パークタワー品川天王洲

[匿名さん]

住居表示：東品川二丁目1-17の旧内山コンクリートが解体され、跡地を
三井不動産レジデンシャルが取得しました。現在、整地工事が進んでおり
マンションになるものと予想されます。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1817/

賃貸か分譲か詳細は不明ですが、立地的には天王洲アイル駅4分で天王洲
アイルBond Streetの最後のピースなので水辺の良いマンションになると
予想され情報を集めています。ご興味がある方は情報交換しましょう。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都品川区東品川1-17 東京都品川区東品川２丁目１ー２他（地番）
交通：りんかい線、東京モノレール天王洲アイル駅、徒歩4分
総戸数：275戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：47.88㎡～107.01㎡

（関連情報）
【売買】天王洲の工場を取得、三井不レジ
https://xtech.nikkei.com/kn/atcl/nfmnews/15/040306620/

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年10月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/105628/

[2060: 口コミ知りたいさん]

ここってJRが繋がる予定ありますか？

[2061: 匿名さん]

>>2054 匿名さん

都内の他エリアとの比較だと羽田モノレール沿いなんだから羽田空港まで時間がかかるはおかしいでしょ。

[2062: 匿名さん]

>>2056 匿名さん

高輪ゲートウェイは港区なので都心ですけど？

[2063: 匿名さん]

リビオ品川が坪750で、ここっていくらで出すのかね？坪600くらいで出てくれると嬉しいのだが。

[2065: 口コミ知りたいさん]

>>2063 匿名さん
恐らくそれくらいかなと思います。
650超えてくると割高かなと感じてしまいます。
その時の市況にもよりますが

[2066: 通りがかりさん]

>>2060 口コミ知りたいさん
羽田空港アクセス線ができ始めてますけど、ここにとまるかどうかは噂程度です

[2068: 通りがかりさん]

新駅ができたらすごいだろうけど
厳しそうだなー

[2069: 匿名さん]

天王洲アイル駅の駐車場1日2000円でしょ。驚きの安さ。集客力あればもっと高いよね。

[2070: 匿名さん]

羽田アクセス線は本数が少ないし、モノレールの方が便利だと思う。仮に新駅ができても、臨海地下鉄の通る豊洲や有明の方が値上がりすると思いますよ。

[2071: 名無しさん]

臨海線とモノレールしかないのがなぁ
JRでも通ればいいのだが

[2072: マンション検討中さん]

不動産初心者です。
自由が丘と天王洲だとどちらが資産価値が高いですか。どちらが住みやすいですか。
住宅街と湾岸で迷っていて。

[2073: 匿名さん]

自由が丘も天王洲も住みやすいエリアだと思いますよ。

[2074: 匿名さん]

>>2071 名無しさん
臨海地下鉄がいずれ有明から延伸してくればかなり資産価値上がりそう。

[2075: 検討板ユーザーさん]

>>2074 匿名さん
かなり上がると思います。ただあと15年後なんですよね…直近での計画はないですよね？

[2076: 匿名さん]

臨海地下鉄は2038年に開通予定だったはず。

[2077: 匿名さん]

臨海地下鉄は料金が凄く高いからな

[2078: 匿名さん]

住民負担のシャトルバスとかの方が割高だと思う。

[2079: 匿名さん]

スーパーなんとかならないかな

[2080: 匿名さん]

>>2072 マンション検討中さん
その２つで迷う人がいるのは意外です。
天王洲は自由が丘に勝てる要素があまりないです。
価格差をみれば一目瞭然です。
比べるなら同じ価格ぐらいの場所がいいのでは
天王洲が勝ってそうなところは、
・都心通勤が楽
・新幹線駅や空港が近い
・物件価格が安い
・水辺や公園や運動施設が近い、多い
・祭りや地域イベントが多い
・目の前で花火があがる
・駅前渋滞がない
・夏は涼しい（多分）
・土日が静か（好みによる）
・目黒区か品川区か（好みによる）

資産価値は現在の市場価格が将来も織り込んでいるので、高いとか安いとかはないと思います。
（２つの株の銘柄のどちらがお勧めですかと聞くのと同じだと思います。株式評論家の推奨銘柄が失敗しやすいのと似ていますね）
自分が住む物件であれば、マンションの資産価値を期待せず、予算内の身の丈にあった物件の中で、
自分が欲しいもの、家族が欲しいもの、友人に遊びに来てほしもの、
を選ぶと満足が行くものになるのではないでしょうか。

[2081: 匿名さん]

>>2072 マンション検討中さん

どちらが住みやすいですかって、それは人に寄りますから他人に聞いても永遠に答えは出ません。

[2085: eマンションさん]

>>2080 匿名さん

ご丁寧にありがとうございます。

ビットコインで一儲けしたのですが、東京の地縁がなかったので聞いた次第でございました。

本日自由が丘に初上陸しましたが、穏やかでとても住みやすそう。なんでしょう歩いている方々が幸せな表情をしています。自由が丘で決めたいと思います！

[2086: 匿名さん]

自由が丘も天王洲も良いところだと思いますよ。

[2087: 名無しさん]

天王洲は短いボンドストリート以外は何もない街だからね。ここに生活拠点置くとなると、交通も便利とは言い難い路線なので万人受けは難しいよね。三井ブランドと小規模なので、築古のWCTからの転居組と空港就労者の需要だけで十分完売はすると思われる。

[2088: 匿名さん]

>>2087 名無しさん

豊洲売フンの天王洲アイル駅からモノレールに乗れば次の駅は浜松町。
それで交通も便利とは言い難い？

[2089: 匿名さん]

>>2087 名無しさん

もとい、徒歩数分の天王洲アイル駅からモノレールに乗れば次の駅は浜松町。
それで交通も便利とは言い難い？

[2090: 匿名さん]

浜松町までモノレール5分は資産価値として最強です。

[2091: 匿名さん]

モノレールは客層があまり良くないんだよな。港湾労働者や競馬場客が中心だから、あまり家族を乗せたいと思えない。

[2092: 匿名さん]

天王洲アイルに全く地縁ないのですが、資産性からみたときの立ち位置ってどこらへんなんですか？
浜松町にも品川にも近いのにリビオ品川や湾岸より坪単価が低いのはなぜなんでしょう…
単純に品川区だから？

[2094: 評判気になるさん]

>>2092 匿名さん
確かに、都心3区かそれ以外かの差もあるでしょうが、
それよりは、都心との時間距離の影響が大きいのでは。
また、最寄りかJRや地下鉄でないのも、価格が安い要因だろうね。
湾岸でいうと、勝どきよりは安いが、晴海フラッグよりは高いと思う。

こんないい物件が、穴場価格で出てくるなら、お買い得だよね。

[2095: 匿名さん]

港南よりは東品川の方がアドレス的には上だと思うぞ。

[2096: 匿名さん]

>>2095 匿名さん
私も同感。港南は港区で誰もが認めるダントツ最低アドレス。東品川は品川区で上位アドレス。

[2098: マンション検討中さん]

となるとパークタワー品川天王洲>リビオタワー品川ってことですか？

[2099: 匿名さん]

>>2091 匿名さん

モノレールは客層があまり良くない？意味不明。

[2100: 匿名さん]

>>2096 匿名さん

東品川は品川区で上位アドレス？そんな珍説初めて聞いた。品川区で上位は御殿山とかだろ。

[2101: 匿名さん]

>>2098 マンション検討中さん

どっちが高いかと言えばさすがにリビオだろうね。ここがリビオ以上の値付けになることはさすがに無いと思うわ。

[2102: 匿名さん]

>>2092 匿名さん

単純に品川区だからです。たとえばワールドシティタワーズと天王洲アイルのサンウッド品川タワー比べると、サンウッドの方が駅近なのにワールドシティタワーズの方がはるかに高いです。これは港区と品川区の差です。

[2103: 匿名さん]

>>2093 匿名さん

ワイ、子供のころから東京だけど港南アドレスや東品川アドレスに何の印象も無いわ。

[2104: 匿名さん]

>>2097 匿名さん

23区の最底辺は江東五区エリアでしょう。

[2105: eマンションさん]

>>2102 匿名さん

アドレスの違いでそんな差にはならないよ。駅が全てよ。デタラメ書かないように。

[2106: 匿名さん]

>>2102 匿名さん
パークタワー品川天王洲はワールドシティタワーズよりも坪単価がだいぶ高くなりそうですけどね。

[2107: 周辺住民さん]

>>2105 eマンションさん
>>2016 匿名さん

竣工がＷＣＴより10年も新しい品川イーストタワーの新築分譲単価は、当時のWCTの中古価格よりも高かったけど、築後５年しかたっていない今では完全に逆転されちゃっています。

やっぱりアドレスの違いが大きいのでは？

■ラグナタワー
2005年築　天王洲アイル駅徒歩7分　品川区アドレス
新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約360万円

■サンウッド品川天王洲タワー
2005年築　天王洲アイル駅徒歩3分　品川区アドレス
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約370万円

■ワールドシティタワーズ
2007年築　天王洲アイル駅徒歩8分　港区アドレス
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約550万円

■パークホームズ品川ザレジデンス
2014年築　天王洲アイル駅徒歩9分　港区アドレス
新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約500万円(次の出物は坪単価600万円オーバーの可能性が高いでしょう)

■シティテラス品川イースト
2016年築　天王洲アイル駅徒歩3分　品川区アドレス
新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約470万円

■品川イーストシティタワー
2018年築　天王洲アイル駅徒歩5分　品川区アドレス
新築時の坪単価約340万円
現在の坪単価約460万円

（出所）https://www.sumu-log.com/archives/65891/

[2108: 匿名さん]

新築で比べると東品川のパークタワー品川天王洲と港南のブランズシティ品川だったら坪単価はパークタワーのほうが高そうだけど。立地ですか？

[2109: 周辺住民さん]

>>2108 匿名さん
アドレスの差は大きいとはいえ、仕様とか眺望とか定借とかの要素も勘案すると、
リビオタワー品川＞パークタワー品川天王洲＞ブランズシティ品川ルネキャナル＞海洋大長谷工定借　の順じゃないですかね。

[2110: 匿名さん]

>>2107 周辺住民さん

パークホームズ品川ザレジデンスなんて分譲の時は坪280万くらいですからね。昔の港南は安すぎてゲットした人が羨ましい。

[2111: 匿名さん]

>>2108 匿名さん

パークタワー品川天王洲と港南のブランズシティ品川だと建物のグレードは天王洲の方が上位ですが、港区アドレスという点ではブランズシティの方が優位。港南四丁目のブランズシティはWEB説明会で説明があり坪600万～700万で確定のようです。ここも同じくらいの値段になると予想します。

[2112: 匿名さん]

>>2105 eマンションさん

アドレスの違いは大きいですよ。築10年のパークホームズ品川（港区）と去年完売したばかりのジオ品川天王洲（品川区）でもパークホームズの方が高いくらい差がある。

[2113: 周辺住民さん]

>>2112 匿名さん
アドレスの違いに加え、品川駅徒歩圏かどうかという点も大きいと思います。

[2114: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2116: 匿名さん]

>>2110 匿名さん
逆に言えばその程度のクラスの人が住んでいるのが港南ですね。

[2117: 匿名さん]

>>2113 周辺住民さん
確かにパークホームズはギリギリ品川駅徒歩圏内ですね。

[2118: eマンションさん]

天王洲アイルはアイル(島)内にバス停5ヶ所もあって、品川駅も徒歩圏内でタクシーで1メーターか2メーター(乗る場所の位置で1メーターか2メーターの差で)、そして りんかい線で隣はお台場、
さらに渋谷 新宿
池袋 も乗り換え無しでもいけ、十条やさいたまスーパーアリーナや大宮までも乗り換え無しでいけ、
いうまでもなくモノレールで隣は浜松町、そして羽田空港空港へも！
それから天王洲アイルを象徴するビルは再開発予定として三菱や三井や野村が抑えて、三菱に至っては再開発準備を明確な理由にテナント賃貸の制限までかけ(借主を集める気が殆ど無いってくらいに)地権者対策を始めてます。
シーフォートタワーも再開発事業を明記しはじめ旧第一ホテルも再開発事業予定により閉店とされてました(マンション棟の地権者はどうするつもりなのか知りませんが)。
JAL本社ビルも野村が将来の再開発事業を企画してるとこで、そして再開発が展開されたとしてもJALはスタートアップ事業も含め天王洲アイルを離れないと思います。
それは寺田倉庫とのJAL本社ビルを建てた頃からの絡みもあるので。

[2119: 通りがかりさん]

>>2106 匿名さん
ワールドシティタワーズって中古が安いのに売れないし大変みたい。
投資用に内見したけど中はボロボロだった。

[2120: 検討板ユーザーさん]

>>2107 周辺住民さん
このご時世、都内でそのような安い価格で買えるとは
やはり人に好まれないエリアなんですね

湾岸はそのような安い価格では買えませんもんね

[2121: 匿名さん]

築20年の中古を買うなら建物が長持ちするタイル貼り物件を選ぶべき。吹き付けは躯体の劣化が早いから避けた方が良いと思う。

[2122: 匿名さん]

パークホームズ品川　品川駅徒歩11分
ジオ品川　品川駅徒歩17分
比較するのが間違ってると思う

[2123: 匿名さん]

徒歩10分以上なんて毎日歩くの嫌、11分はギリギリ

[2124: 管理担当]

[No.2082～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2125: 匿名さん]

しかも品川駅みたいな大きな駅だと駅に徒歩11分で駅入り口についたとしても着いてからが時間かかる。

[2126: 匿名さん]

>>2121 匿名さん

2008年に最長13年以内の全面打診調査が義務付けられて以来、タワーマンションの外壁は吹き付け仕上げが業界標準となっています。
写真にある芝浦のグローヴタワーは、規制強化前に設計されたため、外壁が全面タイル張りとなっているのでしょう。同時期に設計されたワールドシティタワーズでは、タイル張りを低層階に限定するデザインが採用されていますが、こちらは規制を見越した先見の明があったと言えるかもしれません。

https://www.miraikachiken.com/column/191211_column_01

[2127: 匿名さん]

>>2126 匿名さん
昔のタイル張りは大変そうですね

[2128: マンション検討中さん]

20代で実家にいてそろそろ一人暮らし考えてます。
賃貸マンションよりは、1LDKを買って、3から5年住んで売却などを考えています。
大きく儲けたいとは思ってませんが、数年後にあまり値下がりしないで売却できそうな物件を探して、ここも候補に入りました。
こちらの1LDKの数年後のリセールバリューはありますでしょうか、ご意見を頂ければと思います。

[2129: マンション掲示板さん]

>>2128 マンション検討中さん

1LDKだとファミリーは住めないから単身者か、投資家に売れるか。
単身者なら1人でローン組める金額が上限値。価格次第ですかね。

[2130: 匿名さん]

>>2128 マンション検討中さん
1LDKといっても1億円はするからローン組むなら最低年収1500万円は必要です。なので親からの援助がないと厳しいと思います。

[2131: 検討板ユーザーさん]

パークタワー品川・天王洲は免震なのか制震なのか、どんなタイプの免震や制震なのか建物の概要を早く知りたいですね～
それから1つ気がかりなのは運河っぺりに建つ訳ですが、河の際っぺりは崩れやすいとかテレビで報じてるのを見かけた事があっけど、ここは
運河の極の河っぺりのタワーだけど
どうなんだろ？?

[2132: 評判気になるさん]

>>2130 匿名さん
一億円しますか(@_@)
親からは、頭金?αを借りる予定です（一応借入金として返済はする予定）
自分は今は年収650万円くらいなのでいけても7000万円くらいかと思ってましたが、なかなか厳しそうですね。

[2133: マンション検討中さん]

別に護岸が崩れようと液状化しようと構わないじゃないですか。そのうち復旧するんだから。建物自体は杭打ちしてしっかり建てるんでしょ？戸建みたいに崩れ落ちたりすることはないかと。

[2134: 評判気になるさん]

>>2132 評判気になるさん
年収650万だと借りれて5500万なので、よっぽどの大企業勤めでも厳しいんじゃないですかねぇ
1LDKの面積がどれほどになるかわからないけど、45平米で坪600万だとしても8200万するので、親御さんとよく話し合ったほうがいいですね

[2135: 匿名さん]

>>2133 マンション検討中さん
新築は問題ないだろうけど、躯体の劣化が進んだ古いタワマンだと倒壊リスクあると思う。

[2136: 匿名さん]

>>2133 マンション検討中さん
能登半島地震 軟弱地盤ビルで杭基礎損傷 複数確認 専門家調査
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240901/k10014568251000.html

石川県の地震でビルが倒壊した事例のNHK特集見なかったの？
「現在の建築基準法を満たす杭基礎でも、首都直下地震のような大きな地震によって、くいが破壊され建物が沈下したり傾斜したりするリスクがあることを示している」と話し、対策の検討が必要だとしています。

[2137: マンション掲示板さん]

>>2134 評判気になるさん
ありがとうございます。
戦略見直します。

[2138: マンション買いたい]

>>2136 匿名さん

どんな建築物も地震を完璧には防げないよ
そんなに心配ならここ検討しなければいいのでは？？

[2139: 匿名さん]

>>2138 マンション買いたいさん
新築なら問題ないですよ。リスクが高いのは躯体の劣化が進んでいる杭基礎の中古タワマン。

[2140: 匿名さん]

>>護岸が崩れようと液状化しようと構わないじゃないですか

高い買い物なんだから、しっかり調査検討した方が良いです。知らないと思って情報出したんですが。知っていて購入するのと知らないで購入するのでは異なりますよね。311では港南4丁目で液状化してますし。

[2141: 匿名さん]

311は震度5。想定される直下地震は6～7だったと思います。

[2142: 匿名さん]

>>2140 匿名さん
ほれでもパークタワー品川・天王洲の立地は護岸の際過ぎて崩れて建物が傾く確率が高まりそうに思います！
なので対策があれば聞きたいところです。
芝浦アイランドしかり護岸にタワーは沢山ありますけど、本当の護岸の際っていうのは見かけませんれ
必ず10ｍ程度はあったりしますがパークタワー品川・天王洲の立地は運河の護岸のキワキワ過ぎてて、物理的にリスクが高いように思われます

[2143: マンション検討中さん]

>>2140 匿名さん
あ、、、港南4丁目被害あったんですね。リンクを教えていただけますか？

[2144: 匿名さん]

港南はかなり激しく液状化していたけど、東品川は液状化してないですよ。

[2145: マンション検討中さん]

>>2143 マンション検討中さん

10年以上経過したので公開リンク切れてますね。緑水公園と大学のグラウンドの2箇所です。規模は大きく無いですが震度5で発生してます。

[2146: 名無しさん]

>>2142 匿名さん

まじでしょーもないことで不安を煽るよね
ベタ基礎じゃなくて杭基礎なんだから、支持地盤がしっかりしてて、そこまで届く基礎を基準通りに作ってたら傾くわけないでしょ

[2147: 匿名さん]

杭基礎も経年と共に劣化するし、ベタ基礎と比べると倒壊リスクは高いですよ。特に311レベルで液状化してしまう土地はかなりハイリスクだと思う。

[2148: eマンションさん]

>>2147 匿名さん

そっかそっか
別に気にならないから俺は申し込むよ
あなたはとても気にしてるみたいだし、別のもっとしっかりしてるところを探せばいいんじゃないかな

いや、でも、ネガキャンしてくれた方が倍率下がるかもだから、もっとやってくれ！！！

[2149: マンション掲示板さん]

倍率と、坪単価はどのくらいになりそうですかね。
天王洲が好きで、ずっと前から販売待ち構えてたので、なんとか買いたいのですが、時期的にも下手すると天井掴みになるかもですね、、、

[2150: 匿名さん]

>>2149 マンション掲示板さん
坪650で3L 3-4倍くらいのイメージでいます。

[2151: 匿名さん]

東京湾岸のいわゆる船着き場は、耐震強化護岸に必死に変えてる。
逆に言うと、ほかの埋立地の護岸部は耐震構造としては弱いということが言える。
埋立直して地盤を強化できればやりたいところだが、そうもいかない。

東京港湾局、耐震強化で調べてみれば色々出てくるよ。

[2152: eマンションさん]

パークタワー品川・天王洲の立地は護岸どころではなく、運可とギリギリの凄い際く西側が面してて、運河側の杭が運河に剥き出しになってるんでは？ってぐらいに河っぺりに34階建て重量のマンションが建てられるので、地震や台風ですら強い衝撃の際には不安にのは否めません

[2153: ご近所さん]

>>2152 eマンションさん

ちょっと何言ってるのかわかりません。

[2154: ご近所さん]

>>2144 匿名さん

液状化リスクを議論するなら港南より、広範囲にピンク色が塗られ、3.11大震災でも広範囲に液状化した江東区湾岸の豊洲や東雲、有明で議論すべきと考えます。3.11で大規模に液状化が発生したのは港区内ではなく大部分が江東区です。港南は湾岸では最もリスクが低いので、それさえも気になるなら湾岸タワマン自体の検討を止めるべきでしょう。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

[2155: ご近所さん]

>>2145 マンション検討中さん

港南緑水公園が液状化したかのような、このような図が掲示板にアップされていたのは知っておりますが、〇の位置は港南緑水公園では無いのに港南緑水公園と記載されており、これは正式な資料にあとから港南緑水公園と書き加えた捏造資料と思われます。また、港南緑水公園は3.11当時造成中で掘削されており液状化の記録などあろうはずがありません。

[2156: マンション検討中さん]

>>2147 匿名さん

ベタ基礎？何言ってんの？戸建じゃあるまいし。
タワマンが、液状化する可能性のある「土」の上に「ふわっと」ベタ基礎で覆って建てられるとでも思ってる？

[2157: 匿名さん]

港南は興味ないですね

[2158: 評判気になるさん]

>>2153 ご近所さん

どうせチャイニーズだろ