ジオ御所北 寺町通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ御所北 寺町通についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/kyoto/teramachi/

所在地：京都府京都市上京区寺町通今出川上る6丁目不動前町1番1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線「鞍馬口」駅 徒歩8分
京都市営地下鉄烏丸線「今出川」駅 徒歩15分
京阪電鉄鴨東線「出町柳」駅 徒歩14分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：53.52m2～110.05m2
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都御所北エリア第2弾!! 阪急阪神不動産『ジオ御所北 寺町通』現地&ゲストサロン【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/8164/

[41: 匿名さん]

買うとしたら70平米台のJタイプかKタイプかと見ています。
110.05平米は恐ろしく高そうです。

Lタイプは、やはり洗面が2台あり高級感が違います。
あと、廊下も広そう。廊下に物入れがびっしりあり、これだけでも納戸のように使えそうな気がしました。
玄関前のカウンターは季節の花をディスプレイしたりするんでしょうか。興味はありますが、きっと買えないだろうな…

[42: 匿名さん]

Lタイプってなんとなく投資用っていうかんじがします
実需で買われる方がいらっしゃるのかなぁ。
なんとなく、水回りが複数あったりするのって外国人向けの賃貸っていうかんじがする。

京都のマンション自体全体的に投資用なところが多そうなんですけどね（汗）

[43: マンション検討中さん]

おおよその価格が知りたいです。一番狭いお部屋でも5000万円は超えますか？どなたか回答いただきたいです

[44: 買い替え検討中さん]

鞍馬口が最寄り駅となると、価格は抑えられそうでしょうか？中心地からはずいぶん外れているようですが、そのぶん落ち着いて暮らせるエリアなのかな？鴨川にはわりと近そうですね。

[45: 匿名さん]

>>44 買い替え検討中さん
「御所」と名のつくマンションであるなら利便性より京らしさ、を推しているのでしょうから間違いなく価格はお高めです。
京都市は少し特殊で、繁華街や交通の便がいいというところよりも、いわゆる洛中と呼ばれる範囲で見たときに
御所に近いエリアは価格が高騰します。

[46: 買い替え検討中さん]

さすがにこの立地なら4000万円台も可能でしょう。鞍馬口ですからね。寺町通も相当南に下らないと店までたどりつけません。観光客はまずこない場所だから静かに暮らす人にとっては申し分なし。景観はちょっとマイナスかな。京都の街中を楽しみたい人はパスした方が賢明ですね

[47: 買い替え検討中さん]

この場所は中心部からかなり離れているので、すぐに売り切れることはなさそうです。現地を見て、待っていれば少し安くなるかもしれません。

[48: 匿名さん]

戸建てが多い地域ということはマンション自体が少ないので、売却するときにマンションの価値があまり落ちることが少ないと思います。
売り出したら、結構購買希望者も多いんじゃないでしょうか。

そう考えると、希少なマンションかなと思いますし、自分の希望とマッチングするなら、理想的ですね。
ただ、駅からも距離がある点は多少マイナスになりそう。

[49: 買い替え検討中さん]

そうなんですよね。駅から遠いのとやはり街の中心から遠い。買い物に出るのも距離がありますね。5000万円を切るのであれば検討したいです。ただ14戸なので、管理費などいろいろ大変な気がしませんか？

[50: 匿名さん]

>>49 買い替え検討中さん
スムラボkyoto1192さんのレポートによれば、66㎡で6500万円からだそうです。
最低でも6500万。築10年くらいの中古になれば5000万円切るかも知れませんね。

[51: 匿名さん]

４９さんと同感ですね。

駅から遠く、町から離れているのはやっぱり不便かなと思います。
それでも価格が安いとか、間取りが広いとか、共有施設があるとかなら良いですが
資産価値ってこのあたりどれくらいなのでしょうね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
資産価値というのはその立地のよさ等でなく、購入額と売却額の差額のことだから、そうすると購入額が高いので、資産価値はマイナスになると見ています。ここに限らず、昨今の京都市内の物件は本当に高いので、10年後を考えると軒並みマイナスでは？

[53: 匿名さん]

>>52さん
京都の地価は観光客で溢れかえっていたコロナ前がピークでした。現在売り出されているマンションは、ピークの少し前に売却された土地に立っているので価格もピークに近い設定ということなのでしょうね。

[54: 匿名さん]

ザ・リッツカールトンも花見小路も御所北（鞍馬口）ではないのに、公式HPの紹介に載せて大丈夫なんでしょうか。

[55: 匿名さん]

キッチンやバスルームなど設備の良さはさすがジオだなと思います。
このあたりの相場価格はわからないのですが、
ジオマンションなので、割と高めの価格設定になりそうですね。

[56: 買い替え検討中さん]

5000万以下で買えるでしょうか？

[57: 匿名さん]

5000万円以下は難しいんじゃないかと思います。
京都というだけでも最近はすごくお高い上に、ジオだとそもそもがマンションシリーズとしては
高い方に位置づけられています。
そう考えると、5000万円以下って難しいんじゃないかな、と。
あっても本当にすぐに売れてしまいそう。

[58: 匿名さん]

5000万円以下、難しいんですね・・・
一番狭い部屋、57.59㎡でも5000万円よりも高いんでしょうか。
Eタイプを見ていますが、玄関からトイレのドアが見えないクランクインタイプだったり、洋室2は引き戸だったり、広く使えそうな工夫がありました。
玄関から廊下にかけて収納がたっぷり備え付けてあるのも素敵です。
ひとつ疑問なのですが、バルコニーのサービススペースって何なんでしょうか。バルコニーの端にあるのですが、バルコニーではないスペースなんですよね？

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん

多分、エアコンの設置場所だと思います。バルコニーとの間に手摺りがあって入れないようになっているのではないでしょうか？
別のジオですが、建設業者がバルコニーの一部をサービススペースと勘違いして入れないように手摺りが据え付けられてました。購入後に、必要がないことに気がついて、半年後の瑕疵補修で取り外してもらいました。

[60: 59です]

平面図見ました。エアコン室外機の設置場所です。ウチにもサービスバルコニーがあるのですが住民は出入り出来ない設計だと言われました。確かに窓から出入りするしかないし手摺りが低くて怖い場所なんですが、鳥の糞があったりすると、ちゃんと清掃しないと鳥が棲み着いてしまうので厄介です。京都のバルコニーは鳩に狙われやすいので・・・。

[61: 匿名さん]

エアコンの室外機、今住んでいるマンションも外置きです。
でも、鶏のフンがついたという経験はありません。
最近は、室外機のカバーのようなものも売っているのであまり心配いらないと思います

[62: 匿名さん]

60です。
問題なければ良いと思います。ウチはサービスバルコニー（奥行きはありませんが長さは４mくらいあります。室外機の設置はごく一部です）に鳥の糞が何度か落ちてました。室外機の問題ではなく、それを設置している場所の問題です。

[63: 匿名さん]

鳩はしつこく来ますね。わたしのマンションは管理組合で、バルコニーにネットを張ることにしました。こればかりは高額マンションでもしょうがない問題かも。

[64: 匿名さん]

価格はまだ発表されていないですね。
３月に販売開始ですし、そろそろ価格が出てもおかしくないかなと思いますが
資料の希望者などで価格を検討しようとしている可能性もあるのかも。
どちらにしてもここだと億に近い物件かもね。

[65: 匿名さん]

総戸数は14戸。かなりコンパクトなマンションなんですね。管理組合の理事が回ってくるのが早そう。
いくら位で出してくるのかが全く想像がつかないです。
戸数が少ないので、管理費や修繕積立金は高く設定されると思います。
それでも京都のマンションはニーズが有るのか
すごく強気な価格設定のところは多いから、こちらもそれに倣うのか？

[66: 匿名さん]

分譲中止？　どういうこと？

[67: マンション検討中さん]

ほんとですね！売れなくなってきてるからかな。

[68: 匿名さん]

建物はほぼ完成していましたよね。賃貸業での一括購入でもあったのでしょうか……

[69: 匿名さん]

高級な賃貸というのもあるが、場所がねぇ、
それに、ラトゥールのような高級賃貸は共有施設や人手も必要。
まさか、ここの周りにあるような学生向け？　
どうなんでしょう？
というか、どうなるんでしょう？

[70: マンション検討中さん]

お金があったら、一棟買いして最上階に住んで下は全部貸すとかしてみたい・・。

[71: 匿名さん]

一棟買いですか。
まともに買って利回りが取れるとは思えないが、大幅な値引があれば買い手がつくかも。
あるいは、引き受けさせる、というのもある。
将来的には、中古で売りがあるかもね。

京都のマンションも厳しくなってきた、ということかな。

[72: マンション検討中さん]

販管費かからなくなるんだから値引きしてよ、とか言ってみたい・・。

他のマンションのスレッドの業者さんらしき書き込みから、京都も滋賀も動きが鈍くなってきてるのかなと感じてます。今後どうなるのかは神のみぞ知るですが。

[73: 匿名さん]

ジオは北山が残ってるし、この後も中心部で新築が続くから、持て余す、
と判断したのかもしれない。

地元の知り合いに、「今出川通より北はやめておけ」と言われたのを思い出す。

[74: 買い替え検討中さん]

>>68 匿名さん
建物完成しているのですか？それなのに販売中止とは
いったい何があったのでしょうか？？

[75: 買い替え検討中さん]

>>73 匿名さん
そのとおり。田の字エリアから外れてはならぬ

[76: 匿名さん]

ほとんど建物は完成して、スムラボkyoto1192さんの詳細なレポートと共に、価格まで開示されたのに、突然販売中止って、何があったの、って誰でも思いますね。

京都高級マンションの悪い予兆なのか、1棟買い？流行の良い予兆なのか、
あるいは、このマンションだけの特別な事情なのか・・・

誰か調べて欲しいです。

[77: 買い替え検討中さん]

おそらく一棟買いでしょうねー

[78: 匿名さん]

>>77 買い替え検討中さん
同感です。そのほかには施工ミス、賃貸への切替が考えられますが、
この段階で施工ミス発覚は不自然だし、阪急阪神に賃貸部門はないとすると、
京都に関心のある外国資本が一棟買いしたなんてことがあったりして…

[79: 匿名さん]

外国資本のマンション一棟買いなんて聞いたことない。

[80: 匿名さん]

>>79 匿名さん
外国人投資家がマンションの一棟買いするのは珍しくありません。↓
https://wagaya-japan.com/jp/invest.php

[81: マンション検討中さん]

円が下がって油が上がってるので、オイルマネーが動いた、とかどうですかね～。妄想楽しい～。

[82: 匿名さん]

>>80 匿名さん

京都なら、例えばどこ？

[83: 匿名さん]

マンションの名前はどうなるんでしょう。

「ジオ」のまま？　全部屋が賃貸？

でもそれでは、阪急のブランドにキズがついちゃうね。

[84: マンション検討中さん]

全戸別の方が購入して、全員が賃貸に出すこともありうるので、ジオのままなんじゃないでしょうか。でも管理組合構成するのが一人だったら、独断でキラキラした名前に変えたりして。

[85: 匿名さん]

烏丸通を挟んで反対の西側でも、ライオンズが未入居や築浅で、
大量に売りに出されている。

今出川・鞍馬口はマンションの危険地帯かもね。

[86: マンション検討中さん]

新築も残ってる分ですか。立地ですかね・・。

[87: マンション検討中さん]

１年経って新築とはいえなくなってるんですね。訂正します。

[88: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

今年1月に竣工予定でしたから、1年も過ぎてません。ここは竣工後、部屋を見て分譲開始予定のマンションでした。

[89: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん
86、87です。ライオンズの方のことです。返信の形にすればよかったですね。失礼しました。

[90: ご近所さん]

このマンションの前から見上げたけれど、2、3、4階の庇？の付き方がバラバラ。
これで設計通りなのかな？

[91: 買い替え検討中さん]

この場所で一棟買いってありますか？とにかく不自然ですよねえ。何があったんだろうか？ジオブランドに傷がつかなければいいけど。京都市内のマンションの売れ行きもやや低迷している感じですね。

[92: 匿名さん]

一棟買いなら、「分譲中止」ではなく「完売」で良いかも。
買いたい人が現れて売れたんだから。とにかく「売れちゃいました」でしょ。

売れそうになくて他の業者に転売したら、そうは書けないかな。
この場合は「ジオ」のブランドは使えないね。他の名前で売り出されるかも。

施工の問題等なら、「分譲中止」ではなく「分譲延期」という方法もあったはず。
いずれ時間が経てば分かるだろう。
マンションはあるんだから。

[93: マンション検討中さん]

分譲（分けて売る）自体開始していないのに、完売と書くのはだめなんじゃないですかね。あと、個人が買っても、会社が買っても、一棟全部買えば、一棟買いは一棟買いですよね。

[94: 匿名さん]

分譲を開始していない、とは言え、HPを公開し、資料請求を受け、スムラボでレビューまでされ価格も一部公開されたのに、分譲中止、というのは珍しい。
普通に考えると、ブランドにキズが付いたというか、大手デベとしては失態ではないか。

昔、完成したマンションを業者間で転売し、新業者が自社ブランドで分譲販売したが、あの時は元業者が宣伝・公開する前だった。

[95: マンション検討中さん]

東京の新築マンションの売れ行きは相変わらず好調だけど、東京以外はなかなか完売できずに完成在庫が積み上がっている感じだね。
京阪神のジオの物件も何年も売れずに残っているものが多い。
表向きの販売価格を下げずに辛抱強く販売し続けるという戦略もそろそろ限界に来ているのではないかと思われる。

[96: 匿名さん]

レインズを見ると、販売件数は昨年夏から全国的に前年割れしている。

特に京都はホテルバブルが崩壊し、ホテル用地に相次いでマンションが建ちはじめたところに、
京都市が別荘税なんて言いはじめたから、富裕層が敬遠して新築も中古も高級マンションが売れなくなってきた。
こんなところでしょ。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん
売れないから販売中止したというのはわかる。
問題は完成物件をどうするか。負債を少しでも減らすために一棟売りするのか。
（阪急阪神ですら持て余している物件を買うお人よしがいるのかな）
それともスクラップにして土地だけでもだれかに売るのか・・・

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん

スクラップはさすがにないと思われ。
レジ袋でさえエコで有料化なのに、新築億ションをさらに金かけてタダ壊すのは環境庁が許さんはず。
中小業者に転売し別ブランドで安く売るか、賃貸に出す、というのがもっともらしい。

[99: 通りがかりさん]

よく考えれば、このマンションは御所の北方向にはあるけど、向かいにあるわけではなく、少し離れたごく普通の住宅地にある物件。
「御所北」なんて名前をよくつけたものだと思う。

[100: マンション検討中さん]

しかしここがダメになれば下カモ糺の杜の完成物件はどうなるのだろう

[101: 匿名さん]

まったくのあてずっぽうだけど、某財界筋が買い取って、皇室の方のお住まいに改造するとか・・・御所に近いし。

[102: マンション検討中さん]

皇室の隠れ家にするということですか？

[103: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
隠れ家というか、自宅。元皇族の黒田清子さん夫妻も東京目黒の高級マンション住まいだというし、戸建てよりマンションの方が警備もしやすいんじゃないかと思ったわけです。最上階ワンフロアを私邸にし、他の階は警備とか身元確かな学友とかが住めばと妄想をたくましくしています。

[104: 匿名さん]

隠れ家説を否定するものではないけれど、ここは墓ビューですよ。

[105: 匿名さん]

ついでに安室奈美恵もワンフロア―買い取って、このマンションに移ってきたらすごい。

[106: マンション検討中さん]

自分は、妻が13人いる石油王が「うちにちょうどええやんけ」といって買った説を主張し続けたいと思います。

[107: 匿名さん]

大工さん忙しそう。
4月に向け突貫工事？。
御殿、隠れ家、寮、民泊、何が出来るかな

[108: 匿名さん]

多分、今頃、御所からこのマンション直通の地下道を掘ってるんじゃないかな。

[109: 評判気になるさん]

今朝、現地を通った。
日曜なのに職人さんが仕上げの作業中。
建物入り口のマンション銘板に"GEO GOSHO**********"の英文字あり。
まだ仕上がっていなかったが、本当に直前の販売中止だったっぽい。
公式サイトも＜鞍馬口ライフ＞は素敵です！というコンテンツを追加してたしな。

[110: 評判気になるさん]

昨日の書き込み訂正。
マンション銘板GEOとGOSHOKITAの間にENTという３文字が入っている。GEO ENT（ジオエント）というのは阪急阪神の賃貸用のブランドらしい。他のジオエント物件を見ると単身用の部屋しか確認できないが、京都でファミリーに挑戦するんだろう。あんなところで高額な賃料が取れるとは思えないのだが。いまのところ賃貸募集も見つからない。

ところで＜鞍馬口ライフ＞に魅力のある人は、まだスレがないがブリリア京都鞍馬口の検討をオススメ。２３戸という小規模だが敷地の形がいいので無理のない建築になりそう。一等地ではないが実需なら静かでいい場所と思う。もちろん買い！かどうかは値段次第。

[111: マンション検討中さん]

>>110 評判気になるさん
ブリリア鞍馬口の公式HPできてますね。
三方道路で開放感ありますが、ブリリアなので高そう。
ライオンズ小川通よりは立地はよいと思います。

[112: マンション検討中さん]

>>95 マンション検討中さん

京阪神のジオの物件も何年も売れずに残っているものが多い

とのことですが、事実であれば、参考までに具体例を複数教えてください。

[113: 評判気になるさん]

>>111 マンション検討中さん

駅に近いという意味ではブリリアはライオンズを圧倒する。
けど、ブリリア鞍馬口の公式HP写真は特盛美麗。現地確認必須。
お寺つながりではあるけど一般住宅や西陣織関連の作業所や倉庫が密集する場所。
ま、値段さえまっとうなら、突然、賃貸専用にします！とは言い出さないと思う。

[114: マンション検討中さん]

>>113 評判気になるさん
5年前のパラドール鞍馬口の50百万円台の価格を思うと隔世の感がありますが、
普通の住宅地です。ごちゃごちゃした西陣界隈より、空気は重くないです。
70m2で70百万円台なら検討します。

[115: 評判気になるさん]

>>114 マンション検討中さん
《空気は重くない》
これは良い表現！確かにそんな感じ。
子供が多くいる。公園もたくさん。
寺町通りはジオのところまで来るとスカスカ感がある。
誰に向けた”邸宅”だったのか。わからないままに終わった。

[116: 匿名さん]

結局ここは一棟買いではなく、阪急が自社ブランドの賃貸にした、という事でしょうか？

[117: 評判気になるさん]

>>116 匿名さん

表面的にはそう。
ただし”ジオエント”がどういう仕組で運営されているか公式の説明はない。
寺町通り物件はワンルール系でないのにジオエント扱いにしたのも特異。
よってジオエントブランドを使うことを前提に誰かが一棟買いした可能性もゼロではない。別スレで話題になっていた社宅説はガセだろう。社宅ならジオブランドいらん。REITに高値でブチ混むという手もあるが阪急阪神はレジデンスのREIT持ってないだろ。

どちらにしても、この物件は難しい。最上階は1.5億円超予定だったはず。一棟買いなので取得価1.3億で計算しても表面利回り４％とろうとすると家賃は月43万円（年520万円）ここから税と管理費を払う。修繕費も必要。何よりこの場所で、この賃料を払う人はなかなかいない。転勤族で賃料会社持ちの人くらいか？　先々の空室リスクを考えると、帳尻が合う訳がない。

収益トントンでしばらく回している内に物件が値上がりするのを待つのもありえない。御所南の一等地じゃないんだし。

阪急阪神さんの華麗な損失先送り処理と見るのが妥当ではないだろうか。

[118: マンション検討中さん]

最上階は1億いくかいかないかじゃなかったでしたっけ？9980とか。

[119: 匿名さん]

昨年夏のスムラボでkyoto1192さんが、4階西側22.56坪を8490万、最上階33.29坪は「1億…忘れました」とされていたので、最上階1戸だけルーフバルコニー付きですから1.5億超は妥当なところでしょう。

私の勝手な推測は、どこかが一括借上げじゃないか、と見ています。
そんな豪勢な？と思われるでしょうが、例えば相国寺北に出来るホテルが外資系最高級であれば、そこの支配人クラスには必要でしょう。阪急阪神さんも割引するだろうし、転売して看板が全く変わるよりは多少メンツは保てるかもしれません。

[120: 匿名さん]

ジオエント御所北寺町通で賃貸出てますね。
相場的にどうでしょうか。
https://smocca.jp/bukken/detail/z_2_b681a6e925f4747d6b10e5595d66e294?r...

[121: 匿名さん]

一棟買いの御殿や隠れ家ではなく、一棟貸しでもなく、分譲で売れなくて単に賃貸ですかぁ。
厳しいね。
元の販売価格からみると利回りとれてないと思うが、
駅から遠いから、この家賃でも借り手がいるかどうか。

[122: ご近所さん]

>>121 匿名さん
天井が低いし、内装がしょぼ過ぎる。
場所も悪いし、分譲でこれは売れないわ。
海外から来たホテルの支配人クラス、こんなところ絶対嫌だわ。