グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[201: 匿名]

>>200 匿名さん
網掛けの部分はタイル張りということかと思います。
テラスとプライベートテラスの違いは、モデルルームの模型から見て取れる限りですが、テラスは屋根あり(通常のバルコニーと同じ)でタイル張り、プライベートテラスは屋根なし(建物から外に張り出しているイメージ)で非タイル張りのようです。

[202: 契約済みさん]

>>200 匿名さん
201さんの通りですが、ちょっと付け足しますね。テラスは磁器質タイルで大きめの正方形です。プライベートテラスはインターロッキングブロックで、長方形のレンガみたいに見えます。色合いはグレー系で、カラーセレクトの粋と一番マッチするかなと思います。
マンションの専用庭で、土や芝生の物件もありますが、雑草生えて虫がくるので、管理が大変ですが、ここはその心配がなく、素敵な空間になりそうです。

[203: 匿名]

>>202 契約済みさん
補足ありがとうございます。

202さんの補足してくださった部分含めて、本物件は全体的にシックで落ち着いたデザインにまとめられていると思います。

[204: 匿名さん]

テラスの網掛けの部分はタイル張りを表現していたんですね。知りませんでした。
何となくコンクリートの方が掃除が楽な気はしますが、
タイル張りだと溝にゴミが溜まったりしないのかちょっと気になります。

[205: 匿名]

>>204 匿名さん
タイルといっても細かいものではなく大判のものではないでしょうか。

[206: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
占有使用とはいえ共有部ですから掃除はしましょう。
モデルに行けば画像教えてくれるから大きさの検討付きますよ。

[207: 契約済みさん]

>>205 匿名さん
そうですね、30cm角くらいの正方形だったと思います。
インテリアオプションにバルコニータイルのオプションがあります。違うものでしょうが、イメージはつくかもしれません。

[208: マンション検討中さん]

駅近ではあるものの徒歩圏内に飲食店が少ないようですね。地元の方、近所でおすすめのお店（ランチ・ディナー）ありますか？

[209: 匿名さん]

現地歩いてみました。市谷柳町交差点の北西角、ピザ屋の裏あたりに大江戸線の出口があり（雑居ビルとエレベーター共用で隠し出口のよう）、こちらのマンションから大人の足で4分もかからないくらいの距離感でした。大江戸線なので出口からホームまでは地下深く、結構歩きますが。

[210: マンション比較中さん]

牛込柳町は大江戸線のわりに出口のホームの高低差少ないですよ

[211: 匿名]

>>209 匿名さん
>>210 マンション比較中さん
都営交通のあらましによると、牛込柳町駅は地表からホーム面まで21.2メートルで大江戸線平均の22.2メートルよりやや浅いとのことです。
実際にかかる時間や、深いと感じるかどうかは個々人によると思いますが、私はそんなに気になりませんでした。

[212: マンション検討中さん]

乗降客が大江戸線の中で４番目に少ない。混まなくて良いのか、駅力が。。。なのか。

[213: 匿名]

>>212 マンション検討中さん
大江戸線のホームは広くないので、毎朝ホーム上から混雑するよりは、余裕があるほうが個人的には良いと思います。
駅力というか、周囲に住宅が多く乗換駅でもないので、単純に居住者以外が利用する要素があまりないだけでは。

[214: 匿名さん]

大人の私の足では、大江戸線の電車を降りてからマンションまで5分弱でした。
新宿、六本木の大江戸線をよく使う身としては、あまり深く感じませんでした。

日曜の夜、平日の夜も空いていて私は混んでいるより良いと思います。
今度、平日朝ラッシュ時にどの位混むか見てきます！

マンションは中の工事が始まって目隠しをされてしまい、中を見ることができなくなっていましたね。
これから楽しみです。

[215: マンション検討中さん]

ようやく公式サイトに「資産性」のページがアップされましたね！
とくに目新しい情報はありませんが。。個人的には貸し出す際の"家賃保証システム"が気になります。

https://tamahome-shinjuku.com/shisan/

[216: 佐々木希]

>>214 匿名さん

大江戸線は空いてますよねー
人気ないですからねー

[217: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん
家賃保証システムだと安心ですけど30,000円ちょっと安くなっちゃいますね。

[218: マンション検討中さん]

駅４分で大通り沿いでなく静かな住宅地という立地は、賃貸でも強いでしょうから、保証でなくてもいけるのでは。人気の早稲田小学区ですし。

[219: マンション検討中さん]

>>216 佐々木希さん
路線としての人気云々というよりは、大江戸線は首都圏人口推移とニーズの高まりに応える為に、後発の地下鉄路線として今の駅数に拡張してきた背景があります。最近若者にも人気の蔵前・清澄白河だったり、住みやすさ良くなってる中野坂上等、いわゆる古株の主要路線での満員電車を回避しつつ都内在住の良さを享受できるちょうど良いバランスにあると思います。牛込柳町も正にそれが魅力のひとつかと。

[220: マンション比較中さん]

>>217 匿名さん
保証とはいえ3万も安くなるんですか。。0よりマシですが、、
218さんご指摘のように、借り手探しに困らないことを期待します。学区アピールとなると家族で住むのに2LDK以上の間取りである必要はありますね。

[221: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
早稲田小学校良いですよね。
マンションから小学校まで歩いてみました。
大人の足で5分くらいでした。

何度か行きましたが車と1台もすれ違うことなく、安全に通えるとおもいます。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
大通りや信号なしで行けるのは安心ですね。

[223: 匿名]

>>215 マンション検討中さん
モデルルームに行くと、普通に賃貸に出した場合の賃料想定と、家賃保証システムを利用した場合の想定を部屋ごとに見せてもらえます。

[224: マンション検討中さん]

参考まで、牛込柳町駅徒歩10分以内で築10年の分譲マンション賃貸 2LDK 55平米が23万円で入居者募集してました。

[225: マンション比較中さん]

このあたりは賃貸のマンション多いですが、ディスポーザーはじめ設備仕様が良いことは強みになりそうです。
牛込柳町限定で探す人は多くないかもしれませんが、東西線徒歩圏なのも間口を広げてくれそうでいいですね。

[226: 匿名さん]

分譲賃貸も多いけれど、新しいものは大通り沿いだけだから、気に入ったら他に比較がないでしょうね。先着順住戸も少しずつ減っているようです。

[227: 匿名]

>>226 匿名さん
モモレジさんのブログでも、駅4分の距離感ながら大通り沿いではない点に言及されていました。
利便性と静かさが両立されている立地かと思います。

[228: マンション検討中さん]

>>227 匿名さん
このブログでしょうか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8091.html
視界に抜けのある上階３LDKが安いと評価されてるんですね。

[229: 匿名]

>>228 マンション検討中さん
はい、そちらです。なお、張っていただいたリンクの記事の次の記事でも本物件の部屋(3階32平米)が取り上げられています。
モモレジさんの評だと、中・下層階は最近の相場では妥当、高層階東向き・南東向きは割安、ということかと思います。

[230: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん
そうなんですか。高層階東&南東向きは総額が高くて割安とは思えませんでした。
次の記事はhttps://mansion-madori.com/blog-entry-8092.htmlですね。
エントランスや外観デザインを評価されていますね。
デザインが素敵だったり、グレード感があると自宅に帰ったり、友達を呼ぶのに嬉しいですが、物件の評価にも好影響のようですね。

[231: 匿名さん]

>>229 匿名さん
下層階と上層階の金額の差が他よりも少ない印象はありましたね。

[232: マンション検討中さん]

>>229 匿名さん
こちらのブログで指摘されているように、階ごとの価格設定はたしかに少々違和感ありました。個人的には、地上階(実質半地下)は高層階ともう少し差がついて安くなるかと思ったのですが、ブログ筆者の分析では逆に高層階が割安、という見方なんですね。参考になります。

[233: マンション比較中さん]

階高の価格差が少ないのはA～Iタイプのことなら納得です。
北西向きの狭い住戸は階高の格差がはっきりしていると思うのですが、こちらもでしょうか。

[234: 匿名]

>>232 マンション検討中さん
色々な見方があると思いますが、ブログ評は、最近は価格が右肩上がりということもあり周辺等の相場に照らすと、ということではないでしょうか。

[235: 匿名]

>>233 マンション比較中さん

ブログの２番目の記事( >>230 さんが挙げてくださっているもの)だと、北向きは上層階との単価差に違和感はない、とのことです。

なお、当該記事で取り上げられている3階32平米の部屋については、プライベートテラスがあるので専有面積以上の使い勝手がある、ポジションの印象以上に採光が見込まれる、コンパクト住戸であれば資産価値上日照もそれほど気にならない、といったことが書かれています。

[236: マンション比較中さん]

>>235 匿名さん
このブログを書いた方はモデルに行ったのかしら。
営業さんは北西の低層階は採光は期待できないと言っていましたよ。

[237: 匿名さん]

>>236 マンション比較中さん
「採光」という言葉の使い方だと思いますが、北向きで囲まれているので日照は得られないと思います。他方で、テラスがあって、囲まれているとはいえ壁ドンなどではないので、真っ暗ではない、といったニュアンスなのかもしれません。

[238: 契約済みさん]

>>237 匿名さん
モデルで説明受けた時、日影図を確認してます。北西高層階（R～V）は春・秋分で16時に日照ありが、低層はなし、冬至は高層階でもありませんでした。

[239: マンション検討中さん]

>>237 匿名さん
直射日光は無いが「採光」という観点ではテラスや窓の配置等で室内への明るさはある程度とれる、と解釈しました。直射日光が無いイコール真っ暗、ではありませんしね。

[240: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
熱海の件で「盛り土」がここまで注目されるとは思いもよらずですが、、こちらの投稿も再確認して「切土」であろうということで少し安心しました。

[241: 匿名]

>>240 マンション検討中さん
切土でも、何もしていない土地よりは多かれ少なかれリスクはあると思うのですが、モデルルームで営業さんに聞いたところ、擁壁工事ももちろんしっかりやります、との説明でした。

[242: 契約済みさん]

>>241 匿名さん
担当の営業さんに問い合わせたところ「擁壁は隣戸の土地なのでタマホームとしては何もできないが、２ｍを超える擁壁の隣地なので東京都建築安全条例に従って建築許可を受けているので、隣戸の擁壁も建築安全上問題ないと思われる」という旨の回答を得ました。241さんの営業さんの答えとちょっと違いますね。

[243: 匿名さん]

>>242 契約済みさん
担当さんに寄って答えが違うのって嫌ですね…。
結局しっかりやりますって言った方はなんだったんでしょうね？？

盛土か切土かは私もマンション購入にあたって1番気にしていたところなので、担当さんに2回も確認しました。切土とのことでした。

[244: 匿名さん]

擁壁の維持管理はどちらの義務なんでしょうね。
後ろは隣のマンションで、左の戸建はこちらなのかな。
擁壁を作り直すとすごくお金がかかるという話なので気になりますね。

[245: 契約済みさん]

>>244 匿名さん
私も気になって聞きました。「北側も西側も隣戸の土地＆所有なので現在の擁壁をタマホームが検査することも直すことも出来ないが、その上で建築許可を得ている。建築許可を得るにあたり、AとＪのグランドレベル住戸南西側の窓の開口部が上階より狭くなる制限を受けた」と説明されました。

[246: 241]

>>242
>>243
241です。
すみません、擁壁については>>242さんの得られた回答が正確で、私の書きぶりが不正確でした。擁壁についての安全性は問題ないと思われる、ということですね。混乱を招いてしまい失礼しました。

>>244
>>242さんの得られた回答によれば本物件ではなく隣地ということなので、そうすると維持管理も隣戸になりますね。

[247: マンション検討中さん]

そりゃあ問題ありますとは言えないですよね笑熱海もそうだけど。

[248: マンション比較中さん]

新宿区がけ擁壁ハザードマップ
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000219222.pdf
ここの擁壁も載ってる。土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域じゃないね。

[249: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[250: 買い替え検討中さん]

新宿区擁壁多い。港区や文京区もだけど。