ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘についての情報を希望しています。
高輪皇族邸の近くい新しいマンションがたつようです。
駅からも近いので気になりますが、価格は高そうですよね…
検討中の方がいらっしゃいますか？
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-takanawamatsugaoka/

・所在地：東京都港区高輪一丁目701番2他4筆
・交通：白金高輪駅（2番出口）徒歩4分、
白金高輪駅（1番出口）徒歩3分、
泉岳寺駅徒歩10分、
高輪ゲートウェイ駅徒歩16分
・間取：1LDK～4LDK
・面積：45.57m2～154.70m2
・売主：三菱地所レジデンス株式会社
・施工会社：木内建設株式会社
・管理会社：三菱地所コミュニティー株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス高輪松ヶ丘　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/6208/
”ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘”の「私の印象」→結構「買い」物件と思う！白金高輪の「良いとこ取り」物件【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/7030/

[42: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん

そうかな。松ヶ丘以外に呼び方ないし

[44: 匿名さん]

由緒ある土地の崖下にタワーなんておったてちゃって。不敬にもほどがある。

[45: 匿名さん]

由緒ある土地なのは間違いない。
しかし都営アパートがあったり、高松宮邸裏の一角も高級感があるとは言えない。
この物件も築古アパートが地上げ出来ず不整形だしね。
タワーに見下されるのもあるし、これで坪600ならきついな。

[46: ご近所さん]

南側は皇族邸まで松ヶ丘一帯が高さ制限地区です。

[47: 匿名さん]

>>45 匿名さん

松ヶ丘は昔から住んでる人が多くて静かで落ち着いてる。古びたマンションも値段調べてみ？すんごい高いから。グランドメゾンよりはここのほうが個人的にはいいと思う。白金高輪駅にもエレベーターで行きやすいし。

[48: 検討板ユーザーさん]

>>45 匿名さん

古アパートではありません。個人の住宅です?

[49: 匿名さん]

>>48 検討板ユーザーさん

高輪高校の前のやつは都営じゃない？

[50: マンション比較中さん]

アパートを探しておられるのですか？

[52: 匿名さん]

崖下のタワマンから見下ろされるマンションは、個人的には、絶対ないな。それなら、同じ地所なら、低層マンションしかない、高輪4丁目プロジェクトがいいです。品川駅最寄りで、静かで日当たりも良さげです。

[53: 匿名さん]

ディアナの池田山の方が良くないですかね

[55: ご近所さん]

都心で　見下ろすの、見下ろされるの　など……。南側にあって　南向きに　高層なし見えるのは山手線、芝浦　港南地区

[56: 買い替え検討中さん]

[No.43～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[57: 匿名さん]

女性ならではの目線で上手く纏められてました。

ブロガーさん、ありがとう。

https://www.homes.co.jp/mansion/article/308/

[58: 検討板ユーザーさん]

>>45 匿名さん
新聞の折り込みチラシには 「1億3000万?」となっていたそーです。

[59: 匿名さん]

>>58 検討板ユーザーさん

エリア内からの引っ越しが半分近くありそう。この辺のファミリータイプの新築需要はまだまだあると思う

[60: 購入予定者]

>>59 匿名さん
ファミリー世帯で近隣徒歩圏内に住んでおります。最近このエリアで多いタワーは見送っていましたが(単純に高いところが苦手)、ようやく出てきた低層でなおかつリセールバリューが期待できるハイグレードな部類になるかと思いますので、購入検討しております。
一方、高輪エリアの再開発のペース(5-10年単位)で考えると、まだまだ新築が出てくる可能性もないとはいえず、もっといいものがでたら、、なんて考えたりもします。

[61: 購入予定者]

>>57 匿名さん
素晴らしいですね、シェアありがとうございます。
くすのき公園には桜が幾つかあり、お花見もできますよ。

[62: 匿名さん]

低層なのが逆にいいですね。とにかく高そう。。。

[63: マンション検討中さん]

タワマンだから安い
低層だから高くなりやすく

[64: 匿名さん]

パーマン風にちゃんと作ってしっかり高くしても売れる場所と思う

[65: マンション検討中さん]

>>53 匿名さん
近隣に住んでますが高輪支所のエレベータは結構時間がかかります。
JR駅へのアクセスが必要な方はディアナ池田山の方が良いかもしれませんね。

[66: マンション検討中さん]

>>65 マンション検討中さん
ディアナ池田山良かったですね。ここはちょっと高台なのが防災上はプラスですが

[67: 検討板ユーザーさん]

支所外の別の直通エレベーターは遅くないです?松が丘の住宅街が5Fに相当し桜田通りが1Fです。最寄りJR駅は「高輪ゲートウェイ」ですがマンションの正面出口から50m程下れば魚藍坂下交差点にあるコミュニティバス停から品川と田町に12?3分ですね?

[68: 高層購入さん]

個人的には、エレベーターまで2-3分だし、降りてホームまではちょい歩くけど、まあそんなもんか、って感じ。めっちゃ遠いという感じはない。むしろ近いと思う

[69: マンション検討中さん]

立地もコンセプトも良いと思いますが、現地あたりが再開発が進んでいる地域なのでタワマンや中規模のマンションに囲まれた感じになるのはどうかなぁ。とは思いますけどね。

[70: 匿名さん]

南向きなら関係ないよ
同エリアで低層新築狙いの人はここかな

[71: マンション検討中さん]

200万円/㎡位かな？

[72: 通りがかりさん]

>>71 マンション検討中さん
坪650万?ってかんじですかね

[73: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
ちょっと持ち上げすぎな感は否めませんが（笑）

[74: 匿名さん]

間取りまた出ましたね。80㎡台はちょっとリビングがせまいかな。。。

[75: 匿名さん]

西向きの70㎡きついっスね…。

[76: 匿名さん]

意外と細長くて南向きは限られるのかな。南のアパートの部分が悔やまれる。基本的には東西の開口で、両方景色が抜けるとは言い難い。南向きリビングの100が1番個人的には好きかな

[77: マンション検討中さん]

>>75 匿名さん
70m2の部屋って間取りでてますか？

[78: 匿名さん]

細長い75の部屋は150にして売った方が売れそうな市況

[79: マンション検討中さん]

現地を見に行きましたが南の古いアパートの部分が本当に残念ですね。
立地は良いと思いますが、南側を活かせずまたワイドスパンが取れない形状。港区高輪アドレスにどの程度の価値を置くか。
値付け次第では周辺のマンションのように販売に苦労するかもしれないですね

[80: 匿名さん]

物件エントリーをすると無償で選択できる間取りや設備があるとのこと。

どんなものがセレクトできるのかとても気になります。

こちらの書き込みされている方で、エントリーされた方はいらっしゃいますか？

[81: 評判気になるさん]

>>80 匿名さん
エントリーしております。
公式サイトでは、「第１期において無償で選択できる間取りや内装等の内容についてご案内いたします」とあるので、まだ内容までは分からないようですね。

[82: 評判気になるさん]

>>79 マンション検討中さん
同意見です。
あのアパートをなんで残してしまったのか悔やまれます。
お住まいの方には大変申し訳ないのですが、見た目からしてちょっと不気味さを放っているんですよね。。
このアパートによって肝心の南側を生かしきれてないはもちろんのこと、あのアパート越しに本物件の外観が見えるわけですが、うーんって感じです。。

[83: マンション検討中さん]

>>82 評判気になるさん

さすが、三菱さんです 売る気の毛頭ない原住民の方に邪魔だとか、見苦しいとか失礼千万な事を言わずにあるがままを受け入れて それを包み込むように建築する 気に入った方はどーぞ嫌な方はスルーで 仮に買収出来ても数億のコストアップになるでしょう

[84: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん

周囲のマンションは苦労してなくね

[85: マンコミュファンさん]

物件エントリーしたのですが、オンラインプロジェクト発表会動画の案内のメールが来ていないです。エントリーした人に案内が届くものなのでしょうか。

[86: マンコミュファンさん]

>>85 マンコミュファンさん

私も来ていません。どういうことなのでしょうか。エントリー限定ページの案内すらありません。申し込みが遅かったからでしょうか？出遅れ感が否めません。

[87: 匿名さん]

瞬間蒸発しそう

[90: 匿名さん]

[NO.88～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[91: 匿名さん]

>>86 マンコミュファンさん
発表翌日くらいに登録しましたが私もきてませんのでたぶん配信がまだなのだと思います。30日以降と具体で書いてあるのでちょっとおやっ？と思ってしまいますよね。わたしも迷惑メールボックスを2度確認しました(笑)。
　

[92: マンション検討中さん]

プロジェクト発表会ですが、先ほど案内メールが来ました。

[93: 匿名さん]

>>91 匿名さん
91の匿名さんです。私も案内会メールきました。納得の価格帯でした(笑)

[94: マンション検討中さん]

ツボタンカどのくらいですか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん
前にも 200万円/㎡ って投稿しましたが、670万円/坪 位じゃないでしょうか？

[96: マンション検討中さん]

坪単価が650-670くらいで来てくれれば、実需層でも納得ですね。安くされて投資の人に買われて住めない、なんてなったら嫌なので。私は参戦します。それにしても電線の地中化を強く希望。

[97: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん
45北-7950
62北東-10950
75南西-13950
80北東-14950
92南西-20050
104南-21850

[98: 通りがかりさん]

>>97 匿名さん
安いね。

[99: マンション検討中さん]

案内会のメール、私にも来てました。
あの間取りであの価格は。。。うーん。と、いうのが正直な印象ですが、港区高輪アドレスプレミアム込みの価格ということである意味納得ですね 笑

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
案内会のメールに価格書いてありますか？私が違うメールと勘違いしているのかな？

[101: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
説得力ゼロ。参考になる！ボタンは自分で押しまくったのでしょうか。
一体なんのためにやってるんでしょうか 笑

[102: 匿名さん]

>>100 匿名さん
メールの中の動画で紹介されてますよ！

[103: マンション検討中さん]

高いねー。三田5丁目にするわー。

[104: 匿名さん]

むしろ割安かと？

[105: 検討板ユーザーさん]

>>102 匿名さん

見ました！ありがとうございます！

[106: マンコミュファンさん]

>>104 匿名さん

私も想定より少し安く感じました。もっと強気で攻めてくるのかと。

[107: 匿名さん]

動画の案内来てない…

[108: 通りがかりさん]

>>107 匿名さん
わたしも来ません。。
予算も高めに書いたのに。

[109: マンション検討中さん]

案内会のYouTube 見ました。普通に考えれば有り得ない価格ですね。港区高輪アドレスに価値を見い出す方ならありかもしれないですが、港区高輪に住むことでアドレス表記以外の全てを犠牲にしてあの価格を払うことは個人的にはないです。
現地見て思いましたが、敷地内に残った古いアパートもしかり松ヶ丘と言う割には皇族邸の雰囲気もありませんし、タワマンに囲まれた窮屈な感じもありますし…そのあたりは意見が分かれるところかもしれませんが。

[110: 匿名さん]

このくらいの価格を払えないなら、現状では高輪に大手デベの新築マンションは買えないよと言う事ではないでしょうか。

今の市況でこの価格なら法外に高いとは思えないですね。土地や周囲環境の好みはあるでしょうけど。中古ないしは他の地域で探すのが良い気がします。中古も今は高いですが。

[111: マンション検討中さん]

この松が丘のほぼ４角形の住宅地域の北端に位置し南東方向には七階建てのパークマンション以外に高い建物が存在していない。皇族邸の先の高輪2丁目までマンションはないですね。現地に行かなくても Google Earthで把握出来ました。隣接の南西は3階建ての豪邸とユーロコート、そのまた南西は4階建ての白亜のモダンな中高生プラザ、そして連絡エレベーター、北東側は民家と公園 これを「囲まれている」と言うなら東京じゃ ちょっと

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
109のようなネガは販売前中は結構湧いてくるからね。完売したらピタリとなくなる。
ここの立地は、白金高輪物件の中の新築物件で一番GW再開発恩恵うける所だね。それだけでも価値あり。

[113: 匿名さん]

もっと高くくるかと思ったら安いですよね。もちろん十分高いんですけど。
管理費などはいくらか気になります。

[114: マンション検討中さん]

消費税が およそ 4.5％
管理費の積立てが 100万円
登録免許税と取得税で100万円
固定資産税が50万円

位じゃないでしょうか

[116: 匿名さん]

>>112 匿名さん

私も109の意見に賛同できない部分はあるが、そのような言い方は読んでて気分が良くないですね。
賛同できない意見をネガと断ずるのもどうかと思うが、湧いてくる。との言い方はどうかと。
炎上のきっかけにもなりえるし、健全な意見交換、情報交換を阻害しかねないので自重願いたいものです。

当方、高輪GWエリアからの移住の候補としてみてますが、Good pointsとしては乗り換えが便利な白金高輪からの駅近物件、かつ南側に高層物件が建つ可能性がほぼゼロとの立地で再開発効果も期待できて資産価値が高い。
一方で隣接するアパートが10~20年のスパンで考えて将来どうなるか？はワイルドカード。
高輪エリアの今の自宅を十数年前に購入した時の価格を考えると、時代も変わったのかな。とは思いますね。絶対額としてこの価格を納得できるかどうかでしょうが、私のような近隣からの移住検討組にとっては土地勘があってよく分かってるだけに悩ましいところですね。

[117: 匿名さん]

115&116です。
重複投稿、お騒がせして申し訳ありません。
削除依頼を出しましたのでサイト運営者に速やかに整理頂けるものと思います。

[118: 匿名さん]

共用施設が豪華、各階ゴミ置き場、コンシェルジュありなので毎月の管理費がどうなるか。最近の相場なら妥当かむしろ安い印象。階数あがればぐっと高くなるんでしょうか。

[119: 買い替え検討中さん]

フォートとさほど変わらない単価の印象だけど、だとしたら、この2年の価格上昇を考えると妥当のような気がする。
さすが地所レジ、真っ当な価格で出してきたか。

[120: 購入予定者]

>>106 マンコミュファンさん
この辺だと安い方ですよね。お買い得なのか、何かあるのか。。

[121: マンション検討中さん]

単に、三田・高輪の地所3兄弟がそこまで人気じゃなかったから、ちょっと慎重なんでしょ

[122: 名無しさん]

それなりの額ですね。間取りがイマイチな印象ですが、この立地では仕方ないのでしょうかね。LDが思ったより狭く日中は薄暗くなるのでしょうかね？それで慎重な価格設定となった、ということですよね。

[123: マンション検討中さん]

南側にバルコニー設けないのは、近隣対策でしょうか？
それとも、買収出来なかった建物へのお見合い部屋回避でしょうか。

[124: マンション検討中さん]

「100A」には南向きにバルコニーがありますね。「80E 75D1 80A1」には北東側しかバルコニーを設けられない。「80A1」にだけ南側に更にバルコニーを付けると、間取りが……

[125: マンション検討中さん]

>>124 マンション検討中さん

北東側は4階以上でないと、隣家の抜けは難しいですかね。
グランドメゾン側からの眺望写真見たら、お見合いしそうで。
あちらは全戸公園向きなので、選択の余地無いですが。
こちらは西向きが穴場なのかなと考えます。

[127: 匿名さん]

決してここが安いとは思わない。
ここが安いと思っている人は、マンションは値上がりするのが当たり前なので、最近販売された物件に対して、価格上昇がない分だけ安いと考えているようだ。

[128: 匿名さん]

現在の相場的にはそこまで割高ではないので、今後も右肩上がりが続くと思うなら買えば良い。
10年前の白金高輪周辺相場は坪350、今650、10年後どうなっているか？
よく海外主要都市との比較で割安感あるとの指摘があるが、東京の賃料相場は大して上がってない。
賃貸に合理性を見出せるなら無理して買う必要無いし、人それぞれですよ。

[129: 匿名さん]

物件エントリーしてもメール来ないのですが・・・

[130: 匿名]

>>129 匿名さん
私もです。。

[131: マンション検討中さん]

わたしも、、、足斬りされたのかな

[132: マンション検討中さん]

立地は悪くないですが北東はタワマンに圧迫されてジオ高輪とお見合い、東はくすのき公園のすぐ先のグランドメゾンに圧迫されてお見合い、南は隣接した古いアパートがこれからどうなるか分からない…この環境を考慮したのかどうか分かりませんが……個人的には強気の値付けだな。とは思いました。ここ数年の右肩上がりの不動産市況、港区高輪アドレスに価値を見出す方にとってはお買い得に見えるかもしれませんね。

[133: マンション検討中さん]

ジオは同じ道路に面して下側にちょこっと くっついており 北東のバルコニーから 首を伸ばして 見れば お見合い出来る感じ。グランメゾンは海抜10mに建つ13階建 高さ40m 敷地960㎡ パークハウスは海抜25mに建つ7階建 高さ 22m 敷地 2360㎡でてっぺんの高さの差は数m 間にある公園の楠の梢の高さ海抜40m
グランメゾンとパークハウスは水平距離で60mある。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん
多分、グランメゾンはほとんど見えないでしょう。楠に圧倒されるでしょう。

[135: マンション検討中さん]

もしかして、南側80A1の前の空き地とその隣の家を潰して、何か建物を建てたりする予定はありますか？

[136: マンコミュファンさん]

グランドメゾンな。名前を間違えるのは失礼。

[137: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん
75南西-13900～が安いと仰る方とは全く金銭感覚が合いませんが、案内会メールは来ました。単にタイミングの問題ではないでしょうか？

[138: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん

空地じゃなく、東京都の大気汚染等の自働観測所みたいですね。

[139: マンション検討中さん]

言葉選ばずに言えば南側の古いアパートを残してしまったのが致命的な失敗かと。
数年後に古いアパートが建て替えられることになって建築に数年間騒音に悩まされ、その挙げ句にここと同じ高さのアパートが建って一階にコンビニが入って深夜も騒がしく明るいって…
南西側の部屋を1.4?2.0億円払ってそれは嫌ですねえ。ワーストケースではありますけどね。

[140: 口コミ知りたいさん]

>>139 マンション検討中さん

分かり味が深いです。
やっぱりこういう中途半端な物件はパスするに限るかな。駅前のタワマンが評価される理由がわかります。

[141: マンション検討中さん]

135です。
自動観測所の隣の家は空き家のようでしたし、パンフレット表紙の左端にグレーの建物が描かれているので、両方潰して何か建つのではと勘繰った次第です。