ジオ御所北 寺町通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ御所北 寺町通についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/kyoto/teramachi/

所在地：京都府京都市上京区寺町通今出川上る6丁目不動前町1番1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線「鞍馬口」駅 徒歩8分
京都市営地下鉄烏丸線「今出川」駅 徒歩15分
京阪電鉄鴨東線「出町柳」駅 徒歩14分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：53.52m2～110.05m2
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都御所北エリア第2弾!! 阪急阪神不動産『ジオ御所北 寺町通』現地&ゲストサロン【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/8164/

[103: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
隠れ家というか、自宅。元皇族の黒田清子さん夫妻も東京目黒の高級マンション住まいだというし、戸建てよりマンションの方が警備もしやすいんじゃないかと思ったわけです。最上階ワンフロアを私邸にし、他の階は警備とか身元確かな学友とかが住めばと妄想をたくましくしています。

[104: 匿名さん]

隠れ家説を否定するものではないけれど、ここは墓ビューですよ。

[105: 匿名さん]

ついでに安室奈美恵もワンフロア―買い取って、このマンションに移ってきたらすごい。

[106: マンション検討中さん]

自分は、妻が13人いる石油王が「うちにちょうどええやんけ」といって買った説を主張し続けたいと思います。

[107: 匿名さん]

大工さん忙しそう。
4月に向け突貫工事？。
御殿、隠れ家、寮、民泊、何が出来るかな

[108: 匿名さん]

多分、今頃、御所からこのマンション直通の地下道を掘ってるんじゃないかな。

[109: 評判気になるさん]

今朝、現地を通った。
日曜なのに職人さんが仕上げの作業中。
建物入り口のマンション銘板に"GEO GOSHO**********"の英文字あり。
まだ仕上がっていなかったが、本当に直前の販売中止だったっぽい。
公式サイトも＜鞍馬口ライフ＞は素敵です！というコンテンツを追加してたしな。

[110: 評判気になるさん]

昨日の書き込み訂正。
マンション銘板GEOとGOSHOKITAの間にENTという３文字が入っている。GEO ENT（ジオエント）というのは阪急阪神の賃貸用のブランドらしい。他のジオエント物件を見ると単身用の部屋しか確認できないが、京都でファミリーに挑戦するんだろう。あんなところで高額な賃料が取れるとは思えないのだが。いまのところ賃貸募集も見つからない。

ところで＜鞍馬口ライフ＞に魅力のある人は、まだスレがないがブリリア京都鞍馬口の検討をオススメ。２３戸という小規模だが敷地の形がいいので無理のない建築になりそう。一等地ではないが実需なら静かでいい場所と思う。もちろん買い！かどうかは値段次第。

[111: マンション検討中さん]

>>110 評判気になるさん
ブリリア鞍馬口の公式HPできてますね。
三方道路で開放感ありますが、ブリリアなので高そう。
ライオンズ小川通よりは立地はよいと思います。

[112: マンション検討中さん]

>>95 マンション検討中さん

京阪神のジオの物件も何年も売れずに残っているものが多い

とのことですが、事実であれば、参考までに具体例を複数教えてください。

[113: 評判気になるさん]

>>111 マンション検討中さん

駅に近いという意味ではブリリアはライオンズを圧倒する。
けど、ブリリア鞍馬口の公式HP写真は特盛美麗。現地確認必須。
お寺つながりではあるけど一般住宅や西陣織関連の作業所や倉庫が密集する場所。
ま、値段さえまっとうなら、突然、賃貸専用にします！とは言い出さないと思う。

[114: マンション検討中さん]

>>113 評判気になるさん
5年前のパラドール鞍馬口の50百万円台の価格を思うと隔世の感がありますが、
普通の住宅地です。ごちゃごちゃした西陣界隈より、空気は重くないです。
70m2で70百万円台なら検討します。

[115: 評判気になるさん]

>>114 マンション検討中さん
《空気は重くない》
これは良い表現！確かにそんな感じ。
子供が多くいる。公園もたくさん。
寺町通りはジオのところまで来るとスカスカ感がある。
誰に向けた”邸宅”だったのか。わからないままに終わった。

[116: 匿名さん]

結局ここは一棟買いではなく、阪急が自社ブランドの賃貸にした、という事でしょうか？

[117: 評判気になるさん]

>>116 匿名さん

表面的にはそう。
ただし”ジオエント”がどういう仕組で運営されているか公式の説明はない。
寺町通り物件はワンルール系でないのにジオエント扱いにしたのも特異。
よってジオエントブランドを使うことを前提に誰かが一棟買いした可能性もゼロではない。別スレで話題になっていた社宅説はガセだろう。社宅ならジオブランドいらん。REITに高値でブチ混むという手もあるが阪急阪神はレジデンスのREIT持ってないだろ。

どちらにしても、この物件は難しい。最上階は1.5億円超予定だったはず。一棟買いなので取得価1.3億で計算しても表面利回り４％とろうとすると家賃は月43万円（年520万円）ここから税と管理費を払う。修繕費も必要。何よりこの場所で、この賃料を払う人はなかなかいない。転勤族で賃料会社持ちの人くらいか？　先々の空室リスクを考えると、帳尻が合う訳がない。

収益トントンでしばらく回している内に物件が値上がりするのを待つのもありえない。御所南の一等地じゃないんだし。

阪急阪神さんの華麗な損失先送り処理と見るのが妥当ではないだろうか。

[118: マンション検討中さん]

最上階は1億いくかいかないかじゃなかったでしたっけ？9980とか。

[119: 匿名さん]

昨年夏のスムラボでkyoto1192さんが、4階西側22.56坪を8490万、最上階33.29坪は「1億…忘れました」とされていたので、最上階1戸だけルーフバルコニー付きですから1.5億超は妥当なところでしょう。

私の勝手な推測は、どこかが一括借上げじゃないか、と見ています。
そんな豪勢な？と思われるでしょうが、例えば相国寺北に出来るホテルが外資系最高級であれば、そこの支配人クラスには必要でしょう。阪急阪神さんも割引するだろうし、転売して看板が全く変わるよりは多少メンツは保てるかもしれません。

[120: 匿名さん]

ジオエント御所北寺町通で賃貸出てますね。
相場的にどうでしょうか。
https://smocca.jp/bukken/detail/z_2_b681a6e925f4747d6b10e5595d66e294?r...

[121: 匿名さん]

一棟買いの御殿や隠れ家ではなく、一棟貸しでもなく、分譲で売れなくて単に賃貸ですかぁ。
厳しいね。
元の販売価格からみると利回りとれてないと思うが、
駅から遠いから、この家賃でも借り手がいるかどうか。

[122: ご近所さん]

>>121 匿名さん
天井が低いし、内装がしょぼ過ぎる。
場所も悪いし、分譲でこれは売れないわ。
海外から来たホテルの支配人クラス、こんなところ絶対嫌だわ。