パークホームズ仙台卸町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ仙台卸町についての情報を希望しています。
総戸数286戸の大規模マンションです。
駅徒歩1分で気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/I1901/

所在地：宮城県仙台市若林区卸町2丁目1-8　他9筆（地番）
交通：仙台市地下鉄東西線「卸町」駅　徒歩1分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.13平米～96.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・三井不動産リアルティ東北株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[527: 匿名さん]

>>525 匿名さん
個人的には学区変更の可能性は結構高いと考えています。卸町って東華中の学区だけど南小泉中までと距離が変わらない。そして東華中はこの10年程で60人以上生徒が増えているのに対して、南小泉中は100人近く生徒が減っている。卸町を南小泉中の学区に変更するとちょうど良い感じになるんですよね。

[528: マンコミュファンさん]

素朴な疑問です。東華中はなぜ部活が強い(といわれてる)のですか？なぜとは答えにくいかもですが。素朴に気になる程度ですので、答えがなくても大丈夫なのですが理由があるのかなと。たとえば、五橋や上杉が進学に強くて偏差値が高い理由はわかるんですが、部活になるとなぞです。潜在的な身体能力に差はないようなきがします。部活に力を入れてる校風なのですか？

[529: 匿名さん]

>>527 匿名さん
そうですね。ただし、過大規模化になってはじめて検討されるようなので、過大になるまでの生徒数の推移をどうシミュレーションするかによりますが、だいぶ先かなと。最近の状況は詳しくないので素でに解決に向かわれてるか知らないのですが、パンクしてる富沢、長らくパンク気味な長町に比べると後回しですし、だいぶさきの話かもですね。
マンモス中は親としては通わせたくないなあ。

[530: 口コミ知りたいさん]

部活も勉強も「目標を決めてそれに向かって計画的にがんばる力」は一緒ですので、中学校レベルではある程度までは学力に比例します。まぁ、あまりハイレベルになると勉強一辺倒になりますが。

[531: 匿名さん]

529です。とても納得しました。

[532: マンション掲示板さん]

Sランク（世帯年収1150万円以上）
仙台、広瀬通、勾当台公園、
五橋、青葉通一番町 、大町西公園
Aランク（世帯年収1000万円以上）
北四番丁、北仙台、宮城野通
A'ランク（世帯年収850万円以上）
泉中央、長町
Bランク（世帯年収700万円以上）
台原、富沢、薬師堂、卸町、太子堂
B'ランク（世帯年収550万以上）
南仙台、荒井、陸前高砂、名取、古川 、石巻 他

※駅近（徒歩7分以内）を想定。駅近じゃない場合は1ランク格下げ。

[533: 名無しさん]

モデルルーム案内のメールに書いてあった3000万円前半の部屋ってどこでしょう。まだ行く気はないけど、三井からメールで3000前半からってことは一期販売の価格ほぼ決まったんでしょうね。

[534: マンション検討中さん]

このマンションの床の遮音等級は軽量が⊿LL3で重量が⊿LH2、スラブ厚は26cm、サッシの遮音等級はT2らしいですね。上下左右からの音や外からの音はどの程度防いでくれるか気になります。

[535: 匿名さん]

あすと長町見ると免震構造含めて、三井、住友、野村のタワマンは大林組が建てていてつくりはほぼ同じで、ここも数年違いなので同じと思います。
上記のマンションに今住んでいて両隣に赤ん坊いますが、リビングでも寝室でも昼でも夜でも泣き声が聞こえた事は無いです。上からはドタドタとした子供が走るような音は時々聞こえます。外からの音気になる場合は二重サッシにすればいいと思います、採寸に１時間、数週間待って取り付け半日で終わります、費用も数十万ぐらいかと。

[536: 匿名さん]

東西線は一高と二華と二高と東北大学に通いやすくて
仙台駅だけでなく一番町にも出やすいのがいいと思います

卸町の再開発エリアは、店舗の流動性がこれから増えて
いろんな変わった店舗が増えてくるので楽しいと思います
すでにスーパーは充実しすぎてて市内随一で羨ましいです

「卸町」のイメージに囚われる方はやめた方がいいですが
柔軟な思考をされる方は、たぶん北仙台より安いし
最有力の物件と思います

坪単価の予想ですが
何の裏取ってないただの感覚ですが
戸数多いのでばらつきあるでしょうが
170-180あたりがボリュームゾーンなのかなと
思っております

[537: 通りがかりさん]

>>535 匿名さん

素朴な疑問ですが、
サッシは共有部になっており、専用使用している住戸の人が勝手に変更できないのではないでしょうか？

[538: 匿名さん]

>>537 通りがかりさん
既存のサッシはそのままに内窓を付けるので専用部扱いで問題なし。
窓枠の色も選べて雰囲気ガラッと変わります、ガラスもシングルとかダブルとか遮熱とか選べます。これまで戸建てとマンションで2度取り付けていますが簡単、安い、効果がはっきり出て満足度高いです。デメリットは窓を開ける時、倍の手間がかかる事。

[539: 匿名さん]

ここのサッシ、複層ガラスでしょうか？

[540: マンション検討中さん]

今時複層ガラスでないマンションは無いと思います。

[541: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん

539です。
続けて質問すみません、ここはLow-Eガラスでしょうか？

[542: マンション検討中さん]

>>541 匿名さん
知らないです
比較のためにここも見ていますが、卸町は候補ではありません
マンションの仕様はどこも変わりがありませんので、私は街並みと南側の眺望マストで検討しています、駅からの距離は７、8分程度であれば許容範囲です。
あすとのタワマンを中古も含めて第一希望で探しています。

[543: 検討版ユーザーさん]

>>542 マンション検討中さん
街並みと眺望重視で駅距離重視しないなら、プレミストあすとテラス、シエリア仙台新寺が良いんじゃない？価格も控えめだし。

[544: マンション検討中さん]

>>543 検討版ユーザーさん
どちらも家族と現地確認済みですが、あすとの方はあすと内のタワマンとの比較でエントランスや植栽など共用部含めたマンション全体のつくりがあまりに、あまりに違いすぎて検討対象になりませんでした。別な方はお墓に囲まれていて絶対ダメです。
それと価格ですが中層階以上で今残っているところは決して控えめでは無いです。
あすとの公園近くの中古を気長に待ちます。

[545: 匿名さん]

卸町は値段次第かな。

中古を気長に待つ、は賢明と思います。候補だったマンションの残ってる物件はひかれないですよね。

[546: マンション検討中さん]

ワンパークとかですか？あすとの人気かつ価格抑えめな中古物件はネットに出ることなく売買されてることが多いので、不動産屋と仲良くしておかないと難しいですよ。そして出たら即決しなければならない。家族で後日確認してからなんてことも出来ない可能性があります。

[547: マンション検討中さん]

>>546 マンション検討中さん
スレ違いで申し訳ないが、あすとの希望する物件は昨年までは4000万以下の中古も結構出ていたけど、今年はなんか4500万前後のしか出てこなくて、、、
やはり人気のエリアの物件は3年過ぎても新築時かそれ以上の価格ですね、一応不動産屋さんには声かけていますが、仙台市の新築マンション価格が大手デベの戦略に乗せられて上がったのに引きづられて中古市場も上がっているように思います。

[548: 検討板ユーザーさん]

>>544 マンション検討中さん
あすと長町ならプレミスト十分安い方だと思いますけどね。まぁ特に急ぎでないなら、気に入った中古を待ち続けるのもありだと思います。大規模タワマンが合わずに出ていく人も少なからずいるようなので。

[549: マンション検討中さん]

>>548 検討板ユーザーさん
いやいや、価格はCT2と変わらないですよ、高い。
現物見れば分かりますよ、その違いが。

[550: 検討板ユーザーさん]

>>549 マンション検討中さん
どこの部屋を比べてるのか分かりませんが、同じ階で同じ向きならシティタワーよりプレミストの方が安くないですか？というかプレミストで高いなら、あすと長町のタワマンは買えないような。

[551: 通りすがり]

ここ一年くらい、特にあすとのマンション価格には注目してましたが、プレミストは売り出し当初から高めの設定と言われてましたね
プレミスト中層以上の価格だと、一年前なら新築のPT北西角、CT2の東中高層、中古のワンパーク南中層くらいは買える価格だったと思います
PT完売&テクテ2完成あたりからあすとの中古タワマンは一回り価格が上がったように感じます
残ってるCT2の南高層、プレミストの中高層の新築価格に引っ張られてるのもあるかもしれないですね

スレ違い失礼しました

[552: マンション検討中さん]

4LDK多いんやね

[553: マンション検討中さん]

このマンションにはディスポーザーがないんですね。私はディスポーザーを使ったことがないんですが、知り合いで使ったことがある人からはディスポーザーがないマンションにはもう住むことは考えられないとまで言われました。余程便利なんですね。
前向きに捉えるならディスポーザーがない分管理費が少し安くなるといったところでしょうか。

[554: マンション検討中さん]

まさかの価格帯でしたね。客寄せ部屋とはいえ最低価格が安すぎる。予想をいい意味で裏切られました。

[555: マンション掲示板さん]

卸町ですよ？
4000以上は出したくない

[556: 匿名さん]

じゃあ他を選べば良いのでは

[557: 匿名さん]

どこに住んでて卸町を見下すのか教えて欲しいね。実際見下せるほどの人じゃないんでしょ。

[558: 匿名さん]

ここより利便性が上なのって仙台駅近辺かあすと長町くらいでは？

[559: 匿名さん]

>>558 匿名さん

本質的な指摘と思います。泉中央も知る人は知る生活利便性です。卸町の場合は、まだ街が成長中ですが、仙台駅近辺、長町近辺、泉中央近辺に次ぐと思います

[560: 匿名さん]

>>558 匿名さん
総合満足度でいうと万人ウケがいいのは長町でしょうか。卸町も便利ですが、景観がまだ良くないですよね。もう少し緑を増やして欲しい。
仙台駅近辺は便利ですが、ファミリーには不便と感じる方も多いかもしれないですね。長町はゼロから造った街だから綺麗でバランス良く施設が整ってるから住みやすいのは当たり前。卸町は時間かかりますが少しずつ整っていくでしょう。ただ隣にマンションは勘弁して欲しい。

[561: 匿名さん]

泉中央もアリオとセルバがあって便利ですよね。ただ、仙台まで出るのに若干時間がかかるかな。特に朝は地下鉄も道路も結構混雑しますね。あと駅前の坂が急なので自転車移動が地味に辛い。
仙台駅近辺はファミリーで住むにも良いですよ。イオン、生協、駅ナカと日々の買い物に困ることもないですし、小中の学区も良いので教育環境するファミリーが多く住んでいます。
あすと長町は街並みがやはり綺麗ですね。商業施設が充実していて、平坦なので歩きやすい街でもあります。交通利便性も良し。地震と台風だけ少し怖いかな。
卸町はこの中だと長町に似ており、現在もイオンがあって十分便利ですが、今後の再開発次第ではさらに化けると思います。

[562: 匿名さん]

となりにマンションが立つリスクが指摘されており、なんとなくそんな予感がするのですが、具体的にはどの土地がマンションになる可能性があるのでしょうか。日通の土地でしょうが、なぜ確定的に語られるのか知りたいです。これまでの動向からお見立てされてるとしたら、どのような動向があるのでしょうか。なんとなくはわかるような気がしますが。どれ程確からしいか、また、いつ頃引き渡されるか、見通したいです。

また、あのあたりの土地に詳しくないのですが、Google Mapをみると、日通の土地は今回のマンションよりも土地が広いですね。仮に日通の土地がデベロッパーに売られるとしたら、分割して売られて、マンションが二つくらい建つ可能性はありますでしょうか。不確実ではありますが皆さまの見通しを教えていただけますと幸いです。

長町をお好きな方に一緒にしないでくださいとご意見されるかもしれませんが、もしパークホームズと合わせて三棟もたったら、長町に似てきますね。デイリーヤマザキとパチンコ屋の土地もありますし。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん
同一投稿者です。上記はGoogle Earthの打ち間違いでした。お伺いしたかった点は、日通の移転は倉庫の移転とセットで既定路線であるとか、2017年にできた物流センターに機能を集約するとか、事情に詳しくないのでご存知の方に教えていただきたいです。

写真はパークホームズと日通の上空写真です。どうぞよろしくお願いいたします。

[564: 匿名さん]

>>562 匿名さん

パチンコ屋は利害関係が複雑なことが多々有り、廃墟のままの事例が多いです。ここも数年下手したら数十年はあのままだと思います。

[565: 匿名さん]

>>563 匿名さん
確証はないですが市の都市計画の２号開発としても日通は駅近に見合わないし、日通としても駅近にこだわることもなければ駅ができて土地売却でいい収益になる。
マンション有力なのは上の方がおっしゃる通り駅近免震イオンとしての組み合わせが強い。大きな区画で駅3分以内なんて他にないし、卸町ですよ？と言われそうですが再開発地域として興味を持つ人が多いのは事実。マンデベが狙わないわけない。あとは消去法ですがマンションの他に立ちそうな会社が思いつかない。理想は日通の土地も三井が買って低層の複合ビル建ててくれればありがたいけど。東側は駅が近い買い物便利で割り切って採光や眺めは期待しない方が良いのではないでしょうか。

[566: 匿名さん]

倉庫の移転で再開発は進みそうだけど、あすと長町のように発展するかはかなり疑問。あすと長町は大規模鉄道跡地を区画整理して、行政主導で大規模商業施設やタワーマンションが計画的に開発された。卸町をあすと長町のようにするには、まずは大規模な区画整理が必要だけど、そのような計画はないので、空いた土地でバラバラに開発が進むだけではないかな。県道沿いにロードサイド型の商業施設がますます増えてさらに便利になっていくとは思うけど、あすと長町のような拠点性は生まれないと思う。

[567: 匿名さん]

区画整理事業があると住みやすくなりそうですね。行政とまちづくりに詳しくないから教えていただきたいのですが、卸町に区画整理がなされないのはなぜですか？必要ないからか、他の区画整理に金かけて金ないからか、時間かかるからこれから動きがあるのか、どうなんでしょうか。あすと長町なんかは30年前から調査して今にいたったので、長い目でみたほうがいいのか、566さんが仰るように期待できないのか、どうなんでしょうね。

[568: eマンションさん]

>>567 匿名さん
566さんの言う通り空いたら何かが入るの繰り返しです。日通の隣の銀行はともかく、保育園まで退けてもらうわけにはいかないでしょう。だから何が立つかはお楽しみ。

[569: 匿名さん]

>>565 匿名さん
パークホームズもウィザースの南東からの日当たりを奪ってるわけだし、隣に何で来ても文句言えませんよねー。卸町の象徴の行方はいかに？！

[570: 匿名さん]

あすと長町と違って、地権者が多数いますからね。区画整理するにも相当の時間がかかるのではないでしょうか。
また、仙台市が現在力を入れているのは青葉通の再開発なので、そちらが終わるまで行政主導の大規模再開発は無いかと。
南向きもしくは東向きの高層階が安全でしょうね。価格は高くなるだろうけど、高い買い物だからこそリスクを減らした方が後悔は少ないと思います。

[571: 名無しさん]

>>570 匿名さん
東側の高層階ちょっと驚くほど安いですね…
隣にマンション建つのでしょうかね…

[572: 匿名さん]

>>571 名無しさん
そーなんですよね！安すぎるんですよ。何か
嫌な予感がするんですよね。東向きとはいえ近くのサーパスより安いし、何かねぇ。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん

価格どちらに出てますでしょうか？

[574: 匿名さん]

>>572 匿名さん
ここより明らかに立地の悪いサーパスより安いのは不自然ですね…。高層階でも安いとなると、隣もタワマンが建つのですかね。
隣にタワマンが建つとして、デベロッパーはどこになるでしょう。三井は有り得ない（三井ならここと一体開発するはず）。住友は上杉、肴町、錦町で手一杯。野村は郊外のイメージないし、勢いのあるレーベンですかね。

[575: マンション検討中さん]

コロナの時期にこんな高いもんよくかえるな

[576: マンション検討中さん]

コロナ落ち着いたとして景気良くなったらますます値段高くなるよ、高くても売れるようになるんだから。