パークホームズ仙台卸町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ仙台卸町についての情報を希望しています。
総戸数286戸の大規模マンションです。
駅徒歩1分で気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/I1901/

所在地：宮城県仙台市若林区卸町2丁目1-8　他9筆（地番）
交通：仙台市地下鉄東西線「卸町」駅　徒歩1分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.13平米～96.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・三井不動産リアルティ東北株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[347: 口コミ知りたいさん]

>>346 マンション検討中さん

ピークよりは数千円落としましたが、それでもまだまだ高いですよね。
今後どうなりますかね。

[348: マンション検討中さん]

なんだろう。駅近であればいい。という価値観が崩れる物件。たぶん、お好み焼き本舗のばばあのせいだな。俺の実家の近くにもあるんだあれ。

[349: マンション検討中さん]

今は高いから買い時ではないという方は、どこまで落ちたら買い時と判断されるんでしょうか

[350: 匿名さん]

>>348 マンション検討中さん

ばばあ基準w
その価値観もどうなのよ

[351: 口コミ知りたいさん]

ああ、ここ郊外なんだな。って。丸源とか好きだけどね。チェーン店に囲まれすぎ。

[352: 匿名さん]

簡単な暴落シミュレーションしてみたよ。

30歳、現在賃貸暮らし（年間賃料120万）、検討物件価格4200万、金利0％！、定年65歳、資産運用等なし（40歳から35年ローン組んでも25年間で返す想定）

すぐに4200万で買う場合
月々10万円返済し、10年後の残債は3000万

暴落率30％（4200万⇒2940万）の場合
損益分岐点は10年目（10年以内に30％以上暴落したら勝ち）
10年間賃貸に住み続け、11年目に暴落して2940万で購入して25年月々返済額9.8万円　（月々2千円お得になった）

暴落がなく、10年後に4200万で買う場合
65歳まで実質25年間で返すので月々14万の返済（月々4万円アップ）

暴落芸人になるなら10年間叫び続けて11年目からは賃貸派に転向するのが合理的。
そういうことで私は早めに買ったほうが堅実だと思う派です。
この10年間は値上がりがすごかったですしね。

[353: マンション掲示板さん]

>>352 匿名さん
でも賃貸は管理費がほぼかからないし、修繕費もかからない。固定資産税もね。

[354: マンション掲示板さん]

あ、でも買う方に賛成です。金利安いので、建物高くても買っていいと思います。１０年前は安かったっていうけど、金利高かったから総額大して変わらないですよね。価格下がるの待ってて金利上がったら意味ないですよ。

[355: 通りがかりさん]

>>353 マンション掲示板さん

賃貸は家賃，共益費の中に管理費，修繕費，固定資産税が全て含まれ、更に貸主の利益も上乗せされている。
そうでないと貸主は赤字になるからね。

まあ不動産所有により発生するリスクを貸主に転嫁するコストを余分に支払ってる訳だから、独居老人になるまでの間はローリスクな戦術だろうね。

[356: 検討板ユーザーさん]

果たして30%の暴落なんて有り得るのか。人口減少といっても、地方や郊外が衰退しているだけで、都心部はむしろ人口が流入している状態。都会は益々便利に、その他は益々不便になっていくでしょう。そして所得の格差も拡大しており、平均所得は伸び悩んでいるものの、共働き等で裕福な世帯も増えている。良い立地のマンションであれば、今後も需要はなくならず、価格が下がることはないと思う。

[357: 匿名さん]

>>356 検討板ユーザーさん

スーモ見れば分かります、戸建てより立地の良いマンションの方が価格は上です。この傾向は今後も続くでしょうね。

[358: eマンションさん]

>>357 匿名さん
仙台にも億ションたくさん出てきてますし、人気駅近くだと７０から８０平米くらいでも７.８千万円しますからね。年収５００万くらいでは郊外に戸建を買うしか方法がないですよ。親の援助もらえる人はいいでしょうけど。

[359: 匿名さん]

356さんが仰るようにいろんな指標で二極化が進むだろうことは一般的に云われてて見通しやすいですが、郊外の駅近再開発地域の卸町エリアは見通し持ちにくいですよね。都心のほうが見通しやすいけど、高値になってきてるから都心からやや外れたところを選ぶとなると、卸町か北仙台か長町の三択になり、建物のクオリティで三井があんぱい。三ケ所の三井を比較すると、長町は中古物件でもやや高い？で消えたとして、北仙台が卸町より教育環境と交通アクセスでやや優位かな。卸町選ぶ積極的な理由が見当たらいような、見当たるような。。

[360: マンション検討中さん]

地盤の良さもあり北仙台に一票。長町もだけど、ＪＲと南北線の２沿線使えるのは強い。
卸町は街の魅力がどうなるかですね。

[361: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん

建物のクオリティって三井と例えば野村とか三菱とかはたまたセコムとかレーベンとか、そんなに大きく違う物ですか？水回りとかの設備は物件価格によるだろうし、そんなに構造とかの部分で大きな差ってありますか？
アフターの品質とかって意味？
三井の賃貸は素晴らしいですが。

[362: マンション検討中さん]

>>361 マンション掲示板さん
あすと長町を例にすると、タワマンの住友のCT１、CT2、野村のワンパーク、三井のパークタワーは同じ建設会社なので建屋の梁とか室内の仕様はほぼ同じです。免震の構造なんかも同じようですね。まぁバルコニーとかエントランスに違いはありますが。
それと住友は２つともオール電化ですね

[363: マンション検討中さん]

>>361 マンション掲示板さん
財閥企業の分譲だと災害が起きた時の対応は早かった。
過去の施工不良が発覚した時の補償がちゃんと出るし、絶対とは言えないが破産する可能性がない。
ただ三井不動産も杭打ち不良による傾きの際にしばらくは東日本大地震の影響と対応しなかったので、どこだと間違いなく安心というのはないでしょう。
売主関係なく、施工会社もしくは下請け会社の社員が真面目で丁寧に建てて、住む人にいい人が多くて、管理人が人格者であれば買ってよかったになりますよね。

[364: 匿名さん]

>>361 マンション掲示板さん
しっかり考えてなくて笑、建物は構造と機能であって、外観含む共用部と専有部があって、量と質の観点がある、程度に捉えてました。ちなみに、量、これを単純化すると何かがあるかないか、ではなく、質、単純化するとどういう具合や水準かがあると思いますが、改めて自分のいいたかったことを考えましたら、いいたかったのは量と質かもしれません。すいません。アフターサービスも大切ですよね、同意です。

それでです。細かい差異はあまりないという考えに同意です。私は野村と住友と三井も検討し、いろいろあって野村にしました。ゼネコンは仙台では大林組と福田組が多い印象ですね。

企画力といえばいいのか、物件の個性といえばいいのか、この点では、仙台では最近は三菱が微妙なきがしてまして、トータルでみると、仙台では三井、野村、住友かなと。このなかでは、あんぱいなのが三井で、野村もかなと。住友は好きですが販売戦略が独特で仙台ではかなり特殊な印象です。

あんまりしっかり考えないで主観丸出しで述べて
みました。お叱りいただいたら考えなおしますが、以上がざっと思ってることです。

[365: マンション検討中さん]

>>356 検討板ユーザーさん

>果たして30%の暴落なんて有り得るのか。

スムログの2020年2月18日の記事で、
・東京23区は、新築から中古で5%下がり、以降は年2%ずつ下がる
・千葉・埼玉は、同15%下がり、以降は年3%ずつ下がる
との記述がありました。（元記事のURLは　https://www.sumu-log.com/archives/19879/）
筆者の主観による予想ではなく、住まいサーフィンが蓄積するデータに基づいた統計のようです。

これを新築から10年目の減価率に換算すると、
・東京23区　21％の減価
・千葉・埼玉　35％の減価
となります。
仙台でのデータは無いのであくまで首都圏での平均の目安ですが、
リセールバリューの指針にはなるかと思います。

千葉・埼玉ですら平均でマイナス35％ですから、仙台圏はどうでしょうね。
30%なんて「暴落」どころか、むしろ「優良物件」かもしれないですよ。

[366: マンション検討中さん]

連投すみません。私は当物件は、

・仙台駅から4駅9分、首都圏なら超優良立地だが仙台基準だと都心ではなく「郊外」
・駅力のない卸町だが、駅徒歩1分の三井ブランドの大規模物件で、駅No.1の地位が確定している

この2点で、リセールバリューをどう判断していいのか悩んでおります。
suumoなどを見ても卸町ですと築20年クラスの物件ばかりで、
あまり参考になりません（掲載物件は安すぎてむしろ恐ろしくなります）。
10年後のリセールが30％以内の下落幅で済むなら、自分は許容範囲なのですが、
皆様は当物件の10年後の資産価値の下落幅をどう予想されますでしょうか？
見識のある方の予想をお聞かせ願えれば幸いです。

[367: 検討板ユーザーさん]

>>366 マンション検討中さん
未来のことは誰にも分からないという前提ですが、今ある仕事のうち半分ぐらいは二十年後以降だとＡＩで代用できるようになると言われています。つまり人間が一生懸命通勤して働くということが続くのかも不明。何が言いたいかというと、中心部に人が集まる可能性は高いでしょうけど、駅近が最強という概念がいつまでも続くのか分からないのも事実です。

[368: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
横から失礼します。たぶん下落率や上昇率の平均なのではなく、エリアによって、さらにはエリアの中でもばらつきが出る、ということを、365さんは仰っているのだと思います。

あと、下落や上昇はあり得るか、ということはあり得る、以外の考えはあり得ない、と思いますが、市場は読むのは難しいからマクロな市場よりミクロにみていったほうがいいなあという印象です。

[369: マンション比較中さん]

>>365 >>366
>>356 の30%って新築市況の下落のことでしょ。勘違いしてない？

[370: 匿名さん]

>>366 マンション検討中さん
当物件に対する見方の二点、同感です。駅No.1で有力な比較対象が当面は出てこなそうなので、取引事例比較が難しいなという印象もあります。

仮に競合が出てきたら、三井の坪単価を参考に坪単価を設定するでしょうから、エリアの相場は高くなるかもですね。

さて、10年後の物価やリセールバリューや資産価値が気になるのはわかりますが、あくまで可能性の話になってしまいますので答えはないので、姿勢として、相場の局面が変わって下降がつづき、別のNo.1の競合物件が出たら迷わず売却して買い替える、という選択肢を持っていいのではと思います。
要は、下落率が低い物件は築浅のえりありNo.1なので割りをくう影響を最小にする、という考え方です。

ちなみに、卸町駅前で競合物件はしばらく出なそうですが、かつての長町みたいに急にぼんぼかマンション群ができたりしても、そんなに大きく劣位になることはないと思います。たとえば、ここからは妄想ですが、晩翠の複合開発で好調な野村が味をしめて郊外志向の顧客層をとりに卸町のパチンコ屋さんの跡地や三井の隣で複合開発をするとか、東京建物が卸町に物件たてるとかミラクルが起きても、大丈夫だとは思います。住友は上杉と街中未発表物件で忙しくということで。笑

てなことを思いました。

[371: 匿名さん]

>>368
誤植訂正。お詫びして訂正します。訂正後↓
エリアによって、さらにはエリアの中でもばらつきが出る、ということを、「356」さんは仰っているのだと思います。

[372: マンション比較中さん]

六丁の目元町の区画整理事業地の住宅地の落札業者を知っている人いますか？
まだ非公開らしいですが、少し気になっています。
個人的予想はレーベンかな。

[373: 匿名さん]

>>366 マンション検討中さん

ぶっちゃけ卸町の10年後なんてたいして変わらないですよ。あすと長町の10年前はほぼ全て空き地。今良さげな感じになりましたが、空き地から急ピッチで進んでやっとあの姿です。卸町は現時点で空き地がないので急激に変わる要素がないです。
私の予想は厳しめに見積って10年後のリセールは4200万→3000万です。残債と同額。私の感覚ではここは負けない物件ですが、怖いですよね。15年前くらいは小鶴新田駅が開業してマンション建設ラッシュ。活況でした。街もキレイになりましたが今はマンションが建たないので誰も話題にしません。小鶴新田駅の中古マンションは誰が検討して買ってるのでしょうか。
新築と違い中古は周辺住民がメインの検討者になると言われます。世界→日本→東北各県→宮城県民→仙台市民→若林区民→卸町ご近所みたいにより広い層から検討されたい。色んな人が検討してくれる物件が強い。ご近所さんしか検討しないなら渋い。卸町の知名度、魅力はそこまで高くないので厳しいと思いつつも荒井や六丁の目の開発もあるし、仙台東部エリアのNo. 1タワーマンションとして目立ちますから塩釜多賀城くらいまでの検討客をひっぱれるマンションかなと。

[374: マンション検討中さん]

>>369 マンション比較中さん

うあー本当だ。よく読むと新築市況のことですね。ごめんなさい！
ちなみに、皆様のリセールに関するレスはすごく参考になりました。ありがとうございます。

[375: 検討板ユーザーさん]

デベロッパーもマンション需要が下がらないと睨んでるから、次々に開発してるんだろうね。卸町は数年であと2～3棟は建ちそう。

[376: eマンションさん]

>>375 検討板ユーザーさん
卸町に限らず駅近はマンションばかりも考えものですね。魅力ある街づくりをして欲しいです。

[377: 匿名さん]

>>376 eマンションさん
駅近にマンションがあるのも魅力のひとつと感じてますが、たしかに大杉も嫌ですよね。魅力ある卸町はどんなものですか？

[378: eマンションさん]

感じる魅力は人それぞれですが、人が集まる施設があるといいのではないでしょうか。
イケアのような東北に唯一の大型店であるとか、スポーツでいうとゼビオアリーナとか大袈裟にいうとユアタックスタジアム、楽天生命パークのような。郊外のスケールメリットを活かした象徴となる施設が欲しいですかね。
街の象徴がタワーマンションでは人集まりませんから。

[379: 匿名さん]

三井さんが仙台市と協力して何か商業施設引っ張って来てくれないかなあ？
なんなら若林区役所移転してきてもいいよw

[380: 匿名さん]

若林区役所は移転して欲しい
仙台長いけどなんか立地が今ひとつ
車でも行きにくい

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん

若林区役所って仙台で唯一駅隣接してないですからねえ。青葉区役所もちょっと離れてるけど若林区役所は行きにくい。

[382: 匿名さん]

あと、若林郵便局の位置をどげんかせんといかん

[383: eマンションさん]

>>381 匿名さん

区役所なくなったら薬師堂駅の存在意義無くなってしまうよ。

[384: 匿名さん]

区役所を駅近にしたほうが地下鉄東西線の存在意義と収益面から考えて良いと思うのですが。
反対押し切って地下鉄作ってしまったんだから、どんどん乗ってもらう事考えないとね。
でもつくづく仙台市ってそこらへん下手よねぇ。

[385: eマンションさん]

>>379 匿名さん
三井の力でららぽーと作ってくれい！
今こそ若林区の底力を！これまで恵まれなかった分頑張って欲しい。

[386: 通りがかりさん]

卸町に区役所が移動する訳がない。
災害時に拠点となるべき区役所が、地盤が脆弱な卸町に行ったら、いざとなった時どうなるか。震災を経験している宮城県では、絶対にない選択かと。

[387: 口コミ知りたいさん]

卸町イオンがすでにスカスカだからな・・

[388: eマンションさん]

>>387 口コミ知りたいさん
イオンの魅力は利府や名取のような規模だと思うんで、駅近のコンパクトな規模には向いてないんじゃないでしょうか。上杉や長町にもイオンできても近隣の人しか行かないでしょうし盛り上がりにかける。もっと首都圏からの東北初出店施設があればなぁと思います。

[389: 匿名さん]

イオンの開発は町を駄目にしますね。

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん
だいぶイオンに対してお駄目なようですね。

[391: 通りすがりさん]

>>389 匿名さん
全く同感です
イオンと周りに付いてくるチェーン店からなる街並みは、地方都市郊外に共通する景色。
スーパーは無いと不便だが、ここまで画一的だと地方都市の特色が無くなる。

[392: マンション検討中さん]

6丁目交差点の再開発で新たな商業施設が出来ると卸町のイオンは食料品以外はスカスカになりそうで心配。
かえってヨークベニマルの様に食料品中心の施設の方が賑わって良かったかも？

[393: 匿名さん]

>>391 通りすがりさん
イオンが街を駄目にする説の理由は、景色だったんですね。雇用や経済の話と予想してましたが外れました。
たしかに、地方都市の郊外にはだいたいイオンがあって景色が似てますね。

それでいうと、ということは、全国の地方都市にはイオンの数だけ駄目になった都市があるいうことで、さらに景色でいうとコンビニも景観が微妙ですから街を駄目にする建物に加えてみますと、地方都市はだいたい景観が駄目ということでしょうか。
あくまで景観に限定した話です。

ところで都心部では、20階以上のタワマンが増えてます。田舎のイオンと比べて、都会のビルやタワマンは景観いかがでしょうか。

こちらは、公開空地に緑があるから駄目ではない、あたりてしょうか。

田舎も都会も景色駄目となると物件買えないし身動きとれないので、現実的には気にしないのがよいでしょうか。

考えすぎでしょうか。。。

少し景観の話とは外れますが、、
郊外のショッピングモールが高齢化で撤退し、郊外が衰退してますます不便になる、という事例をwebで見ました。今後、増えるケースと思います。最近は郊外が再人気の兆候がありますが、超長期でその街は大丈夫か、考えておいたほうがよいですよね。

[394: マンション検討中さん]

普段使いなら西友とつかさ屋があるし、観光客向けから地元向けに振って持ち直した杜の市場もあるし、スーパーは充実してますよ。
まぁ、その距離でもクルマで行こうとするのが宮城県民気質なので、（さすがメタボ県）物件の魅力になってるかはわかりませんが。

[395: マンション検討中さん]

道路の南はザ・若林区！ってエリアだから、つかさ屋とか行ってみると面白いよ。あとちょっと離れてむらぬしとか。現況の若林区を気に入って買うもよし、未来の卸町にかけて買っても良し。

[396: 匿名さん]

>>393 匿名さん

アメリカを見れば分かります、画一的なウォールマートのある郊外は駄目になり、あらゆる世代が都心へ集まるってる。ここはギリ大丈夫でしょうが、ここより郊外のイオン付近は今後厳しいでしょうね。