リビオ駒込妙義ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html

所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/

[1: 周辺住民さん]

妙義神社の建て替えPJの一環ですね。
このマンション用に境内地の一部を使ったこともあり、妙義神社は、境内に向かって階段を登ると正面に後ろの教会の十字架が見えるという面白いことになっています。

日鉄興和は六義園の近くの本郷通り沿いでも１件工事中だと思います。
あちらは所有権だと思うので、所有権＋大通り沿いか、定借＋大通りから一本入った立地か、という感じ。
値段次第ですが、個人的には六義園の方と比べてこっちも悪くないと思います。

[2: マンション検討中さん]

場所がいいなぁと思ったら定借、最近良い立地はだいたい定借なんですよね。

[3: 匿名さん]

ここはいい立地。
値段がいくらでも瞬間蒸発確定。
デベか神社にコネがないと買えないんじゃないか？

[4: いくだろうか、、、??]

いくらくらい??
70平米で6000万円くらい??
それとも7000いくだろうか、、、??

[5: 匿名さん]

地代次第でしょうけど、所有権の8掛けだと考えても今の相場で坪300万円台はないでしょうね。坪400として70㎡なら8000前後では？

[6: そんなものでしょうか?]

坪400ならブリリアシティ西早稲田よりも高くなりそうですかね??
そんなにするんだ。
厳しいなあ！

[7: 匿名さん]

豊島区と新宿区というアドレスの違いはありますが、さすがに山手線至近と副都心線やや遠では前者に軍配が上がるんじゃないですかねー。

[8: マンション検討中さん]

昔３丁目住んでましたが、最高の環境ですよ、落ち着いて暮らしたい方にぴったりです。近くにSakuraという有名な温泉もあり地元で人気ですし、商店街も活発です。六義園、古川庭園両方に近いです。

デメリットとしては、商店街の力が強いのか土地が分割されすぎているのか、山手線なのに駅前が全く開発されないことでしょうか。（おそらく駒込はアトレがない山手線の唯一の駅？）
あとこのあたりは豊島区の区境となり、豊島区と北区と文京区の境目です。なので保育園や区役所など行政系で少し不便するかも？しれません。

[9: そうですね?]

山手線最強ですものね！
しかも南北線もあるから駒込駅は山手線最弱駅ですが便利ですよね。

共用設備充実の大規模マンションの方がいいのかなって思っていました。
こちらはこの戸数で土地面積も考えると、場所以外のメリットはそこまであるのかなと思います。
多分、自転車も1台おけるかどうかになるでしょうから、ファミリーもキツそう。小さいお子さんのご家庭ならいいかな。

8000出してここかあ。
うーん。
プラウドの中古待ちかな？

[10: マンション検討中さん]

駒込のプラウドは本当にかっこいいし立地もいいし最高ですよね。中古でも高いんだろうな。。。

[11: 匿名さん]

駒込のプラウドは詰め込みだし山手線が煩いし、一部の部屋以外は魅力ないなぁ。それなら巣鴨のブリリアがマシ。
ここは駅3分で閑静な高台だから立地は最高。
坪単価450くらいでもいけるんじゃ？

[12: 口コミ知りたいさん]

>>9 そうですね?さん

あくまで立地条件と価格設定だけの話でしょ。どっちがいいマンションかは誰も議論してないし、現段階ではこっちの物件詳細不明で議論のしようもない。

[13: そうですね?]

>>12 口コミ知りたいさん
不快に感じたらすみません。
マンション検討初心者なもので、、、

物件詳細不明の段階ではあるのですが、規模感ってのは既に分かっているので、それは早い段階での比較対象になるものと思っていました。

一般に
大規模>小規模
方が人気がある(もちろん最終的には個人の考え方とはおもうのですが)ものだと思っていました。

私自身、大規模マンション賃貸なのですが、共用施設だったりコンシェルジュサービスだったり、以外に便利に使わせてもらっていたもので。

で、この物件は定借地だったから最近の定借地の新築マンションの早稲田とか市ヶ谷とかとの違いを考えたわけです。
マンションの規模感ってマンションの評価に入れないものなのかな？勉強になりました！

[14: 口コミ知りたいさん]

>>13 そうですね?さん

規模の要素だけ見れば、大規模＞小規模で間違ない。とは言え、マンションの評価は規模だけでは決まらず、一般には立地が最重要要素とされている。だから、立地の良し悪しについて議論するのは十分意味があるし、ブリリア西早稲田と比較してその点ではこの物件の方がやや上回ると言っていいと思う。
ただ、好立地の物件は一般に高い価格設定になりがちで、そうなるとプラスアルファの要素が無い限り、お買い得感は薄れてしまう。他方、ブリリアシティ西早稲田はおっしゃる通り規模のメリットを最大限活かして共用施設を充実させた好物件で、駅へのアクセスやハザード面にはやや難があったが、それ以上に価格設定に魅力があった。つまり、単なる好物件でなく、コスパ的にお買い得感があった。

この物件がブリリア西早稲田以上の評価を得られるかと言えば、あちらが水害直撃などで評価ガタ落ちにならない限りは、まあ難しいだろうとは思う。とは言え、詳細が分からないのに物件自体の評価をしようとするのは明らかに時期尚早。本当に初心者かは分からないけれども、初心者っぽい書き込みだなとは思ったよ。

[15: 評判気になるさん]

>>14 口コミ知りたいさん
なるほど!
アドバイス(?)ありがとうございます。

じゃあここのプラスアルファはまだ不明ということですかね。
間取りも出てるから、ＨＰの設備仕様とデザインとお値段が埋まればですかね？
もう少し待ってみます。

ちなみに、
口コミさんはどういうプラスアルファがあればここを8000万円でいけますか??70平米として。階数含めて相場観を聞いてもいいでですか??

[16: マンション検討中さん]

魅力を感じていますが、駅からの現地までにスーパーがないのが・・・
と思ったら駒込駅周辺にスーパーがほぼないんですね。
１００％自炊の私にはかなり残念です。

[17: マンション検討中さん]

>>16 マンション検討中さん
駒込駅周辺は普通に不便ですよ！

[18: 評判気になるさん]

駅からの動線ではスーパーないですが、
すぐ近くに
安いスーパーと高級スーパーありますよ！

駒込周辺は確か不便というのは賛同しますが、
スーパーの利便性に関しては90%問題ないです!!
これは自信を持って言えます！

[19: マンション検討中さん]

>>18 評判気になるさん
そうなんですか？
安いスーパーと高級スーパー、なにでしょうか、気になります。
物件ホームページのライフインフォメーションにのっているものですか？

[20: 評判気になるさん]

質問ありがとうございます。

安いスーパー→たじま
高いスーパー→sakagami
です!!
両方とも分かりにくいですが、地図に載っていますよ！
たじまは霜降り橋交差点のとこ(信号なしで行ける)で、sakagamiは商店街の色の境目付近。

ちなみに商店街は安い八百屋もあるし(たじまからsakagamiの途中)、豆腐屋とか魚屋、パン屋、ドラッグストア、100円ショップ、1000円カット、しょぼいコインランドリー、謎の古着屋、ちょっと小洒落たカフェ(入りづらいが)も数件、、、
とりあえず十分になんでもありますよ?!!
本郷通り渡って、駒込の方に行けば、また別の商店街ありますし(こっちはそんなにいけてないかな? お店は沢山ありますが)

ということで、日用品の買い物では不便はないです。これは本当です!!
自転車で巣鴨まで行けばアトレもあるし、無印もあります。

[21: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[23: 匿名さん]

[NO.21と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[24: マンション検討中さん]

>>20 評判気になるさん
19です。具体的に教えてくださって、ありがとうございます。
探索に行ってみます。

[25: 匿名さん]

なるほど、買い物できるようなお店がいくつかありそうですし、それほど不便はなさそうですね。
ただ商店街のお店って早い時間にしまってしまうので仕事帰りにさっと買い物できるようなところがあると
便利だと思います。
あと、何かあった時にコンビニも近くにあると便利ですよね。

駅までも近いし、とにかく通勤が便利になるのはうらやましいです

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
コンビニは徒歩30秒くらいのところにあるよね

[27: 匿名さん]

買い物施設が多いので便利そうです。
夜は何時くらいまで営業しているんでしょうか。

高級スーパー、成城石井などのチェーン店ではないみたいで興味ひかれますね。
品揃えはオリジナルなんでしょうか。
コンビニもセブンイレブンだったらセブン＆アイのオリジナル商品が買えたりするのでよさそうですよね。

[28: 匿名さん]

買い物施設多いですか？　近くになさすぎ
自転車に乗って、幾つかあるかってかんじですよ

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん
日常品なら徒歩５分で大体揃うと思うけど？

[30: 名無しさん]

駒込はスーパー不便ですが、少し西ヶ原方面に下るとタジマがあり安くて便利です。あと、最近できた駅前のスギ薬局が食料品も取り扱っているので、日常のものは大体ここで揃いますよ！

[31: 検討板ユーザーさん]

巣鴨に住んでてちょっと興味ある物件だけど
やっぱり山手線の住宅地域では巣鴨が至高だな
駅の両側にサミットと西友
ドラッグストア多数
成城石井や惣菜店の入るアトレ

[32: 口コミ知りたいさん]

>>31 検討板ユーザーさん

至高かは置いといて、巣鴨周辺が生活に便利なのは認めざるをえないよね。昔住んでたから懐かしい

[33: 匿名さん]

周辺環境の評価が分かれているのはどうしてだろうと思いましたが
現地地図には描かれていないお店がいっぱいあるってことなんですかね。
徒歩5分以内で色々揃うなら主婦には嬉しい立地です。
ファミリー向け（3LDK）だと70平米台を選べるようですが基本的には小さめの部屋が多いんでしょうか。
Kタイプまであるようなので、間取りも色々選べると良いのですが。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
物件HPの現地案内図も、このスレの地図も、地図の範囲内に六義園と古賀庭園の両方を無理やり収めようとしたためか、縮尺が小さくなっている（広域図っぽくなっている）ので、物件周辺の日常づかいに便利なお店とかの詳しい情報は、地図からはかえって入手しづらくなってる気がします。

[35: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
買い物は特段心配しなくていいですよ。商店街もありますし、雰囲気も落ち着いています。巣鴨の方が便利なのはその通りですね！
デメリットを上げるなら、駅から北区方面は坂なので行き来はしんどいです。あと古川庭園も六義園も美しいですが公園ではないので、小さい子供を遊ばせるところが結構少ないと感じます。

[36: 周辺住民さん]

駒込は静かで良いですよ。確かに巣鴨は便利なんですが、ちょっと騒々しいというか治安にやや不安があるので、住む場所としては駒込の方が好きですね。というかこのマンションの立地なら十分巣鴨も生活圏内かと思います。

[37: 匿名さん]

総戸数が少ないほうですから、管理費や修繕費がどのくらいの月額料金になるのか、
気になるところではあります。

一番の問題は所有権ではなく、一般定期借地権（地上権）という点。
さらに、借地の期間は「2093年2月28日まで（建物解体期間を含む）」ですので、71年後に契約期間満了となる計算。
期間満了時に更地にするという条件があり、期間の延長は無いということ。

将来資産が残らないというところでは、売却しにくいというデメリットも発生する可能性がありますね。

[38: 匿名さん]

この地域で子育てしている者です。
妙義神社の前を毎日通るくらい近隣に住んでいて、引越し検討中なので、久々にファミリーが住めるマンションが出来る！と思ったら定期借地権付きで、う?ん…と思っているところです。

たしかに生活するには不便はないです、そこそこ活気のある商店街もあり、安いスーパー、高級スーパー、ドラッグストア…八百屋さん、魚屋さん…なんでもそろいます。
ただ、食料品、日用品、衣類など全て一気に購入できる西友のような大型スーパーはないので、雨の日の買い物は面倒かも。
また、駒込、巣鴨は、気の利いた飲食店やカフェがほとんどなく、実家の家族や友人が遊びに来ても外食が残念なのは否めません。
ちょっと美味しいパン屋さん、ミスドやスタバ、美味しくて使い勝手良いイタリアンレストランとか欲しいー、とよくママ友と嘆いています。。。
ただ、山手線の割に、住人以外降りることがほとんどない駅なので(山手線で降りたことない駅ナンバー1でしたっけね)、治安は良いし落ち着いてはいます。
定期借地権70年なので、住み切っておしまい…とかですかね…
この辺りに住んでいてこのエリアから離れたくなく、資産残すことは考えてない方には良いのかもしれませんね。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

駒込は毎日の食生活は便利だけども、衣類とか食器とかプラスアルファの部分はお隣の巣鴨に行くか、山手線で上野池袋に行くか、とにかくどっか行かなきゃダメですよね。確かにその点はデメリットですね。

定期借地権については、どうしても分譲マンションの底地権という形で資産を子供に残したい人は迷わず購入を断念すべきでしょうね。私自身は資産は他の方法でも十分残せると思うので、すべては価格次第と考えてます。類似の立地、同等の設備仕様の所有権物件より相応割安で、地代負担も重すぎなければ、安く買えた分のお金を別に有効利用できるわけですから、絶対的に定期借地権の物件が悪いとは思えないです。駒込駅徒歩3分なら将来賃貸に出してもかなり借り手つきやすいはずですしね。価値観は人それぞれですから、どうしても嫌だって人を説得しようとまでは思わないですけどね。

[40: 匿名さん]

>>38 匿名さん

一つ書き忘れたのですが、イタリアンもフレンチも、たくさんではないですが、六義園の方にそこそこいい店ありますよ。是非探してみてください。

[41: マンション検討中さん]

定借は解体積立も入るのでランニングコストが高めになるのでそこがいくらになるか…ですね。同じ定借のブリリアシティ西早稲田だと、毎月45000円くらいはかかるみたいでした。
駒込イタリアンとフレンチのお店むしろ多いと思いますけどね。ただ全部こじんまりとしてはいますが。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>41 マンション検討中さん

毎月45000円って単位は何？70㎡換算？いずれにしてもブリリアシティ西早稲田は規模のメリットでランニングコストが下がってるから、普通に考えたらそれよりは上になるかな。他方で、あちらは水害ハザード丸かぶりって問題がある。もしも仮に浸水被害があれば一時金かなり必要になるから、そういうリスクが小さいのはこの物件のメリットかなと思ってる。

[43: マンション検討中さん]

>>42 口コミ知りたいさん
45000円は全戸プランの中央値ですね
物件概要に細かい数字が出ています

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん
なるほど、販売が既にかなり進んでるから、物件概要だけでも基本的な数値は分かるってことね。

[45: 匿名さん]

山手線駅近と都電駅近を比較するのはどうなんだろうね

[46: 口コミ知りたいさん]

>>45 匿名さん
比較の仕方次第ではないかな？幾らなんでも比較しちゃダメってことはないでしょう。

[47: 匿名さん]

気の利いた飲食店やカフェがほとんどないそうで、若い方には少々物足りない街なのかもしれないと感じました。
ただスーパーやドラッグストアで日常的な買い物は事足りるようですし、生活はしやすそうですよね。
こちらのマンションのテナントでパン屋さんやカフェが入ってくれればいう事なしですが、そのような可能性はあり得ますか？

[48: 匿名さん]

スタバはないけど、気の利いたカフェはそこそこあるよ。桜キッチンカフェはこの物件から歩いて3分くらいかな。駒込はあまり有名じゃないから、気の利いたお店とか何もないって先入観が出来ちゃってるように思う。レストランも素敵なところ幾つかあるし。大きな店はないけどね。

[49: マンション検討中さん]

ここ今出てる間取り見ると乾式壁多いね
それほど高層じゃないのに残念
全部コンクリートより解体し易いから？まさかね

[50: マンション検討中さん]

単身用の部屋が半分以上になるから、マナー悪い人が多く住むことになる。ゴミだしとか、入居後の管理とか心配になりました。
良さそうだなと思ったけど、子供がいる自分には残念な企画。見送ることにしました。