ジオ御所北 寺町通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ御所北 寺町通についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/kyoto/teramachi/

所在地：京都府京都市上京区寺町通今出川上る6丁目不動前町1番1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線「鞍馬口」駅 徒歩8分
京都市営地下鉄烏丸線「今出川」駅 徒歩15分
京阪電鉄鴨東線「出町柳」駅 徒歩14分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：53.52m2～110.05m2
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都御所北エリア第2弾!! 阪急阪神不動産『ジオ御所北 寺町通』現地&ゲストサロン【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/8164/

[1: マンション比較中さん]

御所北って。。。　鞍馬口ですやんか

[2: 匿名さん]

御所北、北山、御所北寺町通、、、ジオ三部作の完結編ですね。
こう地価が高騰してしまうと、鞍馬口に家持てるだけでも御の字ということでしょう。
個人的には寺町というと寺町二条から丸太町までが一番好きですが。

[3: 周辺住民さん]

大きな学生マンションの真横。このあたりは同志社領。
ふつうに暮らせる実需の場所。
額縁門（天寧寺）は良い。たまに遠回りして前を通る。

[4: 匿名さん]

住みやすそうなところです。
通勤は駅まで距離があるので遠く感じるかもしれませんが、住むにはよさそうな場所。バスは走っていますか？

>>地価が高騰
京都のマンションってすごく高くなってしまっていて、不動産バブルなのかと思うほどです。
今後、もっと上がっていくなら今しか買えないですし、買い時はいつなのか本当に迷います。
京都だけがこんなに不動産バブルなんでしょうか。

[5: 匿名さん]

>>4 匿名さん
東京都心部のマンションの値も相変わらずあがりつづけているらしいですよ。
地価が高いときに用地を取得したから、やすくはできないんでしょうね。

[6: 匿名さん]

>>5 匿名さん

まだまだ価格上がります。
販売期間が長くなり、ゆっくり売れます。
売主も体力のある会社ばかり。

[7: 匿名さん]

京都らしさを感じる街並みが広がる立地。
どちらかというと、京都の人より他府県の方が住みたいなと思われるかもしれません。
立地もありますが、ジオ物件なのに、なかなかの価格帯になることが予想されますね。

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん
京都の地元民としては「ジオ物件だから」という意識の人が多いと思う。
京都には地元中小デベが多いし、東京資本のメジャーデベをあまり意識しないので。

[9: 周辺住民さん]

昨日、現地を通った。基礎工事終わったのかな。断熱材みたいなのを1階部分の床面に設置していたような気がする。
前の道にバスは走ってないよね。
周囲は学生マンションだらけだが、おぼっちゃま大学なので喧騒はあまりない。学生マンション以外には、お寺がいっぱいあって一般住宅があって、築年ちょい古めの集合住宅がいくつかあってと。そういうところ。商業施設は直近にはない。出町商店街もちょっと距離あるので、ママチャリ移動が必要かと。
場所は完全に鞍馬口。この物件の斜めちょい北にある同志社大直営寮の同志社ドームの住所は寺町通り鞍馬口下ルと看板にある。ドームというのは、ドミトリーのことな。当物件お隣のカレッジコートは毎日コムネットが運営する「食事付＋家具家電付＋管理人住込」の学生寮。

[10: 匿名さん]

近く、通りがかりました。
住環境としてはすごくいいと思います。
観光地じゃないからこそ落ちついていました。

お買い物施設が少ないのがネックです。北大路駅まで行けばKOHYOありますけどちょっと遠いです。
現地案内図「生鮮館なかむら」「フレスコプチ」でしょうか。一番近いのはセブンイレブンのコンビニ……。
車があればいいんでしょうけど、徒歩で行けるお買い物施設があるといいのにと感じました。

[11: 検討板ユーザーさん]

静かでそこそこ便利で価格が安ければ買いかもしれませんね。落ち着いた立地です。

[12: 匿名さん]

京都は不動産バブルのようで、価格が高いです。
関東もオリンピックのせいなのか、マンションはじめ不動産が割高だと聞きました。

住環境はいいと思うので、あとは価格次第でしょうか。今は基礎工事が終わったところなんですね。

京都、同志社大学、同志社女子大学もあり、若い人がいたりするんでしょうか。駅から反対方向なので、大学生がマンション近くまで来ることはないかな・・・？

[13: 匿名さん]

京都市の人口の１割が学生さんですから、どこにでもいます。特にこの界隈は多いでしょう。

[14: 評判気になるさん]

>>12 匿名さん

＞大学生がマンション近くまで来ることはないかな・・・？

本物件、お隣のマンションは＜カレッジコート鴨川＞という学生専用賃貸。１Ｒで７７戸。2017年築。外観は分譲風。年間で１２０万くらいかかるが、日曜以外の朝夕食付き・水道光熱費・ネット込・家具付きだから、高い！とまではいえない。
https://www.gakuman-tokyo.com/kyoto/estate/2301006103

道向こうの＜同志社ドーム鴨川＞は、同志社大学直営寮。近隣のアパート・小規模賃貸も学生ターゲットのモノが多い。

[15: 評判気になるさん]

このあたりを歩いている学生は、おとなしいのが多い。京大ちかくを闊歩しているアホども（←ホメ言葉）とは、だいぶ違う。直に不愉快な思いはしないと思う。このあたりは、学生目当ての安いメシ屋や雑貨屋とか古本屋とかもないから、学生街としてのメリットはないが。その分、落ち着いた場所。

買い物は、鞍馬口／鞍楽ハウディ内のスーパー（１Fと地下）が直近だと思う。烏丸通りを渡らないといけないのと価格はちょい高め。

ママチャリ圏なら北大路ビブレが最強かと。イオン系スーパー、ニトリ、ユニクロ、100円ショップに書店にスターバックスにＱＢハウスまで。全部、規模は小さめだが、並の品物であれば、ひと通り揃う。

[16: 匿名さん]

総戸数１４戸って少なすぎですよね。
マンションじゃなくて戸建で良いのでは？と思う規模かなと思いました。
ただ周辺はみなさんも書かれていますが静かな街並みです。
ご近所付き合いも戸建と違い気にしなくても良いのは、案外魅力あるのかもしれませんね。

[17: 匿名さん]

マンションの良いところは、気楽さっていうのはあると思いますよ。
戸建てだとどうしても濃ゆいお付き合いになっていく。
いいところもありますが
忙しくしているとそれもなかなか大変で…。
あとマンションの場合は、なにげに共用部の清掃をおまかせできちゃうところはいいですよ

[18: 周辺住民さん]

現地の看板に建物の完成イラストが出てた。
最上階は１邸の仕様で高価！とどこかで読んだが、見た目ちょいガッカリ。
日照規制だろうが最上階は横長建物の南端に設けられる。（建物幅の３分の１もないと思う。かなり幅狭な感じ）お隣のカレッジコートと同じパターン。左右のバランス悪い。規制に打ち負けました。という感じ。
最上階はジオ御所北の例でいけば２億絡みだろ？
天守閣風のイケイケでブイブイいわせてくれればカッコ良かったのにな。

[19: 周辺住民さん]

↑見た目の問題は、あくまでも主観。
無造作に規制に合わせた感があるのが個人的には残念に思いますよ。という話。
けっこう高額な物件だろうから、なおさら。

[20: 匿名さん]

公式ページのコンセプトのところに完成予想図が出ている。
窓の切り方が面白いが庇の長さが３階,4階,5階のそれぞれで違っているのが妙に気になる。
物件概要を見ると駐車場１台となっているが、そうなると身障者用だろ。実質ゼロなのか？

[21: 匿名さん]

>>20
>>物件概要を見ると駐車場１台となっているが、そうなると身障者用だろ。実質ゼロなのか？

実質ゼロでしょうね。
京都には、割と来客用駐車場のみというマンションはありますよ。
ここも同じ感じだと思います。
マイカー通勤している人には向かないですね。

[22: 匿名さん]

物件の前の道は、そこそこの道幅があって車を出すのが億劫。という場所ではないから駐車場ゼロは残念やな。公式サイトもやる気なさそう。阪急阪神のサラリーマンが適当に企画して適当に販売してます。って感じ。カモガワに散歩に行ける場所だが、それだけで、買う奴は少ないだろうに。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
コンセプトの絵をみると、ちゃんと敷地内に車とめてあるよ。駐車場はある。

[24: 匿名さん]

京都の中心部では、救急用の駐車場と一時的来客用駐車場の二台分しかないところがほとんどだと思いますよ。でなければ、機械駐車場でメンテにすごくお金がかかるとか・・・。
あちこちマンションを探していて、上京・中京の中心部だとそんな感じでした。丹波口あたりだと結構平面駐車場の多いマンションもありましたけど（大阪ガスと三井の共同プロジェクトがそうでした）。

[25: 匿名さん]

物件概要で駐車場は１台。これだと身障者用か来客用に指定されるから、実質ゼロ。コンセプトイラストにはポルシェが描いてあるが、こういうクルマの来客か身障者の人が使っているか。というイメージのはず。
憧憬の寺町通り。というファンタジー。

[26: 匿名さん]

ここは京都の中心じゃないじゃん。鞍馬口やで。

[27: 購入経験者さん]

竣工直後に鞍馬口のプレミストを見学に行ったことがあります。ここより世帯数の大きなマンションでしたが、駐車場はなかったように記憶しています。
その頃見てまわった分譲中のマンションで駐車場があったのは天神橋の近鉄さんの物件と、西大路五条の南東の大阪ガスと三井の共同プロジェクトだけでした（前者は機械式）。その頃住んでいた築20年くらいの千丸のマンションも駐車場ありませんでしたし。

[28: 匿名さん]

駐車場があるのが当たり前か、ないのが当たり前か。という話をしたいわけじゃない。
ジオ御所北は、駐車場６台で全部平面（１台はサービス用なので実質５台）
あそこは、最高額住戸が1.99億円だったかな。
カネは出すから、イイものをクレ！という客に、この物件では対応できないのかな。という心配。
ジオ御所北は接道が狭くて出し入れが億劫。デカいクルマだと睨まれる場所だが、寺町通なら問題はおきない。ここの最上階物件が意外に狭そうだから、それほど高額にしないのかもしれないが。

[29: 購入経験者さん]

あの、それなら最初からないのがわかってるここのマンションで駐車場が必要などというのが変では？必要な人はこんなところで何かいう前に駐車場のあるところを購入すればいいだけでないのでしょうか？
ま、私は運転免許そのものが元々ありませんので・・・・。

[30: 匿名さん]

静かな場所ということ、安心しました。

一番近い駅は鞍馬口駅とわかるのですが、歩いていけば出町柳駅も利用できそうですね。
出町柳駅まではちょっと遠いでしょうか。
出町柳、豆餅で有名なふたばある駅でしたっけ？
いつもは京都駅で買うんですが、散歩がてら歩いていってみるのもよさそう…

駐車場が必要なら駐車場があるマンションを選ぶのでしょうし…、その点はこだわらない方が購入するんだと思っています。

[31: 匿名さん]

ふたばさんは出町商店街では？まあ、出町柳から近いですけど。

[32: 匿名]

ジオ御所北と比べると立地は大きく落ちる。
最寄り駅が今出川と鞍馬口の差。

[33: 匿名さん]

ここは物件として企画がハンパ。というか、もともと学生向け賃貸エリアの狭い土地を購入して分譲マンションにする。京都バブルなら高額でも売れるだろ！という目論見だろ。ジオ御所北で刈り取れなかった見込み客を、こちらに流せば営業コスト下げられるから、なんとかなるだろう。というサラリーマン・プランナーの浅知恵が見える。

駐車場の件。たとえば最上階等の条件のいい部屋を1.5億～2億の高額物件として販売しようとしたら駐車場が、いくつかはないと難しくなる。高額住戸をいくらで販売できるかで、物件の全体の収支も変わるし、マンションとしてのグレードも変わる。（ジオ御所北はこの点ではスジが通っていた）

ジオ寺町通は、は京都の北ハズレの鞍馬口。クルマがあればソコソコ便利な場所。小さなクルマなら周囲にたくさんある月極駐車場に駐められるがな。

普通に暮らすなら、悪い場所ではない。

ただし幻想は禁物。

[34: 匿名さん]

出町柳のふたばまでだと、800メーターくらいではないかな。歩けることは歩ける距離。どっちにしろ今も長時間並ぶようだし。

この物件の住所の通り名をみると＜今出川上ル＞になっているが、今出川通りから、やはり800メーターくらい上ル必要がある。上ル下ルに頼ってると訪問先にはたどりつけないエリア。いまのアマゾンは、物流費軽減のため、ヤマト便でなくド素人の配送人を多用しているが、そういう人たち泣かせの住所だ。

今出川からは＜上ル＞の一方通行なのも不便。（物件前は双方向）

[35: 匿名さん]

すごく広い間取りの３ＬＤＫもあれば、狭い３ＬＤＫも…。
駅は徒歩圏内ですし、買い物もできない場所ではないですが
地域的にもジオ物件であることも含めて高額になると思います。
同じ京都市内であれば、価格はもう少し抑えられるかも。

[36: 匿名さん]

割とこの周辺は昔から住まれている一戸建て住宅が多いんですよね。
マンションって少ない感じです。
一戸建て住宅が多いと万書建築に反対されることが多いのですが
こちらは大丈夫なのでしょうか。
長く住むことを考えるとそういう情報も知りたいです。

[37: 匿名さん]

阪急阪神は無理をしないし､根回しも万全だから、ここは問題ありません。

[38: マンション掲示板さん]

>>37 匿名さん

御所北の名前に恥じないマンションになることを期待しています

[39: 匿名さん]

70㎡前後の3LDK、60㎡前後の2LDK、100㎡超の特別プラン。
大まかに分けるとそんな感じではないでしょうか。
100㎡超のプランはすごいな。
リビングダイニングと寝室が離れていてプライバシーもしっかりしているし、
玄関ホールの広さや廊下がとても贅沢な空間になっていると思いました。
大人の暮らしができそうなプランだと思います。

[40: マンション検討中さん]

鞍馬口の僅か14戸のマンション …
もう京都の新築は買う価値が…

[41: 匿名さん]

買うとしたら70平米台のJタイプかKタイプかと見ています。
110.05平米は恐ろしく高そうです。

Lタイプは、やはり洗面が2台あり高級感が違います。
あと、廊下も広そう。廊下に物入れがびっしりあり、これだけでも納戸のように使えそうな気がしました。
玄関前のカウンターは季節の花をディスプレイしたりするんでしょうか。興味はありますが、きっと買えないだろうな…

[42: 匿名さん]

Lタイプってなんとなく投資用っていうかんじがします
実需で買われる方がいらっしゃるのかなぁ。
なんとなく、水回りが複数あったりするのって外国人向けの賃貸っていうかんじがする。

京都のマンション自体全体的に投資用なところが多そうなんですけどね（汗）

[43: マンション検討中さん]

おおよその価格が知りたいです。一番狭いお部屋でも5000万円は超えますか？どなたか回答いただきたいです

[44: 買い替え検討中さん]

鞍馬口が最寄り駅となると、価格は抑えられそうでしょうか？中心地からはずいぶん外れているようですが、そのぶん落ち着いて暮らせるエリアなのかな？鴨川にはわりと近そうですね。

[45: 匿名さん]

>>44 買い替え検討中さん
「御所」と名のつくマンションであるなら利便性より京らしさ、を推しているのでしょうから間違いなく価格はお高めです。
京都市は少し特殊で、繁華街や交通の便がいいというところよりも、いわゆる洛中と呼ばれる範囲で見たときに
御所に近いエリアは価格が高騰します。

[46: 買い替え検討中さん]

さすがにこの立地なら4000万円台も可能でしょう。鞍馬口ですからね。寺町通も相当南に下らないと店までたどりつけません。観光客はまずこない場所だから静かに暮らす人にとっては申し分なし。景観はちょっとマイナスかな。京都の街中を楽しみたい人はパスした方が賢明ですね

[47: 買い替え検討中さん]

この場所は中心部からかなり離れているので、すぐに売り切れることはなさそうです。現地を見て、待っていれば少し安くなるかもしれません。

[48: 匿名さん]

戸建てが多い地域ということはマンション自体が少ないので、売却するときにマンションの価値があまり落ちることが少ないと思います。
売り出したら、結構購買希望者も多いんじゃないでしょうか。

そう考えると、希少なマンションかなと思いますし、自分の希望とマッチングするなら、理想的ですね。
ただ、駅からも距離がある点は多少マイナスになりそう。

[49: 買い替え検討中さん]

そうなんですよね。駅から遠いのとやはり街の中心から遠い。買い物に出るのも距離がありますね。5000万円を切るのであれば検討したいです。ただ14戸なので、管理費などいろいろ大変な気がしませんか？

[50: 匿名さん]

>>49 買い替え検討中さん
スムラボkyoto1192さんのレポートによれば、66㎡で6500万円からだそうです。
最低でも6500万。築10年くらいの中古になれば5000万円切るかも知れませんね。