アルファグランデ成田八番街ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファグランデ成田八番街についての情報を希望しています。
全198邸の大規模マンションがたつようです。
自走式の駐車場も全邸分あるようです。
公式URL：https://ag-narita8.jp/index.html

所在地：千葉県成田市中台３丁目３番２（地番）
交通：JR成田線「成田」駅徒歩１７分、
京成本線・東成田線「京成成田」駅徒歩２１分
間取：２LDK～４LDK
面積：75.72㎡～108.85㎡
売主：スターツデベロップメント株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：スターツアメニティー株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【物件概要を追記しました。2023.1.27　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

資料を取り寄せました。アルファグランデも8番街まできましたか。過去の中古マンションも駅から遠いのに、それなりの値段で売られていますね。成田空港関係者が買うのでしょうか。今回も100㎡超え。設備仕様と悪くなさそうです。

[2: 坪単価比較中さん]

既に一部の方には優先案内会のお知らせがきていて、私たち、一般の案内会は6月頭から始まるようですね。
近辺の中古マンションを考慮すると、新築で3500～4500万の価格帯だと思いますが、皆さんはどのようにお考えですか？
コロナ禍で成田空港関係者も先行き不安の中、なかなか厳しそうです。
テレワーク用のラウンジで都内から引っ張ってこようとしていますが、幕張、船橋、市川と比べて4000万円超えてくると割高感が否めません。

[3: 匿名さん]

優先枠があるんですね。
優先枠と一般枠では販売時期も変わってくるんでしょうか？
この辺の中古マンションの相場が分からないのですが、新築でもその位で収まるのでしたら
中古より新築を選ぶ方も結構いそうかなあと思います。
ここは大規模物件でもあって、管理費や修繕費も割安になるんじゃないかという予感もしますし。
4LDKで100㎡越えとかなりゆとりある広さなので大きめの部屋から売れていきそうな気も。

[4: マンション検討中さん]

意外にも成田のアルファグランデシリーズは中古価格が維持されている。なんでだろうと思うのですが、やはり買い手がいるからでしょうか。100㎡のマンション買うなら検討の余地ありますね。ただし駅から遠いですよね。成田空港関係者が中心でしょうが、このあたりだったら戸建て買った方が安くて設備豪華になるから迷うところ。明らかに東京勤務には適さないマンションですね。

[5: 周辺住民さん]

あの辺りは駅まで遠いです。雨の日はバス停に行列が出来て、１～２本は満員で乗り切れません。このエリアより駅寄り新築建売は建物100平米で3300ほどで売り出していました。夫婦で車を使う場合は１台しか契約できないマンションより戸建のがよいです。成田は車がないと不便。4000越えとなるとブランド力がどれほどあるか見ものです。コロナがなければ空港関係者が買っていたでしょうが、それすらままならなそう。時期が悪かったですね。

[6: マンション検討中さん]

確かになんで成田にマンションがあるのと思いますよね。でも空港関係で永住希望ないなら戸建てよりマンション買いますね。戸建て買ったら売りにくいので選択肢にはないですね。中古マンションでもよいのですが、アルファグランデの過去シリーズも意外と高いので、やはり新築買いたいです。

[7: マンション検討中さん]

そもそも駅から17分の立地にあるということが、そういうことなんでしょうね。東京勤務は外しているから駅近いかどうかは関係ないでしょう。ターゲット層が一般のマンション買いたい層とは違いますね。あくまでマンションだから車２台持ちたい層も外してますね。

[8: 周辺住民さん]

>>7 マンション検討中さん
今回のマンションはどのターゲット層を狙っているのでしょうか？

[9: 周辺住民さん]

>>8 周辺住民さん
近くのアルファグランデシリーズに住んでいます。住人は半分が空港関係者、半分がリタイア組のシニアという印象ですね。成田空港の発着便数はコロナ前の8割減で過去最低、需要回復は数年後以降、航空会社社員は給料カットで先が見込めずローンは厳しいですね。割安な印西の中古マンションと比較して住み替え検討中です。

[10: マンション掲示板さん]

めちゃくちゃ近所に住んでます。
古い家があったところを取り壊してアルファグランデを建設中ですね。
近場に複数のスーパー、学校、郵便局、銀行、病院、公園、ジムなど必要なものは揃ってます。
成田駅に向かうバスも本数はそこそこありますが、他の方も言っているとおり混雑している時間帯で天候不良の日は満員のこともあります。
でもバスの運転手はなるべく人を乗せようと頑張ってますよ。
目の前の大通り（成田警察署付近）など歩いていると春は桜並木も見事です。
自然は豊かだし手入れもちゃんとやってると思います。
確かに近くに成田空港関係者がたくさん住んでます。
今はコロナで中止してますが目の前の大通り（ボンベルタ付近）で8月に成田ふるさと祭もあり、毎年賑わってました。

[11: マンション検討中さん]

スレを見ると空港関係者向けのマンションですね。
アルファグランデ成田七番街は価格付けをミスった印象がありますので、今回は強気にきますかね？
購入を検討していますが、高値で掴まされないか心配です。
最近の成田市内の中古マンション価格も上昇傾向に見えます。ここの価格と売れ行き次第で中古マンション市場にも大きく影響があるでしょう。

[12: マンション検討中さん]

同じ100㎡なら、千葉ニュータウンのヴェレーナも対象に入れるか迷いますが、空港まで車でいくなら千葉ニュータウンは遠いですね。成田市内がやはり便利。まあ千葉ニュータウンから空港も電車一本だから楽ですけどね。

[13: 周辺住民さん]

成田空港勤めならば住環境は悪くないと思います。ただメイン顧客層の航空会社本体社員は今後需要回復の早い羽田等国内空港への人員シフトが予想されるのでどうかなとは思います。シニア層は今後コロナ回復後の大型増税が予想されるので比較的財政的余裕がないと厳しいのではないでしょうか。完成時期は住宅ローン減税の要件を満たさないので今後金利上昇局面を迎えるとなると変動ローンや返却条件は厳しめに算定が必要ですね。東京都心へ通える印西とはちょっと違うなという印象です。

[14: ご近所さん]

建築現場の近くに住んでいるから公式HPみたけれど売りは駅前道路沿いってことかな。αシリーズは施工が長谷工で筐体や田の字レイアウトが量産型仕様。
プラウドやヴェレーナ等に比べてエントランスや共用施設は貧弱な印象。所有の満足感は低いかもね。高層で日照権の問題からか思い切り本体建物を前面大通りに寄せているから騒音や排気ガスが心配。管理会社がグループ会社なので管理費修繕費が割高でしょうな。標準的な30年ローンを組んで毎月返済額12万円に加えてプラス4万円程度かな。周りの戸建てや中古マンションの相場と比べると高いね。成田では一流会社の正社員や自営業等のアッパークラス向けなのでは。今は皆コロナで厳しいけどね。
あとdiscover naritaがお隣の公津の杜の店ばかりで笑った、α3番館、4番館の方が近いからねデパートのボンベルタを紹介しようよ

[15: マンション検討中さん]

公津の杜には国際医療福祉大学医学部があります。国際医療福祉大学成田病院もあります。全国から医師が集まり、短期間か数年間は成田市内に滞在します。また成田赤十字病院もありますし、売りやすいマンションは人気あると思いますよ。空港関係だけが対象にはならないはず。
病院関係者の需要を見落としがちですが、年収1500?2000万円世帯の医師家族なども成田市内に在住しています。そういった層は車通勤なので、バスや電車は使わないと思います。

[16: 周辺住民さん]

>>15 マンション検討中さん
国際医療の先生方の多くは他病院掛け持ちなので成田近辺に住んでいないですし
住んでいても単身向け賃貸物件でしょう。空港関連雇用はコロナ前4万人でエアライン正社員や空港会社社員は数千人、一方の医師は数百人レベル。世帯年収2千万円あれば1億円レベルの富裕層向け物件を選ぶのではないでしょうか。

[17: 通りがかりさん]

医療関係者もいると思いますが、短期間や数年の滞在でマンション購入するのでしょうか？
それなら賃貸の方が賢いと思います。

資料請求の予算の項目の中央が4500万なので、ターゲットプライスもその辺り？周辺と比較するとお高く高級なマンションですね。負動産にならなければいいですけど。

[18: マンション検討中さん]

大手エアラインは大赤字で絶賛リストラ中、正社員の給与は4割カット。
共働き世帯も地域経済減退を受けて世帯収入は減少している家庭が多いです。
千葉ニュータウン等の中古や安価な物件への借り換えに流れる地合いで
果たして新築200戸が竣工前に売り切れるか見ものですね。
駅直結のスカイタウンα7番館も売り切れませんでしたし。スターツの
営業力は大手に劣りますし施工の長谷コーに物件の魅力自体も乏しい印象。
3600-4900あたりのレンジを予想します。ひとまず1期は様子見が賢明そうですね。

[19: マンション検討中さん]

モデルルーム事前案内会の延期萎えますね。
せっかく休日の日程を空けたのにろくな謝罪もなく延期とは。
準備不足過ぎます。

[20: マンション比較中さん]

>>19 マンション検討中さん
プレハブのモデルハウス1棟満足に建てられないとは。。笑
欲張って2階建てにしたから安全上防火上の建築基準法85条の確認が下りなかったのかな
10階建てのマンションつくれるのかな？ちゃんと竣工後に入居できるの？
これでよく高額商品売れるね。。驕りが感じられるので候補から外します

[21: 匿名さん]

ガヤも出てきて、盛り上がってきましたね！

[22: マンション検討中さん]

うーん、とにかく早くモデルルーム行きたい。見てから考えたい。

[23: 匿名]

>>21 匿名さん

ガヤは有名。盛り上がってますね。

[24: マンション比較中さん]

成田空港会社700億円の赤字だって。旅客激減で国際線需要は戻らず今年も大赤字。
関連会社は人員リストラで本体は出勤抑制等の人件費カット中。
ニッチな新築マンション売れるのかね。モデルハウス公開延期は先送りの口実かも
リセールバリューなさそうだし都心に通える印西の駅前新築がお勧めですね

[25: 匿名さん]

販売時期が６月下旬から７月下旬に変わっています。
ホームページのインフォメーションに告知した方がいいのではないでしょうか？
いくら（予定）となっていても、販売時期の変更は検討している人にとって影響を与えかねません。

７月下旬ということは、案内の再会も目処がたったのでしょう。
一連の流れは沙汰の限りですね。

[26: マンション検討中さん]

やっと案内きましたね。
けど、延期のせいで購入熱下がってしまった。
やっぱ成田で4000万は高いよな。

[27: マンション比較中さん]

>>26 マンション検討中さん
ゲストハウスの隣の弁当屋は盛況なのでゲストハウスの不人気さが目立つね
JALはボーナスカットで支給0.3か月分だって　ANAはゼロ　コロナ前比で大減収

世帯人口が減少していくなかで購入した瞬間に2割価値が下がる新築に
手を出すのはリスクあるよね　恐らく周辺αシリーズマンションの中古相場も
下落するでしょう　リノベ物件の方が賢いね

[28: 匿名さん]

優先の案内きましたけど、前回より多く時間帯を取っていますね。
一般キャンセルの方も優先に入れてしまうのかな。

僕も完全に熱が冷め、他の新築マンションと中古物件めぐりしています。
あとは価格次第ですね。4000万円超えであれば幕張ベイパークの方がよく思えます。
中古で良ければ、アルファグランデ２番街６番街買ってリフォームすれば1000万近く安くおさえられそう。

[29: マンション比較中さん]

中古のα2番館が3300なので新築は4000越えでしょう。
駅直結の高層スカイタウンも4000越えで新築マンションは値上がり傾向です
様子見の1期完売は厳しいでしょうし2期3期で価格見直しが入る可能性が高いです
私は印西エリアをみていますが意外と築浅で良い中古が3000台で出ていますね
4000台ならば利便性から幕張や津田沼、千葉駅前が選ばれるでしょう

[30: 匿名さん]

完成時期、引渡し時期、専有面積等が当初の情報と異なっていますね。
いつの間にか一番小さい部屋が70平米に変更されてる。
販売目前なのに設計が定まっていないのは良くあることなのでしょうか？
購入を検討していますが、内容がコロコロ変わると心配です。

[31: 周辺住民さん]

>>30 匿名さん
モデルハウス見学引き合いが芳しくないので仕様を変えて単身世帯をターゲットに
しているのかな？
ただ単身は駅近に数棟新築があるので駅から遠いα８は家族層主体でしょう
ワクチンが普及すれば玄関にテレワークラウンジも要らなくなるかも
空港勤務であれば「こんな厳しい時期に新築マンション購入なんて考えられない」
という世帯が多いのでは。販売開始を来年に延ばした方が良さそうだけどね

[32: 評判気になるさん]

なんで1LDKないの？
おひとりさま単身用なら買い手つきそう

[33: デベにお勤めさん]

案内会始まったのに過疎っているね、やっぱり不人気なのかな
1期完売は難しそう
坪単価は130-135位が適正でそれ以上は割高だね
オリンピック後にも航空需要や空港雇用は結局戻らず相場が値崩れするかも

[34: マンション検討中さん]

案内会行ってきましたけど、余裕がないという印象でした。
しかも、案内会は相談する時間もなく営業マンの一方通行。
正直、たった90分で購入する気にはなれませんでした。
値段が割安だと感じれば検討するかもしれませんが、案内では成田市の坪単価は160近くになるだろうとのこと・・・。
ざっくり計算すると100平米で4800近くです。さすがにこの金額では気持ちは動きません。
ちなみに私も含め周りのお客さんは年齢層が高めでした。

[35: デベにお勤めさん]

成田で坪単価160! それは酷いね。。噂では美人受付嬢を並べているとか　独身男性狙い？笑
数年前のデータでは成田市の長期人口は微増だけどコロナ渦で状況が激変して
直近では転出増加に転じているから不動産価格も低下していくでしょうね
4000万円台を死守しないと既存物件の中古価格が下がるので必死なのかな？
諸費用や管理費修繕積立金も掛かるから5000越え、住宅ローン減税も使えない物件なのにね
高すぎる！そんな魅力あるの？他の物件探そう、と普通はなりますね

[36: マンション検討中さん]

ばばあの僻みが入ってるけど、受付の方そこまで美人ではなかった。
上の方同様、余裕ない感じでこちらが質問する暇もなかった。モデルルーム見学は短時間で、次回の予約と事前審査の話がほとんどだった。

営業は抽選になるって言ってたけど…そこまで人気あるのかな？

[37: デベにお勤めさん]

営業は売れてナンボだからね　人気物件です抽選ですと言って焦らせるのが
常套手段　せっかくミニ映画上映で盛り上げた気持ちが覚めちゃうから
冷静に考えると千葉都心部と同じレベルの坪単価はおかしいと気がつく
市内でクルマがあれば土屋や吾妻、橋賀台あたりで新築戸建てが3千万円台で買える
空港プレミアムもコロナ感染で崩れ雇用や税収は激減、更に空港隣接で外国株の感染高リスク地域にもなった　でもそんなことは営業マンは言わないよね

[38: マンション検討中さん]

価格出ましたか？

[39: 匿名さん]

マンマニ評、出ましたね！要約すると、立地よし、物もよし、あとは価格次第とのこと。
氏の予想としては、現在の高値相場では坪150-160くらいであれば適正、180以上は「暴挙」とのことでした。
https://manmani.net/?p=38897

[40: 周辺住民さん]

マンションマニアさんべた褒めですね。
僕が入手した情報ですと販売予定価格は下の値段帯になりそうです。

南向き　　 5F 101.83㎡ 4,500万台（コンサバトリー住居）
　　　　　 5F 83.40㎡ 3,900万台
　　　　　 5F 70.12㎡ 3,500万台
　　　　　 2F 107.75㎡ 4,900万台（角部屋）
西・東向き 2F 83.67㎡ 3,600万台
　　　　　 5F 79.90㎡ 3,600万台（角部屋）

南向きの100㎡9F以上と角部屋の中層階以上は5,000万超えてきそうです。
一番安い住戸で3,400万円台、一番高くて5,500万台くらいかな。
あくまでも未確定情報なので、間違っていましたらすみません。

ニュータウン住みからすると中古物件とちゃんと区分けしてくれている印象です。
値段は一段回上がっていますが、成田市のマンションの希少性からみると妥当なのかなと思います。

[41: 匿名さん]

>>40 周辺住民さん

貴重な情報をありがとうございます！
お示しいただいた住戸で概算してみますと、
南向きが坪150-165
西向きが坪144-150
で、10階建ての5階ということを考えると、平均坪単価も概ね150-160に収まりそうですね。
総額を抑えるためか、面積の広い住戸の単価が抑え気味で、お得感がありますね。

[42: 周辺住民さん]

ブログみたけれど結局成田のことを良く知らないブロガーが少し
歩いて書いたような薄い記事ですねーそこまで褒めている感もしない。
成田空港の旅客需要が9割減とか大手エアライン2社の決算が500億円を
超える赤字とかインド株の感染拡大で今年は絶望とかそんな地合いで
200戸のマンションが果たして売れるのですかねー
オリンピックが終わって本格的な人口減少社会を迎える時代に
5000万円払ってリセールバリューがない物件リスクを取る勇気はないですわ
管理費増でアルファグランデ2番館の中古が山のように出てきたね

[43: 匿名さん]

批判的な不動産関係者がいるようだけど
既に多くの申し込み入ってるよここ

[44: マンション検討中さん]

定期的に航空会社の業績をつぶやくBOTみたいなのが常駐してて草

[45: マンション検討中さん]

正直、子育て世帯にとって魅力的な設備が少ないです。
無駄に広いバルコニーっていります？
高く買っても価値は下がりそう。まわりのアルファグランデシリーズも高く出されてるけど、一緒に価格も落ちてきそうな。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
子育て世代にとって魅力的な設備ってなんですか？
うちはバルコニーで周りに迷惑かけない程度にプールとかプチピクニックして活用しています。
近年でマンションが周りに建っていないだけで、実際に建築費やら人件費やらで価格は高騰しています。
中古マンションも含め空港関係が回復してくれば資産価値の大幅な下落は考えられないかと。
まあ成田に職場やゆかりがない人じゃなければ、他のエリアのマンションのが良いとは思います。

[47: マンション比較中さん]

1期申し込み終わりましたね、高層角部屋を中心に15-20戸は入るでしょう。
問題は今後の販売戦略で2期で値段を下げてくるかな。
100戸は売らないといけないからね。
工事現場は基礎の鉄筋を組み始めたね。

[48: マンション検討中さん]

お盆前ですが、30-40戸近くの申込みがあったとかなかったとかと聞きました。
もちろん被っている部屋もあるとは思いますが、初動はいい感じなのではないでしょうか。
今年いっぱいは値段は下げないでしょう。
ただ値段が下がるまで待っていると資産価値の高い部屋から埋まっていきますが・・・。

先行き不透明の空港関係者もローンが組める今のうちに駆け込んでる人もちらほらいると聞いています。

[49: 匿名さん]

公式ホームページ来場予約のスケジュールを見ると空いている時間が残りわずかだね。
一日12組くらい商談できるとして、第一期一次申し込み7日間で80組越えくらい？
そう仮定すると結構申し込みがあるみたいね。
自分も来週に申し込みしてきます！

[50: マンション検討中さん]

本日行って参りました。
１ヶ月で申し込み80組超です。
凄い反響です！！