パークタワー品川天王洲

[匿名さん]

住居表示：東品川二丁目1-17の旧内山コンクリートが解体され、跡地を
三井不動産レジデンシャルが取得しました。現在、整地工事が進んでおり
マンションになるものと予想されます。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1817/

賃貸か分譲か詳細は不明ですが、立地的には天王洲アイル駅4分で天王洲
アイルBond Streetの最後のピースなので水辺の良いマンションになると
予想され情報を集めています。ご興味がある方は情報交換しましょう。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都品川区東品川1-17 東京都品川区東品川２丁目１ー２他（地番）
交通：りんかい線、東京モノレール天王洲アイル駅、徒歩4分
総戸数：275戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：47.88㎡～107.01㎡

（関連情報）
【売買】天王洲の工場を取得、三井不レジ
https://xtech.nikkei.com/kn/atcl/nfmnews/15/040306620/

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年10月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/105628/

[1041: 匿名さん]

>>1039 匿名さん

世の中に出回ってる風景写真、ほとんどすべて再度や輝度、色彩を調整したものばかりなので、そんなのいちいち噛みついても仕方ないでしょう。

[1042: 評判気になるさん]

>>1038 口コミ知りたいさん
そうなんだよ、それ、そこよ(笑)

資産価値とは何を持ってし良し悪しとするか！
そこに住むならハッキリ言って地価が上がっても税金が上がるだけで損得の話をしたら損！！
転売するなら、他にもスマイを持ってるってのが大前提だし賃貸なら高額で購入したら利回りは最悪なわけで、、
利回り拘るなら、、地価が高騰しそうな場所に建つ物件をいいかに高騰する直前に仕込むかが勝負！！
最近のように高くなってきちゃった天王洲アイルや品川エリアを今更購入しても利回りってとこでは最悪ってことです。。
天王洲アイルはサンウッド品川天王洲タワーが売り出されてた時点での時価は280万円(投資人生で、こんなに買いだと思った案件は千葉県以来でしたわ)！！
サンウッド品川天王洲タワーの現在の地価はおおよそ400ぐらい、、
買った時期が良かったから十分に稼がせて貰った、、
それでまだまだ稼げそう！！
天王洲アイルや品川エリアでのマンションを低価格で仕込めて(たった十年程度で)人気エリアとなって賃貸で言い値で回し続けそう、、まさに利回り良し
それに転売して(もう十分稼いで)購入時の4割増しで売却できそうだし、、
17年間ずっと賃貸を続け
住人層にも恵まれてたお陰で支出も大したことがなく、、
じつに優良物件だったと思う。
だから
いかに安い(今後さらに相場が短期間で跳ね上がるかを予測して)良い場所を安いタイミングに仕込しめるかが勝負。

ですが、ここ最近
こうも値上がりしてしまっては時価が今後上がったとしても差益を莫大に出す程の差益幅が拡げるまでには時間もかかりそうだし賃貸相場だってすぐには上がらない、、
しかも地価や資材費用が高騰して高価格な昨今はどこを買っても得はしなさそう！！
正直どこの物件を買っても、そもそも利回りが悪い！！

[1043: 匿名さん]

晴海や有明みたいな臨海地下鉄の通るエリアはまだまだ上がりそうな気がしますよ。

[1044: マンコミュファンさん]

>>1043 匿名さん
十年で3割のキャピタルがないと投機的な値打不足だし魅力不足！！
賃貸で稼働させるんであれば、よっぽどな低学購入でなきゃ利回りも良くないし魅力不足になるし値打ち不足かと。。

とく有明や豊洲なんかは二十～十五年まえくらいに仕込んだ人なら勝ち組だし、、賃貸で持ってて稼働中だったとしたら高利回りだったかとも思います！！

品川エリアや天王洲アイル近辺にしても同様なことが言えますが、、
あまりにも昔に買った人は何も無さすぎて人気もブランド力もなく投機的には無意味だし、、
かといって最近買う人は高額になりそうで投機的なメリットとしては見いだせにくいかと思うから、、

永住ってことなら良いのかもしれませんね

[1045: 匿名さん]

>>1043 匿名さん

臨海地下鉄はまだ決まってもいないし、決まっても開通するんは数十年後。
そんな気の遠くなる話には付き合いきれません。

[1046: 口コミ知りたいさん]

>>1045 匿名さん

投資するならそういう未開の場所がいいでしょう。
ココは、この地域が好きで、実際に住む人に買って欲しいな。

[1047: 名無しさん]

>>1046 口コミ知りたいさん
未開過ぎると利回りが無いからダメ！！未開レベル場所を買うのはデベロッパー規模！！
だから上向きのレールに乗っかった場所とタイミングを見極めないとインカムもキャピタルも見込めず！！

なので20念くらい前に天王洲アイルや品川エリヤ、晴海、有明、豊洲エリアの購入者が投資としては勝ち組だったってことなんです！！

[1048: 通りがかりさん]

>>1047 名無しさん

投資するなら中古の方がいいよ。新築プレミアムの分が無駄。
新築は実需向きです。

[1049: マンション検討中さん]

>>1048 通りがかりさん

一般論としてはね。
でも今は新築の方が値付けはまとも、妥当性が高い。
中古は駄目だね。素人が欲張って非常識な値段付けてる。でも事情を知らず焦ってる別の素人が買っちゃうものだから、それが相場みたいになっちゃってるけど持続性がない。こういう時期には素人は中古には手を出さない方がいいですよ。

[1050: eマンションさん]

ここって27年竣工ならそろそろ販売開始じゃないの？サイトは夏くらいにはできるか？

[1051: 匿名さん]

液状化エリアに近いこともあって、この辺の中古は震災リスクもある。買うなら新築が良いですよ。

[1052: 評判気になるさん]

>>1048 通りがかりさん
それは仰っしゃるとおり！新築直後でいかに安く良い場所にある良き物件を仕込めるかが決めてですね！

[1053: マンコミュファンさん]

>>1049 マンション検討中さん
そんな駆け引きで損する人はそもそも住居として所有するタイプな人達、、投資慣れしてたら中古を売り手が都合よいように駆け引きしてきて額なんかじゃ取引しませんし、それでも買う場合は、その後の回収によっぽど根拠がある時です！

新築は投資に向かないってのは本当に(パターンにもよるけど)その通り！物件が建つ前とかに転がすかとかですな

[1054: 匿名さん]

中古は震災リスクが怖くないですか？特に地盤が弱い土地のタワマンとか過去の震災のダメージも蓄積されてますよ。

[1056: 口コミ知りたいさん]

>>1054 匿名さん

そんなん気にする人はマンション自体を買わない方が良い。

[1057: 匿名さん]

耐震面を考えても設計が古い物件は避けた方が良い。立地が良ければ万が一建物が倒壊しても土地の価値が残るが、立地が悪いとそれも期待できない。

[1058: マンコミュファンさん]

投資を目的とするなら
利回り重視のインカムゲイン狙い新築はほぼアホ
場所が既にオフィス街でも学校やスーパーが多い庶民地域でもどっちでも良いけど、、どっちか多いうえ周りに競合する物件が少ないとこを選ぶのがインカムゲイン狙い

大規模修繕時期程度サイクルとかで売却のつもりいくキャピタル狙いでいくなら、まぁ初期費用が高くても売却時の成約で(築15年程度の段階で)四割超え程度で成約できることと、最低限開発構想があって、構想でなく計画段階になってるエリアであること(まさに湾岸エリアは、そこは値打ち)！！

そして避けるとこは
その目安として
まずは競合物件がいつ建ってもおかしくないような空き地やコインパーキングや、角地に古い低層ビルやマンションや戸建てがあるところ！！
そして古い工場や倉庫や昭和から有りそうな(そのうち何処かの企業に吸収合併されそうな)オフィスがあるとこと、、

とにかく資産価値とは何を持ってして資産価値とするかはオーナー次第！！

持ってる物件が一つだけでただ住むだけなら
正直いって時価とか安いほうが長く暮らすなら税金も安いし良いでしょうよ
ローン控除とかだってたしか十年でしょ？

わたしが抱えてる物件では
とにかくサンウッド品川天王洲タワーが仕込んだのが破格すぎてマジで美味しい思いさせてもらった。

安く仕込むのは常識だろうが
こんなに跳ね上がるとこは始めたから高額だが
豊洲や有明や天王洲や港南を15～20年前に仕込めたオーナーは近年ないほどなWINNERかと思う。

[1060: 匿名さん]

品川は実需で住んだらダメな土地でしょ。出身小学校で子供が差別されるよ。