グランドパレス大淀河畔ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドパレス大淀河畔についての情報を希望しています。
全153邸のマンションがたつようです。
大淀川ビューの住戸が中心みたいです。
開放感あって良さそうですね！

公式URL：https://daiichi52.com/azumacho/?utm_source=AD&utm_medium=GAW&utm_campa...

所在地：宮崎県宮崎市吾妻町37番（地番）
交通：宮崎交通「吾妻町入口」バス停徒歩約1分（約10m）、
JR「宮崎」駅徒歩約16分（約1,280m）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.00平米～132.18平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【公式URLを追記しました。2022.6.20　管理担当】

[1: 匿名さん]

ホームページが４月２日更新予定が更新されていません。金額など未定ばかり、間取りも１件しか公表されず参考になりません。

[2: マンション検討中さん]

立地も売主も微妙…

[3: 匿名さん]

すぐ近くの「ザ・レジデンス大淀河畔」がまもなく竣工で、かなり売れており完売が近いようです。ほぼ同じ立地で比較されます。ここは両脇をマンションにはさまれていますが、上階なら他の方向も見晴らし良さそうです。
ただ、大淀川の下流地域で堤防ひとつの防護壁です。
南海トラフ巨大地震の想定では、宮崎市は震度７，津波も最高１６ｍ、死者は県内で４万２千人（大分県は１万７千人、鹿児島県は1,200人）電気、ガス、上下水道の損失も県内で9割以上の大被害です。九州では宮崎県に被害が集中します。
このマンションに限りませんが、ここ数十年以内に起こるだろう災害を覚悟しておく必要があります。

[4: 販売関係者さん]

ホームページが更新され，価格や仕様が明らかになりました。
第１期の最多価格帯は４２００万で最上階住戸は宮崎で７０００万円超えです。
リビングのT2防音サッシ，トイレ手洗いカウンター付き，二重床等設備仕様は宮崎県内のマンションの中で最もグレードが高いようです。
規模感も含め，ザ・レジデンス大淀河畔よりも値段・仕様を高めたものを出そうという意思を感じます。

[5: 匿名さん]

売主の第一交通産業では、一般マンションの「アーバンパレス」と上位の「グランドパレス」でブランド分けをしています。
しかし、分譲駐車場と賃貸駐車場を設定しているのは珍しいです。分譲駐車場も月額管理費と月額修繕積立金を設定してあります。ただ、バイク置き場と駐輪場の台数が少ないですね。
大淀河畔下流はマンションだらけで、前の道路は片側一車線ですが、通勤時間帯の駐車場の出入りはどうなんでしょう。
エレベーター中央配置２基なのは合理的です。このあたりは一般マンション並みです。このクラスのマンションでは、なるべく他人と乗り合わせないように分散して５～６基配置する所もありますが、将来の交換費用がけっこう大変です。

[6: 購入者]

部屋から眺める大淀川の風景が気に入り高層階を契約しました。1台は分譲駐車場を契約し、1台は賃貸駐車場を契約しました。駐車場は2台とも2階に停める事ができ、出入りがとても楽です。部屋の設備も他のマンションよりグレードが良く全てが標準装備です。２階に貸倉庫がありとても便利です。バス停やコンビニもマンション前にありますし大変便利です。風水的にもこの土地は良いそうです。２年度の完成が楽しみです。

[7: 口コミ知りたいさん]

7/18にモデルルームを見学し、高層階を契約しました。他の方のコメントにあるようにオプション抜きの標準グレードがかなり高いと思われます。リセールにも影響すると思ったので駐車場も分譲で確保しました。

オプション等はこれから決める予定ですがこれは入れた方が良い、またはこれはやめた方が良いというものはありますでしょうか？参考に教えて頂きたいです。

[8: 購入者]

>>参考までに。オプションとして、高層階は地震の時に低層階より揺れが大きくなる事が想定されますので、キッチンのカップボード（食器棚）を据え付けを注文する予定です。転倒防止も兼ねて。

[9: マンションギャラリー見学者]

7月10日にグランドオープンして153世帯の内43世帯の契約されているみたいです。順調な感じですね。

[10: マンション検討中さん]

7月10日にグランドオープンして153世帯の内43世帯の契約されているみたいです。順調な感じですね。

でも第一期って37戸だよね？数字合わなくない？

[11: 匿名さん]

公式ＨＰ他には「第１期分譲概要　販売戸数37戸」とある。
いきなりの「第１期完売！」は無さそうなので、「４から３世帯の契約」の誤入力なのかな？？
　
尚、第１期分譲については、
価格表の販売戸数では、36 戸 と表記されておりますが（ミスプリ？？）、
価格表の全戸一覧には、37 戸 の分譲価格が表記されている。

37戸の内、殆どが最東端のＪタイプ（約10戸）で、角住戸 故か 物件内では坪単や眺望フィーが、厚めに価格設定されているやや高価格帯に位置する住戸群のようです。

なので、成約済みは数戸だと思われます。公式ＨＰの次回更新でスッキリするでしょう。

[12: マンションギャラリー見学者]

>>10 マンション検討中さん 153世帯の内43世帯契約は7月21日にマンションギャラリーで契約済みの表をマンション販売員からみせてもらった数字です。現在は46世帯契約済みだそうです。

[13: 購入者]

高層階と低層階の2部屋を購入しました。私達家族（高層階）と実親（低層階）と2世帯で契約しました。色々と不安もありましたが、高齢者の実親は高層階が苦手なので低層階を契約しました。同じマンション内なので、何かあったらすぐ行ける所が良いと思ってます。マンション内はバリヤフリーになっているので安心です。本当は同じ階に2部屋契約できれば良かったのですが。実親は晩年は大淀川を眺めながら余生をおくりたいと言ってましたので、少しは親孝行ができたかなと思っています。新築のマンションだからできる事だと思います。

[14: 匿名さん]

公式ＨＰは「7/26更新」となっている。第１期分譲戸数は37戸。　第２期キックオフは不明。
つまり、
複数の地権者や早期に接触した方々などが、相当数の住戸を契約したと言う事なのかな？
説明資料には、各戸の 契約済 或は 未成約住戸 なのかを、明記していないね。他とは違うね。

候補の住戸が未成約と思って内覧してみたら、契約済・無駄足って事？
おもむろに、他の住戸を推奨されるっていう展開なのかな？
それって、ナントか商法を連想するけど・・・。

[15: 買い替え検討中さん]

先日、ザ・レジデンス大淀河畔の13階の部屋内から外の景色を眺めて、毎日この光景を眺められるといいなと思いました。ただザ・レジデンス大淀河畔の駐車場の残りは機械式しか無く断念しました。グランドパレス大淀河畔は駐車場が平置きなので、契約を前向きに検討しています。やはり駐車場は機械式より平置きがよいですね。現在、宮崎駅付近のマンションに住んでいますが、便利ですが窮屈さを感じています。設備も現在住んでいるマンション（築4年）よりワンランク上です。もう大淀河畔にできるマンションはグランドパレス大淀河畔が最後かなと思います。

[16: 匿名さん]

プラスポイント：立地・価格・設備・平置き駐車場(先着順)
マイナスポイント：土地の前所有者・売主の評判

上記を総合し、私にはメリットの方が多いと判断して購入しました。2年後の完成を楽しみに待とうと思います。

[17: 匿名さん]

私も昨日10％の手付金も入金し、契約を完了してきました。上階層を抑えられたのと分譲駐車場も2台確保できましたので満足です。

昨日時点で申込も入れて50部屋くらいは契約になるらしく、直近のグランドパレスシリーズの中では相当ハイペースで決まっているらしいです。
成約具合一般の分譲マンションと違っていい部屋(高額な)から順当に決まっている印象でした。

[18: 匿名さん]

７月末時点で、角部屋のＪは完売、Ａもほぼ完売、最上階と言える１７階も完売だった。
駐車場を専有部と同様に 分譲 扱いする販売手法・不動産登記は、業界内・法曹界にも異論が多い。

[19: 購入経験者さん]

業界内に異論が多いというのは、地方に限っての話し。法曹界
内部からは寡聞にして知らず。
首都圏のHセグメントでは一般的なもの。受益者負担が具現化さ
れる極めて合理的手法。
因みに下層階中部屋を検討中。

[20: マンション検討中さん]

>>19 購入経験者さん
私も貴方様のご意見に賛成です。

[21: 匿名さん]

１９さんの文章は難しくて一般人向きでありません。首都圏のＨセグメントとか言われても、何のことやら。もう少し普通の表現でお願いします。

[22: 匿名さん]

まずは税軽減措置が切れる５年後当り迄に売却する世帯が一定数は現れる。
分譲駐車場が売りに出されて需要が期待出来るかどうか。
首都圏はなにかと需要があるからという理由で成立してしまう事がある。
政令都市などでは類似状況の成立は散見されるが、地方の街、宮崎市ではどうなんだろうか。

[23: マンション比較中さん]

>>19 購入経験者さん
確かに。で、駐車場使用権の分譲って、首都圏じゃなくても福岡とか熊本でも、ハイクラスセグメントではふつーにありますよ!!　

[24: マンション検討中さん]

>>19 購入経験者さん
その通りです。駐車場使用権の分譲はふつうにあります。鹿児島でもありますよ。私の知っているかぎり宮崎でも２件目です。特に2台目必要な人は助かります。

[25: 匿名さん]

サー〇スさんとかでは当たり前ですが定期的な抽選等も無く、指定の場所が永久に使用できるとの事なので、価格は300万ほどしましたが私はこちらの分譲駐車場を2台分購入しました。これはやはり将来売却にかなりプラスに働くと思いますがいかがでしょうか
？

[26: 匿名さん]

免許返納が目前の高齢者や、車は非所有でカーシェアする若年世帯が中古物件を購入する際は？

今、地方だと１住戸に付き１駐車場（一部は2駐車場）が標準ですが、将来は車の非所有が増加する。
そうなると、住戸は売れるが分譲駐車場が2区画も宙に浮く状態となる。
駐車場だけを賃貸しようにも賃貸区画は敷地内に充分にある。所謂、借手市場、供給過多の状態。

賃貸料も組合内で定められたら、安さをアピールするような差別化・利用者確保は困難となる。
なので、分譲区画が絶対優位な便利な好ロケーションであることが最低条件。

[27: 購入者]

我が家はマンションを購入にあたり家族で３台駐車場が必要となり、マンション周辺の駐車場を探しましたが、全然空きが無く、駐車場待ちの状態です。金額も1万から6千円の間が相場でした。グランドパレス大淀河畔の住人が２台目の購入で待っているみたいです。宮崎は公共交通が不便なので車の駐車場は必要です。分譲区画があると助かります。２台契約してます。将来的にもこの地域は駐車場が不足していると不動産屋も言ってました。

[28: 匿名さん]

川沿いの街区の河口付近の地域。だから局所的に慢性的にまとまった余白地（駐車場用地）が不足。
分譲駐車場は15年ほど使用すれば初期コストと固定資産税の一部を回収できる皮算用かな？

地域性やらで、駐車場需要が継続的にそれほどまでに旺盛だとしたなら、長期的視野に立てば、賃貸にして管理費会計の収益にしたほうが組合としてはメリットがあったかもですな。

将来、敷地内の空き区画が増えた際に「管理組合」として居住者以外の周囲の利用者を公募出来る。

[29: 匿名さん]

南海トラフ巨大地震、日向灘地震　どちらも想定マグニチュード９．１です。
この付近は震度６強、そして津波被災地区に該当します。
その点を意識して生活してください。
建物は倒壊しなくても、市内の電気、ガス、水道、下水道のインフラの被害は壊滅的ですから、日ごろからの防災訓練、災害対策は必須です。

[30: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[31: 匿名さん]

65㎡のGタイプ（3人で住む予定）で検討しています。狭いでしょうか。

[32: 通りがかりさん]

>>31 匿名さん
一般的に同じ5畳でも江戸間と団地間サイズかで広さが多少違います。

[33: 匿名さん]

Cタイプ（80㎡）4LDKとGタイプ（65㎡）３LDKとJタイプ（89.6㎡）4LDKが人気があるみたいです。

[34: マンション検討中さん]

ちなみに１５階か９階の部屋を検討中です。どちらが良いのでしょうか？

[35: 匿名さん]

本気で検討しているんですか？
そんなことを他人に聞いて、その通り決めるということですか？現地に自分で見に行かないんですか？

[36: マンション比較中さん]

>>31 匿名さん
こんにちは！１００平米でも狭いという人がいるし、６０平米でも広いという人はいると思います。うちも３人なのですが、近隣にトランクルームを見つけ、娘が嫁ぐまでの間と思って契約しました。たまに使うものとか季節ものをそちらに入れれば６５平米で充分ですよ♪


>>34 マンション検討中さん
こんにちは！高くなるほど虫が入ってこなくなりますが、高くなるほど遠くの音が入ってきたりしますので、確かに悩ましいところですよね。。でも、眺望はあとからお金を出して買えませんので、１５階に１票です。うちは予算の都合上、低層階ですが。。

[37: マンション検討中さん]

>>36 マンション比較中さん
ありがとうございます。すごく参考になりました。感謝します。

[38: 匿名さん]

今日錦町の住友マンション発表されていましたね。204戸も戸数があるのは驚きました。グランドパレスより立地はいいですが、どうですかね？

[39: 匿名さん]

長く空き地みたいに放置してあった場所ですよね。
すべてに利便性を求める人には最適でしょうが、リラックスと、そこそこの利便性ならこちらの方でしょうね。津波被害だけが要注意ですが。

[40: 匿名さん]

みなさん部屋はオプションで変更されましたか？
東側が人気ですね。

[41: 坪単価比較中さん]

変更しました。

[42: 匿名さん]

>>41 坪単価比較中さん
オプション変更なにされましたか？
お部屋の西角と東角はそこまで日当たり変わらないんですかね

[43: 坪単価比較中さん]

カップボード取付と間取りの変更（畳ルームをウォークインクローゼット）をしました。ちなみに西角と東角は日当たりは東角が良いです。

[44: 名無しさん]

>>43 坪単価比較中さん
2LDKということでしょうか？和室の使い道難しくて悩んでます。部屋にしたいけど、難しそうですよね、、

[45: 名無しさん]

住む人数によっても間取りが変わりますよね。

[46: 匿名さん]

>>45 名無しさん
2LDKです。ちなみに住む人数は２人です。

[47: 検討板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[48: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[49: マンション検討中さん]

レジデンス大淀河畔を見学してる時に列車が通りましたが、窓閉めた状態では全く気になりませんでしたよ。
堤防についても、以前よりは嵩上げされているようです。

[50: マンション検討中さん]

津波はどうなんでしょう？
本当にマンション崩れないんですかね