大崎駅西口F南地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[評判気になるさん]

大崎駅西口F南地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

参考URL：https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52503730.html

所在地：東京都品川区大崎二丁目及び三丁目地内
交通：JR大崎駅
間取：
面積：
売主：
施工会社：
管理会社：
総戸数：460戸
用途：住宅、事務所、店舗、保育所、公益施設、駐車場等
階数：地上35階、塔屋1階、地下1階
建築主：大崎駅西口F南地区市街地再開発組合
参加組合員：住友不動産
工期：2022年6月着工～2025年11月竣工予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 名無しさん]

>>60 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。楽しみです。

[62: 匿名さん]

ちなみに昨年は坪900万円を目指したいと言っていましたが、おそらくは坪900万円どころか、坪1,000万円近いのではないかと予想します。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
言わずもがな高くなってますよね。スミフの情報解禁を待ちたいと思います。

[64: マンション検討中さん]

あれれ？賃貸で決まったとの情報を聞いて、書き込みに来たんですが、分譲も一部であるんですかね。
どっちみち、大崎で900万なんて論外なので、それならリビオタワー品川一択ですね。

[65: 住民さん]

リビオタワーも坪700とか800とか言われとるやん
もうどっちも金持ちしか買えないんだから好きな方に買えよとしか思わん

[66: 匿名さん]

品川はあまり住環境良くないからな。学区も良くないし、坪単価が半額でも住みたくないよ。

[67: マンション検討中さん]

スミフの新築を狙うのは、今の市場感だとかなり危うい。
もはや知らない人は誰もいないと思うが、スミフは相場に坪100~200万を上乗せして販売する。
これは確かに周辺相場には良い影響をもたらすが、この物件そのものの購入にはいつも大きなリスクが潜んでいる事になる。
つまり、最後のババはスミフになる可能性が非常に高いという事。
すごろくは確かに面白いのだが、私はその考えから、スミフの物件にはかなり消極的。
スミフの街づくりが下手なのは、もはや有名過ぎてバズったくらいだし、シンプルにつまらんのよね。
もし坪が800とかなら、もう天井なのは間違いないな、ここら辺は。
ここは賃貸が良かったんじゃないかな～。

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 マンション検討中さん
まだまたインフレは続くよ

[69: マンコミュファンさん]

今のマンション高騰は中国を中心とする外国人の買い漁りですから円安をそのまま放置すればまだまだ上がるでしょう！
何せ外国人にとっては3割引感覚ですから！
それにこれだけインフラが安全で治安の良い国は他にないので魅力的です

決定的なのは今の政権は移民推進

[70: マンション検討中さん]

分譲はないと思うのだけど何情報だろう
ここは大崎駅西口F東地区再開発の地権者の受け皿にもなるのと残りは賃貸と聞いている。

[71: 口コミ知りたいさん]

>>70 マンション検討中さん
真相はいかにですね。色々な場所でポジショントークが発生しているかもですね。

[72: 口コミ知りたいさん]

https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/220499_011.html

東京都環境局に掲載された計画書によれば、分譲住宅のようですね。

[73: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん
パークシティ大崎は坪930で成約済み

[74: マンション検討中さん]

分譲だといいんですが、この計画書は結構前から公開されていて、仮の情報な気がしています。
少なくとも2年以上前から見れたと思います。
内容も更新されているか念入りに確認したのですが、変わってなさそうです。
例えば、延べ床面積、建築面積、高さ、竣工予定日などすべての情報が計画当初のもので、これらはすべて、随分前に大きく変更されています。
実際、環境局に提出する際は、賃貸予定か分譲予定なのかは重要ではないため、結果的に賃貸になったマンションも分譲と記載されているケースが大半です。
そこから、ずっと情報を探っているのですが、賃貸の可能性が濃くなるばかりで。
いずれにしても、もうそろそろ何かしらの情報が出てきてもおかしくないですが、住友不動産が売主だけに、その辺のスピード感も期待できないですね。

[75: 匿名さん]

一回ぐらいは再開発の地権者になりたい

[76: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん
住友不動産の人に聞いたので、分譲ありますよ。
上層階は賃貸なので、中間層だけですが。

[77: 評判気になるさん]

>>75 匿名さん

西新宿ならポツポツ売りに出てますよ。
ちゃんと話がまとまるのかは分かりませんが笑

[78: 評判気になるさん]

高輪も出てますね。
高輪の方がポテンシャルあるかな。

[79: 匿名]

>>73 匿名さん
それは平均的な単価ではなく、特殊な例じゃないですかね。相場を語るなら、そういうチャンピオンデータでなく、平均単価でないと。

[80: 匿名]

販売時点の市況で、賃貸にも分譲にもなると思います。近くの大崎ガーデンレジデンスは、分譲販売のホームページを公開した後、突如、販売を中止して賃貸になりましたから。

[81: 匿名さん]

>>79 匿名さん
これも申し込み入ったみたい。じきにSUUMOから消えると思う

[82: マンション検討中さん]

いつ頃広告告知ありそうですかねー、今年の夏-秋頃でしょうか。

[83: ご近所さん]

地権者への変換面談もまだ始まっていないので本当に販売するとしても来年になると思いますよ
ただ分譲する確率は組合の意見を聞いても極めて低いと思います。

[84: ご近所さん]

分譲すれば坪1000万以上は確実だろう
山手線直結は強すぎる

[85: ご近所さん]

住友の場合は1年位前から販売　完成後も一切の値引きはせずに動向見て逆に上げてダラダラと売り続け気付いたら販売が終わっていたというパターンがお決まりのパターンだったと思います
そうなると分譲の噂が本当ならば来年の春辺りから販売開始でしょうか？
そして前のニュー大崎の店舗が次々撤退していますがそちらの動きも気になります
ニュー大崎が周囲と再開発されるとなれば北口ともデッキでの直結が予想され更に駅が近く綺麗になりますがそちらはまだ表面的な発表も聞こえて来ません
でも既に店舗の撤退がどうしても気になる
ニュー大崎の情報誰か知ってます？

[86: ご近所さん]

ニュー大崎の件ですがまず今回の再開発はざっくり説明すると現在タワーマンションを建設しているのがF南地区。
ニュー大崎がある駅の真ん前がF東地区になります。
建設中のF南地区の地権者には既に持ち分に応じて話が完了しています。
駅前のF東地区の地権者にもF南地区に建設しているタワーマンションに移りませんか？という話が現在の状態になっています。
ニュー大崎は以前の大地主から住友不動産が買い取りましたので現在は店舗など募集は敢えてしておりません。
理由はF南地区のタワーマンション建設が完了し希望する地権者が移動したらF東地区もすぐに再開発を行うからです。
駅前のF東地区の住民が建設中のタワーマンションに移動する１番のメリットとしては引っ越しが１度で済む点・完成するタワーマンションの全貌が見えている点です。
というのもＦ東地区に建設するであろう物件はオフィスメインの案となっているからです。一部住居も入るはずですが住居としては現在の案だと小規模になる予定。
デメリットは土地の価値としては目の前で無くなる。
もしかしたら残った方が資産的に得をするかもしれないという点でしょうか。
権利変換がどのようになるかわからないため憶測になりますが。
Ｆ東の再開発は完成が２０３１年以降になるでしょうから建設費高騰やバブル終了などリスクも有ります。
大崎西口はＦ南とＦ東の再開発で街並み自体は綺麗になります。
また大崎東口の１丁目も駅直結のタワーマンション２棟が予定では再開発になりますので狙っている方は２０３０年頃までチャンスかもしれませんね。

[87: ご近所さん]

86さん
かなり詳しい情報ありがとうございます
何気にすごい情報ですね！
いずれにしてもF地区は少し離れると高台でデッキにはとても良い地形なので坂のある風情のある街並みに生まれ変わりそうに思います
F東が再開発されたらF南ともデッキと繋がるでしょう
そして南口からシンクパークまでの道のりの様に駅北口からF東に直結すれば街並みも利便性も大化けすると思えますがF東は駅と直結する予定は有るのでしょうか？そこまでは決まってないのかな？
F東計画が殆ど聞こえてこないですが駅北口と直結するかしないかは街の大きなキーポイントにも思います
これは楽しみですね！
大崎のポテンシャル高いですね！

[88: 匿名さん]

F東は駅前のビル古いのでそこが一帯となればかなり街並みも良くなり北口とデッキ直結出来ればその価値と収益性の向上は計り知れません
パークシティのオフィスビルなど将来の直結目指して途中まで作って止まったままです
F東はその立地からデッキで北口と繋がない手はない様に思います
ネットにはこの地区の事が全く出て来ないですね
ここも住友主導で進むならば頓挫せず進むかと期待したいです

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
私も期待しています！

[90: 名無しさん]

>>87 ご近所さん
そして羽田空港アクセス線西回りルート繋がれば羽田まで10-15分位でしょうから、まだまだ価値爆上がり期待できますね

[91: eマンションさん]

>>88 匿名さん
パークシティのオフィスビルなど将来の直結目指して途中まで作って止まったまま

これどういう意味でしょうか？駅東まで波及効果があるということでしょうか？それと、途中まで使って止まったままとは、あの中途半端な歩道橋のことですか？

[92: 匿名さん]

>>88 匿名さん
パークシティの歩道橋は、ニューシティの一部企業が3階に繋ぐ事を頑なに拒否したからだね。
ニューシティ建て替え時に繋がる可能性はあるかもだけど、完全に三井の勇み足
そのとばっちりは、レジデンス購入者に。タワーの方は無関係だな

[93: 購入経験者さん]

大崎ニューシティも築40年が近いですし、そのうち再度再開発はあるかもでしょうが、具体的な話があるのでしょうか？五反田テーオーシーすら建て替え延期したテーオーシーのことなので、大崎ニューシティの建て替えが実現できたとて、かなり先の将来のような気もしますがね。

[94: 匿名]

>>92 匿名さん
マンション販売時から、歩道橋とニューシティとの直結は、まだ未定とはアナウンスしてたけど、そこは時間が掛かってもなんだかんだ言って、いずれつながるものと思ってたけど、結局ダメでしたね。

[95: 匿名さん]

大崎駅東側で気になるのは、DIKマンション五反田&ソニー13号の再開発動向と、日鉄興和が取得し解体中のソニー3号館ですね。後者はマンションになりそうな気配ですが、坪単価どれくらいまで伸びるでしょうかね。800万円/坪？

[96: ご近所さん]

>>87
F南はシンクパーク側と直結になる事は確定していますが、F東とも連結させるかというのは案になっている段階です。
こちらの連結は少なくとも7，8年先の話になりますのでそのころには住民も慣れてしまい連結のために組合がお金を出すのには消極的になっているかもしれません。

F東も大規模な大崎駅直結にしたいのですが、大規模に直結にするにはJRの変電施設があるため移動に莫大な金額がかかるため組合としてそこまで持ち出せるのかという話になっていると以前に聞きました。
少なくともF東と駅は直結になると思いますがそれが描いているような直結ではなく通路としてという程度になるかもしれません。
F東においては地権者の大部分が住友不動産という事になるでしょうからそちらの一存になりそうです。

[97: 評判気になるさん]

>>96 ご近所さん
詳しい情報有難う御座います
規模は未定にしろF東も駅と直結するので有れば地区の利便性収益性資産価値はかなり上昇するでしょうね！
ネットに出ているF南の図面でも暫定で東との連絡橋は載ってました。何れにしてもF東の開発も大変楽しみです！
ただ夢さんばしの様に大規模はなかなか難しいかも知れませんね。
ちょっと空想したのですが改札内本屋の場所に改札作れば結構な開放感のあるデッキも出来るし費用も抑えられる様に思いました。
既存の北口通路を活かして連絡する通路を作れば利便性も上がり既存の施設も活かせて費用も抑えら開放感のあるデッキが出来るようにも空想しました(^_^;)
今迄は街並み開発と言えば三井と言うイメージでしたが近年では住友不動産かなり頑張ってますね！
住友不動産が主導で有れば期待も膨らみますね

[98: ご近所さん]

近くを歩いたら神社参道に接する観音寺会館も取り壊しになってました。隣りは空き地なので含めて何か再開発があるのでしょうか？
2年後にはどうなっているか楽しみです

[99: マンション検討中さん]

暑い日が続いてますが、現場では少しずつ形が出来上がってきていますね。

[100: マンコミュファンさん]

お寺の南側　キュラーズの裏辺りも再開発を念頭ぼい空き地が点在してます　こちらも恐らくまとめて再開発になりそうに見えます
F南　F東の後はお寺の南側も何か出来るかも知れませんね
まだまだ先でしょうけどポテンシャルが高い場所なので不動産屋は放っておかないでしょう

[101: 通りがかりさん]

ただF南地区デッキの通路は天井無しコストカットモデルですよ。これまでの再開発と異なり、スミフは著しく品質を落としています。要は、まちづくりや利便性はもってのほかで利益至上主義です。

[102: 職人さん]

デッキについては駅に行くには基本西口を利用するからさほど気にならないと思うけど。歩いたら１分弱と３分弱ではだいぶ違うので。
山手線直結というのが最大の価値にも思える。
距離でいえば山手線の駅直結では最短距離のタワマンなのではないでしょうか。

[103: マンション検討中さん]

マンションの下にスーパー入って欲しいなぁ。いつからWebサイト立ち上がりますかね～。

[104: 匿名さん]

スーパーが下駄に入ると不特定多数の人が集まってくるので治安の面ではマイナスもありますね。コンビニぐらいがちょうど良さそう。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
スーパー入って治安悪くなったケース教えて

[106: 通りがかりさん]

西口にスーパー欲しいですね
図面ではその様なスペースは無さそうでしたからこのビルには無さそうに思えます
それにある程度のスーパーだと駐車場やら車の出入りも多くなりあの場所は小学校もとなりだからなかなか難しそうにも思います
ニュー大崎の再開発には組み込んで欲しいですね

[107: 検討者さん]

将来的に西口と直結になるからライフへの往復がめちゃくちゃ楽になりますね。
それだけでも嬉しいです。

[108: マンコミュファンさん]

ニュー大崎商店街の撤退具合見ると思ったよりも早く再開発が進むかもしれないですね

[109: 検討板ユーザーさん]

>>101 通りがかりさん
やはり、新しく接続するデッキは、天井ないのですね、雨に濡れたくなかった、、、これまでのデッキは天井ありに施工され調和がとれていましたが??

[110: マンコミュファンさん]

西口の方直結になるときに屋根つくのではと思います。
シンクパークの方は距離あり過ぎますね

[111: くまこさん]

販売はいつからになるのでしょうか？？？

[112: マンコミュファンさん]

>>111 くまこさん
待ち遠しいですね。