グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[251: 匿名さん]

>>248 マンション比較中さん
これ、ここ作る前（切土前）ですよね？
エントランス想定位置から見て左手の戸建てと奥のマンションの擁壁の高さが過去より上がってますよね？

熱海の件を見ると想定外の大雨で地盤が軟らかくなった時に倒れこんでこないか心配ですよね。

[252: 契約済みさん]

>>251 匿名さん
「擁壁の高さが過去より上がってますよね？」
私も心配になったので確認しました。擁壁ぎりぎりまでは切土していなくて、工事前に駐車場などがあったときの地面が残って、工事の作業員さんたちが通っていると言われました。現地を見に行くと、その通りでした。地中に埋まっていた擁壁下部がむき出しになって擁壁が高くなってはいませんでした。

[253: マンション検討中さん]

熱海の一件があった以上、盛り土か疑問に抱かれる時点で資産価値としては目減りしますかね。
いつか忘れられると思いますが..

[254: #dj_minanin]

誰か買って♪

[255: 匿名さん]

>>253 マンション検討中さん

そこは疑問に思われてないのではw

[256: マンションさん]

盛り土は、しっかりと工事してハザードマップにもないから問題ないと思う。ただし、江戸時代にこの土地が川だった事が気になるな。

[257: 241]

>>256 マンションさん
盛土ではなく切土です

[258: 匿名]

>>256 マンションさん
川だったのってこの土地そのものですか？前面道路のあたりではなく？

[259: 匿名さん]

>>256 マンションさん
切土だそうです。
流石に盛り土でしたら、ここにはしないです。

[260: ご近所さん]

外苑東通りを流れていた加二川が現地付近では少し西側を流れ、今の都営団地のあたりを流れていたようです。薬王寺辺りの外苑東通り沿いマンションや柳町交差点のクリオは元川の上になりますが、ここは川が武蔵野台地を削ってできた河岸段丘と思われます。

[261: ご近所さん]

>>260 です。参考資料です。

[262: マンション比較中さん]

>>260 ご近所さん
地図だとクリオや牛込柳町交差点も河岸段丘上にも見えるよ。
まあ現地付近じゃ都営アパートが低いからそっちが川底だろ。

[263: マンション掲示板さん]

ここは地盤が悪いんですか？
切土か盛土か販売員に質問した人もいるし。

[264: マンションさん]

>>260 ご近所さん
あんた、そこまでクリオを目の敵にしなくていいじゃんw

[265: 匿名さん]

>>263 マンション掲示板さん
質問したの私です！
が、マンション見に行くと必ず聞く質問なので、ここの地盤が悪そうだからしたというわけでは無いです。

[266: 匿名]

>>265 匿名さん
近年は豪雨災害なども少なくないですし、そうでなくともハザードマップや地盤については気になるので、私もどのマンションであっても調査・質問します。

[267: マンション比較中さん]

ハザードのチェックは基本

[268: マンション検討中さん]

いま第2期3次で、ここまでで全体の半分ほどが契約となる見込みと聞きました。割安感のある北西側と3LDKプランの売れ行きが比較的良いとのこと。
モデルルームは緊急事態宣言効果か、平日の来客も多くなってきたそうです。（みなさん仕事中抜けて来てますね…

[269: マンション比較中さん]

>>268 マンション検討中さん
２LのABCが重たい感じ？

[270: 匿名さん]

全国どこかで土砂災害があるたびにここも少なからず懸念されることがある時点で資産価値としてはややマイナス？
周辺より気持ち安いのでその分と考えれば安くも高くもない適正価格ですかね。

[271: 検討板ユーザーさん]

>>269 マンション比較中さん
AとBは結構埋まっているようです。
Cは空いてます。

[272: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん
土日の予約取りやすくはなりましたよね。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん
検討者の属性が変わってきたんですかね

[274: 匿名さん]

先着物件5件になりましたね。

[275: マンション比較中さん]

>>273 匿名さん
モモレジさん効果で３LDK買いが増えたかもしれませんね。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション比較中さん
プランからDが消えていたのでDの最上階が売れたんですねきっと。
うちは予算オーバーで諦めた部屋なので羨ましいです(笑)

[277: 匿名さん]

少しずつでも確実に売れていくと良いですね。

先日、現地から隣駅の若松河田駅前にあるLIFEまで歩いてみました。
個人的には気にならず歩ける距離だったのと、LIFEのフロア面積がよしやより大きく商品が充実していたこと、駅出口の隣にあることなどから、十分普段使いできると思いました。

[278: マンション比較中さん]

>>276 匿名さん
そのようですね。日当りもよい良い部屋ですね。
あとHgとPgが売れたのでしょうね。
一般的に苦戦するテラス付きが売れているようです。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん
私も牛込柳町の駅前のスーパーなど見ましたが、普段使いはLIFEになるなと思います。
お野菜の値段とかもチェックしました。

[280: 契約済みさん]

ライフ品揃え良くて毎週利用しています。現地からも自転車で5分かからないですよ。行は上り坂ですが電チャリでなくても立ちこぎしないで上がれます。荷物が増える帰りが下りなので、やや良いですか。駅前のよしやはワインとか野菜の有機とかユニークな品揃えです。ドラッグストアは福太郎が食料品も安いですし、地下にダイソーもあり利用しています。

[281: マンション比較中さん]

>>271 検討板ユーザーさん
Aは契約見込みも含めると残りは地上階だけだそうです。

[282: マンション検討中さん]

>>281 マンション比較中さん
そうなんですか。1期、2期で出した以外にも個別に応じて販売しているんですね。
1期1次から2か月経たず半分以上売れているなら、着実に売れているといえる感じかしら。

[283: 匿名さん]

二流デベ（マンションだけなら三流）でも、崖地でも、都営アパート近接でも、周辺立地の中では窪地（ハザード掛かる）でも、ほぼ大江戸線（晴れてれば東西線も）しか使えないでも好調な売れ行きならやはり値付けが絶妙だったのでしょうかね。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

都営アパート近いとダメなんですか？

[285: 匿名さん]

>>283 匿名さん
やたら言い方にトゲがありますけど(しかも都営アパート云々はかなり問題発言だと思いますが)、何かあったんですか？
こんなところにいないで一流デベ、非崖地、周辺も一切ハザードかからなくて都営アパートも近くなく、お好きな路線が使えるところを探してはいかがですか？ここはあなたの鬱憤を晴らす場ではなく、有益な情報交換の場ですよ。

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
ローン審査通らなかったんじゃないですか(笑)
ちなみにギリギリではありますがハザードかかってないしね。

[287: 契約済みさん]

では生活情報を。最寄りスーパーのよしやを現地行った時にチェックなさる方もいらっしゃると思いますが、曜日ごとの特売や会員セールを毎週やっています。私は水曜野菜特売を利用しています。ので、ちょっとのぞくと高めに感じるときもあるかもしれませんが、割と使えますよ。

[288: 匿名さん]

>>287 契約済みさん
有益な情報！
私がのぞいた時は高く感じたので、水曜日が狙い目なんですね。

[289: 匿名さん]

>>286 匿名さん
それは朗報ですね！良かったです！！！
確か弁天町アパートがハザードかかってて、今回切り土をして同じレベルまで高さ落としてるのでダメだと思っていました。担当営業に聞いた際にもふんわりとした回答だったので。

[290: 契約済みさん]

>>289 匿名さん
敷地で一番低い位置より、都営アパートの方が低いですから、雨水もそちらへ流れて行ってくれると担当が言っていました。
この地図で標高チェックをしたら、その通りでしたよ。
http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

[291: 匿名さん]

>>289 匿名さん
担当営業さんの話によると、最終的に元々の駐車場の高さまで戻るとのことでしたよ。

[292: 匿名さん]

先着販売戸数が4戸になりましたね。Fgが売れたようです。

第2期第3次も今週末4戸やりますね。

[293: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
Fg,また庭付き売れた。モモレジさんは高層階の方がお得とブログに書いてたけど、下が売れてる。もうテラスはほとんど残ってないんじゃない？

[294: マンション比較中さん]

2期3次はBg、Gがはいってます。あとどこでしょうか。

[295: 匿名さん]

>>291 匿名さん
そうなのですか？
自分が担当さんに聞いた時は道路よりマンションエントランスが低くなるって聞きましたよ？
水は地下に溜めてポンプ排水って聞いてました。

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん
じゃあ私の認識間違えかな？？
すみません。曖昧な記憶で…

[297: 契約済みさん]

大切なことは聞いただけだと記憶が曖昧になってしまうと不安になりますから、書面や図面で確認するようにしています。
＞＞２９５さん＞＞２９６さんの件、敷地配置図を見ると確認できますよ。
道路のマンション入り口よりエントランスが低くなっています。エントランスの中はそこより高いので建物中へは入りません。水はエントランスの地下にある雨水貯留槽へ入ります。
そしてマンション出入り口からエントランスへ入る傾斜より、都営団地方面へ向かう方が傾斜が下がっているので、雨水の大部分はそちらへ流れてくれると予想されます。（傾斜については２９０に貼ったリンクで確認ができます）
ので、大丈夫だと考えて契約しました。

[298: 匿名さん]

>>297 契約済みさん
ありがとうございます！！

[299: 匿名さん]

>>297 契約済みさん
私も営業さんから大きい貯留槽が入ってるから大丈夫だと聞いております。しかし周辺より標高が低いので南東の下り坂側や裏手の高い建物側からも含めた水の侵入に少し不安を覚えました。
ちなみに290さんの地図の標高は切土前の昔のものだと思われますので参考になりませんでした。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
切土は建物の基礎をつくるため、マンションができれば以前の駐車場と同じ高さになるそうですよ。下り坂の途中にマンションが建つから、もっと低い方へ流れると営業さんが言っていました。