グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
住宅ローン控除適用可の「程よい」価格帯特集①（ブリリアタワー有明ミッドクロス・グレンドール新宿牛込柳町）
https://www.sumu-lab.com/archives/5424/
グレンドール新宿牛込柳町 最終一邸 4,190万円 31.52平米 坪単価439万円【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/15805/

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[81: マンション検討中さん]

数年前と比べれば高いけれど、クリオと比べれば安いですね。

[82: マンション検討中さん]

山手線の内側の割にお手頃なお値段に見えるのですが、やはり駅前に何もないから安いのでしょうかね。残積割れしないのであれば欲しいのですが。。。

[83: 口コミ知りたいさん]

>>68 マンション検討中さん

場所もプラウドの方が良いと思います。まあ現実的な単価にしてくれたことはありがたいですね。

[84: マンション検討中さん]

>>83 口コミ知りたいさん
私も駅距離などの点ではプラウドのほうが良いと思います。他方、プラウドは大久保通りの車の音が気になりそうで、その点ではこちらの物件のほうが好みに合いました。

[85: マンション検討中さん]

>>83 口コミ知りたいさん
プラウドの方が、立地、モノ、ブランドは上、静かさと価格差はグレンドール、でしょうか。価格差が見合うものか、ですね

[86: 匿名さん]

マンション全体もそうですが、住戸ごとの条件の違いに応じた価格差の設定が妥当かも気になる。条件いい部屋はむしろお買い得っぽいけど・・・

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん
条件良い部屋の方が単価が高いと思いましたが、むしろお買い得なのですね。
条件厳しいほうの部屋は単価低く見えるけれど、価格が妥当じゃないということですか？

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
条件が良いので単価は高めだけど周辺他物件などと比べるとお買い得、条件厳しいほうは単価は低いけど条件から見るとまあそんなものかな、という感じではないでしょうか。

[89: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
マンション実績だとクリオですかね。
数少ないタマホームのマンション実績の中で1番の都心だから気合い入れているでしょうが。

[90: マンション検討中さん]

>>88 マンション検討中さん
なるほど、ありがとうございます。単価差がもっとあってもいいかな、という感じなんですね。急いで買わずに売れ残りのバーゲンを待った方がいいのかな。

[91: マンション比較中さん]

総戸数７２で１期が２２戸だから３割。人気が今ひとつ？　中小はこんなもん？

[92: 匿名さん]

クリオはあのMR行ったら買う気なくすと思う
子どもが子どもを騙してる感

[93: マンション検討中さん]

>>91 マンション比較中さん
抽選になっている部屋も複数あるようなので、１期２次でもう少し埋まるかもしれませんね

[94: 評判気になるさん]

駅に近すぎない、大通りに直接面していないってところを評価する人も一定数いるでしょうね

[95: マンション検討中さん]

モデルルームも行きましたが、現地を見てやめました。営業の方は「どうしても欲しかった土地」と言っていましたが、長年駐車場と巨木があった事を考えると、都心で実績がないタマホームはここくらいしか土地買えなかったのでは？と思ってしまいました。ザ・崖って印象です。
それと、囲まれる周辺道路が細く窮屈な土地という印象を受けました。

[96: マンション検討中さん]

>>95 マンション検討中さん
崖や周辺の道路の狭さはおっしゃるとおりですね。ただ、私はそこまで気にならず、駅4分ながら比較的静かな点や、小中学校も近いことなどといったことも勘案して前向きに検討しています。1期1次はもう終わってしまいましたが…
95さんも気に入る物件が見つかると良いですね。

[97: マンション検討中さん]

昨日の抽選で申し込んだ方は結果の連絡来ましたか？

[98: マンション検討中さん]

97です

5/2 希望住戸決めてアンケート提出＆銀行仮審査申込しました。
その際担当さんから「仮審査結果が結果わかったら連絡する」と仰り。
5/8 に「審査中」と、「他に不明点ないか」と丁寧な確認メールあり。
その際にこちらから手付金の調整(減額)は可能か具体的に質問しました。
同日中に「確認して改めて回答する」とメール返信あり。
しかし全く連絡がないので、5/13に仮審査結果も含めて進捗確認しましたが、こちらも全く返信無し。
そして昨日の抽選会に至った(と思います)が今現在全く返信も連絡も無し。

手付金の調整をお願いしたので、そこでわたしには「売らない」という社としての判断に至ったのかと思いますが。とはいえ、その旨を連絡欲しかった。。
企業もボランティアじゃないので売らない相手に愛想振り撒くことは強要しませんが、聞いたことにくらい答えて欲しかった。
実印まで押印させられた仮審査はどうなったのか。。
他社物件で購入見送りになっても、営業さんは他の物件でご縁に繋がるかもしれないことを理解して最後まで丁寧に対応してくれていたので、こんなに無視されて正直驚いています。

[99: マンション検討中さん]

第三者評価が欲しく微々たる額ですがお金払って本物件の資産性を調査しました。様々な項目がある中で善し悪しありますが、タマホームというところで評価が低かったです。誤解なきように言いますが、タマホームが「悪い」という意味ではなく、皆さん仰るように「実績がない」ゆえに、未知数、高評価には至らない、という意味です。

長文失礼しました。皆様の参考になれば幸いです。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。お金を払って第三者評価を得られたんですね。
私は値段と、駅近＆仕様が悪くないバランスを考えて購入検討していますが、
>>95 マンション検討中さんのおっしゃる崖下急な細道囲まれ立地を懸念していますが、デベの評価もリスキーなんですね

[101: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
私も現地見ました。
側道は確かに狭いですが、エントランス前の道は広く感じたので生活するにあたりそこまで気にならないのではと思いました。感覚は其々ですね。

[102: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん
私は購入を決めましたが、確かに担当者の連絡が疎かだったり、内容に誤りがあったり、他の大手に比べて顧客対応がちょっとな…と思うことが何回かありました。
タマホームがマンション販売に慣れていないことも原因かと思いますが、引渡し後にでもタマホームの然るべき部署にフィードバックを送っておこうと思っています。

>>99 マンション検討中さん
大変参考になります。ありがとうございます。
タマホームのマンションの実績が乏しいのは事実だと思います。担当者からは、この物件を皮切りにマンション事業も拡げていきたいと聞いたので、購入を決めた者としてはそのとおり実績を積み上げてほしいと思っています。

[103: マンコミュファンさん]

>>98 マンション検討中さん
同じ担当さんなのかはわかりませんが、私の担当の様子からも容易に想像つきます。会社としてのスタンスなんですかね。
大きな買い物だからこそ信頼できる方と安心して購入したいものです。

[104: マンション検討中さん]

>>103 マンコミュファンさん
わかります
会社の名前を背負って営業している自覚があまりないのかもしれません。もちろん人によるとは思いますけど。
世の中にはインターネットというのもがあって、良くも悪くもユーザーや購入検討者に情報が共有されるということを理解していないような年代の担当さんでした。昭和の。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>98 マンション検討中さん

いわゆる大手の営業担当者は（上から目線で物申して申し訳ないですが）みなさんしっかりしていて、98さんのような思いはしたことがありません。
そういうところにもブランド力って差が出ると思います。

[106: 匿名さん]

土日の予約はしばらく先まで埋まっているようですね。
マンション販売の経験値が低いとはいえ、営業担当者の振舞いで離れていく方がいるのは残念ですね。
モデルルームを見た個人的な感想ですが、モノは悪くないと思うので。

[107: 匿名さん]

モデルルーム平日はたくさん空いていますね　苦戦してるのかな

[108: マンション検討中さん]

先着順4件出てます。1期22件が完売できなかったようですね。

[109: マンション検討中さん]

>>108 マンション検討中さん
何処に書いてありますか？
横の崖が気になってますが検討したいです。

[110: 匿名さん]

>>109 マンション検討中さん
物件概要のところです。上は２期のことが書かれていますが、下に先着順の概要が載っています

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
ありがとうございます!間取り詳細はないのですね。
あまり盛り上がっていないのはやはり崖なんでしょうか？場所は良いように思うのですが。

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
間取りは公式サイト公開時からずっと３種類のみで更新されませんね。
確かに隣地との間の擁壁は崖みたいなので、気にされる方はいるでしょうね。私は立地や設備仕様と価格とのバランスは悪くないと思うので、気になるようであれば現地やモデルルームをご自身でご確認されると良いと思います。

[113: 匿名さん]

>>112
と思ったら、新しい間取りアップされてますね

[114: マンション検討中さん]

昨日までは先着順と2期の表示だったのに、今日になったら1期２次がでてきました。分かりにくい販売方法ですね。

[115: 匿名さん]

タマホーム自体は戸建て販売としては有名ですが、マンション販売としての知名度はあまり
知られていませんよね。
そういう点では販売方式がマンション購入者側からすると疑問点が多くなってしまうのかな？
管理会社は大京アステージという会社ですが、これはライオンズグループの会社だったような
管理会社としては大手でしょうし、管理面では問題はなさそうですね。

[116: 匿名さん]

今は新築なのに安いけれど、リセールの時に駅近だが築年古くなるプラウド、パークハウス、パークマンション系に勝てないリスクが高い。ずっと住む覚悟があれば別だが。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
ご指摘はその通りかと思います。
一方、リセール時は各マンションで同時に何十戸も売りに出されるわけではないですし、1人買ってくれる人を見つければ良いという点はあるかと思います。
もちろん、116さんのおっしゃるとおり、永住するなら関係ないですね。

[118: 匿名さん]

>>116 匿名さん

安く買えてるんだから高く売れなくても良いでしょ。

[119: マンション検討中さん]

外苑東通り（弁天町区間）の拡幅工事が令和9年に完了予定とのことですが、こちらのマンション価値に良い影響はあるものでしょうか？

[120: 周辺住民さん]

先行区間（牛込柳町交差点より南）にいますが、工事期間は歩道が右行ったり左行ったり凸凹するからベビーカーとか大変、工事中駅までの動線は面倒でお勧めできません。

[121: 匿名さん]

>>119
>>120
先日現地から駅まで外苑東通り沿いを歩きましたが、ほとんど気になりませんでした。整備が完了すれば更に歩きやすくなるのでしょうが、現状でも迂回するほどではないと思いました。
道路が綺麗になったり無電柱化されたりと景観的にはプラスだと思いますが、それが直ちにこの物件の価値に影響するかというと、どうですかね。もちろんマイナスではないことは確かだとは思います。

[122: 匿名さん]

>>115 匿名さん
大京は大手だが評価は低い印象。
実際私が以前住んでいたマンションが大京さんだったが、対応が悪く不満でした。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
どういった点で評価が低いのか、また対応が悪かったのか、参考にしたいので具体的に教えていただけますか？

あまりにひどかったりすれば組合の決定で管理会社を変えることもできるわけですし。

[124: 匿名さん]

外苑東の整備は薬王寺方面がメインで歩道が何度も変わり今も大変移動しにくい。
建設地付近の本格的工事はこれから。入居後数年は辛抱が必要。
それが終われば何も問題ないし、もともと渋滞も牛込柳町以南がひどく弁天町付近は車の流れはいいほうだけど。

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
問い合わせや依頼の回答が遅い(催促するまで忘れられてたことも)、決算説明の不透明さ、管理人さんの質があまりよくない。
鍵をかけるべき箇所の掛け忘れ、清掃の雑さ、何のための管理費なのか。管理費は安ければ良いわけでもないと思います。高いから良いという訳でもないですが。
今の住まいはデベ系の管理会社ですが、管理費は前に比べれば高いですが管理内容に不満はありません。
管理会社は変えられるものですが、ハードルは高いと思いますよ。直接的には資産価値に影響しないものですが、不動産を見ている方ほど管理会社には拘っている印象があります。私見も入ってますのでご参考です。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん
ありがとうございます。参考になります。

[127: 匿名さん]

メジャー７など大手のマンションで、系列の管理会社が入っている場合は、購入者は管理も含めてそのブランドを買ったという意識があるので、めったなことでは変えられないでしょうが、ここの場合はそこまでではないかも。まあ、それでも簡単には変えられないでしょうけどね。

[128: 匿名さん]

めったな事ではないにしろ管理会社を変える事ができるというは知りませんでした。
会社によってかなり対応の質に差が出てくるところですので、
本当にひどければ変えれたら良いんですけどね。

[129: マンション検討中さん]

２つしかない駐車場、内１つは決まったそうです。近隣にコインパークもない.
わが家で車あきらめても、親類や友人が車で来るのも難しい．安いだけに悩む．

[130: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
牛込柳町駅の周りにいくつかコインパーキングありますよ