ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘についての情報を希望しています。
高輪皇族邸の近くい新しいマンションがたつようです。
駅からも近いので気になりますが、価格は高そうですよね…
検討中の方がいらっしゃいますか？
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-takanawamatsugaoka/

・所在地：東京都港区高輪一丁目701番2他4筆
・交通：白金高輪駅（2番出口）徒歩4分、
白金高輪駅（1番出口）徒歩3分、
泉岳寺駅徒歩10分、
高輪ゲートウェイ駅徒歩16分
・間取：1LDK～4LDK
・面積：45.57m2～154.70m2
・売主：三菱地所レジデンス株式会社
・施工会社：木内建設株式会社
・管理会社：三菱地所コミュニティー株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス高輪松ヶ丘　現地訪問レビュー【2LDK】
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”ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘”の「私の印象」→結構「買い」物件と思う！白金高輪の「良いとこ取り」物件【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/7030/

[170: マンション検討中さん]

高すぎる・・・

[171: マンション検討中さん]

平均坪660万ほどでした

[172: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん

スレ９５では 「６７０位じゃないでしょうかって」 大体予想通りですね

[173: マンション掲示板さん]

>>172 マンション検討中さん
わざわざスレ95まで遡って価格の正当性をアピール？三菱の関係者の書き込みがミエミエ。ご苦労さん。
南側の古いアパート、東側の電線の束、北側のタワマン。普通の神経してたら有り得ない価格です。

[174: マンション検討中さん]

>>173 マンション掲示板さん

30 Bitcoin で買える 世の中。
もう ついて いけない

[175: 匿名さん]

タワマンから見下ろされるのは何とも思わないけど、南側のアパートだけはかなりネックだと思う。
見かけが悪いうえ、中途半端な形になって間取りがとても微妙になっている印象。
あと75平米の1ldkって需要あるんですかね。
2か3ldkの方が需要ある気がするんですけど

[176: マンション掲示板さん]

>>174 マンション検討中さん
要すればバブルってことですよね。三菱もこんな地上げ失敗事案もバブルに乗っかって売り抜けようという魂胆ということかと。
しかも情報交換のサイトにまで工作員送り込んで＊＊＊＊的な書き込みをさせるとは。あまりに見え透いて草。ってところですね。

[177: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

あれがモデルルームとか謎すぎますね
早く他の70平米台のを公開してほしいもんです

[178: 匿名さん]

全室メニュープランがあるんですよね？モデルルームが70平米1LDKなのは謎ですがこれも2や3LDKに変更できるのかな。

[179: マンション検討中さん]

現地の周りを見てきましたが、坂が結構きついですね…。あんまり坂がある場所に住んでた経験がないんですが、長く生活する上でやっぱりきつく感じるものでしょうか。それとも意外と慣れるものなのでしょうか。

[180: ご近所さん]

たとえば、朝出勤のため地下鉄白金高輪駅に向かう場合は「Sub Entrance」から直通エレベーターへ　又「Queens Isetan」方面へ買い物などに行くときはこの坂を下って。これを登る時は、私など８０歳近いので「Peacock Store」 のエレベ－タ－を使っており「楠公園」のすぐそばに出ますので道を斜めに横切れば到着。なんともないです。

[181: 匿名]

>>180 ご近所さん

ピーコックのエレベーターあんな奥にあるのに、買わずに通過する勇気ないです、、

[182: ご近所さん]

すんませんでした。エスカレ－タ－の間違いでした。勿論「お若い方」には、ほんの4，50mの斜度12パ－セントの勾配なんぞはかえって健康増進によろしかろうと思いますが、いづれにせよ坂が生活に支障をきたすほどのものかどうかというご質問に個人的な感想を申しております。昭和４１年から関西から就職してご近所に住んでおりますです。

[183: 匿名さん]

>>182 ご近所さん
何も買わずにエスカレーター使うんですか・・？さすがに引きます。

[184: july-k]

価格が発表されました。予想より少し低かったのでなんでかとよく平面とGoogle Mapストリートビュー見たら、南側のいいところに既存小規模アパートが残っており、購入検討意欲が失せました。地所さんは買収交渉に失敗したのでしょうね。このアパートは数十年も残るだろうし、早くに解体されたとしてもその時点ではデベロッパーはいないので管理組合で土地を買うなんてことはほぼ不可能。入手したって既存建物増築など極めて困難。ウーン、地所さんは困ったのでしょうが開発GOしたのですね。

[185: 匿名さん]

　自分で予想した価格（幾らだったか分かりませんが）と発表された価格とのギャップの原因を後からでも追求するこの姿勢がきっと明日へつながるでしょう惜しむらくは事前の調査不足の感ははありますが

[186: 匿名さん]

今の相場なら坪650でも売れるんだろうね。
周辺相場と比較すると割高感はないけど、数年前の元麻布と同水準。
値上がり前提の買いは危険な水準に入ってる気がするけど欲しい人は買うしかないからなあ。

[187: マンション検討中さん]

パンダは坪550万でいっ

[188: 匿名さん]

73戸しかないから、すぐ売れそう

[189: マンコミュファンさん]

パンダやすっい。

[190: 匿名さん]

>>189 マンコミュファンさん

ほっし

[191: ご近所さん]

>>188 匿名さん
ジオ高輪は戸数ここの半分以下だけど結構売れ残ってたような・・・

[192: 匿名さん]

>>191 ご近所さん
売れ行き好調って感じではなかったですよね。
市況とブランドが違うとはいえ、2年前に隣接地で坪500万で売ってたのも事実。

[193: マンション検討中さん]

南側のマンションが本当に残念…。あそこも敷地に入ってれば本当にいい計画なのに

[194: ご近所さん]

>>193 マンション検討中さん

それはもう言っても仕方ない

[195: 匿名さん]

ワンフロアに結構と数が多いなという印象
時間帯によっては住民同士顔を合わせるということもあるのかなと
内廊下ということもあり、プライバシー感はもっとあったほうがよかったかな


フロアごとにトランクルームが設置されているのはいいですね。
収納が足りないということもなくなるのは、部屋を有効活用できます。

[196: 匿名さん]

パンダ部屋チックなところは安いけれど、下層階はほぼ全て眺望が絶望的。上層階は少し抜けてるが、価格が高い。これは厳しいなあ

[197: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん

厳しいよね、我が家も撤退

[198: 匿名さん]

>>197 マンション検討中さん

抜け感は低層ならある程度仕方なくないかな
個人的には東向きなら全然許容範囲

[199: マンション検討中さん]

>>198 匿名さん

電線だらけ。リセール不安大。撤退確定。

[200: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん

普段お買い物されてるでしょうし、たまに買い物が無くても使うくらいいいじゃないですか。
あなたみたいな人が息苦しい世の中にしてるんですよ。
あなたがそう思うならあなたは使わなければいいだけ。

[201: マンション検討中さん]

ピーコックのビル、相当古そうですが、建て替えの予定とかありませんか？

[202: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
普段買い物してるってのは推測でしょ。息苦しい世の中?って非常識な人はよく言うよね。
たまに買い物してるからいいでしょってすごい感覚だね。当たり前だけど使ってません。世の中いろんな人がいるから仕方ないと思う部分はあるけど、せめて掲示板に堂々と書くのは遠慮してほしい。

[203: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん

ご近所のお年寄りが坂の登り下りは大変ですか？と言うお尋ねに投稿した文章の一節に目くじらたてておられるがこのコーナーはそういうところなのこのザ・パークハウスの情報評価が欲しい方々じゃないのでしゅか

[204: 周辺住民さん]

世の中　サラリ　と参ろう　サラリと

[205: 匿名さん]

周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
立地と間取りも広いプランが多いだけに高めの価格設定になるでしょうか。
いよいよ来月から販売開始ですが、そろそろ価格などもオープンになるといいですね。

[206: マンション検討中さん]

日本の場合高級住宅地においても電線類の地中化または無電柱化が遅れている点がある。これは現行の制度が幹線道路沿いに公共事業費を投入しているのに対して、住宅地については道路幅員が狭いこともあり（道路新設や改良と同じく）道路特定財源制度が入らず、公共団体の単独事業とならざるを得ないからである。地域によっては、イメージの向上や地域の自主的なまちづくり活動として、多少の費用負担をしても地域の電線類を地中化してもよいとする場合があるが、そのような自主的な取り組みを支援する（国、公共団体、電力・通信会社の）制度ができていない。
トンネルを作ったが5年以上も電柱が撤去されていないままの災害時緊急輸送道路が、8都府県の47か所あることが、2014年の会計検査院の調べで判明した[22]。

[207: 匿名さん]

ここは静かでいいよ

[208: 匿名さん]

暗闇坂のあれみたいな風格だしてくださいね

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
あれ、競売にかけられてなかったっけ？

[210: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん

眺望どころか、たぶん道路から見て半地下だよね。
だから1階はパンダ価格なんだろうけど。やたら安いのには理由がある。そこ許容できる人ならお得かもね
中層以上は立地とブランド考えてもむしろ割高。ま、自分が買えないだけですが…

[211: マンション検討中さん]

港区高輪アドレス、白金高輪徒歩4分、三菱地所レジデンス。価格以外はそれを感じられない物件かと。残念ですが撤退ですね。

[212: 匿名さん]

何が残念なのか　何も魅力が無いのに残念がるのは文脈が通じないじゃあ-りませんか

[213: 匿名さん]

　3.3mⅹ7=23.1m 高さ規制オーバ－故に一階を1.8m掘り下げている。
皇族邸の隣のパ－クマンションもそんな感じですよね。
　7階建てにして部屋数を増やすことが少しは全体の住戸のコストダウンや価格ダウンにつながっているのではあ-りませんか

[214: マンション比較中さん]

どなたか、聖心女子前の白金4丁目の情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？場所はとても良さそうなのですが

[215: 坪単価比較中さん]

>>214 マンション比較中さん
コロナ前に計画があって、それから聞いていません。私も気になります。建設は進んでいるのでしょうか

[216: マンション比較中さん]

気になりますよね。低層ということだと、ここよりも場所は良いなと思いますので。スケジュールがみえないので、比較対象に出来るかも分からないですね。。。

[217: 匿名さん]

半地下の部屋は眺望のみ難があるだけでそれさえ妥協すれば
お買い得になるんでしょうか。
外観予想図を見ると植栽で目隠しされているようですが
採光性についてはいかがですか？

[218: マンション検討中さん]

ツボ550万の部屋はいただきます。

[219: 検討板ユーザーさん]

550ってあったのでしたっけ

[220: マンション検討中さん]

日照ゼロの地下部屋な
カビが好きなら安くて良いと思う

[221: 匿名さん]

今の市況なら半地下とはいえ550は安く感じるけど、キャピタル出るほど魅力的な水準ではないよ。
地位は雲泥の差だけど腐っても西麻布アドレスの外苑西通りは条件悪い部屋で450くらいだったので。
松ヶ丘が平均で650とすると、新築としては無理のない価格だと思う。

[222: マンション検討中さん]

共用部分や内装の仕様はどうでしょうか

[223: 検討者]

>>222 マンション検討中さん
基本的にはいいのではないでしょうか。ただキッチンが2150+下がりあって低い印象を受けました。

[224: 匿名さん]

>>222 マンション検討中さん
仕様はなかなか良かったです。キッチンもかなり好みでした。プレミストを競合にしてるのか積水か。
土地が綺麗に取れなかった分を内装などでカバーしてるのかもしれませんね。

[225: マンション検討中さん]

品川直結は夢あるなあ。
55?60平米上層の1LDK検討中。

[226: マンション検討中さん]

ここの1Lはどういう需要があるのか、いまいちわからないです

[227: 検討板ユーザーさん]

55タイプ、60タイプはワイドスパンで行灯部屋がないのはいいがリビングが狭いのが残念。
とくに55タイプは10畳ないのは個人的にはキツイ。

[228: マンション検討中さん]

上層の1L（55、60)って価格出てます？？

[229: 匿名さん]

>>214 マンション比較中さん

最近はプラチナ通りが有名ですが、本来の白金台のイメージは三光坂上の2丁目、4丁目の一画です。憲法の草案が作られた服部邸や、某金融創業者、ゼネコン一族の豪邸が並び静かな雰囲気です。低層エリアなので大きなマンションはありませんが最近だとグランドメゾンが2つ建ちました。今は土地が出ると某宗教団体が買うので新しいマンションは出ないでしょう。高輪台のイメージは皇族邸と清泉女子大のあたりですね。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
意気揚々書いているところ水をさしてもうしわけないが、

・本来の白金台のイメージは三光坂上の2丁目、4丁目の一画です←白金アドレスです
・高輪台のイメージは皇族邸←高輪アドレスです。

[231: マンション検討中さん]

パークハウス系でいつも思うのですが、もう少し内装頑張れないですかね。

[232: マンション検討中さん]

今日抽選でしたよね。どうだったんでしょうか？どこが一番人気だったのか気になります

[233: 匿名さん]

電線ビューの部屋は人気なさそう

[234: 匿名さん]

>>231 マンション検討中さん

それよりも柱の主張が強すぎるのと軒並み乾式壁なのが辛い

[235: マンション検討中さん]

白金高輪駅近にも関わらず閑静な高台の住宅街に建つ低層高級マンションということで希少性は抜群と思いました。

[236: マンション検討中さん]

売れそうですよね

[237: 匿名さん]

100Aの3階安くない？

[238: マンコミュファンさん]

ここは坪900以下なら、ローン引っ張れるだけ引っ張って即買。超希少な立地。

[239: 匿名さん]

5-7階で坪700万って、スカイの30階クラスなんだが。割高。

[240: マンション検討中さん]

ここの5階以上は、タワマン最上層並みの価値はあるかと。もちろん趣味嗜好は違うから検討層も違うだろうけど。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
スカイも次期から再度値上げで1割上がるよ。
地下鉄延伸が決まりデベも強気だし、その価格でも需要が強いから、もう坪600台じゃ白金高輪の新築買えない時代かと。
よって割高感はない。ブリリア建つ頃にはもっと上がってるよ

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん
ブリリア？

[243: 匿名さん]

>>242 匿名さん

ブランズもブリリアもスミフも来るよ

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
三菱も来るね。

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん
ブリリアってスカイの西側の話？

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
そうだね。上記の中じゃ1番建つのは最後かも

[247: 匿名さん]

>>246 匿名さん

まだ計画決定もしてない

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん
眺望って観点だとブリリアも悪くないのかな。
北側、西側は抜けてますもんね。

[249: 匿名さん]

>>248 匿名さん
ブリリアの北と西は眺望抜けると思いますが、そこまで待って坪800超で買うのとどっちがいいかという判断です

[250: 匿名さん]

>>248 匿名さん

それまってたらローン組めなくなりません？10年くらい先の話ですよ

[251: 匿名さん]

>>250 匿名さん
もっと先です。次の世代の話になります。

[252: マンション検討中さん]

こちらの物件は天井高と下がり天井部分の高さはどのくらいでしょうか？

[253: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん

リビング・ダイニング・洋室 2550mm
キッチン 2150mm

[254: 通りがかりさん]

>>253 マンション検討中さん
正しくは2600ですね。

[255: eマンションさん]

ここ検討するなら、レジェンド白金も見ると参考になるよ。同じく稀少低層で、販売前から大幅値上げとのこと。ここは予定価格のまま売り出してくれるのを、切に願います…

[256: 匿名さん]

>>255 eマンションさん
販売前から大幅値上げとは、先行案内時点より値上げということでしょうか？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
3割上がるとの噂ですね。同じ三菱なのでここも多少上がる可能性はありそうです。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん

さすがに立地が違う。

[259: 匿名さん]

>>254 通りがかりさん
『正しくは』階によって異なり『通りがかりさん』の住戸の図面にはそう記載されているのですね-。最上階ではなさそうですな。

[260: 通りがかりさん]

>>259 匿名さん
ではあなたが買われた最上階の天井高を教えてくだされ

[261: 匿名さん]

>>260 通りがかりさん

買ってません 2650mm 同じ階でも 部屋によっては異なるらしいです。

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん
高輪ゲートウェイのオフィス街はほぼ泉岳寺と隣接しているので、実質物件からの距離は10分少しですよね。白金高輪とゲートウェイかつ泉岳寺駅の再開発もありますことに加え、白金高輪周辺で同様な条件の競合は実質いないので、タワマンのような価格競争には巻き込まれないことから考えると将来のキャピタルゲインは白金ザスカイなど以上のものになり得ると感じていますが、皆さんいかが思われますか？少なくともパークレジェンド白金よりはリセールは期待できるかなと。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん
大規模、再開発、タワマンのリセールの方が良いのがセオリー。ここはスカイやプレミストよりも市場価格が上がった後の価格で売り出されていてそもそも高いので、リセールというよりは永住か半投半住くらいの方が良いかと(スカイは値上げ予定ですがそれでもリセール重視するならそちらの方が良いのでは)。値上がり幅の優劣なので、無論ここの資産価値が下がるとは思っていません

[264: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[265: 匿名さん]

>>262 匿名さん
他物件の名前位リスペクトしてちゃんと書こうぜ

[266: 匿名さん]

>>262 匿名さん

確かにゲートウェイ再開発の恩恵はあるかもだけど、これより上はサラリーマンが買える価格では無いので富裕層や投資家に対する訴求力があるかどうかが重要になりますね。
その意味ではSKYや今後の大規模開発に軍配が上がりそう。永住前提なら関係なし。

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん
SKYは一部のお部屋はすでに結構値上げて販売されているようなので、最多のエグゼクティブの仕様レベルだと割高感が拭い切れないですよね…それこそ第4期などの値段からの上がり幅は厳しい気がしています。松ヶ丘は周辺物件と比較してそれほど割高感を感じないので、その意味で値上がり幅はより大きいかもしれないと考えていますが、どうでしょうか(スカイの3期など以降との比較)。なお、現在の坪単価700前後は港区内で言えば、またそこまで高い方では無いので、数年後に800や900ぐらいでしたら、再開発の恩恵で行ける気もしていますが、楽観的でしようか。(虎ノ門や麻布十番あたりなどを例に考えています)

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん
スケベ丸出しだと痛い目にあうよ。
実需は、いかに値下がりしないかを視点に考えるべし

[269: 匿名さん]

再開発によるキャピタルゲインを狙うなら六本木5丁目再開発を控えている十番を狙った方が堅そう。麻虎が落ち着いてからだから少し先だろうけどロアビルも解体するから10年くらいか。
いずれにしてもここと森ビルの開発エリアと比べるのは無理がある。
ここは静かで良いところだから永住で考えたら良いのでは？