物管理

[118: マンション検討中さん]

一度、こちらのマンションギャラリーでお話を聞かせてもらいました。
現在、宮崎市内はマンションラッシュで色々建っていますが、
比較的お安めな価格ではないでしょうか？とは言っても３，０００万台
ですが。
管理費は部屋タイプによって、７，８００円～１５，９００円
修繕積立金も部屋タイプにより５，８００円～１３，２００円です。
駐車場も屋外平置き３３台７，８００円、屋外昇降機（２台）１３，０００円
などなどです。分譲駐車場もあり、150万ですが月額1，000円も別途かかります。
もう一度検討したいと思い、ホームページやギャラリーに電話しますが
今のところ通じません・・・。
次の分譲期が始まらないと、募集したり検討したりすることができないのか
謎です。

[119: 匿名さん]

通じないのは明らかに意図的でしょうね。本当はきちんと公表説明すべきですが。

[120: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は専有面積の按分で決められます。
多分、ほぼ全ての集合住宅で共通です。

ここの月額㎡単価は、管理費は119円台～120円台
同じく修繕積立金は、99円台～100円台。
修繕積立金は、他の多くの物件と同様にいずれは、
月額200円台に増額されるでしょう。

分譲価格上位は最上18階の 7,220・6,790・6,400万円
３戸の分譲価格の ㎡単価 は 55万円と高額。
　
一方、17階以下の分譲価格は 4,530万～2,300万円。
（数値比は 1.96：1 と約２倍の価格格差）
17階以下の ㎡単価は 51万～41万円。
（数値比は 1.24：１ と格差はかなり緩和）
　
17階住戸の内、２戸だけは上階に専有部が存在しない
構造なので、実質的に最上階と同義。
故にお買い得かと思って検討していました。
　
事業計画の変更で、間取り・分譲価格・㎡単価が
どの様に落ち着くのか？興味あります。

格差を圧縮しながらも、商売的には
全体的に高額設定にシフトすると想定してます。

[121: マンション掲示板さん]

場所も市中心とは言えず、買っても高値でうれることはないでしょう。ナニよりもこの土地は前所有者のイメージが悪すぎます。ある程度の宮崎市民歴のある人ならわかるでしょう。

[122: マンション検討中さん]

自分が買うマンションの土地がどんな歴史があったのかはよく調べましょう。宮崎市には、かつて火葬場だった土地に建ってる分譲マンションもあります。

[125: マンション検討中さん]

[NO.123～本レスまで、ご本人様からの依頼、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[126: 匿名さん]

自然災害リスクを懸念する意見も理解出来る。

が、開放感が満たされるリバーサイドの眺望や環境で
得られる日々の充足感や癒しはそれを遥かに上回る。

沖縄他のウォーターフロントでの生活を経験すると、
自然の恵みを身直に感じられる事に幸福感を強く抱く。

[127: 口コミ知りたいさん]

>>121 マンション掲示板さん
前所有者とは？

[128: マンション検討中さん]

>>127 口コミ知りたいさん

御自分でお調べくださいませ

[129: 匿名さん]

対岸立地だと西橘やAMUへの徒歩でのアプローチは辛くなる。悪天候時は、特に橋上が辛い。

河の北岸エリアならば、徒歩やバス･タクシー利用もし易い。アーケードも近い。
街中では得られない眺望に加えて、快適且つ健康的な周辺環境と、利便性とが両立出来る。

[130: 匿名さん]

ここは今も工事継続していますが、設計変更はないのでしょうか？
表に出ている看板の完成予想図も変更されていないように見えました。

[131: 匿名さん]

４月２９日～
既存の契約者のみを対象とした
優先販売の申込期間が始まるらしいです。

[132: 評判気になるさん]

>>131 匿名さん
そうなんですね
方針が決まったなら知りたいですが
HPはなんでまだ閉鎖なんでしょうか？

[133: 匿名さん]

>>132 評判気になるさん

御自分で会社にお問い合わせくださいませ

[134: 匿名さん]

29日以降行ってきます。最上階抽選で取れなければ諦めます。。。

[135: 匿名さん]

>>134 匿名さん
前契約されてた方限定ですか？

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん
そうです、5/15までは優先です。
一般開放はいつか決まってない様です。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
そうなんですね。
再契約する方が多そうですね！
間取りとか変わるのかなー

[138: 匿名さん]

>>136 さん

>>136 匿名さん
そうなんですね。
再契約する方が多そうですね！
間取りとか変わるのかなー

[139: 匿名さん]

　ホームページ見れますね。優先販売後に分譲駐車場残ってたら検討してもいいかな。

[140: 通りがかりさん]

宮崎市が、ウクライナ語とロシア語の
通訳支援ボランティアを募集してますね。
https://www.miyazaki-mcia.jp/2022/04/post-537/
避難民さんたちが来られるんだね。

[141: 匿名さん]

>>140 通りがかりさん
このスレと何が関係あるんですか？よそでお願いします

[142: 匿名さん]

140 はあちこちに同様の投稿を繰り返しています。
他県のマンションスレにも。

[143: マンション掲示板さん]

今週(日)10:45～抽選に行って来ます。部屋位置によって倍率はバラバラみたいです。

[144: マンション検討中さん]

いったんケチついたマンションは、やめとこ。

[145: 匿名さん]

考え方次第だな。
問題が公になったから、それ以降の監理監督は、格段に徹底されてるだろう。施工不良では無いので、むしろ安心かも。

まぁ、どのみち多くの物件で、入居後に多少なりとも問題は起きるしねぇ。施工不具合や管理組合内や管理会社の問題が。

[146: マンション検討中さん]

設計変更で上層階の豪華部屋なくなったね。なんの変哲のないただの箱形マンションになったね。

[147: 匿名さん]

買えない人（買わない人）はごちゃごちゃ言ってますが、この1件で駐車場の台数増加や設備等がグレードダウンしなかった事、価格が大幅に上がってない事など総合的にプラスに働いていいマンションになると思いますよ。

そもそも手付金倍返しになった時点で私は分譲駐車場がタダで手に入った感覚なので明日は抽選頑張ってきます。

[148: 口コミ知りたいさん]

価格はそこまで変わってないんですね。
再検討されてる方結構いますか？

[149: マンション掲示板さん]

>>148 口コミ知りたいさん

再検討、再契約しました。
とても楽しみです。どのような生活が始まるのか、今からワクワクします?

[150: 匿名さん]

私も今週末に再契約してきました。駐車場も2台確保出来ました。
担当営業の方からは、一般分譲再開後は順調に契約が進んでいると聞いています。
建設も少しずつ進んでいますね、完成を楽しみに待ちたいと思います。

[151: 匿名さん]

5/23あたりから一般販売が開始しましたが、停止していた期間も建築がすすんでいたため、無料プラン変更は上層階のみになっているようです。
２LDKは、駐車場は１台のみしか確保できないようで、近隣で探すしかないようです。３LDKや４LDKであれば分譲駐車場２台、３００万か、分譲駐車場１台と賃貸駐車場（外平置き）の組み合わせはできるようです。
ちなみに手付金は販売金額の１割と思っていた方がいいです。
３，０００万円台の販売が多いので、３００万は現金で必要です。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
販売価格も、当初より若干上乗せされていますが、６０万程度で抑えられているようです。あと今のところ新聞が戸別配達されることは無いようです。

[153: ご近所さん]

販売再開後からの検討開始です。人気の意味も分かりました。でも、なんか上層階ばかり注目されているみたいですが、私のように低い階を検討されてる方っていらっしゃいませんか？頑張って、下より上を所有した方が良いのでしょうか。。。

[154: 匿名さん]

>>153 ご近所さん
上階契約予定の者です。
勿論様々な理由で下層階を検討している方もいると思います。
下層階には下層階のメリットもありますが、やはり一般的には(特に川沿いであれば)上層階の方を好む方が多いのでリセール等々を考えるなら上層階が良いと思います。予算の問題もあると思いますが無理はされずに・・・

[155: マンション検討中さん]

東側はもううまりましたか？

[156: マンション検討中さん]

>>153 ご近所さん

横からすみません。私も154匿名さんと同じ考えで、リセールバリューとか賃貸家賃を
考えて上層階契約予定です。上になると虫も入ってこなくなりますし、後からお金を
出しても買えない、眺望と開放感が魅力です。
しかし、上になるほど遠くの音まで入ってきたり、エレベーター搭乗時間が長いのは、
デメリットかもしれません。
家賃もローンと一緒だし、５年１０年の総額で考えるとバカらしくなりました。毎月の
支払いは貯金だと思って、夫婦２馬力で頑張るつもりです♪

[157: 匿名さん]

上階契約済です。
本日担当者と雑談した所、販売停止する前よりも後の方が反響が凄く、申込もかなりのペースで入っている様です。

理由として他の新築がある程度出揃った中で、やはりグランドパレスが総合的にいいとの判断をする客が多いからだそうです。。

[158: ご近所さん]

１５４匿名さん・１５６マンション検討中さん　　コメントありがとうございました。大変参考になりました!!色々と比較検討して、私もこちらに決めました。仲介業者に勤めている学友からも、いいねをもらいました。材料や工賃がどんどん上がってきているので、この先新築は確実に値上がりするから、今後、買った値段より高く売れる可能性も無いわけじゃないとも言われました♪でも、やはり身の丈にあった形で、低層階にすることとしました。３５年、頑張りますッ!!

[159: 匿名さん]

>>158 ご近所さん
頑張ってください。応援しています。

[160: マンション検討中さん]

ホームページで見たけど、杭深5～9mて異様に浅くねぇ？ 駅前のシティテラスは40～50m,これはマンションギャラリーで設計図書で確認。川沿いなら地盤も緩かろうに。

[161: 口コミ知りたいさん]

>>160 マンション検討中さん

昨年完成したザ・レジデンス大淀河畔のパンフレットを見返していたら、杭深33m～40mって書いてました。そんなに場所変わらないのに。要確認ですね。