リビオ駒込妙義ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
公式URL：https://nskre.jp/komagomemyogi/index.html

所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/

[83: 通りがかりさん]

>>82
ブリリアシティ三鷹で、前払い借地料部分にローン控除除外が適用できない可能性があることの説明が事前にあったかどうかはあいにく存じ上げておりません。
現在分譲中のブリリアシティ西早稲田も前払い賃料が設定されています。
いずれも、前払い賃料が物件価格に含まれること自体は、SUUMOなどにも表記されていますのでご覧下さい。

[84: マンション検討中さん]

価格が安いように見えても表示価格にだまされないことが重要ですよ。70年間の賃料と解体積立金とローン控除減額分を含めたトータルコストが所有権の80％が適正価格です。
ちなみにホームページに土地の固定資産税がかからないというものがありますが、年間僅か2～5万程度の話です。
地代や解体積立金上昇リスクもあり、まだまだグレーな制度だと思いますよ。

[85: 匿名さん]

>>84 マンション検討中さん
所有権の80％が適正価格の根拠は？

[86: 匿名さん]

定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。

②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/...

10から20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。

神社繋がりではありますがここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので
下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました

https://diamond.jp/articles/-/1832...

[87: 匿名さん]

不動産の価値は買い手の属性によって変わるけれど、定借物件はその傾向が激しいと思う。極端な例だけど、定年退職を迎える直前で、子どももいない夫婦が、これまで通勤利便性を考慮して住んでいた家を売って、退職後の住処を探しているとする。そうすると、退職金でほぼローンを返せてしまうし、年金もはっきり計算できるから、将来無駄に多くの資産を残す必要もないわけだし、定借物件は所有権物件より少しでも安けりゃ単純にお買い得になる。
上記は極端な例だけど、一般論として、買い手の年齢が上がるほど定借のデメリットは小さくなると言えるはず。あとは、子ども有無、手元の資産状況なんかもいろいろ関係するだろうね。要は、定借物件は同一条件の所有権物件より不利なのは確かだけど、何割が適正価格とか単純に定量化はできない。物件の価格と、自分の属性と条件とをよくよく見極めることが大切。まあ、慎重すぎて調度よいとは言えると思う。

[88: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん

同感です。

銀行がローン審査で借地物件をどのように評価するのか、各行のその時々の考え方次第でしょうが、70年後までに資産価値がゼロになる不動産ですから年数を経る毎に所有権物件よりローンが下りずらくなる可能性が高くなっていく=売りずらくなっていくことだけは確からしいと思われます。
少なくとも築35年を超えて売却するときに、当然ながら買い手にはその時点から35年のローンは下りないでしょう。

この点が所有権物件に対するディスカウントの主因ですが、例えば所有権の80%の価格で、このリスクに見合うと感じるか否か？
それはそれぞれの事情がある買い手ごとに異なる判断であり、絶対に売らない人にとってはこの点はリスクでは無いということでもありますし、万が一にも売るかもしれない人にとっては買い手の層が狭まって安い価格でしか売れず、残債割れするリスクを負いやすい物件ということですね。

[89: 匿名さん]

>>88 通りがかりさん
そう。87ではリスクが小さくなって、メリットが大きくケースを挙げたけど、逆にリスクが大きくなって、メリットが小さくなるケースもある。売却する可能性が小さくなく、かつ自己資金が潤沢でない人にとっては、多少の割安さ程度ではメリットよりもリスクがずっと大きくなるはず。
ただし、売却する可能性があっても、資金が潤沢な人にとっては、譲渡損は出るとしても残債割れリスク自体の意味は小さくなる。（つまり、資金が潤沢でほとんどキャッシュで買える人でも、今は控除を受けるために出来るだけローンを使うから、表面上は残債割れ現象が発生するけれども、その場合の譲渡損の実質的なダメージは資金が厳しい人にとってよりも小さいという意味。）
一般論として言えるのはこの程度で、あとは物件の価格次第、買い手の属性と条件次第だね。

[90: 匿名さん]

>>86 匿名さん
というか、リンク先両方とも見れないのは私だけ？

[91: 匿名さん]

>>90 ご近所さん
コレでどうでしょう
https://www.sumu-log.com/archives/15081/

https://diamond.jp/articles/-/183277

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
90さんではありませんが、先のリンクで読めなかったのが読めました。
参考になります。定借の諸費用かなりかかることが勉強になりました。
ありがとうございます。

[93: 通りがかりさん]

借地料は、路線価と土地面積から目安を計算することが出来ると言われています。本物件は大通りに面していないことから、面しているよりも路線価が低廉であることは事実であり、借地料がそこまで重くないことへの期待が本来的にはあると思います。土地の固都税が路線価から算出されますので、大通り面ほど高くないことは間違いないでしょう。

一方で借地料は、事業スキームを提案したデベのうち最も高い金額を出したところが地主から選定されて案件として勝ち取る、という流れで決まると想像されます。これはデベが所有権マンションの土地を仕入れるのと同じではありますが。今回は神社側が改修工事を行なっており、例えばその工事費用に係る事情があることも、前払い額やイニシャル権利金の設定に当たって考え有ります。日鉄興和さんがどんな金額設定で神社に提案したのか、でしょうね。

[94: 匿名さん]

>>93 通りがかりさん
ここって入札案件なんでしょうか？

[95: 通りがかりさん]

案件経緯は存じ上げておらずあくまで想像です。日鉄興和さんの2021/3/5付のプレスを改めて見てみると下記のように書いてありますね。どちらとも読める書きぶりではありますが…。

妙義神社の旧社殿・社務所は 1965 年(昭和 40 年)に建てら れましたが、近年老朽化が進み、修繕や再建が計画されるものの再 建費用の工面が困難な状況となっておりました。
長年にわたって数多くの等価交換事業の実績のある当社が事業パ ートナーとして選定され…

[96: マンション検討中さん]

>>93 通りがかりさん

詳しい、ありがとうございます。

[97: 通りがかりさん]

レア感のある駅近プロジェクトである傍らで、豊島区内で言えば駒込4丁目の巣鴨間エリアに比してプライム感は落ちるように個人的には思いますし借地なので手頃な価格設定になればいいね！という希望的観測がありつつも、やはりイニシャルで前払借地料と権利金を積むであろう案件背景が推察されるあたり、どうなるだろうかというところでしょうか。

ポジティブな点に言及するなれば、金食い虫の機械式駐車場設備が無いので管理費や修繕積立金は明らかに抑えられるでしょうね。（車を持たない人視点）

[98: 匿名さん]

>>97 通りがかりさん
権利金は当然含まれると思うけど、前払い地代はどうだろう。この場所なら権利金だけども相当な額になるはずで、神社の建て替えのコストはそれだけでも賄えそうだし、前払い地代は含まれないかもしれないよ。あと、そもそも地主が神社（つまり利潤追求が本旨ではない、はず）だから、地代は普通の定借物件より少しは抑え目になるなんじゃないかと期待してるけど。甘いかな。

[99: 通りがかりさん]

>>98 匿名さん

どうでしょう、販売開始まであと1ヶ月程度ですかね！

事業協力者住戸が3戸あるというのもどう影響しているか気になるところです。
普通に考えると神社の方のお住まいということになりますでしょうか。
この3戸も分譲すれば権利金/借地料が入るべくものですから、プロジェクト全体としてそうしなくてもゆとりがあるということでありましょう。
一方でその3戸の建設費を42戸分の分譲価格でまかなっているという見方もあるかもしれませんね。

[100: マンション検討中さん]

アンケートきたね
回答した人に事前案内会？

[101: 匿名さん]

定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。

[102: 匿名さん]

事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが
不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが
賃貸に出される部屋になるんでしょうか？