パークタワー品川天王洲

[匿名さん]

住居表示：東品川二丁目1-17の旧内山コンクリートが解体され、跡地を
三井不動産レジデンシャルが取得しました。現在、整地工事が進んでおり
マンションになるものと予想されます。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1817/

賃貸か分譲か詳細は不明ですが、立地的には天王洲アイル駅4分で天王洲
アイルBond Streetの最後のピースなので水辺の良いマンションになると
予想され情報を集めています。ご興味がある方は情報交換しましょう。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都品川区東品川1-17 東京都品川区東品川２丁目１ー２他（地番）
交通：りんかい線、東京モノレール天王洲アイル駅、徒歩4分
総戸数：275戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：47.88㎡～107.01㎡

（関連情報）
【売買】天王洲の工場を取得、三井不レジ
https://xtech.nikkei.com/kn/atcl/nfmnews/15/040306620/

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年10月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/105628/

[2364: マンション検討中さん]

>>2354 匿名さん

遠い先の北品川開発とかにこだわらなくても、高輪ゲートウェイとかリニアとかポジネタがてんこ盛りだから問題なし。

[2365: eマンションさん]

>>2363 マンション検討中さん

マージンもらってるんでしょ

[2366: ご近所さん]

>>2363 マンション検討中さん
普通に港区は城南じゃなく都心三区だからじゃないの？

[2367: マンション検討中さん]

2363、2362の23区南って何？

[2368: eマンションさん]

沖式にききなよ

[2369: 匿名さん]

港南アドレスよりは東品川アドレスの方が印象が良いけどな。港南は夢の島とかと同じで住環境があまり良くない。

[2370: eマンションさん]

ポジとかネガとかな人達は
何ををムキになって競い合ってんのか分からんが、
私からいわせれば、
こんな高騰してるいま買う時点で
運用って面からしてら＊＊＊ってことです！
住むためならリセールバリューとか
そんなん気にしない方が良いという事をてアドバイスします！
リセールバリューを気にするなら
うんと低価格な時期に買うしかありません！！
今買ったらリセールバリューもくそもかく
地価高騰は2024～2026年がピークかと思われます。
かりに購入して即座に売却してキャピタルで利益をだしたとしても、せいぜい引っ越し代くらいです！

私はサンウッド品川天王洲タワー(地価220だった頃
に)新築購入し、今は地価370です！
結局サンウッドを最安値の頃に3世帯買い2部屋で運用し、そのうちの1つを最近売却しましたが約二千万円近くキャピタルで利益をあげました！

リセールバリューとか考えるなら安い時期を待つしかありません！
運用とか馬鹿みたいなことを考えないなら好きな場所を損得を気にせずマイホームとして購入するのが良いかと思います。

[2371: eマンションさん]

たしかに10年前に比べ港南も東品川も現在の半値近くでしたもんね。バブルのような状態で今購入してら、マッチ箱のように狭い1LDKを6000～7千、八千万円で購入するってことだから損という気は同感。

[2372: eマンションさん]

数十年先の再開発完成を待つより地価が下がるのを待つ方が早いのでは？とも思います笑笑

[2373: ご近所さん]

>>2370 eマンションさん
自分が築古もってるからっていうポジトークでしかなくてワロタ

[2374: 匿名さん]

築20年は躯体の劣化も進んでるし震災リスクも高いですよ。家族の安全を考えたら新築の方が絶対に良いです。

[2375: eマンションさん]

>>2374 匿名さん
あのサンウッドの投稿したものですが、わたしは築古になる前に処分するつもりだし既に品川イーストタワーを買ってますので悪しからず。

つまり安いときに仕込んだ者が勝ちってことです。
なのでイーストタワーは地価が高くなってたの運用とか資産性って意味では旨みはありません。なのでサンウッドで利益を得てるので十分です勝ち逃げさせて頂きました

[2376: 匿名さん]

築20年だと共用部の臭いもかなり気になってくる。居住者の高齢化も進むからファミリーは生活しにくくなるよ。

[2377: 通りがかりさん]

>>2376 匿名さん

同意！
だから勝ち逃げ(安く仕込んで、高騰しても売れる今、売却)させて貰いますって申し上げてます！

[2378: ご近所さん]

相場が読めると思ってる人か

[2379: 購入経験者さん]

申し訳ないが>>2370 eマンションさんはあまり投資センス、将来見通しの勘はなさそうです。2370さん自身の人生としてはそれで十分でしょうが、その経験談を若い人が鵜呑みにしてはいけません。
そもそもあの時代に天王洲のマンションを買う時点で投資としては失敗。だって前後して近隣で東京ツインパークス、青山パークタワー、芝浦アイランド他、いくらでもその後3倍になったマンションが発売されてるんですから。天王洲は、単に相対的に安く買えた、2370さんの複数戸購入のニーズに合っていたというだけでしょう。それでも十分ですし、私などにあれこれ言われる筋合いではないとお思いでしょうが。
今が高いか安いかで言えば、バブル期ほどの異常高値ではないので、後々評価されると思われる質の良いマンションであれば買っても何の問題もないです。その見極めが大事。買えば何でもいいわけではないのは確かではあります。再開発の有無とか時間の経過に耐える基本仕様の良さとか(価格を下げるためにコストカットとしているマンションは結局だめです。)。「マンションは立地がすべて、他の要素は見る必要ない」とか極端なことを言う人もいますけど、その立地の良さの定義自体も時々刻々と変化していることに気づかないと思考停止です。
バブルの頃は都心のマンションの坪単価は4年で3倍になりその後5年で半分になるとかほんとに異常でしたが、結局バブルスタート時点の3割増しを下回ることはありませんでした。要するにバブル期の前後10年を除けば、ずっとマンションの価格はなだらかに右肩上りで上がりで推移し続けてて、今の価格であっても、2014年頃の底から10年かけてあるいはバブル崩壊の明確な着地点である95年からは30年をかけてせいぜい2.5倍とかですから別に極端なものではなく、長期的なトレンドからの上振れは最大で見ても15％程度に過ぎません。それが調整されるとしても早くても5年はかかるでしょう。ただしそれも大きく下がるのではなくて(目に見えて下がっても1割程度。盛って売り出してる中古は見た目もっと下がるでしょうけど。)、しばらく弱含みが続き上がり難くなるというだけです。建築コストも10年前とは比較にならないですし。それを安くなるまで見送る？ありえないですね。その間の居住価値、家族の幸せを捨てるんですか？人は齢を取ります。今の200万円は10年前の100万円と同じ価値しかないんですから単に200万円の方が100万円より高いといったところで意味ありません。そもそも差額の100万円って儲かったと言えるんでしょうか？
東京の経済は成長するし皆さんの給与も上がります。日本全体のことはそこまで重用ではありません。直近でも都心勤務者の所得は何もしなくても2割は上がっているはずです。なんてったって高齢化は必ず人手不足、働き手の給与上昇、そしてインフレを招きます。もし上がらない企業に勤めているなら転職した方が良いですし、これから都心で稼げない人、給与の上昇について行けそうもない人は、こんな話にbetすること自体無理です。ただ見てるしかないでしょう。その意味で住民の平均所得が低い区のマンションは、いくら安いと思っても、再開発案件であっても買うべきではないと思います。立地としては、どういう属性の人が住んでいる地域なのかが中長期的には最重要だと理解してマンション選びをすべきかと。
長々失礼しましたが、どうしても一言(一言どころではなく申し訳ない...)言いたかっただけの老人ですのでご容赦を。もうレスしませんので。

[2380: eマンションさん]

たまたま運良く安く買える時期だっただけなのに自分の実力だと勘違いする人いるよね

[2381: マンション検討中さん]

>>2371 eマンションさん

港南買うならワールドシティタワーズのリビングから海一望の3LDKが6000万で買えた2000年代の初めに戻りたい。

[2382: マンション検討中さん]

>>2374 匿名さん

新築買ってたった20年で劣化が進むの？バカも休み休み。

[2383: 評判気になるさん]

ラウンドに曲がっている間取りは使いにくい？どうなのだろう

[2384: マンコミュファンさん]

>>2379 購入経験者さん
ロッ

運用するならロットがデカいとりすくばかりでしょう？！
それこそ投資の基本かと考えてますが、まあ住まいとして考えるなら資産性とか地価とか気にしなくても良いかとも考えてます。
まあ、とにかく私は安く仕入れ(小ロッドで数を回しながら)やって今んとこ損した事は無いので、先見の明もへったくれもないかと思いますが、、天王洲は本当に安いうえ、賃貸が途切れぬことなく(それなりの法人が賃貸契約とか順番待ちもしてたり、延滞などのリスクも少なく客の質も悪くはなく)本当に天王洲アイルは他のエリアより利回りが良く安定してました。

それから現在の高騰状況をバブル期と比較するのは極端だし全然話が違います！

つまり、よっぽどの金持ちなら良いんでしょうが、我々のような平民として運用を考えるなら、時期的に現状は運用には適してないものかと分析します！

住まいとして購入されるなら、まぁ売却時によほど損しない程度にリセールが良さげな場所なら良いかと思います。

パークタワー品川は天王洲アイルというロケーションやリッチが(今後の将来性も含め)良いので、リセールは良いかと思います

[2385: マンション検討中さん]

>>2379 購入経験者さん
じいさん、なげーよ
というかあんたのその儲かった自慢、前にも見たわ
同じことを何回も書くな

[2386: ご近所さん]

よほど嬉しいんだろうな　確かに羨ましいけどただラッキーだっただけだって

[2387: 検討板ユーザーさん]

曲線リビングはまってないのは自分だけ、、？家具配置イラストもテレビの位置ないし。とにかく配置難しそう。廊下に平米取られてるのも気になる。部屋の大きさだけ見たら内見行ったジオと変わらないな

[2388: eマンションさん]

>>2385- マンション検討中さん
あのー…わたし1973年生まれで
しきも爺さんといわれましても私はじょせいなのですが笑笑
だそんな眼力じゃ投機じたい貴方には向きませんよねトホホ

まあ パークタワー品川が良ければ新古の売り出しを狙います。500万程度なら新築価格より高くても即決したいと考えてます。
イーストタワーよりアイル内がやはり好いので、とりあえずパークタワー品川の新築を(毒見がわりに)誰かに先に買って貰い、良ければイーストタワーを売却し、パークタワー品川を購入します！
サンウッドは一部屋だけ運用でもうちょい残しておきます

[2389: eマンションさん]

連投すみません
安く仕込めお陰様で(サンウッドは)築18年なので、この調子でいけば(25年程度で)賃貸収益だけで新築購入資金を捻出でき、そして売却となれば幾らで売れようと売却益の100％が宝クジ状態です。

まぁ昨今のマンションの高騰は昭和バブル(のような高騰と暴落なような、あそこまで極端)とまではいかずとも、たった10年程度で1LDKや２LDKが買えた額で
1DKや下手したらワンルームしか買えないような状況になってるのも確かなので、、上述したとおりバブル期ほど極端には高騰したり暴落したりは無いにせよ、10年程度で3割程度(場所や物件の単体的なものにもよるけど)地価は下がると思われます。

理由はタワマンの中古の売りが一斉にきょうきゅうされるので物理的に下がるって法則と、緩やかに今後は金利もあげてく方針だそうなので、買いも慎重になり…その他etc 様々な理由で地価は下降してく味方の方が現実的なものかと！

いずれにせよ、2024～2025年が湾岸タワマンや地価のピークかと思われます

[2390: ご近所さん]

じいさんもういいって、分かったから笑

[2391: マンコミュファンさん]

>>2390 ご近所さん
つまり返す言葉が無いのですで(笑)
投稿主の不動産業社さん撃沈！

まぁパークタワー品川天王洲は新古でたら
もし物件が良ければ新古狙いで買います！
そして15年程度で売却し、良くて買値
おそらくは10％くらいは地価など
リセールバリューも低下してるでしょうけど
べつに儲けようとも思ってないので良しです！

[2392: マンション検討中さん]

>>2375 eマンションさん

サンウッド安かったですよね。羨ましい。当時は安いと思わなかったですが、いまになって思えばあの頃は大バーゲンセールでした。

[2393: マンション検討中さん]

>>2387 検討板ユーザーさん

曲線リビングは狭い部屋なら家具の配置困ると思います。しかしこの物件は今どき珍しいリビング２０畳確保というぜいたく設計ですから、曲線は問題にならないと思いますよ。

[2394: ご近所さん]

>>2392 マンション検討中さん
そうそう、結局これなのよ
今も安いとは思わないけど将来になってみれば、の可能性あるから結局相場は絶対に読めない
短期～中期で相場が読めると思ってる人はラッキーなだけかド素人　長期でみたら基本はインフレの影響であがる可能性の方が高い

[2395: マンション検討中さん]

天王洲アイル、ブラブラしてみたらタイ料理とかインド料理とかエスニック系が充実してますね。一見、食べるとこ少なそうですが実はかなり充実しているとわかりました。

[2396: 匿名さん]

この前土曜日に天王洲アイル駅に行ったけど駅前とは思えないぐらい人がいなくて閑散としてた。閉鎖されたホテルもそのままだから不気味だった。

[2397: 検討板ユーザーさん]

>>2395 マンション検討中さん

シーフォートスクエアの中かな？いってみるか

[2398: 評判気になるさん]

天王洲アイルってバブル期にイキってつくったけど失敗した街のイメージです。
年1で遊びに行くならいいけど住む場所となると生活しずらそう。
どこ住み？天王洲！とも言いにくいかも。
でも、50半ば以降の人たちには嫌悪感ないみたいですね
案外年配者に人気になるかもとみています。

[2399: 評判気になるさん]

>>2396 匿名さん
企業の撤退も続いてりんかい線の乗客数もコロナ後ほとんど回復してないみたいです。

[2400: ご近所さん]

こんだけ港南天王洲に物件供給されたらこれから商業の将来性もあるでしょ
未来をみなきゃ

[2401: 評判気になるさん]

>>2393 マンション検討中さんほとんどの部屋のリビングはそのサイズないんだが、、、

[2402: 匿名さん]

>>2382 マンション検討中さん
外壁が吹き付けだと経年劣化が進みやすい。塩水はコンクリートの天敵なので海沿いの立地なら尚更劣化するよ。

[2403: マンコミュファンさん]

>>2398 評判気になるさん
賃貸運用してて、空室期間が(親が大家してるマンションも含め)天王洲アイルが最も空き次第すぐに埋まり高利回りの結果をだしてるんですが……

[2404: 口コミ知りたいさん]

>>2402 匿名さん
そういうネガ話を聞いてかれこれ18年経過……いまんとこ全然ってぐらい塩害のような様子が欠片も現れないし、シーフォートの話聞いてても全然そんな塩害は発生してないけど、それについてネガティブ(ブレない)な説明お願いします！

[2405: マンション検討中さん]

>>2402 匿名さん

都内のタワマンはほぼすべて吹き付けです。

[2407: 口コミ知りたいさん]

>>2406 匿名さん
予算があるなら新築買えばよろしいのでは？

[2409: マンション検討中さん]

>>2406 匿名さん

新築買っても住めば中古になります。新築だろうと中古だろうと関係ありません。

[2410: マンション検討中さん]

>>2409 マンション検討中さん
わたしは築1～3年程度の新古が最適かと考えてます。新築だと現物が見れないので購入後住んでみてら思ってたの違って残念に思うことがあるので(2019年に購入したマンションがそうでしたので)、多少の新築時の価格に値を上げされた程度なら、見て判断できる新古が好きです。

新築は博打な要素が強いので

[2411: マンション掲示板さん]

1世帯あたりの世帯員数がここ数年伸びて来た晴海。
サピックス、早稲アカに続き、来年栄光ゼミナール晴海校が開校します。

天王洲アイルや港南4には全く中学受験塾が出来ないね。

[2412: 匿名さん]

>>2411 マンション掲示板さん
港南は知りませんが、
天王洲アイルはDINKS向けなエリアとして、そのまんまで良いかと思います！
ファミリー向けのマンションとか個人的には好きじゃないし、そういった需要は近年は多いかと思います。
子供が多いマンションは共有スペースとか思春期の子供らの溜まり場になったり、もう懲り懲り。

天王洲アイルは現状のままDINKS向けエリアを維持して欲しいです