グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん
プロ＝良い点 、コン＝悪い点 という意味合いで、当物件でいうと駅近や設備に対する価格感がプロ、立地やブランドがコン、にあたるかと思います。

[182: マンション検討中さん]

>>181 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃる通りプロコン理解したうえで検討します。

[183: 通りがかりさん]

>>178 匿名さん
ごめんなさい。私の勘違いだったようです。

[184: 買い替え検討中さん]

ホームページに先着順住戸の間取りと価格がでてる。モデルに行かないと教えない物件よりフェアな感じ。検討しやすい価格だし。

[185: マンション検討中さん]

月々1000円のトランクルームってどうなんでしょう。大きさからしてこれくらいが相場ですか？
収納量少なめの部屋を検討してるので、その場合トランクルームもあった方がいいかなと思っています。

[186: 匿名]

>>185 マンション検討中さん
ぱっと調べたところ、四谷三丁目のトランクルームの例ですが、幅87センチ、奥行47センチ、高さ104センチで通常10,000円弱というのが出てきました。
もっと安いところもあるかもしれませんが、本物件のサイズで1,000円というのは割安なのではないでしょうか。

自転車置場と違ってトランクルームは全戸分ないですし、季節物とかしまうのに便利かと思うので、私はトランクルームも申し込もうと思います。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
お調べ頂きありがとうございます！参考になります。
割安なんですね。では契約時に申し込みたいと思います！

[188: マンション検討中さん]

外部に行くのと、雨風に濡れない建物内では、利便性が違いますね。営業さんも申し込む人が多いと言っていました。

[189: マンション検討中さん]

駐輪場、トランクルームを契約時に申し込んで、確定されるのはいつになるかご存知でしょうか？
引き渡し直前なのでしょうか？

[190: マンション検討中さん]

駐輪場は各住戸2台は確約です。3台目以降は空きがあれば、です。トランクルームの抽選がいつかは未定と聞いています。今住んでいるマンションでは竣工後の内覧会のころでしたが。ここは竣工から引き渡しが短いから、直前になっちゃいますね。

[191: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
ありがとうございます！
トランクルーム全戸分無いので、ギリギリになって取れなかったとなるとガッカリしちゃいますね…。

[192: マンション検討中さん]

ハウスメーカーがデベのマンションのプロ・コンについて、ご存知の方いらしたら教えてください。

[193: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん
「注文住宅のように設計変更できる」なら素晴らしかったですが、それはないようです。インテリアオプションにタマホームらしさがでることを期待します。

[194: マンション検討中さん]

>>193 匿名さん
全体的にオプションは住友さんとかよりかなり安い印象を受けました。

[195: 買い替え検討中さん]

>>194 マンション検討中さん
そうですね。ミスティが１６万円台で驚きました。

[196: マンション検討中さん]

カラーパターンなど一部のオプション、3・4階以下はそろそろ締め切りみたいですね。
キッチンのカップボードは付けた方が良いと営業の方から聞きましたが、その他は皆さんどのようなオプション付けるのがおすすめでしょうか？廊下タイルや壁紙なんかは好みの問題かと思いますが…

[197: 匿名]

>>196 マンション検討中さん
私はカップボードとLDKダウンライト、浴室ラックなどを検討しています。
エコカラットやバルコニータイル、アクセントクロスなどは個人の好みによりだと思いますが、カップボードは市販のものだと壁との間に隙間ができるので、造作のほうが機能的にも美観的にもよいと思います。

[198: 匿名さん]

カップボードも良さげなのがリーズナブルで嬉しいですね。エコカラットはインテリアオプションですよね？
あと、エアイーを検討中です。

[199: 匿名]

LDKの壁にアクセントクロスを貼るかエコカラットにするかで悩んでいます。
どちらが良いんだろう。

[200: 匿名さん]

間取り図をみていてイマイチピンとこなかったのですが、
Fgタイプのプライベートテラスに編みかけの部分がありますが、
そこはどういったようになっているのでしょうか？
テラスとプライベートテラスの違いが間取り図をみていてイマイチわかりませんでした。

[201: 匿名]

>>200 匿名さん
網掛けの部分はタイル張りということかと思います。
テラスとプライベートテラスの違いは、モデルルームの模型から見て取れる限りですが、テラスは屋根あり(通常のバルコニーと同じ)でタイル張り、プライベートテラスは屋根なし(建物から外に張り出しているイメージ)で非タイル張りのようです。

[202: 契約済みさん]

>>200 匿名さん
201さんの通りですが、ちょっと付け足しますね。テラスは磁器質タイルで大きめの正方形です。プライベートテラスはインターロッキングブロックで、長方形のレンガみたいに見えます。色合いはグレー系で、カラーセレクトの粋と一番マッチするかなと思います。
マンションの専用庭で、土や芝生の物件もありますが、雑草生えて虫がくるので、管理が大変ですが、ここはその心配がなく、素敵な空間になりそうです。

[203: 匿名]

>>202 契約済みさん
補足ありがとうございます。

202さんの補足してくださった部分含めて、本物件は全体的にシックで落ち着いたデザインにまとめられていると思います。

[204: 匿名さん]

テラスの網掛けの部分はタイル張りを表現していたんですね。知りませんでした。
何となくコンクリートの方が掃除が楽な気はしますが、
タイル張りだと溝にゴミが溜まったりしないのかちょっと気になります。

[205: 匿名]

>>204 匿名さん
タイルといっても細かいものではなく大判のものではないでしょうか。

[206: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
占有使用とはいえ共有部ですから掃除はしましょう。
モデルに行けば画像教えてくれるから大きさの検討付きますよ。

[207: 契約済みさん]

>>205 匿名さん
そうですね、30cm角くらいの正方形だったと思います。
インテリアオプションにバルコニータイルのオプションがあります。違うものでしょうが、イメージはつくかもしれません。

[208: マンション検討中さん]

駅近ではあるものの徒歩圏内に飲食店が少ないようですね。地元の方、近所でおすすめのお店（ランチ・ディナー）ありますか？

[209: 匿名さん]

現地歩いてみました。市谷柳町交差点の北西角、ピザ屋の裏あたりに大江戸線の出口があり（雑居ビルとエレベーター共用で隠し出口のよう）、こちらのマンションから大人の足で4分もかからないくらいの距離感でした。大江戸線なので出口からホームまでは地下深く、結構歩きますが。

[210: マンション比較中さん]

牛込柳町は大江戸線のわりに出口のホームの高低差少ないですよ

[211: 匿名]

>>209 匿名さん
>>210 マンション比較中さん
都営交通のあらましによると、牛込柳町駅は地表からホーム面まで21.2メートルで大江戸線平均の22.2メートルよりやや浅いとのことです。
実際にかかる時間や、深いと感じるかどうかは個々人によると思いますが、私はそんなに気になりませんでした。

[212: マンション検討中さん]

乗降客が大江戸線の中で４番目に少ない。混まなくて良いのか、駅力が。。。なのか。

[213: 匿名]

>>212 マンション検討中さん
大江戸線のホームは広くないので、毎朝ホーム上から混雑するよりは、余裕があるほうが個人的には良いと思います。
駅力というか、周囲に住宅が多く乗換駅でもないので、単純に居住者以外が利用する要素があまりないだけでは。

[214: 匿名さん]

大人の私の足では、大江戸線の電車を降りてからマンションまで5分弱でした。
新宿、六本木の大江戸線をよく使う身としては、あまり深く感じませんでした。

日曜の夜、平日の夜も空いていて私は混んでいるより良いと思います。
今度、平日朝ラッシュ時にどの位混むか見てきます！

マンションは中の工事が始まって目隠しをされてしまい、中を見ることができなくなっていましたね。
これから楽しみです。

[215: マンション検討中さん]

ようやく公式サイトに「資産性」のページがアップされましたね！
とくに目新しい情報はありませんが。。個人的には貸し出す際の"家賃保証システム"が気になります。

https://tamahome-shinjuku.com/shisan/

[216: 佐々木希]

>>214 匿名さん

大江戸線は空いてますよねー
人気ないですからねー

[217: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん
家賃保証システムだと安心ですけど30,000円ちょっと安くなっちゃいますね。

[218: マンション検討中さん]

駅４分で大通り沿いでなく静かな住宅地という立地は、賃貸でも強いでしょうから、保証でなくてもいけるのでは。人気の早稲田小学区ですし。

[219: マンション検討中さん]

>>216 佐々木希さん
路線としての人気云々というよりは、大江戸線は首都圏人口推移とニーズの高まりに応える為に、後発の地下鉄路線として今の駅数に拡張してきた背景があります。最近若者にも人気の蔵前・清澄白河だったり、住みやすさ良くなってる中野坂上等、いわゆる古株の主要路線での満員電車を回避しつつ都内在住の良さを享受できるちょうど良いバランスにあると思います。牛込柳町も正にそれが魅力のひとつかと。

[220: マンション比較中さん]

>>217 匿名さん
保証とはいえ3万も安くなるんですか。。0よりマシですが、、
218さんご指摘のように、借り手探しに困らないことを期待します。学区アピールとなると家族で住むのに2LDK以上の間取りである必要はありますね。

[221: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
早稲田小学校良いですよね。
マンションから小学校まで歩いてみました。
大人の足で5分くらいでした。

何度か行きましたが車と1台もすれ違うことなく、安全に通えるとおもいます。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
大通りや信号なしで行けるのは安心ですね。

[223: 匿名]

>>215 マンション検討中さん
モデルルームに行くと、普通に賃貸に出した場合の賃料想定と、家賃保証システムを利用した場合の想定を部屋ごとに見せてもらえます。

[224: マンション検討中さん]

参考まで、牛込柳町駅徒歩10分以内で築10年の分譲マンション賃貸 2LDK 55平米が23万円で入居者募集してました。

[225: マンション比較中さん]

このあたりは賃貸のマンション多いですが、ディスポーザーはじめ設備仕様が良いことは強みになりそうです。
牛込柳町限定で探す人は多くないかもしれませんが、東西線徒歩圏なのも間口を広げてくれそうでいいですね。

[226: 匿名さん]

分譲賃貸も多いけれど、新しいものは大通り沿いだけだから、気に入ったら他に比較がないでしょうね。先着順住戸も少しずつ減っているようです。

[227: 匿名]

>>226 匿名さん
モモレジさんのブログでも、駅4分の距離感ながら大通り沿いではない点に言及されていました。
利便性と静かさが両立されている立地かと思います。

[228: マンション検討中さん]

>>227 匿名さん
このブログでしょうか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8091.html
視界に抜けのある上階３LDKが安いと評価されてるんですね。

[229: 匿名]

>>228 マンション検討中さん
はい、そちらです。なお、張っていただいたリンクの記事の次の記事でも本物件の部屋(3階32平米)が取り上げられています。
モモレジさんの評だと、中・下層階は最近の相場では妥当、高層階東向き・南東向きは割安、ということかと思います。

[230: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん
そうなんですか。高層階東&南東向きは総額が高くて割安とは思えませんでした。
次の記事はhttps://mansion-madori.com/blog-entry-8092.htmlですね。
エントランスや外観デザインを評価されていますね。
デザインが素敵だったり、グレード感があると自宅に帰ったり、友達を呼ぶのに嬉しいですが、物件の評価にも好影響のようですね。