パークホームズ仙台卸町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ仙台卸町についての情報を希望しています。
総戸数286戸の大規模マンションです。
駅徒歩1分で気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/I1901/

所在地：宮城県仙台市若林区卸町2丁目1-8　他9筆（地番）
交通：仙台市地下鉄東西線「卸町」駅　徒歩1分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.13平米～96.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・三井不動産リアルティ東北株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[347: 口コミ知りたいさん]

>>346 マンション検討中さん

ピークよりは数千円落としましたが、それでもまだまだ高いですよね。
今後どうなりますかね。

[348: マンション検討中さん]

なんだろう。駅近であればいい。という価値観が崩れる物件。たぶん、お好み焼き本舗のばばあのせいだな。俺の実家の近くにもあるんだあれ。

[349: マンション検討中さん]

今は高いから買い時ではないという方は、どこまで落ちたら買い時と判断されるんでしょうか

[350: 匿名さん]

>>348 マンション検討中さん

ばばあ基準w
その価値観もどうなのよ

[351: 口コミ知りたいさん]

ああ、ここ郊外なんだな。って。丸源とか好きだけどね。チェーン店に囲まれすぎ。

[352: 匿名さん]

簡単な暴落シミュレーションしてみたよ。

30歳、現在賃貸暮らし（年間賃料120万）、検討物件価格4200万、金利0％！、定年65歳、資産運用等なし（40歳から35年ローン組んでも25年間で返す想定）

すぐに4200万で買う場合
月々10万円返済し、10年後の残債は3000万

暴落率30％（4200万⇒2940万）の場合
損益分岐点は10年目（10年以内に30％以上暴落したら勝ち）
10年間賃貸に住み続け、11年目に暴落して2940万で購入して25年月々返済額9.8万円　（月々2千円お得になった）

暴落がなく、10年後に4200万で買う場合
65歳まで実質25年間で返すので月々14万の返済（月々4万円アップ）

暴落芸人になるなら10年間叫び続けて11年目からは賃貸派に転向するのが合理的。
そういうことで私は早めに買ったほうが堅実だと思う派です。
この10年間は値上がりがすごかったですしね。

[353: マンション掲示板さん]

>>352 匿名さん
でも賃貸は管理費がほぼかからないし、修繕費もかからない。固定資産税もね。

[354: マンション掲示板さん]

あ、でも買う方に賛成です。金利安いので、建物高くても買っていいと思います。１０年前は安かったっていうけど、金利高かったから総額大して変わらないですよね。価格下がるの待ってて金利上がったら意味ないですよ。

[355: 通りがかりさん]

>>353 マンション掲示板さん

賃貸は家賃，共益費の中に管理費，修繕費，固定資産税が全て含まれ、更に貸主の利益も上乗せされている。
そうでないと貸主は赤字になるからね。

まあ不動産所有により発生するリスクを貸主に転嫁するコストを余分に支払ってる訳だから、独居老人になるまでの間はローリスクな戦術だろうね。

[356: 検討板ユーザーさん]

果たして30%の暴落なんて有り得るのか。人口減少といっても、地方や郊外が衰退しているだけで、都心部はむしろ人口が流入している状態。都会は益々便利に、その他は益々不便になっていくでしょう。そして所得の格差も拡大しており、平均所得は伸び悩んでいるものの、共働き等で裕福な世帯も増えている。良い立地のマンションであれば、今後も需要はなくならず、価格が下がることはないと思う。

[357: 匿名さん]

>>356 検討板ユーザーさん

スーモ見れば分かります、戸建てより立地の良いマンションの方が価格は上です。この傾向は今後も続くでしょうね。

[358: eマンションさん]

>>357 匿名さん
仙台にも億ションたくさん出てきてますし、人気駅近くだと７０から８０平米くらいでも７.８千万円しますからね。年収５００万くらいでは郊外に戸建を買うしか方法がないですよ。親の援助もらえる人はいいでしょうけど。

[359: 匿名さん]

356さんが仰るようにいろんな指標で二極化が進むだろうことは一般的に云われてて見通しやすいですが、郊外の駅近再開発地域の卸町エリアは見通し持ちにくいですよね。都心のほうが見通しやすいけど、高値になってきてるから都心からやや外れたところを選ぶとなると、卸町か北仙台か長町の三択になり、建物のクオリティで三井があんぱい。三ケ所の三井を比較すると、長町は中古物件でもやや高い？で消えたとして、北仙台が卸町より教育環境と交通アクセスでやや優位かな。卸町選ぶ積極的な理由が見当たらいような、見当たるような。。

[360: マンション検討中さん]

地盤の良さもあり北仙台に一票。長町もだけど、ＪＲと南北線の２沿線使えるのは強い。
卸町は街の魅力がどうなるかですね。

[361: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん

建物のクオリティって三井と例えば野村とか三菱とかはたまたセコムとかレーベンとか、そんなに大きく違う物ですか？水回りとかの設備は物件価格によるだろうし、そんなに構造とかの部分で大きな差ってありますか？
アフターの品質とかって意味？
三井の賃貸は素晴らしいですが。

[362: マンション検討中さん]

>>361 マンション掲示板さん
あすと長町を例にすると、タワマンの住友のCT１、CT2、野村のワンパーク、三井のパークタワーは同じ建設会社なので建屋の梁とか室内の仕様はほぼ同じです。免震の構造なんかも同じようですね。まぁバルコニーとかエントランスに違いはありますが。
それと住友は２つともオール電化ですね

[363: マンション検討中さん]

>>361 マンション掲示板さん
財閥企業の分譲だと災害が起きた時の対応は早かった。
過去の施工不良が発覚した時の補償がちゃんと出るし、絶対とは言えないが破産する可能性がない。
ただ三井不動産も杭打ち不良による傾きの際にしばらくは東日本大地震の影響と対応しなかったので、どこだと間違いなく安心というのはないでしょう。
売主関係なく、施工会社もしくは下請け会社の社員が真面目で丁寧に建てて、住む人にいい人が多くて、管理人が人格者であれば買ってよかったになりますよね。

[364: 匿名さん]

>>361 マンション掲示板さん
しっかり考えてなくて笑、建物は構造と機能であって、外観含む共用部と専有部があって、量と質の観点がある、程度に捉えてました。ちなみに、量、これを単純化すると何かがあるかないか、ではなく、質、単純化するとどういう具合や水準かがあると思いますが、改めて自分のいいたかったことを考えましたら、いいたかったのは量と質かもしれません。すいません。アフターサービスも大切ですよね、同意です。

それでです。細かい差異はあまりないという考えに同意です。私は野村と住友と三井も検討し、いろいろあって野村にしました。ゼネコンは仙台では大林組と福田組が多い印象ですね。

企画力といえばいいのか、物件の個性といえばいいのか、この点では、仙台では最近は三菱が微妙なきがしてまして、トータルでみると、仙台では三井、野村、住友かなと。このなかでは、あんぱいなのが三井で、野村もかなと。住友は好きですが販売戦略が独特で仙台ではかなり特殊な印象です。

あんまりしっかり考えないで主観丸出しで述べて
みました。お叱りいただいたら考えなおしますが、以上がざっと思ってることです。

[365: マンション検討中さん]

>>356 検討板ユーザーさん

>果たして30%の暴落なんて有り得るのか。

スムログの2020年2月18日の記事で、
・東京23区は、新築から中古で5%下がり、以降は年2%ずつ下がる
・千葉・埼玉は、同15%下がり、以降は年3%ずつ下がる
との記述がありました。（元記事のURLは　https://www.sumu-log.com/archives/19879/）
筆者の主観による予想ではなく、住まいサーフィンが蓄積するデータに基づいた統計のようです。

これを新築から10年目の減価率に換算すると、
・東京23区　21％の減価
・千葉・埼玉　35％の減価
となります。
仙台でのデータは無いのであくまで首都圏での平均の目安ですが、
リセールバリューの指針にはなるかと思います。

千葉・埼玉ですら平均でマイナス35％ですから、仙台圏はどうでしょうね。
30%なんて「暴落」どころか、むしろ「優良物件」かもしれないですよ。

[366: マンション検討中さん]

連投すみません。私は当物件は、

・仙台駅から4駅9分、首都圏なら超優良立地だが仙台基準だと都心ではなく「郊外」
・駅力のない卸町だが、駅徒歩1分の三井ブランドの大規模物件で、駅No.1の地位が確定している

この2点で、リセールバリューをどう判断していいのか悩んでおります。
suumoなどを見ても卸町ですと築20年クラスの物件ばかりで、
あまり参考になりません（掲載物件は安すぎてむしろ恐ろしくなります）。
10年後のリセールが30％以内の下落幅で済むなら、自分は許容範囲なのですが、
皆様は当物件の10年後の資産価値の下落幅をどう予想されますでしょうか？
見識のある方の予想をお聞かせ願えれば幸いです。