ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘についての情報を希望しています。
高輪皇族邸の近くい新しいマンションがたつようです。
駅からも近いので気になりますが、価格は高そうですよね…
検討中の方がいらっしゃいますか？
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-takanawamatsugaoka/

・所在地：東京都港区高輪一丁目701番2他4筆
・交通：白金高輪駅（2番出口）徒歩4分、
白金高輪駅（1番出口）徒歩3分、
泉岳寺駅徒歩10分、
高輪ゲートウェイ駅徒歩16分
・間取：1LDK～4LDK
・面積：45.57m2～154.70m2
・売主：三菱地所レジデンス株式会社
・施工会社：木内建設株式会社
・管理会社：三菱地所コミュニティー株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス高輪松ヶ丘　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/6208/
”ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘”の「私の印象」→結構「買い」物件と思う！白金高輪の「良いとこ取り」物件【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/7030/

[107: 匿名さん]

動画の案内来てない…

[108: 通りがかりさん]

>>107 匿名さん
わたしも来ません。。
予算も高めに書いたのに。

[109: マンション検討中さん]

案内会のYouTube 見ました。普通に考えれば有り得ない価格ですね。港区高輪アドレスに価値を見い出す方ならありかもしれないですが、港区高輪に住むことでアドレス表記以外の全てを犠牲にしてあの価格を払うことは個人的にはないです。
現地見て思いましたが、敷地内に残った古いアパートもしかり松ヶ丘と言う割には皇族邸の雰囲気もありませんし、タワマンに囲まれた窮屈な感じもありますし…そのあたりは意見が分かれるところかもしれませんが。

[110: 匿名さん]

このくらいの価格を払えないなら、現状では高輪に大手デベの新築マンションは買えないよと言う事ではないでしょうか。

今の市況でこの価格なら法外に高いとは思えないですね。土地や周囲環境の好みはあるでしょうけど。中古ないしは他の地域で探すのが良い気がします。中古も今は高いですが。

[111: マンション検討中さん]

この松が丘のほぼ４角形の住宅地域の北端に位置し南東方向には七階建てのパークマンション以外に高い建物が存在していない。皇族邸の先の高輪2丁目までマンションはないですね。現地に行かなくても Google Earthで把握出来ました。隣接の南西は3階建ての豪邸とユーロコート、そのまた南西は4階建ての白亜のモダンな中高生プラザ、そして連絡エレベーター、北東側は民家と公園 これを「囲まれている」と言うなら東京じゃ ちょっと

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
109のようなネガは販売前中は結構湧いてくるからね。完売したらピタリとなくなる。
ここの立地は、白金高輪物件の中の新築物件で一番GW再開発恩恵うける所だね。それだけでも価値あり。

[113: 匿名さん]

もっと高くくるかと思ったら安いですよね。もちろん十分高いんですけど。
管理費などはいくらか気になります。

[114: マンション検討中さん]

消費税が およそ 4.5％
管理費の積立てが 100万円
登録免許税と取得税で100万円
固定資産税が50万円

位じゃないでしょうか

[116: 匿名さん]

>>112 匿名さん

私も109の意見に賛同できない部分はあるが、そのような言い方は読んでて気分が良くないですね。
賛同できない意見をネガと断ずるのもどうかと思うが、湧いてくる。との言い方はどうかと。
炎上のきっかけにもなりえるし、健全な意見交換、情報交換を阻害しかねないので自重願いたいものです。

当方、高輪GWエリアからの移住の候補としてみてますが、Good pointsとしては乗り換えが便利な白金高輪からの駅近物件、かつ南側に高層物件が建つ可能性がほぼゼロとの立地で再開発効果も期待できて資産価値が高い。
一方で隣接するアパートが10~20年のスパンで考えて将来どうなるか？はワイルドカード。
高輪エリアの今の自宅を十数年前に購入した時の価格を考えると、時代も変わったのかな。とは思いますね。絶対額としてこの価格を納得できるかどうかでしょうが、私のような近隣からの移住検討組にとっては土地勘があってよく分かってるだけに悩ましいところですね。

[117: 匿名さん]

115&116です。
重複投稿、お騒がせして申し訳ありません。
削除依頼を出しましたのでサイト運営者に速やかに整理頂けるものと思います。

[118: 匿名さん]

共用施設が豪華、各階ゴミ置き場、コンシェルジュありなので毎月の管理費がどうなるか。最近の相場なら妥当かむしろ安い印象。階数あがればぐっと高くなるんでしょうか。

[119: 買い替え検討中さん]

フォートとさほど変わらない単価の印象だけど、だとしたら、この2年の価格上昇を考えると妥当のような気がする。
さすが地所レジ、真っ当な価格で出してきたか。

[120: 購入予定者]

>>106 マンコミュファンさん
この辺だと安い方ですよね。お買い得なのか、何かあるのか。。

[121: マンション検討中さん]

単に、三田・高輪の地所3兄弟がそこまで人気じゃなかったから、ちょっと慎重なんでしょ

[122: 名無しさん]

それなりの額ですね。間取りがイマイチな印象ですが、この立地では仕方ないのでしょうかね。LDが思ったより狭く日中は薄暗くなるのでしょうかね？それで慎重な価格設定となった、ということですよね。

[123: マンション検討中さん]

南側にバルコニー設けないのは、近隣対策でしょうか？
それとも、買収出来なかった建物へのお見合い部屋回避でしょうか。

[124: マンション検討中さん]

「100A」には南向きにバルコニーがありますね。「80E 75D1 80A1」には北東側しかバルコニーを設けられない。「80A1」にだけ南側に更にバルコニーを付けると、間取りが……

[125: マンション検討中さん]

>>124 マンション検討中さん

北東側は4階以上でないと、隣家の抜けは難しいですかね。
グランドメゾン側からの眺望写真見たら、お見合いしそうで。
あちらは全戸公園向きなので、選択の余地無いですが。
こちらは西向きが穴場なのかなと考えます。

[127: 匿名さん]

決してここが安いとは思わない。
ここが安いと思っている人は、マンションは値上がりするのが当たり前なので、最近販売された物件に対して、価格上昇がない分だけ安いと考えているようだ。

[128: 匿名さん]

現在の相場的にはそこまで割高ではないので、今後も右肩上がりが続くと思うなら買えば良い。
10年前の白金高輪周辺相場は坪350、今650、10年後どうなっているか？
よく海外主要都市との比較で割安感あるとの指摘があるが、東京の賃料相場は大して上がってない。
賃貸に合理性を見出せるなら無理して買う必要無いし、人それぞれですよ。

[129: 匿名さん]

物件エントリーしてもメール来ないのですが・・・

[130: 匿名]

>>129 匿名さん
私もです。。

[131: マンション検討中さん]

わたしも、、、足斬りされたのかな

[132: マンション検討中さん]

立地は悪くないですが北東はタワマンに圧迫されてジオ高輪とお見合い、東はくすのき公園のすぐ先のグランドメゾンに圧迫されてお見合い、南は隣接した古いアパートがこれからどうなるか分からない…この環境を考慮したのかどうか分かりませんが……個人的には強気の値付けだな。とは思いました。ここ数年の右肩上がりの不動産市況、港区高輪アドレスに価値を見出す方にとってはお買い得に見えるかもしれませんね。

[133: マンション検討中さん]

ジオは同じ道路に面して下側にちょこっと くっついており 北東のバルコニーから 首を伸ばして 見れば お見合い出来る感じ。グランメゾンは海抜10mに建つ13階建 高さ40m 敷地960㎡ パークハウスは海抜25mに建つ7階建 高さ 22m 敷地 2360㎡でてっぺんの高さの差は数m 間にある公園の楠の梢の高さ海抜40m
グランメゾンとパークハウスは水平距離で60mある。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん
多分、グランメゾンはほとんど見えないでしょう。楠に圧倒されるでしょう。

[135: マンション検討中さん]

もしかして、南側80A1の前の空き地とその隣の家を潰して、何か建物を建てたりする予定はありますか？

[136: マンコミュファンさん]

グランドメゾンな。名前を間違えるのは失礼。

[137: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん
75南西-13900～が安いと仰る方とは全く金銭感覚が合いませんが、案内会メールは来ました。単にタイミングの問題ではないでしょうか？

[138: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん

空地じゃなく、東京都の大気汚染等の自働観測所みたいですね。

[139: マンション検討中さん]

言葉選ばずに言えば南側の古いアパートを残してしまったのが致命的な失敗かと。
数年後に古いアパートが建て替えられることになって建築に数年間騒音に悩まされ、その挙げ句にここと同じ高さのアパートが建って一階にコンビニが入って深夜も騒がしく明るいって…
南西側の部屋を1.4?2.0億円払ってそれは嫌ですねえ。ワーストケースではありますけどね。

[140: 口コミ知りたいさん]

>>139 マンション検討中さん

分かり味が深いです。
やっぱりこういう中途半端な物件はパスするに限るかな。駅前のタワマンが評価される理由がわかります。

[141: マンション検討中さん]

135です。
自動観測所の隣の家は空き家のようでしたし、パンフレット表紙の左端にグレーの建物が描かれているので、両方潰して何か建つのではと勘繰った次第です。

[142: マンション検討中さん]

>>141 マンション検討中さん
夜は灯りが点いてますーガレージに車がありますー

[144: マンション検討中さん]

たしかに形は悪いけどとてもいいマンションだと思います。
あとは予算が届くがですが???
ここら辺に住む方の年収はどのくらい以上なのでしょうか。
ローンで購入する方は少ないのでしょうか。

[145: マンション検討中さん]

144
あとは予算が届くがですが…

[146: マンション検討中さん]

142さん
ありがとうございました
パンフ表紙の灰色の影に妄想が過ぎました

[147: マンション検討中さん]

高輪 坪650万

これ買い逃すのはモッタイナイ。

[148: 匿名さん]

後から物件エントリーした方メール来ました？？

[149: マンション検討中さん]

昨日建設地に行ってきました。
エントランス前の超急坂にとても萎えました。
あれは無理だわ、、撤退します。

[150: マンション検討中さん]

写真ではあまり急な坂に感じないですよね笑
私も現地行きましたが坂が急で坂の上の道幅が狭いのがちょっと…って感じました
高級低層マンションなのに窮屈感がありました

[151: マンション検討中さん]

北東側だと電線が非常に気になります。

[152: マンション検討中さん]

この電線です。

[153: マンション検討中さん]

>>152 マンション検討中さん

2階3階は電線ビューじゃん

[154: マンション検討中さん]

>>152 マンション検討中さん
地下化も検討されているのでしょうが簡単ではないでしょうし、何よりファミリータイプ15000万円以上出して電線とこんにちはの毎日なんて...

[155: マンション検討中さん]

>>149 マンション検討中さん

坂がないと、高台には上がれないし

[156: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん

魚藍坂、聖坂、幽霊坂、なかでも天神坂は凄い坂

[157: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん
坂を上り高台にあるマンションを15000万円オーバーで買って電線ビューという方がキツいと思うけど。
と、言うか撤退します。と言ってる方にわざわざ絡みついて意味不明なコメントするって目的は？　
このマンションの販売関係者かな？逆効果だからやめた方が良いと思いますけどね。

[158: マンション検討中さん]

>>157 マンション検討中さん

自然の摂理を言ってるので、坂がなけりゃ高台にはいけないと言うこと

[159: マンション検討中さん]

>>158 マンション検討中さん
マンション検討にあたって全く意味のないスレ汚しということは良く分かりました。三菱のレベルの低い関係者かな。意見交換として相応しくないのでご退場ください。

[160: マンション検討中さん]

>>152 マンション検討中さん
J:COMのCATV 光ケーブルが束になってますね

[161: マンション検討中さん]

ここ駐車場はどうなるんでしょう。
1.95mの機械式だとアストン入らないような
平置きも用意されてるのかしら

[162: 買い替え検討中さん]

現地行ってきました。
駅からの近さはとても良いですね。
どうしてもアパートの部分がとても気になりますね。
いい物件なだけに中途半端な感じになってしまうのが悔やまれます
一応ＭＲ行ってみようと思いますが、パークフロントの方が安ければ揺らいでしまいます

[163: マンション検討中さん]

>>162 買い替え検討中さん
MRに行くには予約が要るのでしょうか？

[164: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん
ヴァンテージなら入るでしょう。

エンジン・インパネ周りがAMGですがそれでも良いなら。

[165: マンション検討中さん]

カイエン置ける大きさの機械式駐車場でしたらありがたいです
なかなか都内だとなくて…

[166: マンション掲示板さん]

>>155 マンション検討中さん

何やら三菱の関係者が入り込んで必死に評価を上げようとしているようですが、そんなイメージがある時点で残念な物件という整理で良いですかね。
個人的な印象ですが批判的なコメントの方々の説得力が高いように思います。現地を見た者としては。

[167: 匿名さん]

>>165 マンション検討中さん
カイエンとなると全幅2.05ｍの機械式でしょうね。
スカイの駐車場は2.05ｍらしいのでこちらもそれに合わせてくる可能性はあります
ファミリー層が多いと思うのでハイルーフ可の機械式だといいですよね。

[168: 投稿者]

価格が発表されましたね。
妥当なラインかな。
これを見たとたんスカイ4期に参戦決定。。

[169: マンション検討中さん]

>>168 投稿者さん
いくらでしたか？
可能であれば教えてください

[170: マンション検討中さん]

高すぎる・・・

[171: マンション検討中さん]

平均坪660万ほどでした

[172: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん

スレ９５では 「６７０位じゃないでしょうかって」 大体予想通りですね

[173: マンション掲示板さん]

>>172 マンション検討中さん
わざわざスレ95まで遡って価格の正当性をアピール？三菱の関係者の書き込みがミエミエ。ご苦労さん。
南側の古いアパート、東側の電線の束、北側のタワマン。普通の神経してたら有り得ない価格です。

[174: マンション検討中さん]

>>173 マンション掲示板さん

30 Bitcoin で買える 世の中。
もう ついて いけない

[175: 匿名さん]

タワマンから見下ろされるのは何とも思わないけど、南側のアパートだけはかなりネックだと思う。
見かけが悪いうえ、中途半端な形になって間取りがとても微妙になっている印象。
あと75平米の1ldkって需要あるんですかね。
2か3ldkの方が需要ある気がするんですけど

[176: マンション掲示板さん]

>>174 マンション検討中さん
要すればバブルってことですよね。三菱もこんな地上げ失敗事案もバブルに乗っかって売り抜けようという魂胆ということかと。
しかも情報交換のサイトにまで工作員送り込んで＊＊＊＊的な書き込みをさせるとは。あまりに見え透いて草。ってところですね。

[177: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

あれがモデルルームとか謎すぎますね
早く他の70平米台のを公開してほしいもんです

[178: 匿名さん]

全室メニュープランがあるんですよね？モデルルームが70平米1LDKなのは謎ですがこれも2や3LDKに変更できるのかな。

[179: マンション検討中さん]

現地の周りを見てきましたが、坂が結構きついですね…。あんまり坂がある場所に住んでた経験がないんですが、長く生活する上でやっぱりきつく感じるものでしょうか。それとも意外と慣れるものなのでしょうか。

[180: ご近所さん]

たとえば、朝出勤のため地下鉄白金高輪駅に向かう場合は「Sub Entrance」から直通エレベーターへ　又「Queens Isetan」方面へ買い物などに行くときはこの坂を下って。これを登る時は、私など８０歳近いので「Peacock Store」 のエレベ－タ－を使っており「楠公園」のすぐそばに出ますので道を斜めに横切れば到着。なんともないです。

[181: 匿名]

>>180 ご近所さん

ピーコックのエレベーターあんな奥にあるのに、買わずに通過する勇気ないです、、

[182: ご近所さん]

すんませんでした。エスカレ－タ－の間違いでした。勿論「お若い方」には、ほんの4，50mの斜度12パ－セントの勾配なんぞはかえって健康増進によろしかろうと思いますが、いづれにせよ坂が生活に支障をきたすほどのものかどうかというご質問に個人的な感想を申しております。昭和４１年から関西から就職してご近所に住んでおりますです。

[183: 匿名さん]

>>182 ご近所さん
何も買わずにエスカレーター使うんですか・・？さすがに引きます。

[184: july-k]

価格が発表されました。予想より少し低かったのでなんでかとよく平面とGoogle Mapストリートビュー見たら、南側のいいところに既存小規模アパートが残っており、購入検討意欲が失せました。地所さんは買収交渉に失敗したのでしょうね。このアパートは数十年も残るだろうし、早くに解体されたとしてもその時点ではデベロッパーはいないので管理組合で土地を買うなんてことはほぼ不可能。入手したって既存建物増築など極めて困難。ウーン、地所さんは困ったのでしょうが開発GOしたのですね。

[185: 匿名さん]

　自分で予想した価格（幾らだったか分かりませんが）と発表された価格とのギャップの原因を後からでも追求するこの姿勢がきっと明日へつながるでしょう惜しむらくは事前の調査不足の感ははありますが

[186: 匿名さん]

今の相場なら坪650でも売れるんだろうね。
周辺相場と比較すると割高感はないけど、数年前の元麻布と同水準。
値上がり前提の買いは危険な水準に入ってる気がするけど欲しい人は買うしかないからなあ。

[187: マンション検討中さん]

パンダは坪550万でいっ

[188: 匿名さん]

73戸しかないから、すぐ売れそう

[189: マンコミュファンさん]

パンダやすっい。

[190: 匿名さん]

>>189 マンコミュファンさん

ほっし

[191: ご近所さん]

>>188 匿名さん
ジオ高輪は戸数ここの半分以下だけど結構売れ残ってたような・・・

[192: 匿名さん]

>>191 ご近所さん
売れ行き好調って感じではなかったですよね。
市況とブランドが違うとはいえ、2年前に隣接地で坪500万で売ってたのも事実。

[193: マンション検討中さん]

南側のマンションが本当に残念…。あそこも敷地に入ってれば本当にいい計画なのに

[194: ご近所さん]

>>193 マンション検討中さん

それはもう言っても仕方ない

[195: 匿名さん]

ワンフロアに結構と数が多いなという印象
時間帯によっては住民同士顔を合わせるということもあるのかなと
内廊下ということもあり、プライバシー感はもっとあったほうがよかったかな


フロアごとにトランクルームが設置されているのはいいですね。
収納が足りないということもなくなるのは、部屋を有効活用できます。

[196: 匿名さん]

パンダ部屋チックなところは安いけれど、下層階はほぼ全て眺望が絶望的。上層階は少し抜けてるが、価格が高い。これは厳しいなあ

[197: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん

厳しいよね、我が家も撤退

[198: 匿名さん]

>>197 マンション検討中さん

抜け感は低層ならある程度仕方なくないかな
個人的には東向きなら全然許容範囲

[199: マンション検討中さん]

>>198 匿名さん

電線だらけ。リセール不安大。撤退確定。

[200: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん

普段お買い物されてるでしょうし、たまに買い物が無くても使うくらいいいじゃないですか。
あなたみたいな人が息苦しい世の中にしてるんですよ。
あなたがそう思うならあなたは使わなければいいだけ。

[201: マンション検討中さん]

ピーコックのビル、相当古そうですが、建て替えの予定とかありませんか？

[202: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
普段買い物してるってのは推測でしょ。息苦しい世の中?って非常識な人はよく言うよね。
たまに買い物してるからいいでしょってすごい感覚だね。当たり前だけど使ってません。世の中いろんな人がいるから仕方ないと思う部分はあるけど、せめて掲示板に堂々と書くのは遠慮してほしい。

[203: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん

ご近所のお年寄りが坂の登り下りは大変ですか？と言うお尋ねに投稿した文章の一節に目くじらたてておられるがこのコーナーはそういうところなのこのザ・パークハウスの情報評価が欲しい方々じゃないのでしゅか

[204: 周辺住民さん]

世の中　サラリ　と参ろう　サラリと

[205: 匿名さん]

周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
立地と間取りも広いプランが多いだけに高めの価格設定になるでしょうか。
いよいよ来月から販売開始ですが、そろそろ価格などもオープンになるといいですね。

[206: マンション検討中さん]

日本の場合高級住宅地においても電線類の地中化または無電柱化が遅れている点がある。これは現行の制度が幹線道路沿いに公共事業費を投入しているのに対して、住宅地については道路幅員が狭いこともあり（道路新設や改良と同じく）道路特定財源制度が入らず、公共団体の単独事業とならざるを得ないからである。地域によっては、イメージの向上や地域の自主的なまちづくり活動として、多少の費用負担をしても地域の電線類を地中化してもよいとする場合があるが、そのような自主的な取り組みを支援する（国、公共団体、電力・通信会社の）制度ができていない。
トンネルを作ったが5年以上も電柱が撤去されていないままの災害時緊急輸送道路が、8都府県の47か所あることが、2014年の会計検査院の調べで判明した[22]。