パークホームズ仙台卸町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ仙台卸町についての情報を希望しています。
総戸数286戸の大規模マンションです。
駅徒歩1分で気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/I1901/

所在地：宮城県仙台市若林区卸町2丁目1-8　他9筆（地番）
交通：仙台市地下鉄東西線「卸町」駅　徒歩1分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.13平米～96.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・三井不動産リアルティ東北株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[547: マンション検討中さん]

>>546 マンション検討中さん
スレ違いで申し訳ないが、あすとの希望する物件は昨年までは4000万以下の中古も結構出ていたけど、今年はなんか4500万前後のしか出てこなくて、、、
やはり人気のエリアの物件は3年過ぎても新築時かそれ以上の価格ですね、一応不動産屋さんには声かけていますが、仙台市の新築マンション価格が大手デベの戦略に乗せられて上がったのに引きづられて中古市場も上がっているように思います。

[548: 検討板ユーザーさん]

>>544 マンション検討中さん
あすと長町ならプレミスト十分安い方だと思いますけどね。まぁ特に急ぎでないなら、気に入った中古を待ち続けるのもありだと思います。大規模タワマンが合わずに出ていく人も少なからずいるようなので。

[549: マンション検討中さん]

>>548 検討板ユーザーさん
いやいや、価格はCT2と変わらないですよ、高い。
現物見れば分かりますよ、その違いが。

[550: 検討板ユーザーさん]

>>549 マンション検討中さん
どこの部屋を比べてるのか分かりませんが、同じ階で同じ向きならシティタワーよりプレミストの方が安くないですか？というかプレミストで高いなら、あすと長町のタワマンは買えないような。

[551: 通りすがり]

ここ一年くらい、特にあすとのマンション価格には注目してましたが、プレミストは売り出し当初から高めの設定と言われてましたね
プレミスト中層以上の価格だと、一年前なら新築のPT北西角、CT2の東中高層、中古のワンパーク南中層くらいは買える価格だったと思います
PT完売&テクテ2完成あたりからあすとの中古タワマンは一回り価格が上がったように感じます
残ってるCT2の南高層、プレミストの中高層の新築価格に引っ張られてるのもあるかもしれないですね

スレ違い失礼しました

[552: マンション検討中さん]

4LDK多いんやね

[553: マンション検討中さん]

このマンションにはディスポーザーがないんですね。私はディスポーザーを使ったことがないんですが、知り合いで使ったことがある人からはディスポーザーがないマンションにはもう住むことは考えられないとまで言われました。余程便利なんですね。
前向きに捉えるならディスポーザーがない分管理費が少し安くなるといったところでしょうか。

[554: マンション検討中さん]

まさかの価格帯でしたね。客寄せ部屋とはいえ最低価格が安すぎる。予想をいい意味で裏切られました。

[555: マンション掲示板さん]

卸町ですよ？
4000以上は出したくない

[556: 匿名さん]

じゃあ他を選べば良いのでは

[557: 匿名さん]

どこに住んでて卸町を見下すのか教えて欲しいね。実際見下せるほどの人じゃないんでしょ。

[558: 匿名さん]

ここより利便性が上なのって仙台駅近辺かあすと長町くらいでは？

[559: 匿名さん]

>>558 匿名さん

本質的な指摘と思います。泉中央も知る人は知る生活利便性です。卸町の場合は、まだ街が成長中ですが、仙台駅近辺、長町近辺、泉中央近辺に次ぐと思います

[560: 匿名さん]

>>558 匿名さん
総合満足度でいうと万人ウケがいいのは長町でしょうか。卸町も便利ですが、景観がまだ良くないですよね。もう少し緑を増やして欲しい。
仙台駅近辺は便利ですが、ファミリーには不便と感じる方も多いかもしれないですね。長町はゼロから造った街だから綺麗でバランス良く施設が整ってるから住みやすいのは当たり前。卸町は時間かかりますが少しずつ整っていくでしょう。ただ隣にマンションは勘弁して欲しい。

[561: 匿名さん]

泉中央もアリオとセルバがあって便利ですよね。ただ、仙台まで出るのに若干時間がかかるかな。特に朝は地下鉄も道路も結構混雑しますね。あと駅前の坂が急なので自転車移動が地味に辛い。
仙台駅近辺はファミリーで住むにも良いですよ。イオン、生協、駅ナカと日々の買い物に困ることもないですし、小中の学区も良いので教育環境するファミリーが多く住んでいます。
あすと長町は街並みがやはり綺麗ですね。商業施設が充実していて、平坦なので歩きやすい街でもあります。交通利便性も良し。地震と台風だけ少し怖いかな。
卸町はこの中だと長町に似ており、現在もイオンがあって十分便利ですが、今後の再開発次第ではさらに化けると思います。

[562: 匿名さん]

となりにマンションが立つリスクが指摘されており、なんとなくそんな予感がするのですが、具体的にはどの土地がマンションになる可能性があるのでしょうか。日通の土地でしょうが、なぜ確定的に語られるのか知りたいです。これまでの動向からお見立てされてるとしたら、どのような動向があるのでしょうか。なんとなくはわかるような気がしますが。どれ程確からしいか、また、いつ頃引き渡されるか、見通したいです。

また、あのあたりの土地に詳しくないのですが、Google Mapをみると、日通の土地は今回のマンションよりも土地が広いですね。仮に日通の土地がデベロッパーに売られるとしたら、分割して売られて、マンションが二つくらい建つ可能性はありますでしょうか。不確実ではありますが皆さまの見通しを教えていただけますと幸いです。

長町をお好きな方に一緒にしないでくださいとご意見されるかもしれませんが、もしパークホームズと合わせて三棟もたったら、長町に似てきますね。デイリーヤマザキとパチンコ屋の土地もありますし。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん
同一投稿者です。上記はGoogle Earthの打ち間違いでした。お伺いしたかった点は、日通の移転は倉庫の移転とセットで既定路線であるとか、2017年にできた物流センターに機能を集約するとか、事情に詳しくないのでご存知の方に教えていただきたいです。

写真はパークホームズと日通の上空写真です。どうぞよろしくお願いいたします。

[564: 匿名さん]

>>562 匿名さん

パチンコ屋は利害関係が複雑なことが多々有り、廃墟のままの事例が多いです。ここも数年下手したら数十年はあのままだと思います。

[565: 匿名さん]

>>563 匿名さん
確証はないですが市の都市計画の２号開発としても日通は駅近に見合わないし、日通としても駅近にこだわることもなければ駅ができて土地売却でいい収益になる。
マンション有力なのは上の方がおっしゃる通り駅近免震イオンとしての組み合わせが強い。大きな区画で駅3分以内なんて他にないし、卸町ですよ？と言われそうですが再開発地域として興味を持つ人が多いのは事実。マンデベが狙わないわけない。あとは消去法ですがマンションの他に立ちそうな会社が思いつかない。理想は日通の土地も三井が買って低層の複合ビル建ててくれればありがたいけど。東側は駅が近い買い物便利で割り切って採光や眺めは期待しない方が良いのではないでしょうか。

[566: 匿名さん]

倉庫の移転で再開発は進みそうだけど、あすと長町のように発展するかはかなり疑問。あすと長町は大規模鉄道跡地を区画整理して、行政主導で大規模商業施設やタワーマンションが計画的に開発された。卸町をあすと長町のようにするには、まずは大規模な区画整理が必要だけど、そのような計画はないので、空いた土地でバラバラに開発が進むだけではないかな。県道沿いにロードサイド型の商業施設がますます増えてさらに便利になっていくとは思うけど、あすと長町のような拠点性は生まれないと思う。

[567: 匿名さん]

区画整理事業があると住みやすくなりそうですね。行政とまちづくりに詳しくないから教えていただきたいのですが、卸町に区画整理がなされないのはなぜですか？必要ないからか、他の区画整理に金かけて金ないからか、時間かかるからこれから動きがあるのか、どうなんでしょうか。あすと長町なんかは30年前から調査して今にいたったので、長い目でみたほうがいいのか、566さんが仰るように期待できないのか、どうなんでしょうね。

[568: eマンションさん]

>>567 匿名さん
566さんの言う通り空いたら何かが入るの繰り返しです。日通の隣の銀行はともかく、保育園まで退けてもらうわけにはいかないでしょう。だから何が立つかはお楽しみ。

[569: 匿名さん]

>>565 匿名さん
パークホームズもウィザースの南東からの日当たりを奪ってるわけだし、隣に何で来ても文句言えませんよねー。卸町の象徴の行方はいかに？！

[570: 匿名さん]

あすと長町と違って、地権者が多数いますからね。区画整理するにも相当の時間がかかるのではないでしょうか。
また、仙台市が現在力を入れているのは青葉通の再開発なので、そちらが終わるまで行政主導の大規模再開発は無いかと。
南向きもしくは東向きの高層階が安全でしょうね。価格は高くなるだろうけど、高い買い物だからこそリスクを減らした方が後悔は少ないと思います。

[571: 名無しさん]

>>570 匿名さん
東側の高層階ちょっと驚くほど安いですね…
隣にマンション建つのでしょうかね…

[572: 匿名さん]

>>571 名無しさん
そーなんですよね！安すぎるんですよ。何か
嫌な予感がするんですよね。東向きとはいえ近くのサーパスより安いし、何かねぇ。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん

価格どちらに出てますでしょうか？

[574: 匿名さん]

>>572 匿名さん
ここより明らかに立地の悪いサーパスより安いのは不自然ですね…。高層階でも安いとなると、隣もタワマンが建つのですかね。
隣にタワマンが建つとして、デベロッパーはどこになるでしょう。三井は有り得ない（三井ならここと一体開発するはず）。住友は上杉、肴町、錦町で手一杯。野村は郊外のイメージないし、勢いのあるレーベンですかね。

[575: マンション検討中さん]

コロナの時期にこんな高いもんよくかえるな

[576: マンション検討中さん]

コロナ落ち着いたとして景気良くなったらますます値段高くなるよ、高くても売れるようになるんだから。

[577: 匿名さん]

仙台で分譲マンション買う人ってそれなりのところに勤めてるだろうから、コロナの影響は少ないのではないかな。現にコロナになっても新規開発続いてるし、価格も下がっていない。地元中小企業の経営者なんかはやられたかもしれないけど、全体に占める割合は少ないだろうし。

[578: 匿名さん]

卸町は区画整理事業はとっくに終わってるよ。区画整理して卸町を作ったんだよ。
大和町は整理されていない土地が多いけど、地権者が手を上げるかどうか。

[579: 匿名さん]

ここで区画整理と言われているのは、流通業務団地から、あすと長町のような居住に適したエリアに転換するための整備という意味では？
ただ、もし仙台市にそのような構想があれば東西線開業前から着手しているはずなので、可能性はゼロに近いでしょう。仙台市はコンパクトシティを目指して中心市街地の再開発に力を入れているので、これから郊外の開発を行うとは考えにくいんですよね。
特に都心まちづくりの重点エリアの一つに宮城野通が挙げられているので、距離の近い卸町を開発して宮城野通の拠点性をあえて損なうようなことはしないはず。

[580: 通りがかりさん]

卸町は名前の通り元々仙台市の流通商業エリアなのに、後から来て住宅エリアにして欲しいとか勝手過ぎる

[581: 匿名さん]

パークホームズ仙台卸町の個人的な評価です。

立地
交通利便性◎（駅近徒歩1分）
生活利便性◎（イオン徒歩3分）
住環境?（流通業務地区、東向きメイン）
将来性△（日通再開発リスク）
自然災害?（地震、液状化、浸水）

建物
ブランド◎（三井不動産、大林組）
デザイン○（タワマン）
構造◎（免震）
仕様△（ガス併用、ディスポーザー無し）
駐車場△（4層5段立体駐車場）

[582: 匿名さん]

すみません、一部文字化けしてしまいました。

パークホームズ仙台卸町の個人的な評価です。

立地
交通利便性◎（駅近徒歩1分）
生活利便性◎（イオン徒歩3分）
住環境×（流通業務地区、東向きメイン）
将来性△（日通再開発リスク）
自然災害×（地震、液状化、浸水）

建物
ブランド◎（三井不動産、大林組）
デザイン○（タワマン）
構造◎（免震）
仕様△（ガス併用、ディスポーザー無し）
駐車場△（4層5段立体駐車場）

[583: 通りがかりさん]

>>582 匿名さん
わざわざ文字化け修正されてますが
個人的評価はご自身の日記かブログにでもどうぞ

[584: マンション検討中さん]

住環境の捉え方は人それぞれですね。周りがうるさくても駅近いし、スーパーとホームセンターで日用品全て揃うし、駅も歩いてすぐ。これ以上何もいらないって人もいるでしょう。
将来の資産性は隣次第ですけどね。タワマンとか予想多いですが、採光と羨望確保残せるような施設ができて、かつ人が集まるようなものだと資産も上がる可能性ありますよね。

[585: 匿名さん]

比較対象として近隣のサーパス薬師堂に対する個人的評価です。

立地
交通利便性△（駅徒歩8分）
生活利便性×（近隣に商業施設無し）
住環境◎（住宅街、南向き）
将来性△（薬師堂エリアの発展性△）
自然災害△（地震、液状化、浸水）

建物
ブランド×（穴吹工務店2009年経営破綻）
デザイン△（特段長所無し）
構造△（耐震）
仕様△（ガスコンロ、食洗機無し）
駐車場◎（平面式駐車場100%）

[586: 匿名さん]

>>584 マンション検討中さん
住環境は騒音、採光、街並み、周辺の緑という観点から評価しました。交通利便性、生活利便性も広義の住環境に含まれますが、そうすると住環境の意味が広がりすぎてしまうので、分かりやすく別出しで整理しています。
将来性はまさに東側の土地次第ですね。ただ、商業施設は商圏人口を考えると既に供給過剰なくらいなので、個人的にはマンションが建つ可能性が高いかなと考えています。あすと長町のIKEAのようなランドマークにもなりそうな施設ができるのが一番良いですね。

[587: 匿名さん]

少し距離は離れていますが、同じ若林区のシエリア仙台新寺に対する個人的評価です。

立地
交通利便性○（仙台駅徒歩10分、宮城野通駅徒歩6分）
生活利便性△（生協徒歩6分）
住環境△（寺町、緑道、南向き、墓×）
将来性◎（仙台駅東口の発展性）
自然災害◎（特段リスク無し）

建物
ブランド△（関電不動産開発、錢高組）
デザイン○（逆梁）
構造○（制震）
仕様○（オール電化、ハイサッシ）
駐車場×（機械式駐車場）

[588: 匿名さん]

こんなの披露されても、ああそうですかとしか‥

[589: 匿名さん]

俺はいいと思うよ。概ね同じ評価です。相対評価をされてると思うのですが、相対評価ならデザインは規模を生かした三井が１Fエントランスや２Fの外観に金かけてて一番いいんじゃないかな。あと駐車場かデザインか項目がわからないけどサブエントランスがあって車から荷物の出し入れを雨よけしてできるのも、相対評価では三井がいい点じゃないかな。

資産価値について思うところがあります。資産価値は立地と建物の評価の他に市場の影響を受けるし、物件（何階のどの間取りか）にもよるから一概には評価するのが難しいけど、もう少し要素を分解して収益性と換金性で考えると、賃貸に出して安定して収益が出る換金性は仙台に近い新寺が優位で、換金性は買った時より売った時の方がどれくらい高いかということなので新寺は東口の再開発で地価がまだ上がる可能性があるのと、卸町は売出し価格がものによって安いので、相対的には新寺と卸町に換金性があるという感じですかね。

[590: 匿名さん]

安いマンションは色々と要注意、どうしても住人のレベルが低い。特に安いタワマンは見栄を張りたい低所得層が集まるから要注意だが、そればかりは購入して実際住まないと分からない。あすと長町のタワマンでも相当レベル低い

[591: 匿名さん]

マンションは管理を買うとも例えられる、住人のレベルが非常に重要。サーパス、シエリアの中だと、私の評価は断トツにここが住人のレベルは低くなると思う。

[592: 匿名さん]

採光と眺望をあきらめれば低価格でマンションを買えて、リフォームに予算割いてら新生活を創造して、想像していた未来を超えて、わたしらしい物語が始められて最高ですね。

[593: 匿名さん]

>>589 匿名さん
コメントありがとうございます。おっしゃる通り相対評価のつもりです。
確かにパークホームズはデザイン◎でも良かったかもしれませんね。あすと長町で似たデザインに慣れてしまって、新鮮味を感じなかったので○にしてしまいました。
サブエントランスの雨避けは気付きませんでしたが、ポイントですね。薬師堂にはなかったかと思います。一応、新寺は建物の1階部分が駐車場になっていて、雨避けの動線がありました。

収益性と換金性の評価もありがとうございます。仙台駅東口はヨドバシの再開発（2023年竣工）が確定しており、百貨店も入るようなので、まだまだ地価が上がりそうという印象です。
卸町は条件がいろいろと良い割に価格が低めなので、購入時からあまり値下げせずに売れるかもしれませんね。

[594: 口コミ知りたいさん]

セレブが集うような高級マンションにはならんよ卸町だもん。
だからといって貧民が集うマンションにもならんやろ三井だし。

[595: 匿名さん]

この価格帯だと世帯年収1000万円くらいの家庭が多そうですね。特別高くもないですが低いわけでもないので、住人の質が悪いということはないのではないでしょうか。

[596: マンション掲示板さん]

卸町にそんな出せません