ファインレジデンス新百合ヶ丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ファインレジデンス新百合ヶ丘についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion21001/

所在地：神奈川県川崎市麻生区古沢174番7　他（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩10分
間取：2LDK+S～4LDK
面積：68.44㎡～85.04㎡
売主：京阪電鉄不動産株式会社　
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

ビッグAの裏か。時々買い物に行くけど気が付かなかったな。

しかし、CG美化しすぎ。麻生川は柿生に近いところだと桜で綺麗だけど、この辺はいまいちって感じ。

あと、長谷工なのが残念。

[2: 匿名さん]

発表直後に価格が表示されてた気がしたけど消されちゃった？

[3: 匿名さん]

エントランスはかっこ良さそうですね。外観はまぁ普通か。中古市場のシーズンアリーナぐらいの単価坪240ぐらいで出ないと厳しいかな。

[4: 匿名さん]

駐車場の出入りが一方通行ってのはマイナスかな。

[5: 匿名さん]

チラシ入ってたけどディスポーザーあるんだね。ただ、この規模でどうなんだろう。浄化槽の設置義務があって戸数が少ないと一戸当たりの維持費がかさむ。管理費設定(額だけでなく管理計画も）を要確認。

[6: 匿名さん]

>3

ロケーション、微妙かなと思ったけど総合病院の関係者に需要あるのかも。どういう価格で出してくるかな。

[7: 匿名さん]

世田通沿いの三菱自動車の隣の駐車場の一角にプレハブ建設してたけど、ここのモデルルームかな。まだ枠組みの段階で何も表示がなかったからガセかもしれないけど。

[8: 匿名さん]

近隣に新築マンションが他になければその可能性は高そうですね。

公式サイトのトップにあるデザインは提供公園から見た像でしょうか。
フォレストコートとエアリーコートの間に通路があるように見えますね。
棟で行き来できるメリットをあまり感じないのですがエレベーターの関係とかもあるんですかね。
デザインだとエレベーターがエアリーコートの方に描かれてないのが若干気になりますが…。

[9: 匿名さん]

この規模でエレベータ2基はないだろうから渡り廊下でしょ。多分エキスパンションジョイントでつなぐと思うけど、大きな地震で壊れちゃうリスクも考慮しないと。

[10: 匿名さん]

ざっくりな価格が出ましたけど、この場所でこの価格とは…

[11: 123]

>>10 匿名さん

いくらぐらいですか？

[12: 匿名さん]

物件概要に予告広告が出てますね。最多価格が5700万円代なので、仮にホームページの73㎡の間取りとすると250～260万円/坪って感じですかね？設備仕様次第ではあるもののシーズンアリーナの中古の方が魅力的か？確か直近240万円/坪弱で動いていたはず。

[13: 匿名さん]

ここの外壁、CGだと石張りみたいな感じだけど、補修の時どうするんだろうね。

近くのサンクタスがこの間補修してたんだけど、あそこは石積み風で、交換したところがオリジナルと色が違ってる。

[14: 名無しさん]

仕様にもよりますが予定金額だけみると少し高く感じます。

[15: 匿名さん]

ここって洪水ハザードマップで浸水可能性ある場所でしょ。ここより下流側の土地は盛土や擁壁で嵩上げしてるから浸水可能性はなしだけど、この土地だけ色付いてるから何も対策しないなら周りの水が集中するから問題外。

[16: 匿名さん]

モデルルーム、やはり三菱自動車の隣だったね。

[17: マンション検討中さん]

説明会参加された方はいらっしゃいますか？洪水ハザードマップで浸水可能性ありとのことですが、何か対策しているとの情報はあるのでしょうか？

[18: 匿名さん]

>17

今週末からだよ。事前説明って2時間で、アンケート記入後、概要説明してモデルルームお披露目して、簡単な商談でお終いで、詳細についてはまた次の時にでじゃない。

浸水ハザードについてはその対策が売りじゃなければ、向こうから説明があるのは重要事項説明時にってのもあり得る。早めに確認は必要。

[19: 口コミ知りたいさん]

あまり盛り上がってないようですが、微妙な感じなんでしょうか。。。

[20: マンション検討中さん]

やはり新百合近辺で数少ない浸水ハザードエリアですからね

[21: 周辺住民さん]

定期的にモデルルームから出てくる人たちは見るけど口コミは少なめですね。。
浸水可能性そんなに高い地域なのですか？

[22: 匿名さん]

モデルルームでは浸水3mになるような雨量はないだろうと説明。ただし、浸水可能性0.5～3mのエリアなのに電源設備も0.2m上げているだけで0.5mに対しての対策も無し。3m浸水する可能性がほとんど無いって言えば、それより低い水位でも浸水しないって客が思い込むって考えてるんじゃない。

[23: マンション検討中さん]

>22
それ思いました。しかも、担当の営業はここが3m浸かるような雨が降れば新百合全部水浸しですねとか笑ってたけど、それだけの雨が降っても浸水するのがここら辺だけってのがハザードマップの意味でしょ。都合の悪いことは笑って誤魔化そうとする姿勢が気持ち悪いって思いました。

[24: 匿名さん]

アデニウム上麻生の方が断然いいわ

[25: マンション検討中さん]

周辺環境は良く感じております。
大型の薬局や郵便局、コンビニ、小さいですがスーパーもあって公園もできるあたりは魅力的です。
また警察署も近く治安は比較的良さそう。総合病院も近いので緊急時は少し安心。
マイナスは浸水のハザードが気になりますね。あとイメージのような綺麗な川や森ではないですね。

[26: 通りがかりさん]

病院近すぎると思いますが、うるさくないですか？
自分は徒歩10分～20分、車で5分の方がいいです。救急車の音と交通量が気がします。

[27: マンション検討中さん]

裏の新聞屋も気になります。
救急車もそうですが、深夜の音が心配。

[28: マンション検討中さん]

確かに音は気になる人は気になるかもしれません。
自分は窓閉めと生活音で気にならないような気はしています。

[29: 口コミ知りたいさん]

隣の保育園の音は気になりませんか？平日昼間だけだとは思いますが。

[30: マンション検討中さん]

窓を開けていたら気になるかもしれません。個人的な意見ですが子供たちが保育園で楽しんでいる声は微笑ましくなります。保育園や公園があるということで車や自転車の運転は多少神経質にならないといけない部分はあると思います。自分は運転が得意ではないので道路幅が予定よりもう少し広がるといいなと思いました。

[31: 検討板ユーザーさん]

浸水ハザードは気になりますね。あと平尾中央通り（大通り）に接しててほしかったです。大通り沿いには、既に新聞社やグループホーム、ドラッグストアがあって、結局入り口が狭く道幅も狭い道路沿いとなってしまったのが残念です。
その点も考慮して価格が抑えられればいいのですが、近隣の中古マンション価格を見ても、新百合ヶ丘駅徒歩圏内は価格が高騰しています。5500万ぐらいは覚悟しないといけないかなと思います。

[32: マンション検討中さん]

新百合ヶ丘総合病院の年間救急車搬送件数が6,200件という数字を見つけました。（https://www.shinyuri-hospital.com/recruit/file/ep_training_program.pdfのp5に記載。※何年か前の数字のようですが..）
1日あたり約17件、単純計算だと1.5時間に1台通るため寝てる間に数台救急車が通る。サイレンを消してもらえるのでしょうか。消されない場合ペアガラスで防音できるかの不安。このあたり、デベから楽観視できそうな情報得られた方いないでしょうか？？m(__)m

[33: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
さすがに、サイレンを消してもらえることはまずないですね。消してもらうよりマンション自体建築するなと言われそうです。命に関わることですから。
値段次第じゃないですか？でも強気の値段設定しそうです。それから建築材料の原価がどんどん上がってくるので、同じ新築でも後の方が高くなります。
先程、ホームページに確認したら

【予定販売価格
4,900万円台～7,700万円台※１００万円単位
予定最多販売価格帯
5,700万円台※１００万円単位】

やはり値段は強気ですね。

西棟の道路は4mから6m拡大されて、車も多くなりそうです。

最後、実際を見てみるしかないです。

[34: 匿名杏]

>32

そもそもペアガラスって防音ではなく断熱目的。サッシの遮音は隙間をどれくらい少なくするかで決まるから等級を確認。

[35: 周辺住民さん]

>>32 マンション検討中さん
サイレンは消してもらえますよ
近所に住んでおり大体の救急車がビッグエーの辺りからサイレンの音は消して、赤い警報サインのみで坂道を登っていきます
但し、すべての救急車を見ているわけではないので絶対とは言えませんが…

[36: マンション検討中さん]

ここの駐車場、全長4850なんです。
この値段で大衆車しか駐められない??

[37: 匿名さん]

熱海の土砂災害を見て、川を挟んで反対側の土砂災害警戒区域は説明会だとこの土地には掛かっていませんだけの説明だったけど、崩れた土砂って下に落ちるから、このマンションに土砂が流入する可能性もあるし、そこまででもなくても目の前の川は堰き止められて水は流れてくるんだろうなと思った。ここ最近はあり得ないと思ってたことが普通にあるから悩ましい。高さ制限で部屋数の関係もあるだろうけど、せめて1mくらいでも土地を高くしていれば、多少値段が上がっても良かったのに。

[38: 匿名さん]

土砂災害警戒区域は、ガーデンアリーナ、マスターアリーナ、ノブレス、パークホームズ、パークハウスと全てに関わってきます。あとは、どのような対策および土地が盛り土か切り土かでもリスクは違ってくるようなので調べる必要がありそうですね。

[39: 匿名さん]

>38

無理ポジ君かな。警戒区域と特別警戒地域ではレベルが違う。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
そうなんですね。失礼しました。
ちなみにどう違うのでしょう？
ぜひご説明いただきたいです。または詳しく書かれているサイトのURLを教えてください。
そうすればみなさんのためにもなると思います。
よろしくお願いします。

[41: 通りがかりさん]

Googleマップでみると1番近い土砂災害の場所は結構木がありますよ。これが広葉樹だと地面にしっかりとした根をはるので、土砂崩れが起こりにくくなったりもしますよね。詳細はよう分かりませんが。。。

[42: 匿名さん]

>40

営業がきちんとリスクを説明するのが筋だけどね。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

本当にその通りですね!ただ、今詳しくわかる人がいるなら今聞いた方がいいです。

[44: 口コミ知りたいさん]

ここの営業さんはあまりマンションも地域のことも現場も把握されていないような感じですよね大丈夫なのかな

[45: マンション検討中さん]

こないだモデルルーム行ったら、結構売れ行き良いみたいで、部屋番号のとこに花がいっぱい飾ってましたね。
懸念点は何個かありますが、みなさん許容したのかな。

[46: マンション検討中さん]

徒歩10分圏内で割とフラットな道のりで新築ですからね。
そもそも中古マンションの価格が強気で12年以上経過して6000万円以上、いくら広さがあっても手を出しにくいです。
私の感覚では新百合の中古で高値でもOKなのは今はレガートプレイスだけです。

[47: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん

レガートプレイス、こないだ中古で一個出てましたが8000万とかでしたね。
さすがに手が届きませんでした。

[48: 匿名さん]

レガートプレイスは新築販売時、坪220万円だったんだけどね。

ここを今のタイミングでだは高値つかみに注意かな。

[49: 名無しさん]

当選しました！同じマンションの方よろしくお願いします！

[50: 匿名さん]

今日、7/10から販売開始ってチラシ入ってたけど販売終わってから配布するのはおとり広告になるような。

[51: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん

ここは、第一期とか第◯期とかってないんですかね？一度で全部売り切りですか？

[52: 匿名さん]

HPの予告広告が一期二次ってなってるから期分けでしょ。今は販売お休みだから販売してるように見える広告はアウトのはず。

[53: ご近所さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[54: 名無しさん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[55: マンション検討中さん]

ここのマンション、電力会社は指定なんですね。最近のマンションって、こういうのが多いんですかね？

[56: 匿名さん]

>55

電力小売りが自由化になって一括受電ってメリット薄れたんだけどね。管理会社と電力会社で癒着してるとか怪しい。

[57: マンション検討中さん]

こちらの掲示板、あまり活発化しませんね。
あまり人気ないんですかね？
ブルーラインの延線を見込んで検討していたのですが。。。

[58: 名無しさん]

前回、モデルルームを見に行った際、半分くらい成約済でしたよ。人気はあると思います。

[59: 匿名さん]

こちらの掲示板では色々書かれてますが、買い手はいるでしょうね。新百合ヶ丘駅徒歩圏内のマンションというだけでも人は来ますから。
新百合ヶ丘という街は、条例などもしっかりしていて風俗店もありません。さらに新宿まで25分、ロマンスカーも停車し、1日数本ですが、御殿場までもロマンスカー一本で行けます。
ここに横浜方面につながるブルーラインが開通すれば、さらにアクセスは良くなり、需要が増えることは間違いなし。治安面でも子育て世代、高齢者にも人気です。

[60: マンション検討中さん]

どなたか、ネット環境について話を聞いた方いらっしゃいますか？
月額うん百円だったと思うのですが、これは光回線なんでしょうか？

[61: 購入者]

>>60 マンション検討中さん

U COM光のマンション全戸一括マルチタイプみたいです。

[62: マンション検討中さん]

>>61 購入者さん
そうなんですね・・・・・
UCOMって速度が遅いって評判ですよね。こういうマンションって、独自に自分で光回線の契約とかってできるんですかね？（もちろん自費で）

[63: 購入者]

>>62 マンション検討中さん

あまりネット回線の評判はよくないですよね。
私自身もNUROとかが良かったのですが、、、
独自でひけるかは規約次第だと思うので詳細は売り主に確認されたほうがいいと思います。

[64: 匿名さん]

>63

規約よりも物理的に共用の回線とは別に光回線が引けるようになってるかがポイント。規約でNGでも遅いと別回線を希望する人が何人も出たら変更って動きもできるけど物理的にNGだとアウト。

[65: 名無しさん]

今日、契約会で申し込みしてきました！
一緒の方、よろしくお願いします！

[66: 購入者]

>>65 名無しさん

名無しさん私も契約会に行ってきました、
いいマンションにしていきましょう！
色々楽しみですね。よろしくお願いします！

[67: 匿名さん]

＞いいマンションに

まずは段階的値上げの修繕積立を均等にからかな。

[68: 検討板ユーザーさん]

購入する予定の者です。有益な情報を共有していける場になるといいですね。宜しくお願いします。

[69: 匿名さん]

みなさん、オプションはどうされてますか？
キッチンのカップボードが欲しいのですが、あんなに高くてビックリしてます。

[70: 通りがかりさん]

カップボードいいですよね～

[71: 匿名さん]

>>24 匿名さん

流石に無理ありますよそれ

[72: 匿名さん]

オプションでできるもののは他で購入したほうが種類も選べるし大抵の場合、安くあげられる。キッチンの面材を合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して依頼するところに伝えれば対応してくれるはず。

まあ、相場を確認しておくのは必須かな。

[73: 匿名さん]

ホームページに1期で33/68って出てますね。安すぎず高すぎずの適正価格でだしたときの売れゆきっ感じかな。ハザード、中堅デベ、新百合ヶ丘徒歩10分で250～260万円/坪が今の相場か。

[74: 匿名さん]

あらためてホームページチェックでエントランス、ディスポーザー、ラクセスキー(住戸前なし)とコストカットのご時世に頑張ってる印象。
気になったのが、郵便配達の導線がエントランスまで居住者と一緒？ビラ配りの人がエントランスに来るのはセキュリティ的にも、所有欲という点でもマイナスな印象。せっかくオシャレなエントランスアプローチなのに。

[75: マンション検討中さん]

近所に住んでますが、ここは川崎市のハザードマップ上では、周辺では唯一0.5?3mの浸水地域になってますし、土砂災害警戒区域も近い。また救急車が行き来する救急病院入り口に近いところに位置してるので、24時間救急車のサイレンが鳴り響いている印象です。
ここに決めた方々はその辺のことはあまり気にされず決められているんでしょうか。

[76: マンション検討中さん]

パークホームズも同じ徒歩10分だけどこっちの方が坂道がなだらかだから徒歩が辛くない

[77: 匿名さん]

>74

この規模でディスポーザーってのは微妙。浄化槽の設置義務があって小規模だと一戸当たりの維持費がかさむ。にもかかわらず管理費が割高設定でないってのがリスキー。売った後のことは知ったことではないって管理計画のところもあったりするから要注意。

[78: 匿名さん]

>7

ここは病院関係者の需要もあるんじゃない。目の前からバスもあるし。

職員の駐車場ってちょっと離れてるし。

そういう特殊事情を考えるとここで新百合の相場を判断するのは無理があるかも。

[79: 匿名さん]

駅徒歩考えたらプレシスと同レベルだしね。あちらは完成在庫になったことを考えると病院ってファクターは大きいでしょ。

[80: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん

救急車に関しては、日中や夜中に何度も現地に行ってサイレンの音を確認しましたが、ほぼ100%近く、手間の交差点で音を消していました。
消防署にも確認しましたが、消防署の方は「病院までつけなければいけない法律上の義務があるのですいません」とおっしゃってましたが、苦笑いしながらだったので実態としては近隣に気を使っている感じでした。

[81: 匿名さん]

>>76 マンション検討中さん
パークホームズは徒歩9分。向こうはなだらかな坂が長く続く感じ。
こちらは徒歩10分。
警察署までは平坦だけど、その後の駅までのアプローチは少し勾配ありの坂道が駅まで続く。
五十歩百歩といったところかな。
あと、ここは新百合ヶ丘総合病院が近いといっても、救急対応の病院なので、紹介なしの初診は難しい。つまり、普段は新百合ヶ丘総合病院は使わないということは頭に入れておく必要がある。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

新百合ヶ丘総合病院に限らず、デカい総合病院を風邪とかちょっと体調悪いぐらいの初診で使おうと思ってる方は少ないんじゃないですかね？
この掲示板で皆さんが言ってるのは、救急外来の搬入が近くて万が一の時に助かるってことかと。

駅までの道はその通りですね！
若干登り坂で、最短ルートがどれになるかは歩いて見ないとですね。

[83: 名無しさん]

>>81 匿名さん
パークホームズの徒歩9分のルートは線路脇の長い階段使うルートでしょ。流石にあのルート毎日使うのはしんどそう。

[84: 名無しさん]

パークホームズとの距離はあまりかわりませんが、ファインレジデンス の方が駅から家までの間のお店が充実しているので私はファインレジデンス にしました。

[85: 匿名さん]

こちらが後発のためパークホームズと比較するには、あちらのめぼしい部屋が既にない気がしますが、主観としては
・設備仕様ドロー
ディスポーザーあるが、サッシ高や稼動ルーバーなし
・立地ドロー
駅距離ほぼ同じで、好みの問題。土地区画整理された広い歩道がいいか、平坦がいいか。
・ハザード×
川付近か、裏に山か。
・学区○
好みの問題だが、麻生小のほうが人気かな。
・価格○
平均坪単価で20万ほど安い。総額400万円ほど。
・デベ知名度×
新百合ヶ丘＋三井は印象が強いが、気にしない人には関係なし。
みなさんの感覚を聞きたいです！

[86: 匿名さん]

大事なの抜けてました
・日照・眺望×
こちらは東向、西向よりで西側は南向き寄りではあるものの、目の前が抜けることはない。パークホームズも将来の前たて不安があるものの、日照を確保できる部屋が多く、一部住戸は坂の上の抜け間あり。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

日照と眺望はどうなんでしょうね？
パークホームズは、イトマン跡地のマンションで、奥側の部屋は全滅だと思いますが。。。
ファインレジデンスも、一部は向かいの山を越えるので、どっこいとっこいかなと。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん
パークホームズ手前から4列目以降は眺望は抜けなくなるけど、日照は確保できる部屋が多いと思いますよ。南向き採光が必須の方はここは厳しい部屋が多いように思います。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん

パークホームズの見学会などで、なにか建物の例とかってありました？私がいったときは特にそういったものはなく、担当の方からは「道路側の2列ぐらいは抜けると思いますが、確実なことは言えません。日陰になるかも、今のところはなんとも。。。」といった感じでした。
ファインレジデンスも、保育園側の方の下層階は厳しそうですが、5階以上ぐらいは眺望が抜けることはなくても日照は十分な気がするのでトントンかなと思ってます。

[90: マンション掲示板さん]

パークホームズもファインレジデンスも新百合ヶ丘徒歩圏内ということで坪単価は高いですね…誰でも買えるといった物件ではないです。
徒歩圏内の中古物件でもかなり高いです。今後も地下鉄開通などを控えていることから、大幅な下落は考えにくいため、新百合ヶ丘に安く住むなら、バスエリアで築年数が20年以上の物件をリノベーションするのが得策です。

[91: 匿名さん]

>>89 匿名さん
去年の10月に行ったときにはイトマン後に建設予定の模型がありましたし、用途地域、建ぺい率で最大どこまで建てられるか説明を受けました。ただ残りは高い角部屋なのでこことの比較対象ではないのかなと。
比較するなら立地的に、たまに出るシーズンアリーナの中古かなと。坪単価もここより少し安く、眺望採光も確保できる。新築限定でなければですが。

[92: 通りがかりさん]

私は最終的に別エリアの物件を買いましたが、ここも現地見に行きました。
南側の棟に隣接している川は所謂ドブ川系なので少し臭うのと、水辺なので当然ですが蚊が結構いました。
また正面にある雑木林もお世辞にも綺麗とは言えないものなので、個人的には東側の中央付近の上層が一番良さそうに思えました。

[93: マンション検討中さん]

昨日今日と何回か麻生川を見てきましたが、水量は全然ですね。
水害は気にせず購入してしまおうかな。

[94: 匿名さん]

新築物件の価格としては、立地、設備を含めて妥当なところかな。ただ、将来的な資産価値はアリーナシリーズより見劣りすることも購入時に理解しておいた方がいい。

[95: マンション掲示板さん]

>>92 通りがかりさん
私も東側の中央FGHあたりの3階以上が金額的にも魅力的だと思いました。

[96: 匿名さん]

新百合ヶ丘の改札のところにまだ広告でてますが、まだ完売してないんですかね？

[97: 匿名さん]

>96

看板広告出してるってことは長期戦覚悟なんでしょ。

[98: マンション検討中さん]

>>96
しんゆりのマンションは完売までとても時間かかるよ。いかんせん都心から遠いからね。

[99: 通りがかりさん]

新宿まで乗り換えなしで30分を切る立地って、ベッドタウンとしては最適だと思うんですけどね。
みんなそんなに「都心」という肩書きに拘るんですね。

[100: 匿名さん]

だいぶ前にはなるけど早々に完売した物件もあるけどね。新百合ではなく物件の出来の問題じゃない。