グランドメゾン京町堀タワー

[匿名はん]

美しい靱公園の傍のタワマンプロジェクト。なにわ筋沿いですが


所在地：大阪府大阪市西区京町堀2丁目30番1（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「肥後橋」駅 徒歩8分
　　　　大阪市営四つ橋線 「本町」駅 徒歩9分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩13分

【(仮称)京町堀タワープロジェクトというスレッドタイトルから、グランドメゾン京町堀タワーに訂正させて頂きました。（管理人）】

[2: 匿名はん]

なにわ筋線が開通すれば楽しみですね。

[3: 匿名さん]

道路に面してはいるけど、なにわ筋は景観がいいし
公園も近くので楽しみですね。

[4: 匿名さん]

チラシが入ってました。

[5: 匿名はん]

いいですね〜ココ！！

電車通勤のお父さんにはちょっと駅が遠いですけど・・、

お母さん！お子さん！おじいちゃん！おばあちゃん！ペット！には最高！！

ですね。

[6: 購入検討中さん]

もはや公園にホームレスはいないでしょうか？

[7: 匿名はん]

靭公園はホームレス絶対ダメで有名ですよ！ご安心あれ〜〜〜〜。

[8: 匿名はん]

ほんとにいいですね＾。ここりこ。
売り切れんうちに急いでこうとこう。
え？まだでっか？価格もまだだすか？
え？高い？そりゃそうですやろ。このリッチなんや堺。

[9: 検討中]

パンフきました。現地も見ましたがいいですね〜。南向きだと１０階〜１５階で十分な気がします。
後は値段ですね。

[10: 匿名はん]

なにわ筋に面しているので騒音が心配なのと排気ガス等で洗濯物は黒くなるかも

[11: 匿名さん]

いよいよ会員向けモデルルームオープンのようですね。駅は遠いけど、環境は悪くないですしね。
楽しみです。

[12: 匿名はん]

モデルルーム見てきましたが、まだ部屋だけしか完成しておらず、
全体のイメージがつかみにくいですね。
それにしても、設計監修が坂倉建築研究所だし、間取りはいいし、言う事なしですが、
唯一の不安の種は長谷工です。詳しい事はわかりませんが、
この掲示板でもぼろかすですし・・・。

[13: 住まいに詳しい人]

12さんの言う通りです。
長谷工が施工したマンションはどれも同じ外観ですものね。
なんだか昔の画一的な団地のようなイメージで、今の時代にあまりにもそぐわない気がします。
しかも、長谷工ってタワーマンションの実績がほとんど無いんじゃないですか？
購入を検討する人にとっては不安要素が大きいですよね。

[14: デベにお勤めさん]

概ね、土地を高値購入したデベは建築費を下げる為、
安く仕上げる長谷工・熊谷組・三井住友・東海興業・大末建設等々
（債務免除組や更正・再生企業組）を使う例が多い。

ここ２〜３年、積水ハウスは積極的にかなりの高値で都心のマンション用地を購入してる場合が
多く、また、長谷工が先行取得し・事業持ち込みした用地でのマンション建設が多い。
いずれにしろ、土地の高値購入が建築コストを下げ要因として従来のグランドメゾンの質が低下
してる感がする。

（タワーザ上町台＝市所有地を高値落札、京町堀タワー＝中外炉の本社ビル跡地
　共に、長谷工による事業持込案件のはず⇒だから、施工業者で長谷工は外せない）

長谷工は独特の低コスト施工能力はあり、一般の大衆向け型マンションでは通用するが、
高級型マンション・超高層マンションとなると？？？って感じがする。
所々、低コスト化（＝部材の品質ダウン、画一的な部材、大量生産型の部材）の表情が
現われていると思う。

[15: 匿名さん]

上記、読みごたえアリ。

[16: 大手企業サラリーマンさん]

>>06
ホームレスは居ないが夜は不良の溜り場。

[17: 住まいに詳しい人]

モデルルーム行きました。
積水ハウス！というイメージでした。
うつぼ公園隣接でこの価格。間取りもこだわりを感じました。
この数年見た中では大変よいマンションだと思います。
長谷工施工に関しても積水の独自基準を持って設計されていて
特に気になりませんでしたし、長谷工の間取りや仕様ではないイメージ。
ほかのお客さんもたくさん来てたし、
値段がこのまま変わらなければ欲しいのですがどうでしょう？

[18: 特さん]

いくらなんでしょうか？教えてください。

[19: デベにお勤めさん]

１７さんは営業マンですかね。
値段が変わらなければ・・・、とは何が言いたいのか？

1年以上前と違い、販売時から値上げなんて有り得ないでしょう。
この販売状況下で。
不動産鑑定の難波鑑定でも２００７年の見通しで
既に大阪の商業地は一部（恐らく御堂筋でしょう）を除き、
下落傾向にあるとしている。
また、商業地マンションも事業主のデベの思惑と異なり、
東京のようには高額取得出来る需要層も限られ、当が外れたと言った
コメントがある。
実際の所、大阪については、
デベとしては何とか今の状況下（価格水準）で手持ち案件を売り切りたいのが
本音でしょう。デベ勤務が言っちゃなんですが・・・

[20: 物件比較中さん]

このマンションをはじめ、いくつかの物件を比較検討しています。
ここについては５月３１日に　資料を送ってもらったばかりなんですが、
その中に価格表は入っていませんでした。
直接モデルルームに行けば　メーカーの方が教えてくれるのでしょうか。

ところで今後のマンションの値段について、
大日のマンション（サンマークスです。）を訪ねた時に言われた事なんですが
現在販売している棟に比べて、今後建設するものは、
土地の値段は変わらないにしても、資材の価格や、輸送コストの値上がりなどで、
若干高い設定になるかも、と言われました。
（石油価格や、人件費の高騰とか言ってました・・・。）

まあうがった見方をすると、“そんな訳で今買っとくほうがいいですよ”ということだったんでしょうが、・・・どうなんでしょうねえ・・・。
実際大阪市内のマンションは少しずつ上がってきてないですか？
なんで、このマンションの価格もとても気になります〜!

・・・長文　失礼致しました。

[21: 大手企業サラリーマンさん]

>>20
デベさんと販売会社は価格を上げて販売したいというのが本音でしょう。
しかし、それはあくまでも供給側の論理であって、
たとえ一時的に価格が上昇しても実需が伴わい現状では
おそらく下げるしかないでしょう。
それが市場における需要と供給のバランスというものです。

[22: 購入検討中さん]

ある茨木のマンションでは販売代理会社の営業マン（急遽動員された人らしい）曰く、
価格設定はとても高いと思いますが・・・、とある意味正直に言っておられました。
売る側も半信半疑で売ってると言うような感じでした。
ここは立地は超駅近なので「立地の良さ」を強調してましたが、
逆から見る他に比べ、価格が相当割高な割りには構造面で仕様ダウンしてました。

何か、価格は上昇してるのに、仕様はドンドン低下してるような気がします。

[23: 物件比較中さん]

こんにちは、No.２０です。
２１さん、２２さん、ご意見ありがとうございました。

あちこち検討をし始めて　まだ３ヶ月ほどなんですが、
最近チョッと“早く決めなくては！”と焦るばかりで・・・。
マスコミなどの言う　“底は打った！”という言葉に“そうだよなー”と思いながら、
“でも供給過剰なんじゃないの〜？”と自分に言い聞かせて
ジレンマに陥りながら、ここのマンションの動向を楽しみに待っていました。

とにかくあと少し、気持ちを落ち着けて待ちたいと思います。

＊追伸＊
２０で書いた“土地の値段”とは、あくまでアノ大日の住居ゾーンにおいて、という意味です。
説明が足らず、スミマセン。

[24: 購入検討中さん]

おはようございます。２２です。
２３さん、まあ余り焦らない方が良いかと思いますよ。

間違いなく、近畿圏は供給過剰ですから、
市内の人気エリアを除けば、完成在庫や完成間近の在庫が多くなってます。

都心部希望なら、築浅のタワー物件なら中古（新築未入居でも出てきてます）も
検討対象に入れて探されては如何ですか？

私も、その方向でも調べていますが、最近価格が下がってきてるような気がします。
（おそらく、賃貸投資で購入した人が入居者がつかず、売りに出してる物件が増えたと
　複数の不動産業者の方が話しておられました）

まあ、お互いにじっくり探して、
良い物件を「自分の納得いく価格」で買えたら良いですね。

[25: 物件比較中さん]

２２さん
アドバイスありがとうございます。２０です。

（　）内の、“賃貸投資で購入した〜”というくだりは、なるほどと思いました。
実は私はタワー物件にはこだわっていなくて、
うつぼ公園の近くに住みたいなー、と思って探していました。
（そう思いつつも予算の都合等あるので、あちこち比較している日々なのですが・・・。）
で・見つけたのがこのマンションだったんです。

おっしゃるとおり、お互い納得のいく物件にめぐり合え、
笑顔で新生活を迎えられるといいですね！

[26: マンション投資家さん]

２２です。
タワーでなかったら、西区のなにわ筋「江戸堀〜ウツボ公園〜西本町」にかけて
かなりここ数年でマンションが建ちましたので、
築浅の中古物件は意外とお買い得価格で出てる場合も有りますよ。

こまめにネットでチェックされたり、
不動産業者を訪ねたりしたら良いかと・・・。

周辺歩いていたら、意外と良い物件も有りましたよ。
頑張って、気に入る物件を探して下さい。

[27: 物件比較中さん]

２０です。
ありがとうございます！
早速アンテナ張り巡らせたいと思います！

[28: P]

はじめまして！
モデルルームみてきました！
上町台と比べて、デザイン的に少しすっきりした感じがします。
わたしも20さんと同じく、うつぼ公園周辺に住みたかったので、
格別にタワーマンションへのこだわりはありませんでした。
むしろ、中層のグランドメゾン（南船場とか）のたたずまいに憧れていた派。
でも、ここは、立地・環境共に理想的なんです。
個人的なことですが、実家がセキスイの家なので、積水に対する信頼と安心感もあり。
タワーでも、将来にわたって古くなっても味が出るような建物になればいいなあと
期待しています。
タワーは、総合設計制度採用の公開空地で、敷地境界からセットバックして緑を植えるので、
低層でも日当たりを確保しやすくて緑も見える点がいいですね。
長文失礼しました。

[29: マンション投資家さん]

再び、２２です。
確かに、積水ハはライバル住宅メーカー（○和ハ）に比べ、
戸建てもマンションも良質な物を作ろうというスタンスですね。

その分価格は割高ですが。
まあ、後は「住宅に求める個人の価値観」次第で判断が分かれるでしょうね。

但し、今後の銀行等の不動産融資動向や金利動向を考えると、
不動産価格（特に、住宅については）は臨界点に到達したんじゃないでしょうか。
今から、新築を買うのはリスク高いと個人的には思います。
（ただ、財産的に余裕があり、その立地・マンションがどうしても欲しいいう方は別でしょうけど）

[30: 新築タワー低層階購入検討中]

22＆29さん

こんにちは。
そうですね、長く住み続けることを考えると、
割高でもしっかりとした良質なものを買いたいと思っています。
そういう意味でも、グランドメゾンは信頼できるかなぁと。
デコラティブすぎず、ベーシックなデザインも気に入っています。

ごめんなさい、ちょっと質問させてください。
＞臨界点に到達した
というのは、価格が下げ止まりで、今後は上昇に転ずるから、
これから新築を買うのは高い買い物になる、という意味でしょうか？
素人っぽい質問でごめんなさい。

[31: Ｐ]

すいません、30＆31は28です。

[32: ２２＆２９]

３０さんへ
臨界点という表現は余り適切な言葉じゃなかったです。

今の販売中の新築物件は以前に比べ割高感が強く、
将来売却するようになった場合には損をする確率が高いという事です。
（あくまで私の個人的な見方ですが・・・）
その意味で、新築のみならず、中古を視野に入れて
じっくり検討されたほうが良いのではという意見です。

現在の状況は、
デベ側としては土地購入コストと建築コスト（材料費＋労務費）が年々上昇し続けているので、
その上昇分を販売価格に転嫁して来ている⇒所謂「新価格」「新々価格」。
（価格上昇してるが、グレード・立地等はダウンしている←デベとしての利益確保の為）

一方で購入者側は年収水準の上昇率はそれほどでない。
従って、現在のような価格水準で買える人は限られてくる。

したがって、需要と供給のバランスが崩れているので
私が知る限り、各物件とも販売に苦戦してる模様です。
２〜３年前と比べれば、＋３０％〜５０％近く、
価格だけは上昇してますからね。

[33: Ｐ]

22&29さん

レスいただいてたのにお返事遅くなってごめんなさい！
ご丁寧な返答ありがとうございます。

なるほど、一般論としてはもう既に高くなってきているわけですね。
あとは、具体的な欲しい物件について、自分自身がそれだけの金額を払ってでも欲しいと思えるかどうか、ということになりますね。

一方で、私個人的には、
たしかに価格上昇は始まっているんだけど、逆に、
もう今がラストチャンスかな？！っていう気がしたりもするのですが。。。

[34: 匿名さん]

実際のところ先のことなんて誰にも分かりませんもんね。
東京はいまだにバカ売れなんでしょうか？
続々と新しいタワーマンションが出来ていますね。
大阪はそろそろ落ち着く？下がる？
そんな事考えてたらいつになっても購入する決心が付きません。
でも、この物件の立地だけを考えてみると、
現在は靱公園は近いけど、駅が少し遠いのが難点ですが、
すでにいくつか地下鉄並びに私鉄の建設の計画があるそうで、
なにわ筋線なんて出来た日には、
目の前に駅が出来る予定だそうですね。

[35: 物件比較中さん]

こんばんは、
早速ですが、京阪中ノ島線はすでに工事も順調に進んでいるようですが、なにわ筋線は案が浮上しただけで結局宙ぶらりんのまま頓挫していると思っていたのですが・・・（というより廃案？になったのかと。）
もしや、再び検討に入っているのでしょうか。
しかも、このマンションのすぐに駅が来るって・・・！ホントだったら大変便利なんですが・・・！！

[36: マンション投資家さん]

財政再建団体にもなりかねない大阪市になにわ筋線を建設する余力なんてありませんよ。
地下鉄８号線の大赤字で大阪市営地下鉄は火の車になるのは間違いない。
（今でも採算取れてるのは御堂筋線ぐらい）

四ツ橋線の西梅田〜北ヤード〜十三（新大阪迄の可能性も）だけで精一杯。
中之島再開発を進めるために、なにわ筋線の構想を消さないだけの話。

デベの営業マンの言うことは都合の良いことしか言わないから、
とにかく購入意欲を煽るので今は懸命、このタイミングで売り抜けなければ
やばいと思ってるからね。

もう、不動産の潮目は完全に変わってるから、注意した方が賢明でしょうね。
高値掴みになる危険性大。

[37: 物件比較中さん]

こんばんは、
３６さん
冷静なご意見ありがとうございます。３５です。
そうですね、大阪府（市？）の現状ではちょっと厳しいですよね・・・。
もう少しで突っ走ってしまうところでした・・・。
落ち着いて様子見ます。

[38: Ｐ_28]

駅近希望の人にとっては、たしかに、本町からも阿波座からも肥後橋からも微妙に離れているので、立地的には中途半端な感じがあるかもしれないですね。
私はチャリダーだし、靱公園大好きなので、この立地は最高なのですが。
ただ、さらに贅沢をいうなら、靱公園に接した北側のブロックが最高なんですけどね。
このマンションの南側の道を隔てた南向かいに、駐車場がありますね。
ここには、将来何か建物が建ちそうな気が・・・。
最高で、何階建てくらいのものが建つ可能性があるのでしょうね？

[39: 匿名さん]

もちろん高い。
したがって、売れない。設備関係もコスト落としてるからレベルも落ちた。
今買うのはちょっと、と思いますが、しかし、良いこともあります。

購入者が少ないので、抽選がない。欲しい部屋が手に入ります。
ぜひとも今ここが欲しい！っていう方には良いタイミングの販売だったと思いますね。

[40: 物件比較中さん]

＞今買うのはちょっと
でも、これからますます高くなっていくのでは？
これからますます買いにくくなっていくのでは？
このグランドメゾンは立地のわりに思ったほど高くないと思いましたが。

[41: 大手企業サラリーマンさん]

需要と供給のバランスから考えて、
今後ますます高くなる事はあり得ないでしょう。
そもそも今は需要がないんだから・・・
逆に今の状況で見えているのは下がっていくしかない。
デベロッパーはますます首が絞まるでしょうけどね。

[42: 物件比較中さん]

>>39さん

できたら、参考までに、
従来のグランドメゾンに比べて、この京町堀タワーにおいて、

＞設備関係もコスト落としてるからレベルも落ちた。

という点を、具体的に教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

[43: ご近所さん]

私なら角部屋の中層階がいいな・・・
やっぱり、隣人の騒音？アンド生活音・・気にならないし。
グランドメゾンは、いいと思うわ。
うちは犬居るから、うつぼ公園には毎日散歩に行ってます。
環境最高。各駅までの距離が微妙かな？

[44: 匿名さん]

モデルルームの案内メールが来ていましたけど、今日明日に行かれる方いますか？

[45: 購入検討中さん]

日曜日モデルルーム行ってきました。
ビデオはいまいち作りこまれておらずでしたが、
模型や、パソコン上でのＣＧからなんとなく全体像が伝わりました。
専有部、共用部含めて無駄が少ないつくりで、
かといって地味すぎず、とてもバランスが良い印象を受けました。
この数ヶ月色々タワーマンションのモデルルームを回りましたが、
一番気に入りましたので、僕は購入する方向で考えています。

[46: 購入検討中さん]

うちも土曜日に行ってきました。
上質感のあるシンプルさが気に入りました。
うちも購入の方向で考えてます。

[47: 匿名はん]

価格はどんなもんなんでしょうか？

[48: 購入検討中さん]

>>39 さんの仰るとおりですね。モデルルームを見てがっかりしました。
とても残念です。

[50: マンコミュファンさん]

４８さんのコメントだけを見ると、
価格とグレードがアンマッチって感じなんですかね？

価格は＠２３０万位はつけてるんですかね？
ご存知な方、ご教示下され。

[51: 物件比較中さん]

見学してきましたよ。
モデルはあまり華美でないかんじでシンプル
でした。すごく良いってわけでもなかったです。
いいなと思ったのはもちろん立地とあとは
サイクルポートがあることかな。
担当は女性の方で若干頼りなげでした。
やたらまわりにおしゃれなカフェやレストランが
あることをアピール。あまりマンション自体の
ことは説明がなかったです。
とにかく立地が一番売りなんでしょう。
私の求めている８０㎡前後は低層階で42、300万円
くらいでした。まだ正式じゃないですけどね。
でもタワーで低層階ってどうなんだろ。
ってかんじで私はボツにしちゃいました。