パークホームズ仙台卸町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ仙台卸町についての情報を希望しています。
総戸数286戸の大規模マンションです。
駅徒歩1分で気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/I1901/

所在地：宮城県仙台市若林区卸町2丁目1-8　他9筆（地番）
交通：仙台市地下鉄東西線「卸町」駅　徒歩1分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.13平米～96.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・三井不動産リアルティ東北株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[487: 評判気になるさん]

>>485 匿名さん
人気施設は、六丁の目にキッザニアと映画館、卸町は蔦屋書店、代官山とか渋谷みたいなやつでいい？

[488: 匿名さん]

>>487 評判気になるさん
蔦屋書店いいですね！客層が落ち着いてる。TSUTAYAがどんどん無くなってることが心配ですが。私の理想は映画館含めたパルコ２みたいな大人を取り込める施設がいいですねー。ファミリーやキッズ向けはイオンがあるし。考えるとワクワクしますね！結果タワマンでしたーってなるんでしょうけど。卸町駅徒歩２分の土地を見逃すわけがない。三井より眺望日当たりで優位に立てるし。

[489: 通りがかりさん]

お買い得 と思える価格って、ここ10年で本当に上がりましたよね…。仙台に限らずですが。

[490: マンション検討中さん]

なないろにいろいろあるからわざわざ卸町に作るかなぁ。そこらへんが微妙にすみわけできてない東西線東部。

[491: 匿名さん]

卸町ごときって言う人もすごいけどサーパスでさえって言う人もすごい。
新築マンションはたいして数がないですから全部見るくらいの気持ちで比較してみると自分の好みがわかると思います。今なら4500万あれば大抵のマンション買えますし。眺望なのか周辺環境なのか駅距離なのか職場なのか車なのか地縁なのかは人それぞれですよね。

[492: 匿名さん]

好みは人それぞれと言うものの、現実的には利便性が高いマンションほど人気が出て、価格も高くなる。利便性を重視しないなら、そもそも戸建でも良いわけですからね。

[493: 匿名さん]

>>491 匿名さん
その4,500万円を私のような一般庶民には用意できないから選択肢がほぼなくて困ってます。だからといって利便性も何もないマンションを買うのもなぁ。賃貸にしとけって言われそうですが、欲が出てしまう。

[494: 評判気になるさん]

>>493 匿名さん
住みたいエリアと予算決めて、選択肢が古い物件ならリノベして住めばハッピーじゃない？

[495: 匿名さん]

そもそも4500万円で買えるマンションも限られていますよね。郊外のマンションなら部屋選び放題かもしれませんが、青葉区中心部だと低層階の西向きとかしか買えません。現実的には予算次第で住む場所が決まる。

[496: マンション検討中さん]

むしろ都心のマンションの条件の悪い部屋で4500万。地下鉄駅の近くのマンションで4500万。富谷や利府にセキスイで家を建てても4500万。

[497: 匿名さん]

ここ交通と生活の利便性がよくていいね。買うなら南向一択だけど、予算が限られてたら東向きのDタイプのあえて低層階買って採光と眺望をすててオプションかなりつけてリフォームに予算割きまくって家のなかを充実させるかな。利便性と住空間がよいエリアno1なら納得感けっこう高そう。

掲示板で指摘されてるとおり、新築マンションは金利が低いとはいえ高値中の高値ですね。
比較的安値な物件は薬師堂のサーパス、台原のライオンズ、長町のプレミストくらいかな。マンション間比較するとパークホームズたけえとなるかもだけど、特に大規模分譲だとマンション内でも値付けに差があるから、そのマンションの弱点というか安値なやつを狙っていけば意外と予算少なくてもなんとかなるんじゃないかと思う。みんなそうしてるのかもだけど。

とはいえ、新築マンションの選択肢が限定されて手が届かないと残念に思う方は、戸建、中古もありですよね。交通利便性、資産価値、教育環境に重点置くなら中古マンションが有力な選択肢になりますが、新築に拘らなければよい選択ができるとおもいます。たとえば、長町1丁目駅から徒歩3分、築12年、75平米、リノベーション済み、大手の物件を3200万円で買うとする。交通の便が良く、駐車場代もさほどかからない。それなりに所有感も得られる。そんで、ローンの毎月の返済額と管理費修繕積立費と駐車場代を払って余力ある分は資産運用に回す。35年ローンを組んで、年に100万弱を返済、10年後に30%相場が下がったとする。10年後が築22年になるんだけど、最悪2300万円で売れれば売却で損が出ない。それ以上の額だと売却益が出る。
みたいな住まい選びの方が、上限一杯でローン組んで家計の心配しながら生活するより良いと思う。
中古物件の売り手や仲介業者ではないです。念のため。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
他社マンションの話ですいませんが、プレミストあすとテラスのように駐車場100パーセントだけど全戸分の75台機械式駐車場ってどう考えますか？将来的な修繕金額が大変な気もしますが。
台原や薬師堂は全部平置きだから修繕としては1番掛からないだろうし、ここの卸町は平置きと自走式だからそれ程心配はない。全戸分機械式ってやはりリスク高すぎなのでしょうか？

[499: 匿名さん]

売却ありきなら分譲じゃなくて賃貸でも良いかな。売却益が住宅ローン残高とトントンになるかはそのときのマンション相場によるので賭けになる。
毎月住宅ローンを返済しても家計に問題がない（将来必要分を貯蓄できる）、仕事が安定していて破綻の恐れが少ない（大企業・公務員）、こういう条件をクリアした人でないと、やはり住宅ローンで分譲マンションを買うのは危険。
4500万円のマンションだと、頭金無しなら世帯年収900万円、頭金1500万円あれば世帯年収600万円、最低これくらいはないと不安がある。欲を言えば育児で2馬力から1馬力になるリスクも想定しておきたい。

[500: 匿名さん]

>>498 匿名さん
497さんではないですが、毎月の駐車場使用料が1万円、稼働率70%で修繕費をギリギリ賄えると言われています。プレミストあすとテラスの駐車場使用料が分かりませんが、仮に1万円とすると、稼働率70%以上を維持できれば将来的なリスクはありません。
長町駅徒歩9分、太子堂駅徒歩6分、長町駅からバスもあるとなると、車なしでも生活できなくないですが、やや辛い。基本的には郊外型のマンションなので、車手放す方は少ないんじゃないでしょうか。

[501: 匿名]

>>498 匿名さん
20年後の修繕費の心配しなくても良いと思います
それより問題なのは日々の使い勝手、このタイプの機械式使ったことがありますが朝晩は入出庫待ちとかでイライラします、さらに雨の日とか傘さして操作して濡れるしストレス半端ないです。たまになら良いでしょうが毎日は大変です。特にテラスは駐車場のエリアがすごく狭いので何台か出し入れ中は駐車場内に一時停車できない状態になるのではないでしょうか？

[502: 匿名さん]

>>498 匿名さん
497です。ご質問の内容はパークホームズとは直接は関係ないかもですが、パークホームズにももちろん駐車場があるので何かしら参考にもなるかもですね。

機械式は、すでにコメントが挙がっているように、待ち時間、使いにくさ（別途キーがあり開け閉めが手作業のところも多い）、（こちらもものによっては）10年すぎた頃から故障と修理が増えること、大規模修繕など、気になる点はいくつかありますよね。耐用年数も長くないですしね。

ご質問に対しては、500さんが言及されている損益分岐点の検討に尽きると思います。また、499以下のコメントで懸念点が解消されない場合、プレミストの掲示板で改めて情報交換されるかMRで尋ねるのが良いと思いますー

という前提がありつつ、次のことを考えます。住居選びと駐車場の関係では、加点と減点の対象であって、その程度かなあと。加点は日光が車に直射しない形の自走式。マンションから機械式駐車場までの動線も大事で雨の日に濡れずに出入庫できるとベター。減点は出入庫が面倒な機械式駐車場。

仮に機械式駐車場（タワー含む）一択しかないなら、徒歩1分圏内に同じ価格帯の月極駐車場を探して比較検討する。たいがいはほどよい月極駐車場がないまたは機械式の方がましというのが相場で、諦めて機械式駐車場を使用することになるかもですが。。。

[503: 匿名さん]

498です。価格や立地、駐車場設備など考えると総合的に卸町はちょうどいいですね。プレミストあすとやシエリア新寺とかも駅近すぎなくていいなと思ったものの、どちらも全部機械式なんですよね。まだまだカーシェアリング広がりそうにないし、マイカーは必要なんですよね。

[504: 匿名]

>>503 匿名さん
同じあすとのCT2は自走式で価格も同程度と思います。
ここに予定のマンションと装備面はほぼ同じと思います

[505: 匿名さん]

>>503 匿名さん
497です。シエリアとプレミストとの比較について確かに。納得です。
ちなみに卸町を買われたとしてもマイカーの方が多いと思いますが、気になってカーシェアリングとレンタカーの店舗・駐車場を見てみたのですが、卸町はカーシェアとレンタカーおおいのですね。めちゃ経済合理的な方かあらゆるものを所有しない派の人は（なのにマンションは所有するという逆説はありますが）、車手放すのもありかも。こんなこと言うとどなたかにツッコまれそうですね笑

504さんが仰るように競合は実はあすとのCT2かもですね。両物件は駅からの距離と街並みの違いですかね。

[506: 匿名さん]

>>503 匿名さん
駐車場優先ならそれこそサーパス薬師堂でも良いのでは。車通勤なのかなと思いますが、だとすれば駅徒歩1分の効用も薄れてしまいますし。

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん
503です。
車通勤ではないのですが、やはり車は必要なんですよね。仙台ですと駅近くても。なくてもなんとかなりますが、あると便利に感じます。

[508: 匿名さん]

>>507 匿名さん
車通勤でないなら、駅徒歩8分のサーパスは確かに微妙ですね。ちなみに駐車場の不便さに関しては、ここも機械式駐車場と大差ないと思います。4層5段の自走式立体駐車場なので、上層部を割り当てられた場合はむしろ機械式よりも時間がかかります。ここは図面を見る限り、マンションから立体駐車場まで若干歩くみたいですし。私ならこことプレミストとシエリアの中で職場まで一番通いやすい場所にするかな。あと子供がいるなら、進学方針にもよりますね。

[509: 匿名]

>>508 匿名さん
以前に機械式駐車場、今は自走式の立体です。
使い勝手全く違います、今はストレス無しです上層部でも機械式より時間がかかるなんてことはありません、機械式は日々我慢です。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん
自走式立体も機械式も段数によって時間が変わるのでケースバイケースですが、機械式は心理的に待ち時間を長く感じやすいだけで、自走式立体も登り降りに結構時間使いますよ。私の経験では自走式立体の3階と機械式どちらも出庫まで3分で同じです。
あと、ここは立体駐車場までの動線がイマイチで、マンションの建物を出てから、平面駐車場を渡って立体駐車場にアクセスしなければならないようなので、雨の日は辛そうです。それなら雨に濡れない動線を確保している機械式の方がむしろ良いまである。
もちろん平面式部分をゲットできれば最高なのですが、外れる確率の方が高い。ストレス無しというのは過度な期待だと思います。

[511: 通りがかりさん]

教育環境が…ですが、ここもシエリアも公立中学は東華中になりますよ。

[512: 検討板ユーザーさん]

>>511 通りがかりさん
東華中ダメでしょうか？悲しい。。。
お金あれば近くの秀光中っていう選択もありますよ。
頭良ければ二華中も。
駐車場は金額次第ですよね。調べてみたらシエリアは機械式で10000円から。サーパスは平置きで6000円から。ここは自走式立体メインでいくらになるでしょう。

[513: 匿名さん]

東華中は内申辛いだけで、生徒の学力は市内でもトップクラスですよ。高橋先生のブログにも書いています。それに頭良ければ二華、微妙でもウルスラで手厚くという選択肢もあるので、中学校選びは恵まれてる方じゃないでしょうか。

[514: 匿名さん]

>>510 匿名さん

駐車場100%なら先着順で場所や階を選べるのではないでしょうか？
まぁ、プレミアム住戸用と最終期用にデベで何区画か初めに確保するんでしょうけど。

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
売出期によって偏りが出ないように、条件ごとの割合は一緒、というパターンもある。期が遅くなるほど条件が悪くなるんじゃ売りにくくなる。

[516: 匿名さん]

駐車場は先着順ではなく抽選とする場合が多いですね。理由は515さんのおっしゃる通り。
先着なのか抽選なのか正しい情報は営業さんに確認いただくのが良いですが、仮に抽選だとすると平面式を取れる確率は低いので、駐車場でここを選ぶというのは期待外れになるリスクがあるかと思います。

[517: 匿名さん]

>>515 匿名さん

平置きには高級車ばかり停まってしまうんでしょう。自走式立体の1階も屋根付きなので人気出そうですね。ウィザースさんは駐車場区間の幅が選べたみたいですがこちらはどうなるのでしょう？

ただここ駐車場が北側になるので、建物で日陰になりなかなか雪溶けないんじゃないかと思う。

[518: 口コミ知りたいさん]

卸町に積雪なんて何日もないので大丈夫でしょう。

[519: 匿名さん]

住宅ローン減税なくなる前に急いで購入しなきゃな

[520: 匿名]

>>517 匿名さん
大丈夫、高級車乗る人ここ買わないと思います。
それと一番人気というか駐車場の金額高いのは普通は立体駐車の1階です、平置きは雨天時の乗り降り、冬の凍結などデメリット多いです。あすと長町のあるタワマンでは平置きは立体駐車場の2階の次の３番目の価格設定だそうです、尚、あすとの全てのタワマンの立体駐車場は雨に濡れずに連結できるそうです、ここも最低限そんな工夫はお願いしたいですね。

[521: 匿名さん]

高層マンションと車は相性悪いけどここは駐車場動線本当に悪いね。下手したら家の玄関から5分くらいかかる時が出てきそう。

[522: 通りがかりさん]

>>512 検討板ユーザーさん
東華中、全然いいですよ！ごく普通の中学校ですが、素直な生徒さんが多く、先生方も熱心な方が多いです。学力も上がっていて、ここ数年はナンバースクールに入学される生徒さんが数多くいらっしゃいます。部活動も盛んで、部によっては東北大会、全国大会へ毎年出場してます。そうでない部も皆意欲的に頑張ってます。

[523: 匿名]

今でも中学校の学区とか気にする人ほんとにいるんですかねー
三年サイクルで先生も変わるし子供たちも変化していくものだと思いますが。
まぁ価値観の違いが出るのでコメントは不要にしてください

[524: 匿名さん]

東華中は古豪なんて呼び方もされていましたが、仙台駅東口に高層マンションが建ち始めてから、また盛り返してきましたね。先生の質は異動もあるので何とも言えませんが、学区内に教育にお金をかける世帯が一定数いる以上、生徒の質は今後も高めに推移するはずです。ただ、東華中は学区が東西に細長いので、エリアの人口増で生徒数が増えると、卸町の辺りは将来的に分離する可能性もあるかもしれませんね。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
東口開発はまだまだあるでしょうから宮城野中と東華中学校の生徒数は伸びそうですね。過大規模化までまだまだ大丈夫だけど、将来的には分離というか通学区域の変更が検討される可能性はある、ということでしょうかね。10年後か15年後かわからないけど。分離新設は通学区域の変更が困難な場合になされるということで。今のファミリー世帯の購入者は考えなくてよいかもね。

[526: 匿名]

やはりここは価格次第でしょうね、あすと長町のタワマン群と比べて1割以上の格安感ないと街の魅力が違いすぎる。土地代も安いはずだと思うから
でも三井は強気で無理だと思うけど。

[527: 匿名さん]

>>525 匿名さん
個人的には学区変更の可能性は結構高いと考えています。卸町って東華中の学区だけど南小泉中までと距離が変わらない。そして東華中はこの10年程で60人以上生徒が増えているのに対して、南小泉中は100人近く生徒が減っている。卸町を南小泉中の学区に変更するとちょうど良い感じになるんですよね。

[528: マンコミュファンさん]

素朴な疑問です。東華中はなぜ部活が強い(といわれてる)のですか？なぜとは答えにくいかもですが。素朴に気になる程度ですので、答えがなくても大丈夫なのですが理由があるのかなと。たとえば、五橋や上杉が進学に強くて偏差値が高い理由はわかるんですが、部活になるとなぞです。潜在的な身体能力に差はないようなきがします。部活に力を入れてる校風なのですか？

[529: 匿名さん]

>>527 匿名さん
そうですね。ただし、過大規模化になってはじめて検討されるようなので、過大になるまでの生徒数の推移をどうシミュレーションするかによりますが、だいぶ先かなと。最近の状況は詳しくないので素でに解決に向かわれてるか知らないのですが、パンクしてる富沢、長らくパンク気味な長町に比べると後回しですし、だいぶさきの話かもですね。
マンモス中は親としては通わせたくないなあ。

[530: 口コミ知りたいさん]

部活も勉強も「目標を決めてそれに向かって計画的にがんばる力」は一緒ですので、中学校レベルではある程度までは学力に比例します。まぁ、あまりハイレベルになると勉強一辺倒になりますが。

[531: 匿名さん]

529です。とても納得しました。

[532: マンション掲示板さん]

Sランク（世帯年収1150万円以上）
仙台、広瀬通、勾当台公園、
五橋、青葉通一番町 、大町西公園
Aランク（世帯年収1000万円以上）
北四番丁、北仙台、宮城野通
A'ランク（世帯年収850万円以上）
泉中央、長町
Bランク（世帯年収700万円以上）
台原、富沢、薬師堂、卸町、太子堂
B'ランク（世帯年収550万以上）
南仙台、荒井、陸前高砂、名取、古川 、石巻 他

※駅近（徒歩7分以内）を想定。駅近じゃない場合は1ランク格下げ。

[533: 名無しさん]

モデルルーム案内のメールに書いてあった3000万円前半の部屋ってどこでしょう。まだ行く気はないけど、三井からメールで3000前半からってことは一期販売の価格ほぼ決まったんでしょうね。

[534: マンション検討中さん]

このマンションの床の遮音等級は軽量が⊿LL3で重量が⊿LH2、スラブ厚は26cm、サッシの遮音等級はT2らしいですね。上下左右からの音や外からの音はどの程度防いでくれるか気になります。

[535: 匿名さん]

あすと長町見ると免震構造含めて、三井、住友、野村のタワマンは大林組が建てていてつくりはほぼ同じで、ここも数年違いなので同じと思います。
上記のマンションに今住んでいて両隣に赤ん坊いますが、リビングでも寝室でも昼でも夜でも泣き声が聞こえた事は無いです。上からはドタドタとした子供が走るような音は時々聞こえます。外からの音気になる場合は二重サッシにすればいいと思います、採寸に１時間、数週間待って取り付け半日で終わります、費用も数十万ぐらいかと。

[536: 匿名さん]

東西線は一高と二華と二高と東北大学に通いやすくて
仙台駅だけでなく一番町にも出やすいのがいいと思います

卸町の再開発エリアは、店舗の流動性がこれから増えて
いろんな変わった店舗が増えてくるので楽しいと思います
すでにスーパーは充実しすぎてて市内随一で羨ましいです

「卸町」のイメージに囚われる方はやめた方がいいですが
柔軟な思考をされる方は、たぶん北仙台より安いし
最有力の物件と思います

坪単価の予想ですが
何の裏取ってないただの感覚ですが
戸数多いのでばらつきあるでしょうが
170-180あたりがボリュームゾーンなのかなと
思っております