リビオ駒込妙義ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html

所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/

[143: 通りがかりさん]

>>142 マンション検討中さん
思考に品が無さすぎる

[144: マンション検討中さん]

>>143 通りがかりさん
141みたいな風俗大好きさんに言ってあげなよ

[145: マンション検討中さん]

なんだか残念なスレになってしまっていますね。。

[146: 匿名さん]

定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…

地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。

[147: 口コミ知りたいさん]

>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？
いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。

[148: 匿名さん]

でも三井のPC渋谷とか三菱の市ヶ谷、東建の早稲田なんかんは割安感すらあったよね？最近中小デベの方が利益得ようと躍起になってる気がするんだよな。

[149: 口コミ知りたいさん]

ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。

[150: 匿名さん]

なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね

[151: 口コミ知りたいさん]

定借じゃなくても、やっぱりそれが無難だよね。物件ごとに個別に見れば、多少の誤差はあるだろうけどね。
ここは規模のメリットはゼロだけど、立地的には申し分ないし、建物のデザインもハマる人にはハマるだろうから、神社さんとの関係をプラスに評価できる人とか、地縁がある人なんかにはいいよね。あとは、夫婦の一方が山手線、もう一方が南北線を使うケースとかかな。戸数が少ないから、そういう需要だけで十分捌けそう。逆に普通の広域検討者はちょっと手を出しづらいかな。マンマニさんもそんな感じの評価だったよね。

[152: 検討板ユーザーさん]

>>138 マンション検討中さん
先月大塚駅で降りたけど駅の両側に綺麗なロータリーが出来てて良かったです

[153: 匿名さん]

Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。
図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。

[154: マンション検討中さん]

>>138 マンション検討中さん
>>152 検討板ユーザーさん
いいですよね。
昔の大塚のイメージのままな明治、昭和の方なんでしょうね
今の大塚はだいぶ変わりましたよ

[155: 匿名さん]

山手線エリアで便利な場所ですね。
買い物出来るお店も近隣にそれなりに揃っているようですので、
生活面において不便なところは無さそうな印象ですが実際いかがでしょうか？

[156: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん

普通に今も昔も駅前に風俗やラブホがあるけど？
メクラなの？

[157: 匿名さん]

駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、
夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？

[158: マンコミュファンさん]

>>156 マンション検討中さん
それは大塚駅のことですよね？
駒込駅前には風俗もラブホもありません。
治安いいですよ、お子さんや女性も夜はこわい思いはしないです。

[159: 匿名さん]

市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
正式販売スタートの際に下げてくるんじゃないの？

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
市ヶ谷定借は平均400超でしょ

[162: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん
都心は中古成約単価が一年で20％上がったから今だったら、市ヶ谷は480ですね。だからここの430は全然高くない。

[163: 匿名さん]

>>162 マンション検討中さん
あとは規模のメリットのあるなしでしょうね。仕入れや建設のコストが一定なら、大規模物件の方がコストを分散して、販売単価を下げられるからね。こっちが高い（境内立地なんかを見込んでの強気の価格設定）ってのも多少ある気がするけど、それ以上に市ヶ谷加賀町とか西早稲田がお買い得だったんだと思う。
言い換えると、規模が違うマンションの価格を並列で比較するのはやや無理があるってことになるね。

[164: 匿名さん]

規模感無い&割高&定期借地 の物件はスルー推奨ですね。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん
一般広域検討者に限って言えば、ね。この物件はたぶんもう少し特定的なニーズを捉えにいってるよ。

[166: マンション検討中さん]

>>156 マンション検討中さん
それは北口でしょう、南口なら全然ないですよ

[167: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん
同じ立地として、規模が大きいと販売価格がやすくなって、規模が小さいと販売価格が高くなる？
そんな話聞いたことない。
販売価格は結局いくらで売れるかで決まるもの。

[168: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん
　お調べになるとすぐ分かるはずですが、新築マンションの価格設定は基本は原価（コスト）の積み上げ式で、漠然と「幾らなら売れるか」で価格決定しているわけではない、と言われています。コストは、土地の仕入値＋建設費＋販売関連費です。そこにデベの利益を足して総販売価格を決める。さらにそれを住戸ごとの条件に合わせて配分していって、各戸の販売価格が決定される、ということのようです。
　大規模マンションは容積率が高く、それゆえ住戸当たりの土地仕入値も建設資材コストも相対的に少なくて済むので、上記価格決定方式にしたがえば、販売価格も相対的に抑えられることになります。最近は売れ行き好調なら値上げするというスミフ方式が広まりつつありますが、それでも当初の価格決定方式は原価積み上げ式が原則のようです。
　私は業界関係者ではありませんが、以上はマンション購入検討者にとっては常識かと存じます。間違っていたら、ご叱正ください。

[169: マンション検討中さん]

>>168 匿名さん
名目はね。純粋に原価積み上げだけで価格決めてる訳ないよね。その時の市況に応じて竣工前完売見込めるギリギリの高値を付けてるんだよ。

[170: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん
　「竣工前完売を見込めるギリギリの高値」を付けているというご指摘が仮に本当だとしても、他の条件が同じならば、普通は大規模物件の方が小規模物件より低単価になると思いますよ。小規模物件は近隣の一次取得者（地縁がある人）だけを対象にしても完売が見込めるのに対して、大規模物件は売り切るためにどうしても広域集客が必要になるので、より競争力のある価格設定をしなければならなくなるからです。
　いずれにしても、「規模が大きい方が相対的に安価になる」というのはごく一般に言われていることで、「聞いたことない」っていうのは不思議すぎます。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
そんな一般論はない。
大規模も小規模も単価に違いはありませんね。

[172: マンション検討中さん]

>>166 マンション検討中さん

はて？
南口のラブホすら見えないのですか
もはや意図的に大塚に誘導してるとしか思えないな

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[173: 評判気になるさん]

は？
怒らないから南口のラブホ店名を言ってみなさい？笑笑

[174: 名無しさん]

駅前にラブホや風俗があっても山手線なら別に普通
巣鴨も両方あるけど子供達はその脇を通って塾に通う
サピックスの子がよく使う駐輪場の隣もラブホ

[175: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
170です。確かにおっしゃるとおりです。
163と170の発言は取消します。

[177: 匿名さん]

大和郷の近くにもラブホ・風俗があるくらいだからね
駒込もラブホあった気がするけどもうなくなったのかな？
それより販売開始はいつ？

[179: 匿名さん]

大塚が目の敵にされてるが
駒込にはハッテン場として超有名な店があるからなぁ
ま 山手線駅周辺の多くは猥雑性とセットと考えた方が無難

[182: 匿名さん]

[NO.176～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[183: 名無しさん]

マンション正面に保育園があります。
子供の泣き叫ぶ声、送迎など気になる方はちょいキツイかも知れません。

[184: 匿名さん]

保育園が正面でもそこまで音って聞こえるものでしょうか？
グラウンドというか広場的なのがあるという事なんですかね。
自分は気にならないタイプですが、窓を閉めてればそこまで聞こえなさそう。

[185: 匿名さん]

一学年10名程度のこじんまりした保育園だし、狭いとは言え道路挟んだ別の建物だし、無垢材つかった素敵な建物でグラウンドもないから、普段は送迎のときとお散歩に出るとき、それぞれ少し声がする程度じゃないですか？　仮に泣く子がいたとしても、そのときだけ窓を閉めておけば、よほど敏感な方以外は大丈夫かなって思います。

[186: 匿名さん]

近くの保育園は園庭がない小規模な園なのですね。
そのような園は外遊びに近くの公園に連れていくはずですが、
どちらの公園を利用するか、またルートをご存知の方はいらっしゃいますか？

[187: 匿名さん]

しばらくぶりにホームページ物件概要を見たら、1期2次の販売戸数が3戸になってるけど、１期１次は何戸供給したのかな？

[188: 匿名さん]

どれくらい売れたのかは記載がないのでわかりませんが
総戸数が４５戸で、そのうちの３戸は事業協力者住戸。
結構小分けにして販売するのかもしれませんね。
なかなか１階の販売期に何戸と明確にしている物件は少ないですよね。
多分、売れ行きを見ながら販売戸数を決めているのかなと思います。

[189: 口コミ知りたいさん]

3分の1くらい売れている感じでした。
高層階もほとんど売れていて、後残り10戸くらいですかね。
BタイプとDタイプが残っているみたいです。
定借なのと駐輪場少な目なのが引っ掛かってますが、
早期売却考えているならアリでしょうか。

[190: 通りがかりさん]

>>189 口コミ知りたいさん

契約者です。
更新情報ありがとうございます。
Bタイプ、Dタイプ低層階は眺望が期待できないので、広域検討の方には見劣りしてしまうかもしれないですね…

低層階は今週末がオプション会です。
何人ぐらいお見かけするのかな？
楽しみです。

[191: 匿名さん]

45戸に対して駐車場が1台というのはかなり競争率が激しそうですね。
駅が徒歩3分程度なので車は必要ないといえば必要ないエリアではありますが、
周辺で月極が近くにあったら良いところです。

[192: 口コミ知りたいさん]

>>190 通りがかりさん
私も結局契約する事にしました。
今も低層なのであまり眺望重視というよりは、広さ、場所で決めました。この辺他に候補無いですしね…駐車場は障害者専用なので、住人用の駐車場は無いですが、歩いて1分くらいでカーシェアあるので気にはしてないです。