グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[361: マンコミュファンさん]

>>356 匿名さん
契約者です。まだ私も全く手つかずです。マンション購入は初めてですので、色々と値段比較も含めて情報収集中です。

結局のところ今どのくらい売れているのでしょうか。契約者としては早く完売してほしいですが、難しそうですね。

[362: 匿名さん]

>>361 マンコミュファンさん
約半数くらいのようです。
販売開始が5月からなので、比較的順調ですね。
ただ今後は間取りも限られてくるので、売れるスピードは鈍化しそうだなぁと思います。

[363: 契約済みさん]

日経記事にあるように、いまは高い物件ほど売れている状況のようですね。千代田四番町の温泉マンションが半年で完売とは…。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB211D00R20C21A7000000

こちらの記事では新宿区も相場上昇予想の地域に含まれてますし、契約者としてはタマホームさん社長報道にめげず頑張ってもらいたいところです。

[364: 匿名さん]

>>344 匿名さん
ワクチン接種の禁止令出してるタマホームってやばくないですか？？
この時期にワクチンうつかうたないかなんて、個人の自由というか権利があるでしょ。

327さんの記事も読みましたが、５Gはコロナ感染を引き寄せると言っていたり、もしワクチンうったら左遷させられたり、会社に入らせてもらえずモデルルーム周辺の草むしりだけしておけなんて、どんなワンマン社長なの?と思いますよ。

タマホーム、色々と怪しすぎだと思います。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん
記事の内容が本当であれば全くハッピーライフじゃない

[366: マンション検討中さん]

>>364 匿名さん
やばいかどうか、、社員ではないのでなんとも言えませんが、報道を受けて株価は一時急落したものの過去一年で見れば2倍以上に急伸してますし、引き続き好調が予想される業績への影響は軽微というのが市場の評価なんだと思います。

[367: 匿名さん]

時々ワクチン報道の件を書き込まれる方がいらっしゃいますが、その件が直接この物件に影響するとは思えないのですが。
それにより例えばモデルルームでクラスターが発生したとか、あるいは別件で設計や構造の偽装とか、そういう話ならともかく、あくまで社内の疑惑の話ですし。
もちろんそういう会社の物件は買いたくない、という方もいるでしょうし、そのことは否定しませんが、過去に既に書き込まれている報道のことを単に蒸し返すような書込みは、何の意味・意図があるのでしょうか。
マンコミュにはデベ板もありますので、やるならそちらでお願いしたいです。

[368: eマンションさん]

>>364 匿名さん
こういった報道が出ると将来の経営リスクが怖いですね。
取引金融機関からの目も変わるでしょうし、蛇口が止まれば一発アウトですね。
まだ半分ぐらいしか売れていないとのこと、やはり懸念材料が多いと判断する方が多いのでしょうか。
大きな買い物ですので、全てのリスクを考慮したいものです。

[369: 匿名さん]

2期5次の概要が出ましたね。
登録は明日からで販売戸数は1戸ですから、この土日の抽選で落ちた方向けとかでしょうか？

[370: 匿名さん]

>>368 eマンションさん
私も同意見ですね。
こういう大きな買い物だからこそ、色んなリスクをここで話し合ったほうが良いと思います。
逆にこの物件に影響がないと言っている方の理由が知りたいです。

[371: 匿名さん]

Eの間取り消えてますね。
明日の抽選はTですかね？

[372: 匿名さん]

>>371 匿名さん
登録期間の終期や抽選日が書いていないので、第二期第五次は抽選というより実質先着順ということなのでしょうか。よくわかりませんが…

[373: ご近所さん]

資産性のところに賃貸家賃保証みたいなのがあったと思うのですが、タマホームさんが危なくなったらこういった点も危なくなるのですかね？

[374: 匿名さん]

>>373 ご近所さん
家賃保証のスキームは、タマホームではなく他の賃貸業者(家賃保証業者)が扱うのだったと思います。
具体的な業者名や想定家賃などもモデルルームで聞きましたが、私は賃貸に出すことは想定していないので、失念してしまいました。営業担当者に聞けば説明を受けられると思います。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん
想定家賃の資料にはアスモホーム株式会社と記載されてました。

[376: 口コミ知りたいさん]

ここの間取りって賃貸需要も多いんですかね？

[377: マンション比較中さん]

>>376 口コミ知りたいさん
賃貸需要に良い間取りってどんなでしょうか。
購入、居住目線では間取りは良いほうだと思います。柱の食い込み少ないし、メニュープランも多いし。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
補足ありがとうございます。
なお、自身で同業他社を探してくることもできるのだと思います。

[379: マンション検討中さん]

第３期が始まるようですね。間取りも９タイプ出ています

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん
Dの最上階復活してますね。

[381: マンション掲示板さん]

プライベートテラス付きのOgタイプも出てますね。売れたかと思ってたけどキャンセルかな。

[382: 口コミ知りたいさん]

キャンセルは色んなネガティブファクターが影響してますね。
ここ戸数も多いしなかなか売り切るの大変ですね。
営業さんにがんばってもらわんと

[383: マンション検討中さん]

>>381 マンション掲示板さん
同じ広さ・値段のMｇとかは売れたけど、Ogは今まで出してないと思われ。
3900万台はパンダだから残してたんかな。
Dの最上階の復活はキャンセルで復活ね。

[384: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん
販売予定価格が3,900万から9,800万円となっていました。
最上階のDはもう少し高かったはずなので、間取りの最上階っていう表示を消し忘れ？とか思ったり…
ないですかね？？

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん
今「ルームプラン」のページを見るとDtypeには「最上階」の表示がなくなっているようなので、384さんのお見込みのとおり消し忘れだったのでしょうかね。

[386: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん
失敬、ご指摘通りかと。失礼しました。D最上階9980で先着順に出てから売れたらしき。１つ下階は未発表だったし価格的にも。日照も良き部屋。

[387: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん
今出ているDタイプ使いやすそうで、日照もあって良いですよね。
私は予算の関係で他の部屋にしましたが。

[388: 口コミ知りたいさん]

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/20605426/

「コロナはエボラとエイズを混ぜた人工ウイルス」タマホーム社長の社内向け動画
文春オンライン

[389: 匿名さん]

>>388 口コミ知りたいさん
株主目線でも？となりますね。
このマンションを見るたびに社長の顔が浮かぶほどのインパクトです。

[390: 口コミ知りたいさん]

>>389 匿名さん

普通の会社ではなさそう、、、

[391: 口コミ知りたいさん]

>>389 匿名さん

普通の会社ではなさそう、、、

[392: 匿名さん]

>>391 口コミ知りたいさん
どんな顔してこのマンション売ってくのか営業さんがかわいそうです

[393: マンション掲示板さん]

プライベートテラス付きのPgタイプはまだ残ってますか？

[394: 匿名さん]

>>393 マンション掲示板さん
Pgは先着順からの金額から無くなってるので、売れたんだと思います。
同じ間取りのOgは次の3期で販売しますよね。

[395: マンション検討中さん]

>>388 口コミ知りたいさん
https://m.youtube.com/watch?v=DfXUD3a59PU

[396: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん
隠れ信者も含め陰謀論者は世の中に結構な割合でいると思ってますが、上場企業の社長の発言として相応しいかどうか、この動画を全社に配信する前にチェックしたり指摘したりする組織としてのフィルタが一切ないところが、この会社の怖いところですね。2代目社長にモノ言える役員はいないんでしょうか。。

[397: 匿名さん]

一連の文春砲リーク自体がこのダイジョーブ社長を引きずり下ろしたい社内勢力による謀反だとすれば、ここから健全な組織に変わっていく契機にして欲しいところですが。

[398: 口コミ知りたいさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[399: 通りがかりさん]

ここの物件って、なんで周囲物件よりもだいぶ安い価格なんでしょうか？
タマホームの評判が悪いのと何か関係があるのですか？
ワクチン騒動はつい最近だし、風俗店利用推奨LINE等、安い価格に影響しているんでしょうか。

[400: 匿名さん]

>>399 通りがかりさん
価格が相場に比して割安なのは各報道が出る前からですので、関係ないですね。
何かにつけてどうしても社長の件と結び付けたい理由があるんですかね。

[401: マンション検討中さん]

やばい会社ですよね

[402: マンション検討中さん]

>>398 口コミ知りたいさん
あいた口がふさがりません。。。
本当に上場会社ですか？

[403: マンション検討中さん]

>>399 通りがかりさん
これから料金を上げてマンションのブランド価値を上げる材料にはならないですよね。
残りの部屋どうやって売るんですかねここ

[404: 匿名さん]

>>399 通りがかりさん
元々のマンションとしての実績が少ないことと、戸建てとしても安価なブランドとして出していることもあり相場より安いですよね。

社長の件は壮大な後出しのマイナスニュースですが、マンション自体の価値というよりタマホームの組織がヤバいって感じです。
社長がタマホームの価値下げてどうすんだって話なんですが、お父様とかどう思ってるんでしょうかね。
ドラ息子問題…

[405: 匿名さん]

社長の動画理由に契約キャンセル出来ないかな？
ブランドが著しく棄損されたと思う。

[406: 名無しさん]

どうしても価値を下げたい若葉マークが跋扈してるな。ここが売れたら何か困る事情でもあるのかな？

[407: マンコミュファンさん]

もはや社長発言が最重要事項説明に盛り込まれてしまうレベル。。。
文春砲のインパクトすごいですね

[408: 匿名さん]

>>405 匿名さん
流石に無理でしょ
そこまでいくとただのクレーマー

[409: 匿名さん]

>>406 名無しさん
社長の発言とかよりマンションの立地とかクオリティの方が結局大事ですしね。

[410: 匿名さん]

売主のブランドとかイメージってリセールにどのくらい影響あるんですかね？タマホームのイメージは地の底に落ちた感じですが、物件や立地は悪くないと思うので。

[411: 名無しさん]

>>410 匿名さん
リセールの場合も、今から何年・何十年経っていたとしても、当時こんなことをしていたと報道されていた会社の物件は嫌だ、という方はいると思います。
一方で、デベロッパー自身が全戸を売らなければならない新築時とは異なり、リセール時は設備・仕様、立地、価格といった物件そのものを気に入ってくれる人が1人いれば売れるわけですから、影響はあっても限定的かなと思います。

[412: マンション検討中さん]

でも影響はあるよね

[413: 匿名さん]

>>412 マンション検討中さん

だから限定的だと言っているのでは

[414: 名無しさん]

>>413 匿名さん
例の若葉マークで、構うと喜びますからスルーしましょう。

[415: マンション検討中さん]

こんなことなら、三菱の加賀町にすれば良かった..

[416: マンション検討中さん]

https://bunshun.jp/articles/-/47931?page=1&_gl=1*3h8kmy*_ga*YW1wLVdycjZ2a3JuYW5uODNSVk1aWkgtS1dFVVdaLVJ1MDdiY1Bra0dKTjZNZkZxZG55NklDUDVZUWdqZFU5ZkYyN2c.

こんなニュースばっかり！マンションのブランド価値にプラスになるような記事が出てほしいです！

あとここPayPayの成約キャンペーン対象になったんですね。
過去に遡って申請できたらいいなー

[417: 匿名さん]

知らないうちに第2期7次まであったんですね。

[418: 匿名さん]

どのあたりの部屋が売れたんでしょうか

[419: 匿名さん]

>>418 匿名さん
物件概要の広さと価格から推定すると、3LDKのDの部屋と、1LDKのP.O.N.Mのどれかだと思います。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん
ありがとうございます。

[421: 匿名さん]

この物件について言及している記事などで見当たったものをまとめてみました。
既にお読みになっている方もいらっしゃると思いますが、検討される方の参考になればと思います。

キットキャットさんの記事(スムラボ)
「住宅ローン控除適用可の「程よい」価格帯特集①（ブリリアタワー有明ミッドクロス・グレンドール新宿牛込柳町）」
https://www.sumu-lab.com/archives/5424/

WoMansionのkaoriさんの記事(HOME'S)
「グレンドール新宿牛込柳町のモデルルームに行ってきました！」
https://www.homes.co.jp/mansion/article/311/

福岡由美さんの記事(SUUMO)
「【駅徒歩4分】住宅の専門家が分析する物件の魅力とは？」
https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_104/pj_67722950/report_N003121/?r...

3Dモデルルーム(Matterport)
https://my.matterport.com/show/?m=4X1dZLugUTU&lang=jp

[422: 匿名さん]

第2期8次が出てますね。
そのかわり3次が9月にスライドしてますね。
欲しい人が出てきたら、そのタイミングで対応してくれる感じですね。

[423: 契約済みさん]

>>421 匿名さん
モモレジさんの記事もありましたので、追加しますね

グレンドール新宿牛込柳町　タマホーム初の都心物件は駅徒歩４分x敷地面積約２０００㎡の第１種中高層住居専用地域　https://mansion-madori.com/blog-entry-8091.html

グレンドール新宿牛込柳町　同シリーズの試金石らしい拘りのデザイン
https://mansion-madori.com/blog-entry-8092.html

[424: マンション検討中さん]

一期一次よりも値下げしているのでしょうか？

[425: 匿名さん]

>>424 マンション検討中さん
してないはずですけど…
価格変わったんですか？

[426: 口コミ知りたいさん]

>>425 匿名さん
営業に確認すればわかりますよ

[427: 名無しさん]

把握してる限りでは値上がりも値下がりもしてないですよー

[428: 匿名さん]

１期１次から３か月、竣工まで半年あるから値下げするはずない

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん
ですね。
売れ行きも、なんだかんだ良いみたいです

[430: マンション検討中さん]

>>427 名無しさん
ありがとうございます。

[431: 匿名さん]

>>429 匿名さん
販売好調ならPayPayリストにはのらないですよね？
PayPayキャンペーンと手を組んでいるマンションリストを見ると悲しくなります。。。
私はこのマンションが早く売れてほしいと思いますが、そもそもの会社のランク、ブランドを毀損した文春砲を考慮すると今の坪単価で売り切るのはとても大変だと思います。
竣工前にぜひ売り切ってほしいと願っていますが。

[432: 匿名さん]

>>431 匿名さん
たしかにPayPayマークつけて欲しくなかったですね。難しい間取りもあるので、売り切り頑張って欲しいものです。
売れるスピードは今のところは良いですよ。

[433: 匿名さん]

PayPayキャンペーン実施中のマンション見ると売れ残り感というか最後の売り切りのためのドーピング的なものもありますが、ピアース渋谷とか価格未定の段階のもあるのであまり気にされなくてもいいと思います。

[434: マンション検討中さん]

>>431 匿名さん
すでに買われた方には申し訳ないかもしれませんが、値引きの可能性があるということかもしれませんね。
最終期まで様子を見てみます。

[435: 匿名さん]

>>434 マンション検討中さん
希望の間取りが残ってると良いですね！
応援してます！

[436: 匿名さん]

条件がよくない部屋が残ってもしかして値引きされるかもしれないと待つのと、条件が良い部屋を選ぶのはどちらがいいか。ということでしょ。

[437: 匿名さん]

ここって抽選の倍率結構重なったりするんですかね？？
営業さんがうまいこと誘導してバラけさせたりしないのかな？？

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん
同タイプの部屋はバラけさせられるかもしれませんが、１部屋しかないタイプもあるので、そういうところはどうしても抽選になるかもしれませんね。

[439: 匿名さん]

ここのマンションは、最初から他のマンションより安いけど、理由はマンションに不慣れな会社っていうだけでしょうか?
それとも他にも何かしら理由があるのでしょうか?

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
冊子のSUUMOに載っていなかったりするので、広告費も抑えているのかなと思います。

[441: 匿名さん]

>>439 匿名さん
営業の方に聞いたら1番はブランド力の弱さだって言ってましたけどね。
中身の設備は良いです！っておっしゃってました。
440さんのおっしゃる通り広告費って高いのでそこも抑えてるんですかね。

[442: マンション掲示板さん]

購入済みの当方としては、これからどんどん広告出して残りが早く売れてほしいですね

[443: eマンションさん]

高い部屋はプラウド神楽坂、安い部屋はクレビアあたりとバッティングしますね。
ま、最後は業者に丸ごと投げれば”完売”になりますから大丈夫でしょう。
ただ竣工後ベランダに売り出し中の横断幕が垂れ下がるのだけは嫌です。

[444: マンション検討中さん]

南西の角地あたる一軒家（お名前は伏せますが)、マンション側に向かって枝が突き出すように木が生えており、検討中の部屋との兼ね合いで気になっています。
マンション建物自体とは若干距離あるかと思いますが、明らかに敷地からはみ出ている分に関しては剪定してもらいたいなと。こういった事案は売主経由で申し入れてもらうことはできるものでしょうか？

[445: 匿名さん]

>>444 マンション検討中さん
今出先で書類を確認できないですが、重説にそういうことに関係する記載があったと思います。担当営業さんに質問すれば答えてくれると思いますよ。

[446: 匿名さん]

>>444 マンション検討中さん
御懸念の点について、重要事項説明書には、南西側隣地に存する植栽が本物件内に越境している可能性があり、当該隣地所有者と売主の前所有者の間で覚書を取り交わし済みであり、売主は覚書を承継済み、覚書の内容は管理組合に承継される、といった趣旨の内容があります。
重説の担当の方からは、切ることを求める権利はある、先方も越境していることは認識している、といった発言がありました。
売主から剪定を求めてもらうのか、引渡し後に管理組合から求めるのか、といったところまでは私は聞きませんでしたので、もしご存じの方がいらっしゃったら情報共有お願いしたいです。

[447: マンション検討中さん]

>>446 匿名さん
参考になる情報ありがとうございます、
では詳細は覚書の内容次第ですが双方認識済みであり、剪定を求めることはできる状態ということですね。
建物完成時点で越境は目立ちますし、外観にも影響することを考えると入居前（管理組合結成前）に売主から剪定を申し入れてもらいたいですね。今は工事中で囲いがあったりしますが、来年3月末前には対応いただけると良いかと。
担当営業にも確認してみます。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
446です。補足しますと、仮に覚書がなくとも、民法233条1項により、枝の切除を求めることができます。
また、改正法が施行(2023年頃見込み)された後は、隣地の所有者に切除を催告して相当の期間内に切除されなければ、越境されている側が切除することができるようになります。

[449: マンション掲示板さん]

>>448 匿名さん
お向かいさんが良い人であれば全く問題ないんでしょうけど、取り合ってくれない場合、法をかざして勝手に切ったら気まずくなりますよね。しかもどれぐらい切ってよいのかもわからないですよね。
木の成長も早いですから一回切ってもまた永遠と続くわけですし。
木が侵入してこないように初めからうまくタマホームが設計すれば全く問題ないんですけどね。
部屋は選べても隣人は選べないですからね。
検討段階から気になる人であれば引っ越してからもずっと気になるのかと推測します。

[450: 名無しさん]

>>449 マンション掲示板さん
ちゃんと剪定しないと木が枯れてそれこそ問題になりますよ

[451: 匿名さん]

>>448 匿名さん
詳しいアドバイスありがとうございます。お隣さんですから穏やかに解決していきたいですね。ところで若葉マーク付きの投稿はリスクをクローズアップするのが多いです、前をさかのぼっても。ダメ物件だと考えれば他の物件にすればいいし、ここは購入検討の意見交換の場、うまく解決する道を考えるといいのでは、と思います。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
どのスレでもネガティブキャンペーンはよく見かけますが、このマンションでのマイナス発言は一生懸命探して見つけた難癖が多い印象です。
それだけ条件の良い物件なんだなぁとむしろ評価があがりました。

[453: マンション検討中さん]

>>449 マンション掲示板さん
「木が侵入してこないように初めからうまくタマホームが設計すれば全く問題ない」とは。面白い発想ですね。
「永遠と続く」成長する木との闘い……哲学的な趣を感じます。

[454: 評判気になるさん]

>>452 匿名さん
五百万引きとはさらにより良い条件になってますね。
https://twitter.com/radio1093/status/1424947420492795909?s=21

[455: 匿名さん]

>>454 評判気になるさん
もしそれが事実で希望の間取りだったら素敵な話ですね。

[456: eマンションさん]

>>454 評判気になるさん
買うタイミングって難しいですね。竣工前からそんなにお値引き入るだなんて。

[457: マンション検討中さん]

>>454 評判気になるさん
この方は存じ上げませんでしたが業界に詳しいようですしデマでは無さそう、ですが1ヶ月近く前のつぶやき。その間こちらの掲示板で値引きについて誰も触れていないのは違和感ありますが。
契約の話が進みそうな客かつ特定の間取りに限って特別オファーを出してる可能性はありますかね。

[458: マンション検討中さん]

お値引き、やはり一連の報道が影響あるんですかね？5月末くらいにMR行った際には即完売になる勢いなのでと営業さんにご説明受けてたんですが、その時先着順で出てたお部屋まだ残ってるみたいです。報道関係なく一旦検討から外したんですが、お値引きと聞くとちょっと心が揺れます。

[459: 匿名さん]

あるとしたら、特定の部屋についてですね。
何度かMR伺ってますがそれ程大きなお値引きは言われてないです。

[460: 匿名さん]

3期で3LDKの部屋ほとんど終わっちゃいますね