リビオ駒込妙義ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html

所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/

[211: 匿名さん]

総戸数45に対して駐車場の台数が1台となっていますがなかなかな割合ですね。
こういった駐車場は抽選なんですかね？または先着となるのでしょうか？
車持ちからしたらあるなしでだいぶ暮らしが変わりそうですが。

[212: eマンションさん]

窓のない部屋って、唯の納戸なのでわ？
で借地権だし、バリ高でしょwww

[214: 匿名]

[No.201～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[215: マンション掲示板さん]

>>211 匿名さん

契約者ですが、契約時に駐車場について先方から打診は無かったと思います。
これは障碍者用となってるので、もしかして既に地権者が契約されてるのかなと思ってました。

[216: 匿名さん]

駒込駅から徒歩４分。アクセスの良さは魅力を感じます。

子育てを終えて時点でリセールというのも考えられるので
定期借地権マンションというのを気にせず購入を考えることができるかも。

リセールの場合は土地所有者へ連絡しなければいけないのだけは手間かな。

[217: 匿名さん]

そうか、リセールは権利者が変わるから連絡しないといけないんですね。
特にコレに関してはお金はかからないですよね？
定借だと賃貸投資などもどうなんだろう？？手数料などがかかったりしないんだろうか。
こういう場所にあるので、
需要自体はかなりありそうな気がするので少し気になりました。

[218: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
加えて名義書替料金が100万円弱かかるよ。
リセールありきなら定借は辞めておきな。

[219: 匿名さん]

駒込駅から3分?4分程度とアクセス面がかなり良い方ですので、
駐車場の台数が1台でもあまり困りはしなさそうです。
この辺にお住まいの場合、別に車がなくても普通に暮らしていけそうですし。

[220: マンション検討中さん]

権利金異常値ですね…路線価安いくせに。駐車場も一台、ディスポーザーもなし、定借、寺、なんも良くねーだろ。

[221: 匿名さん]

>>218
そんなに掛かるんですね…。
リセールだと物入りのタイミングとだいたい重なりますし、その費用が負担になってしまうこともあるかもしれないですね。

駐車場は福祉用として一台ですかね。月額料金が高めなので仮に空いてても一般向けとしては使えないかなあ。

条件としては色々あるのでせめて販売価格が落ち着くと良いと思いました。

[222: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん
何も知らないんだね。とりあえず、神社と寺の違い（日本人にとっての基本中の基本）から勉強し直した方がいいよ。路線価と土地の実勢価格は乖離することがあるし、新築マンションの用地はなおさらそう。ここの値付けは強気すぎるとは思うけどね。

[223: マンコミュファンさん]

>>220 マンション検討中さん

駒込3丁目って都内でも路線価安くはないと思うよ
港区とかと比べてる訳じゃないよね？笑

[224: マンション検討中さん]

路線価約450千円/㎡
権利金約665千円/㎡
って感じか。

[225: マンション検討中さん]

>>224 マンション検討中さん
権利金は敷地利用権割合わからないから単純に専有面積で割った金額ね

[226: マンション検討中さん]

3Lで8900から10500万位らしいです。定借ならあと2000万位安くして欲しいです…
近隣のプラウド駒込やブランズ駒込六義園が中古で1億500万で売りに出てますね。駅距離同じだし、借地じゃないし、駐車場あるし、ブランド力も上だし、普通にこちら買いますわね。

[227: マンション検討中さん]

ここ、全然売れてないみたいだね。まぁ当然だけど。

[228: マンコミュファンさん]

>>227 マンション検討中さん

竣工までまだ先だしね。港区物件のように注目される訳じゃないし。
でも地縁ある人達からは注目されてるよ。
いかにも駒込らしい。

[229: 口コミ知りたいさん]

現在本郷通り沿い住民です。
リビオ周辺の方はたばぎんへは自転車で行かれますか？
現在しもふり、そめい同様たばぎんも日常使いしてるので距離感が気になっています。

[230: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[231: 口コミ知りたいさん]

Eタイプは売りに出ていないようですが、既に売り切れてしまったのでしょうか。先日現地に行ったら環境が良かったので、惹かれております。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>231 口コミ知りたいさん

Eタイプはホームページの間取りのページに掲載されていので、まだ残っているのではないでしょうか？
お問合せされてみてはいかがでしょう。

[233: 通りがかりさん]

Fタイプ購入しました、別に価格普通だと思いますし説明では地元や駒込に縁ある、またはあった人が買っているそうです。確かに地区で購入した方を知っています。なんで、何もしなくてもそのうち売り切れるのではないでしょうか。

[234: 契約者]

インテリアフェアのお知らせが届きましたね。
全て高いでしょうから、とりあえず見積もりだけもらおうかなと思っています。
新築物件を買うのは初めてなのですが、こういう時何社から見積もりをもらうのが一般的なのでしょうか？

[235: 匿名さん]

専門家じゃないのでわかりませんが、相見積した方がいいと聞きます。
2社以上、混乱しないくらいの数…？
あまり多くのところから見積もらうと、営業電話もかかってきそうなので、適度な数がいいのかと。

家電購入の時も複数行った方がいいといいます。
詳しい方、いらっしゃいますか？

[236: 契約者]

>>235 匿名さん

ありがとうございます。
そう、見積書が多すぎても混乱しますね！
あちこち色々と注文したいので、あまり高くないところがいいなぁと思っています。

[238: 匿名さん]

定借マンションをリセールするには名義書替料金という費用が発生するんですね。
全く知らなかったのでこちらで教えていただけてよかったです。
どなたかも書かれていましたが賃貸に出す事は可能ですか？

[239: マンション検討中さん]

最安値の3LDKずっとうれないね（笑）5ヶ月位経過してるのに…先着順に変わってからもしつこく連絡来るし。まぁ、あり得ない価格だからね。近隣の中古買った方が全然まし。

[240: マンション検討中さん]

>>239 マンション検討中さん
この場所で権利金が5000万？？路線価45万ですが…
まぁ、70年定借事例ほぼないから言い値が通るんでしょう。この部屋で管理費等は44,385円スタート…これまた、設備の割にやたら高いわ…10年後は7万位行きますね。神社丸儲けプランだ…寄付したい方には最適ですね。

[241: 契約済み1]

我が家もインテリアオプション関係は外注で依頼する予定です。
数社に相見積もりを取りましたが、1番レスポンスが早く、良心的なお見積りだったサンクチュアリさんに依頼する予定です。

[242: 契約者]

>>241 契約済み1さん

情報ありがとうございます。
我が家はまだ先週のインテリアフェアで見積りを取ったのみなので、参考になります。
数社から取られたとのことですが、価格には差がありましたか？

[243: マンション検討中さん]

>>240 マンション検討中さん

ホームページによれば、地上権対象面積が746.72㎡です。この地上権の対価の権利金が75㎡の部屋で5000万円支払う。まずはこれを頭に入れましょう。

次に、746.72㎡を購入するにはいくらか試算してみましょう。路線価は45万ですが、実勢価格100万とすると土地代はざっと7.5億になります。

話を戻します。この建物は9階建なので、権利金5000万の75㎡の部屋は多分18戸あります。計9億……？
あれ？
定借の権利金が土地購入費用を明らかに上回ってしまいました…権利金合計は一体いくらになるんですかね？分譲戸数42戸ですから、20億位でしょうか（笑）

その20億を原資に神社を建替えたわけですね。加えて、非分譲住戸3戸も神社に割当です。で、70年後には無条件で更地にして神社に返却されるわけですね。

これって、宗教法人＝無税を利用したうまい計画でもあるんですよね。神社とリビオは上手くやりましたね。

ただ、売れないんだよねー全然（笑）。家具200万付けるとか言い出してるけど。買う奴は馬鹿じゃない？（笑）

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
物件概要みると「746.72㎡（地上権対象面積）、1,378.35㎡（建築確認申請面積）」
となっていて、ここは確か神社の敷地の容積をマンション建物に回してたと思いますが、
その容積率分も権利金にオンされている感じはします。
なので権利金を地上権対象面積だけでみるとすごく割高に見えますが、建築確認申請面積に容積率を加味すると、それでもちょっと割高な感じもしますがまあそんなものかと。
近隣だと所有権の大塚のルフォンが坪480万位で早々に売り切ってますので山手線北側も相場が上がりましたね。
1Lのみのようですが駒込駅反対側のルフォンの価格は注目しています。

[245: 通りがかりさん]

>>243 マンション検討中さん
ご指摘の通り異常値ですね。仮に建築確認申請面積でみても1378平米×100万で14億。やはり、購入より高くなりますね…神社のくせにやる事エグイですねぇ、罰当たり。所詮宗教は金儲けの隠れ蓑と言うことですね。真面目に検討してましたが、完全に買う気が失せました。

[246: マンション検討中さん]

>>243 マンション検討中さん

販売会社説明つくのかな？つかないよな。所有権より定期借地が高くなるなんて。どう計算してもあわん。素人だと思って消費者を舐めてるね。

[247: マンション検討中さん]

あほ

[248: 契約者]

なんだかガラの悪い投稿も見受けられますね
契約者がいる中で「買う奴は馬鹿」とか、稚拙な書き込みをする人があり残念です
ここを契約している人達の中には、本当にこのエリアが好きで住み心地に満足している故リビオを契約した人達がいることをお忘れなく

[249: 契約済み1]

>>242 契約者さん

はじめまして^_^

オプションとの価格差は大き過ぎて驚きました！！
他社と比べても比較的安くお見積り頂きました。

東川口にショールームがあるとの事で、今月末に行ってみようかと考えてます♪

[250: 契約者]

>>249 契約済み1さん

はじめまして^ ^
どうぞよろしくお願いいたします。

価格差は大き過ぎるくらいなのですね！
情報をありがとうございました。
我が家も当該社に見積りを依頼することにします。

[251: マンション検討中さん]

>>248 契約者さん

馬鹿はいい言葉ではありませんが、その他の部分は私みたいな素人には極めて有益な情報でした。そのような事実を知らずに買っていたら馬鹿を見るところでした。

[252: 検討板ユーザーさん]

駒込ならやっぱり1丁目かなぁ。ブランズ駒込六義園は売りに出てるけどいいね。立地、利便性なら文京区本駒込より明らかに上だし。

[253: 匿名さん]

なんだか変なネガが湧いてますね。

このマンションの場合、敷地権の実質的な価値に関係するのは（名目的な）「地上権対象面積」ではなく、>>244さんの言う通り、マンションの容積率等の実際の算定基準となる「建築確認申請面積」の方でしょう。マンションがここに建っている限り、神社敷地分の余りの容積がこのマンションの方に含まれる、つまりマンション住民は実質的に見て神社敷地の容積分についても権利を有しているわけなので。

土地の路線価（相続税額算定のための名目的な基準価格）と実勢価格の乖離は、最近の不動産値上がり基調のなかで以前よりもかなり大きくなっていると聞いていますが、残念ながら、このエリアが具体的にどの程度かまでは分からないです。他方で、地価は用途制限と広さ（狭さ）との関係で単価が修正されます。例えば、用途地域が一種住居専用エリアでかつ広さが300㎡越えというような土地は、宅地としては一般には広すぎて分割しないと買い手が付きにくくなるため、単価が下方修正されるのが普通です。要は「単価を下げないとグロスが大きくなり過ぎて売りにくい土地」ということです。ところが、マンションが建設可能なほどの十分な広さがある土地は都心部では希少性があるため、単価は一般に上方修正されます。商業系のエリアでオフィスビルなども建てられるとなれば、仕入れの競合が生じるので、なおさらです。このマンションの敷地は明らかに単価上方修正を見込まなければなりません。

このように言っても、結局ここの権利金の値付けが適性かは分からないですが、少なくとも>>243さんの言うほど単純な話でないことだけは確実です。購入者さんは（こんなとこ見てないでしょうけれど）多少の高値掴みはあったかもですが、そこまで馬鹿を見たわけでないと思いますよ。

[254: 通りがかりさん]

都心のマンション販売が好況てありますが、この物件に関しては1番引き合いがあるはずの3Lが先着となってもずーっと売れていないので、消費者も冷静ですね。この物件で1番安い3Lでこのつまずきだと、以後も大苦戦は必須かなぁ。購入後のリセールもやばいのは言わずもがな？

[255: 口コミ知りたいさん]

>>254 通りがかりさん
完成は6ヶ月後なのに売れてないとか、つまずきとか一体何を言っているのか？？？
高く売ってあと1年後位の完売が売り手側の理想だろ。　早く売れて喜ぶのは契約者だけ

[256: 通りがかりさん]

>>255 口コミ知りたいさん

ならなんで100万の家具オプションつけるとか言うの売主は（笑）説明してくれよ（笑）

[257: 口コミ知りたいさん]

>>256 通りがかりさん

あんたが検討しそうな部屋が不人気で100万でバランス調整したんだよ。

[258: 検討板ユーザーさん]

>>257 口コミ知りたいさん

つまり、第1期販売からつまずいてるって事です。

[259: 通りがかりさん]

70年は長いですが流動性は相当制約ありますよね。私は70年後には間違いなく死にますが相続した子供が処分に困るのは嫌です。定借でも大規模修繕は実施するでしょうし、規模が小さいマンションなので修繕費高騰や不足による追加一括納付も気になります。借地期間10年切れば売却も賃貸も無理でしょうし。管理費・修繕費のみ払い続ける事態…正に負動産。

[260: 口コミ知りたいさん]

>>258 検討板ユーザーさん
販売がつまずこうが、それを考えるのは売り主であって我々買い手側には関係ないと思いますが。契約者が言うならわかりますがね。買ってないあなたにはなんの不利益もないですよね。ただ物件の悪口を言いたいだけですか(笑)
買いたくて買えなかったのであれば、こんなところに居座ってないで、他をあたるか、収入増やすために労働に勤しんでください。