グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
住宅ローン控除適用可の「程よい」価格帯特集①（ブリリアタワー有明ミッドクロス・グレンドール新宿牛込柳町）
https://www.sumu-lab.com/archives/5424/
グレンドール新宿牛込柳町 最終一邸 4,190万円 31.52平米 坪単価439万円【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/15805/

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[201: 匿名]

>>200 匿名さん
網掛けの部分はタイル張りということかと思います。
テラスとプライベートテラスの違いは、モデルルームの模型から見て取れる限りですが、テラスは屋根あり(通常のバルコニーと同じ)でタイル張り、プライベートテラスは屋根なし(建物から外に張り出しているイメージ)で非タイル張りのようです。

[202: 契約済みさん]

>>200 匿名さん
201さんの通りですが、ちょっと付け足しますね。テラスは磁器質タイルで大きめの正方形です。プライベートテラスはインターロッキングブロックで、長方形のレンガみたいに見えます。色合いはグレー系で、カラーセレクトの粋と一番マッチするかなと思います。
マンションの専用庭で、土や芝生の物件もありますが、雑草生えて虫がくるので、管理が大変ですが、ここはその心配がなく、素敵な空間になりそうです。

[203: 匿名]

>>202 契約済みさん
補足ありがとうございます。

202さんの補足してくださった部分含めて、本物件は全体的にシックで落ち着いたデザインにまとめられていると思います。

[204: 匿名さん]

テラスの網掛けの部分はタイル張りを表現していたんですね。知りませんでした。
何となくコンクリートの方が掃除が楽な気はしますが、
タイル張りだと溝にゴミが溜まったりしないのかちょっと気になります。

[205: 匿名]

>>204 匿名さん
タイルといっても細かいものではなく大判のものではないでしょうか。

[206: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
占有使用とはいえ共有部ですから掃除はしましょう。
モデルに行けば画像教えてくれるから大きさの検討付きますよ。

[207: 契約済みさん]

>>205 匿名さん
そうですね、30cm角くらいの正方形だったと思います。
インテリアオプションにバルコニータイルのオプションがあります。違うものでしょうが、イメージはつくかもしれません。

[208: マンション検討中さん]

駅近ではあるものの徒歩圏内に飲食店が少ないようですね。地元の方、近所でおすすめのお店（ランチ・ディナー）ありますか？

[209: 匿名さん]

現地歩いてみました。市谷柳町交差点の北西角、ピザ屋の裏あたりに大江戸線の出口があり（雑居ビルとエレベーター共用で隠し出口のよう）、こちらのマンションから大人の足で4分もかからないくらいの距離感でした。大江戸線なので出口からホームまでは地下深く、結構歩きますが。

[210: マンション比較中さん]

牛込柳町は大江戸線のわりに出口のホームの高低差少ないですよ

[211: 匿名]

>>209 匿名さん
>>210 マンション比較中さん
都営交通のあらましによると、牛込柳町駅は地表からホーム面まで21.2メートルで大江戸線平均の22.2メートルよりやや浅いとのことです。
実際にかかる時間や、深いと感じるかどうかは個々人によると思いますが、私はそんなに気になりませんでした。

[212: マンション検討中さん]

乗降客が大江戸線の中で４番目に少ない。混まなくて良いのか、駅力が。。。なのか。

[213: 匿名]

>>212 マンション検討中さん
大江戸線のホームは広くないので、毎朝ホーム上から混雑するよりは、余裕があるほうが個人的には良いと思います。
駅力というか、周囲に住宅が多く乗換駅でもないので、単純に居住者以外が利用する要素があまりないだけでは。

[214: 匿名さん]

大人の私の足では、大江戸線の電車を降りてからマンションまで5分弱でした。
新宿、六本木の大江戸線をよく使う身としては、あまり深く感じませんでした。

日曜の夜、平日の夜も空いていて私は混んでいるより良いと思います。
今度、平日朝ラッシュ時にどの位混むか見てきます！

マンションは中の工事が始まって目隠しをされてしまい、中を見ることができなくなっていましたね。
これから楽しみです。

[215: マンション検討中さん]

ようやく公式サイトに「資産性」のページがアップされましたね！
とくに目新しい情報はありませんが。。個人的には貸し出す際の"家賃保証システム"が気になります。

https://tamahome-shinjuku.com/shisan/

[216: 佐々木希]

>>214 匿名さん

大江戸線は空いてますよねー
人気ないですからねー

[217: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん
家賃保証システムだと安心ですけど30,000円ちょっと安くなっちゃいますね。

[218: マンション検討中さん]

駅４分で大通り沿いでなく静かな住宅地という立地は、賃貸でも強いでしょうから、保証でなくてもいけるのでは。人気の早稲田小学区ですし。

[219: マンション検討中さん]

>>216 佐々木希さん
路線としての人気云々というよりは、大江戸線は首都圏人口推移とニーズの高まりに応える為に、後発の地下鉄路線として今の駅数に拡張してきた背景があります。最近若者にも人気の蔵前・清澄白河だったり、住みやすさ良くなってる中野坂上等、いわゆる古株の主要路線での満員電車を回避しつつ都内在住の良さを享受できるちょうど良いバランスにあると思います。牛込柳町も正にそれが魅力のひとつかと。

[220: マンション比較中さん]

>>217 匿名さん
保証とはいえ3万も安くなるんですか。。0よりマシですが、、
218さんご指摘のように、借り手探しに困らないことを期待します。学区アピールとなると家族で住むのに2LDK以上の間取りである必要はありますね。

[221: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
早稲田小学校良いですよね。
マンションから小学校まで歩いてみました。
大人の足で5分くらいでした。

何度か行きましたが車と1台もすれ違うことなく、安全に通えるとおもいます。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
大通りや信号なしで行けるのは安心ですね。

[223: 匿名]

>>215 マンション検討中さん
モデルルームに行くと、普通に賃貸に出した場合の賃料想定と、家賃保証システムを利用した場合の想定を部屋ごとに見せてもらえます。

[224: マンション検討中さん]

参考まで、牛込柳町駅徒歩10分以内で築10年の分譲マンション賃貸 2LDK 55平米が23万円で入居者募集してました。

[225: マンション比較中さん]

このあたりは賃貸のマンション多いですが、ディスポーザーはじめ設備仕様が良いことは強みになりそうです。
牛込柳町限定で探す人は多くないかもしれませんが、東西線徒歩圏なのも間口を広げてくれそうでいいですね。

[226: 匿名さん]

分譲賃貸も多いけれど、新しいものは大通り沿いだけだから、気に入ったら他に比較がないでしょうね。先着順住戸も少しずつ減っているようです。

[227: 匿名]

>>226 匿名さん
モモレジさんのブログでも、駅4分の距離感ながら大通り沿いではない点に言及されていました。
利便性と静かさが両立されている立地かと思います。

[228: マンション検討中さん]

>>227 匿名さん
このブログでしょうか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8091.html
視界に抜けのある上階３LDKが安いと評価されてるんですね。

[229: 匿名]

>>228 マンション検討中さん
はい、そちらです。なお、張っていただいたリンクの記事の次の記事でも本物件の部屋(3階32平米)が取り上げられています。
モモレジさんの評だと、中・下層階は最近の相場では妥当、高層階東向き・南東向きは割安、ということかと思います。

[230: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん
そうなんですか。高層階東&南東向きは総額が高くて割安とは思えませんでした。
次の記事はhttps://mansion-madori.com/blog-entry-8092.htmlですね。
エントランスや外観デザインを評価されていますね。
デザインが素敵だったり、グレード感があると自宅に帰ったり、友達を呼ぶのに嬉しいですが、物件の評価にも好影響のようですね。

[231: 匿名さん]

>>229 匿名さん
下層階と上層階の金額の差が他よりも少ない印象はありましたね。

[232: マンション検討中さん]

>>229 匿名さん
こちらのブログで指摘されているように、階ごとの価格設定はたしかに少々違和感ありました。個人的には、地上階(実質半地下)は高層階ともう少し差がついて安くなるかと思ったのですが、ブログ筆者の分析では逆に高層階が割安、という見方なんですね。参考になります。

[233: マンション比較中さん]

階高の価格差が少ないのはA～Iタイプのことなら納得です。
北西向きの狭い住戸は階高の格差がはっきりしていると思うのですが、こちらもでしょうか。

[234: 匿名]

>>232 マンション検討中さん
色々な見方があると思いますが、ブログ評は、最近は価格が右肩上がりということもあり周辺等の相場に照らすと、ということではないでしょうか。

[235: 匿名]

>>233 マンション比較中さん

ブログの２番目の記事( >>230 さんが挙げてくださっているもの)だと、北向きは上層階との単価差に違和感はない、とのことです。

なお、当該記事で取り上げられている3階32平米の部屋については、プライベートテラスがあるので専有面積以上の使い勝手がある、ポジションの印象以上に採光が見込まれる、コンパクト住戸であれば資産価値上日照もそれほど気にならない、といったことが書かれています。

[236: マンション比較中さん]

>>235 匿名さん
このブログを書いた方はモデルに行ったのかしら。
営業さんは北西の低層階は採光は期待できないと言っていましたよ。

[237: 匿名さん]

>>236 マンション比較中さん
「採光」という言葉の使い方だと思いますが、北向きで囲まれているので日照は得られないと思います。他方で、テラスがあって、囲まれているとはいえ壁ドンなどではないので、真っ暗ではない、といったニュアンスなのかもしれません。

[238: 契約済みさん]

>>237 匿名さん
モデルで説明受けた時、日影図を確認してます。北西高層階（R～V）は春・秋分で16時に日照ありが、低層はなし、冬至は高層階でもありませんでした。

[239: マンション検討中さん]

>>237 匿名さん
直射日光は無いが「採光」という観点ではテラスや窓の配置等で室内への明るさはある程度とれる、と解釈しました。直射日光が無いイコール真っ暗、ではありませんしね。

[240: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
熱海の件で「盛り土」がここまで注目されるとは思いもよらずですが、、こちらの投稿も再確認して「切土」であろうということで少し安心しました。

[241: 匿名]

>>240 マンション検討中さん
切土でも、何もしていない土地よりは多かれ少なかれリスクはあると思うのですが、モデルルームで営業さんに聞いたところ、擁壁工事ももちろんしっかりやります、との説明でした。

[242: 契約済みさん]

>>241 匿名さん
担当の営業さんに問い合わせたところ「擁壁は隣戸の土地なのでタマホームとしては何もできないが、２ｍを超える擁壁の隣地なので東京都建築安全条例に従って建築許可を受けているので、隣戸の擁壁も建築安全上問題ないと思われる」という旨の回答を得ました。241さんの営業さんの答えとちょっと違いますね。

[243: 匿名さん]

>>242 契約済みさん
担当さんに寄って答えが違うのって嫌ですね…。
結局しっかりやりますって言った方はなんだったんでしょうね？？

盛土か切土かは私もマンション購入にあたって1番気にしていたところなので、担当さんに2回も確認しました。切土とのことでした。

[244: 匿名さん]

擁壁の維持管理はどちらの義務なんでしょうね。
後ろは隣のマンションで、左の戸建はこちらなのかな。
擁壁を作り直すとすごくお金がかかるという話なので気になりますね。

[245: 契約済みさん]

>>244 匿名さん
私も気になって聞きました。「北側も西側も隣戸の土地＆所有なので現在の擁壁をタマホームが検査することも直すことも出来ないが、その上で建築許可を得ている。建築許可を得るにあたり、AとＪのグランドレベル住戸南西側の窓の開口部が上階より狭くなる制限を受けた」と説明されました。

[246: 241]

>>242
>>243
241です。
すみません、擁壁については>>242さんの得られた回答が正確で、私の書きぶりが不正確でした。擁壁についての安全性は問題ないと思われる、ということですね。混乱を招いてしまい失礼しました。

>>244
>>242さんの得られた回答によれば本物件ではなく隣地ということなので、そうすると維持管理も隣戸になりますね。

[247: マンション検討中さん]

そりゃあ問題ありますとは言えないですよね笑熱海もそうだけど。

[248: マンション比較中さん]

新宿区がけ擁壁ハザードマップ
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000219222.pdf
ここの擁壁も載ってる。土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域じゃないね。

[249: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[250: 買い替え検討中さん]

新宿区擁壁多い。港区や文京区もだけど。

[251: 匿名さん]

>>248 マンション比較中さん
これ、ここ作る前（切土前）ですよね？
エントランス想定位置から見て左手の戸建てと奥のマンションの擁壁の高さが過去より上がってますよね？

熱海の件を見ると想定外の大雨で地盤が軟らかくなった時に倒れこんでこないか心配ですよね。

[252: 契約済みさん]

>>251 匿名さん
「擁壁の高さが過去より上がってますよね？」
私も心配になったので確認しました。擁壁ぎりぎりまでは切土していなくて、工事前に駐車場などがあったときの地面が残って、工事の作業員さんたちが通っていると言われました。現地を見に行くと、その通りでした。地中に埋まっていた擁壁下部がむき出しになって擁壁が高くなってはいませんでした。

[253: マンション検討中さん]

熱海の一件があった以上、盛り土か疑問に抱かれる時点で資産価値としては目減りしますかね。
いつか忘れられると思いますが..

[254: #dj_minanin]

誰か買って♪

[255: 匿名さん]

>>253 マンション検討中さん

そこは疑問に思われてないのではw

[256: マンションさん]

盛り土は、しっかりと工事してハザードマップにもないから問題ないと思う。ただし、江戸時代にこの土地が川だった事が気になるな。

[257: 241]

>>256 マンションさん
盛土ではなく切土です

[258: 匿名]

>>256 マンションさん
川だったのってこの土地そのものですか？前面道路のあたりではなく？

[259: 匿名さん]

>>256 マンションさん
切土だそうです。
流石に盛り土でしたら、ここにはしないです。

[260: ご近所さん]

外苑東通りを流れていた加二川が現地付近では少し西側を流れ、今の都営団地のあたりを流れていたようです。薬王寺辺りの外苑東通り沿いマンションや柳町交差点のクリオは元川の上になりますが、ここは川が武蔵野台地を削ってできた河岸段丘と思われます。

[261: ご近所さん]

>>260 です。参考資料です。

[262: マンション比較中さん]

>>260 ご近所さん
地図だとクリオや牛込柳町交差点も河岸段丘上にも見えるよ。
まあ現地付近じゃ都営アパートが低いからそっちが川底だろ。

[263: マンション掲示板さん]

ここは地盤が悪いんですか？
切土か盛土か販売員に質問した人もいるし。

[264: マンションさん]

>>260 ご近所さん
あんた、そこまでクリオを目の敵にしなくていいじゃんw

[265: 匿名さん]

>>263 マンション掲示板さん
質問したの私です！
が、マンション見に行くと必ず聞く質問なので、ここの地盤が悪そうだからしたというわけでは無いです。

[266: 匿名]

>>265 匿名さん
近年は豪雨災害なども少なくないですし、そうでなくともハザードマップや地盤については気になるので、私もどのマンションであっても調査・質問します。

[267: マンション比較中さん]

ハザードのチェックは基本

[268: マンション検討中さん]

いま第2期3次で、ここまでで全体の半分ほどが契約となる見込みと聞きました。割安感のある北西側と3LDKプランの売れ行きが比較的良いとのこと。
モデルルームは緊急事態宣言効果か、平日の来客も多くなってきたそうです。（みなさん仕事中抜けて来てますね…

[269: マンション比較中さん]

>>268 マンション検討中さん
２LのABCが重たい感じ？

[270: 匿名さん]

全国どこかで土砂災害があるたびにここも少なからず懸念されることがある時点で資産価値としてはややマイナス？
周辺より気持ち安いのでその分と考えれば安くも高くもない適正価格ですかね。

[271: 検討板ユーザーさん]

>>269 マンション比較中さん
AとBは結構埋まっているようです。
Cは空いてます。

[272: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん
土日の予約取りやすくはなりましたよね。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん
検討者の属性が変わってきたんですかね

[274: 匿名さん]

先着物件5件になりましたね。

[275: マンション比較中さん]

>>273 匿名さん
モモレジさん効果で３LDK買いが増えたかもしれませんね。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション比較中さん
プランからDが消えていたのでDの最上階が売れたんですねきっと。
うちは予算オーバーで諦めた部屋なので羨ましいです(笑)

[277: 匿名さん]

少しずつでも確実に売れていくと良いですね。

先日、現地から隣駅の若松河田駅前にあるLIFEまで歩いてみました。
個人的には気にならず歩ける距離だったのと、LIFEのフロア面積がよしやより大きく商品が充実していたこと、駅出口の隣にあることなどから、十分普段使いできると思いました。

[278: マンション比較中さん]

>>276 匿名さん
そのようですね。日当りもよい良い部屋ですね。
あとHgとPgが売れたのでしょうね。
一般的に苦戦するテラス付きが売れているようです。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん
私も牛込柳町の駅前のスーパーなど見ましたが、普段使いはLIFEになるなと思います。
お野菜の値段とかもチェックしました。

[280: 契約済みさん]

ライフ品揃え良くて毎週利用しています。現地からも自転車で5分かからないですよ。行は上り坂ですが電チャリでなくても立ちこぎしないで上がれます。荷物が増える帰りが下りなので、やや良いですか。駅前のよしやはワインとか野菜の有機とかユニークな品揃えです。ドラッグストアは福太郎が食料品も安いですし、地下にダイソーもあり利用しています。

[281: マンション比較中さん]

>>271 検討板ユーザーさん
Aは契約見込みも含めると残りは地上階だけだそうです。

[282: マンション検討中さん]

>>281 マンション比較中さん
そうなんですか。1期、2期で出した以外にも個別に応じて販売しているんですね。
1期1次から2か月経たず半分以上売れているなら、着実に売れているといえる感じかしら。

[283: 匿名さん]

二流デベ（マンションだけなら三流）でも、崖地でも、都営アパート近接でも、周辺立地の中では窪地（ハザード掛かる）でも、ほぼ大江戸線（晴れてれば東西線も）しか使えないでも好調な売れ行きならやはり値付けが絶妙だったのでしょうかね。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

都営アパート近いとダメなんですか？

[285: 匿名さん]

>>283 匿名さん
やたら言い方にトゲがありますけど(しかも都営アパート云々はかなり問題発言だと思いますが)、何かあったんですか？
こんなところにいないで一流デベ、非崖地、周辺も一切ハザードかからなくて都営アパートも近くなく、お好きな路線が使えるところを探してはいかがですか？ここはあなたの鬱憤を晴らす場ではなく、有益な情報交換の場ですよ。

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
ローン審査通らなかったんじゃないですか(笑)
ちなみにギリギリではありますがハザードかかってないしね。

[287: 契約済みさん]

では生活情報を。最寄りスーパーのよしやを現地行った時にチェックなさる方もいらっしゃると思いますが、曜日ごとの特売や会員セールを毎週やっています。私は水曜野菜特売を利用しています。ので、ちょっとのぞくと高めに感じるときもあるかもしれませんが、割と使えますよ。

[288: 匿名さん]

>>287 契約済みさん
有益な情報！
私がのぞいた時は高く感じたので、水曜日が狙い目なんですね。

[289: 匿名さん]

>>286 匿名さん
それは朗報ですね！良かったです！！！
確か弁天町アパートがハザードかかってて、今回切り土をして同じレベルまで高さ落としてるのでダメだと思っていました。担当営業に聞いた際にもふんわりとした回答だったので。

[290: 契約済みさん]

>>289 匿名さん
敷地で一番低い位置より、都営アパートの方が低いですから、雨水もそちらへ流れて行ってくれると担当が言っていました。
この地図で標高チェックをしたら、その通りでしたよ。
http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

[291: 匿名さん]

>>289 匿名さん
担当営業さんの話によると、最終的に元々の駐車場の高さまで戻るとのことでしたよ。

[292: 匿名さん]

先着販売戸数が4戸になりましたね。Fgが売れたようです。

第2期第3次も今週末4戸やりますね。

[293: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
Fg,また庭付き売れた。モモレジさんは高層階の方がお得とブログに書いてたけど、下が売れてる。もうテラスはほとんど残ってないんじゃない？

[294: マンション比較中さん]

2期3次はBg、Gがはいってます。あとどこでしょうか。

[295: 匿名さん]

>>291 匿名さん
そうなのですか？
自分が担当さんに聞いた時は道路よりマンションエントランスが低くなるって聞きましたよ？
水は地下に溜めてポンプ排水って聞いてました。

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん
じゃあ私の認識間違えかな？？
すみません。曖昧な記憶で…

[297: 契約済みさん]

大切なことは聞いただけだと記憶が曖昧になってしまうと不安になりますから、書面や図面で確認するようにしています。
＞＞２９５さん＞＞２９６さんの件、敷地配置図を見ると確認できますよ。
道路のマンション入り口よりエントランスが低くなっています。エントランスの中はそこより高いので建物中へは入りません。水はエントランスの地下にある雨水貯留槽へ入ります。
そしてマンション出入り口からエントランスへ入る傾斜より、都営団地方面へ向かう方が傾斜が下がっているので、雨水の大部分はそちらへ流れてくれると予想されます。（傾斜については２９０に貼ったリンクで確認ができます）
ので、大丈夫だと考えて契約しました。

[298: 匿名さん]

>>297 契約済みさん
ありがとうございます！！

[299: 匿名さん]

>>297 契約済みさん
私も営業さんから大きい貯留槽が入ってるから大丈夫だと聞いております。しかし周辺より標高が低いので南東の下り坂側や裏手の高い建物側からも含めた水の侵入に少し不安を覚えました。
ちなみに290さんの地図の標高は切土前の昔のものだと思われますので参考になりませんでした。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
切土は建物の基礎をつくるため、マンションができれば以前の駐車場と同じ高さになるそうですよ。下り坂の途中にマンションが建つから、もっと低い方へ流れると営業さんが言っていました。