グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
住宅ローン控除適用可の「程よい」価格帯特集①（ブリリアタワー有明ミッドクロス・グレンドール新宿牛込柳町）
https://www.sumu-lab.com/archives/5424/
グレンドール新宿牛込柳町 最終一邸 4,190万円 31.52平米 坪単価439万円【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/15805/

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[141: 匿名さん]

>>140 匿名さん
前にも殊更に平日の空席を強調する書き込みあったけどこういうのって何が目的なの？

[142: 匿名]

土日はブースが少ないというのもあって1ヶ月先までいっぱいですね。
平日は空いてるのでモデルルームもゆっくり見られました。
この物件に決められた方いらっしゃいますか？？

[143: マンション比較中さん]

新築時に人気がないとリセール苦労する懸念

[144: マンション検討中さん]

駅前のクリオも営業がチラシ配りするほど苦戦してる。牛込柳町の駅力が問題かも。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
クリオは建物たってますが、まだ完売していないんですね。こちらと比較すると逆にやや割高に感じるのでそれも影響しているんでしょうか。

外苑東通り沿いのマンション在住の知人宅にお邪魔した際、日中は交通量がかなり多く窓を開けると音が気になりました（7階）。その点こちらは通り一本奥なので、静かそうかなと。

[146: 匿名さん]

1LDKでもプライベートテラスだったりルーフバルコニーがついていたりするので、
間取り以上に広さを感じれそう。
これで眺望も良ければさらにいいのですが、見晴らしはいかがでしょうか？

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん
周りは他の物件に囲まれているので、眺望は東側の上層階を除いてほとんどないですね。
東側の上層階も都営住宅の屋根越しに外苑東通りの向こうまでくらいかもしれませんが、こちらはまったく見えないわけではないと思います。

[148: 匿名さん]

ルーバル付は終わってるようです　プライベートテラス付きは事実上半地下です

[149: 匿名さん]

>>146 匿名さん
ここは囲まれ立地だから眺望は残念です。見晴らし望むなら、外苑東通りや大久保通り沿いに新築も中古もたくさんありますよ。

[150: マンション検討中さん]

古久根建設についてお詳しい方、評判はいかがでしょうか？
2002年の民事再生のこともあり、どうなんだろうと気になっています。
施工実績については官民幅広く、タマホームさんとの実績もあるとは伺っていますが。

[151: 匿名さん]

一階のプライベートテラス、奥行きはありますけどフェンスはあるし植樹されるみたいですし
それプラス半地下ということですと日当たりに関しては厳しそうですね。
せめて風通しがよくないと湿気で困りそうですが囲まれ感がある立地ということだとそちらもどうかなあと思ってしまいました。
それでも公式サイトに載ってない庭付きはもう売れてしまったのですかね。人気ありますね。

[152: マンション検討中さん]

>>151 匿名さん
北西側の1階は日当たりほぼ無いと思います。南東側はいくらかマシかと思いますが。斜面も考慮して個人的には3階以上で検討してます。

第1期では各間取りの上の方の部屋から売れたような話を聞いたので、1階はまだ残ってるはずです。営業と先に話ができれば2期以降での販売リストに入れてもらえると思いますので、ご興味あれば一度話を聞いてみることをおすすめします。

[153: マンション比較中さん]

北西側は最上階のその下の階に西日があたる住戸があったようですが、もう販売済みだそうです。１LDKは半地下以外は抜け感あるようですが、狭い２LDKは目の前マンションとこんにちはで、日差しも抜け感もないので安いそうです。急な坂に面している南側の２LDKなら日照があるようですが、細い道をはさんでマンションとこんにちはだそうです。

[154: 匿名さん]

>>153 マンション比較中さん
現地見ましたが、南東側は細い道挟んだ向かいのマンションはエントランスから建物まで距離のある構造で且つ窓は向かい合っていないので、ある程度の抜け感ありそうでした。一方で西側は多少距離は取ってるようですが、向かいのマンションからこんにちはというか見下ろされる状態になりそうですね。

[155: 評判気になるさん]

2期で9戸とは苦戦してますね。やはり下の階が人気ないんでしょうか。

[156: マンション検討中さん]

>>155 評判気になるさん
そうみたいですね。1期22戸のうち３戸も先着順として売れ残っていますからね。

[157: 匿名さん]

>>155 評判気になるさん
9戸とは少ないですね。。人気の間取りが集中しそうだなとは思いましたが、このままいくと不人気の部屋は後半たたき売りになる可能性ありでしょうか。
ちなみに第1期最後に出た「先着順3戸」については、1期の抽選に間に合わなかった購入希望者に優先的に話をして実質決まっていて、あとからの人は2期に回されたようでした。

[158: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん
それは１期３次のことでしょう。１期１次の落選者向けに１期２次もありましたね。今物件概要にでている先着順は、１期１次でだしたけど申込取り消しなどがあって、３戸がいまも売れ残っていますよ。

[159: 匿名さん]

Pgタイプみたいに1LDKでもプライベートテラスがあるだけで
だいぶ広々とした開放感がありそうですね。
夫婦だとちょっと手狭に感じてしまいそうでしょうか。

[160: 匿名さん]

大人二人で31㎡は狭すぎじゃないですか。柱を除けば30平米ないですよ。

[161: マンコミュファンさん]

公式が先着順申込となってますが、これはどういうことでしょう？もう残り10戸というわけではないですよね？

[162: マンション掲示板さん]

>>161 マンコミュファンさん
2期売出し分が殆ど残っちゃったってことですかね？

[163: マンション検討中さん]

>>161 マンコミュファンさん
下段に【第2期2次先着順物件】も併記されているところを見ると、上の方は10組の買い手の希望が被らないようにすでに調整済みで、抽選無しで決められるように「先着順」という表記に切り替えたんじゃないでしょうか？だとすれば今から問い合わせてもこの10戸はもう売却済みと言われるかもしれません。あくまで推測ですが。

[164: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん

駅力の前にブランドでは？
隣駅のクレヴィアは盛況なのでは？

[165: 匿名さん]

営業から聞きました。
１期１次２２戸リリース→先着順４戸（１戸売れて現在３戸）
１期２次から４次で数戸契約済み
２期１次で９戸リリース→先着順１０戸（９戸のうち７戸が売れ残り）
２期２次から申込希望に順次対応（３期は未定）

当面、先着順と要望書がでたら２期○次で少しずつ売って行くようです。
契約済み住戸は５割に達していないそうです。

[166: 匿名]

>>165 匿名さん
条件の良いところは１期で抽選になったりしていたので、そういうところが少しずつ捌けていって、日当たりや眺望の芳しくないところの割合が多くなっている感じですかね。
マンション大手でも地下・半地下住戸を入居後も棟内モデルルームを開いて売っていた例もあるので、こちらで早々と売れなくてもあまり不思議ではありませんが。

[167: マンション検討中さん]

山手線内側で駅地下なのに静かな住宅街で安い、ディスポ等設備もまあ良い、かなり売れると思っていたけれど、供給しても売れ残り先着順が多いのはなぜしょう。この価格なら急がないと売れてしまうマンションかと思っていました。

[168: 通りがかりさん]

>>167 マンション検討中さん
確かに売れそうな物件ではありますが、ブランド力とPR不足でしょうか？知る人ぞ知る感じになってしまっているような気がします。また、折角現地を見ても、後ろに崖が見え、エントランスが坂の下にあり、前に接道がありながら向かいに眺望が抜けない建物があるのも印象を悪くしていると思います。

[169: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[170: マンション検討中さん]

>>168 通りがかりさん
立地とブランド力がマイナス評価は痛いですね。新築を安く買えても将来のリセールにも響きそうですね。

[171: 匿名さん]

住宅街の低層マンションに眺望の期待はそもそもないは思いますが、、斜面の囲まれ土地で立地の印象はあまり良くないですね。そこにブランド・PR不足で、売れ行きが芳しく無いのもうなずけます。
個人的には、周辺の大手デベ物件と比較しても掘り出し物感があると思い前向きに検討していますが、入居したとして売残りだらけの状態になるのは気持ち良くないですね。。

[172: 通りがかりさん]

>>171 匿名さん
リセールを期待しなければ良い物件ではないでしょうか。実需向けで、そうした人が多くすむことを希望することを好む人にはお勧めではないかと思います。

[173: マンション検討中さん]

リセールのために買うんじゃなくても、仕事や家族の変化でいつかは売る可能性はあります。数千万円かけて資産性が▼は。。。
そういえばホームページも資産性のページが公開出来ていませんね。

[174: 匿名さん]

>>173 マンション検討中さん
モデルルーム行けば資産性に関する資料見せてもらえますよ。
私は仕事や家族の変化による売却の可能性が著しく低いので、 >>171 さんのおっしゃるような「掘り出し物感」もあって購入を決めました。

[175: マンション検討中さん]

新築マンションについてはブランドで探すという方も多いですが、中古になると「実需重視層」もそれなりにいるのではと思います。大江戸線で駅力はイマイチとは言え、山手線内側で駅徒歩5分以内という条件の資産性は固いとみていますが、どうでしょう？
投資用に買うタイプの物件ではないものの、売りたい（貸したい）ときに買い手借り手がいないということもないのかなと。

[176: 匿名さん]

購入検討していますが、評判気になっていましたので、ここの書き込みが参考になります。

私は、周辺新築だけでなく中古と比べても「適正価格」だと思います。
加えて、中古にはないteburaやディスポーザー等の設備があります。
水回りのフィオレストーンがキッチン天板張下ろしもあるのは嬉しいです。
メニュープランもあり、新築時オプションは大手よりリーズナブルです。

それでも売れ行きゆっくりが気になってました。土砂災害警戒区域ではないけれど崖のような立地のせいかと思いましたが、ブランドの影響も大きいのですね。
最近のタマホームのテレビＣＭはかなり軽いイメージで、安心感得られない感じですものね。それも中古や賃貸時には影響少ないなら良いですが。

[177: 通りがかりさん]

>>176 匿名さん
今後のタマホームの頑張り次第で評判が良くなり、評価が上がる可能性もありますね。大規模修繕についてもタマホームがフォローするのでしたか？

[178: 匿名さん]

>>177 通りがかりさん
管理は大京アステージです。

[179: 匿名さん]

人気が無いことの裏返しかもしれませんが・・・この検討スレ自体変な炎上もなく落ち着いてますし、プロコン理解しつつ検討する堅実派好みな物件という印象です。

[180: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん
すみません、プロコンってなんでしょうか？

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん
プロ＝良い点 、コン＝悪い点 という意味合いで、当物件でいうと駅近や設備に対する価格感がプロ、立地やブランドがコン、にあたるかと思います。

[182: マンション検討中さん]

>>181 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃる通りプロコン理解したうえで検討します。

[183: 通りがかりさん]

>>178 匿名さん
ごめんなさい。私の勘違いだったようです。

[184: 買い替え検討中さん]

ホームページに先着順住戸の間取りと価格がでてる。モデルに行かないと教えない物件よりフェアな感じ。検討しやすい価格だし。

[185: マンション検討中さん]

月々1000円のトランクルームってどうなんでしょう。大きさからしてこれくらいが相場ですか？
収納量少なめの部屋を検討してるので、その場合トランクルームもあった方がいいかなと思っています。

[186: 匿名]

>>185 マンション検討中さん
ぱっと調べたところ、四谷三丁目のトランクルームの例ですが、幅87センチ、奥行47センチ、高さ104センチで通常10,000円弱というのが出てきました。
もっと安いところもあるかもしれませんが、本物件のサイズで1,000円というのは割安なのではないでしょうか。

自転車置場と違ってトランクルームは全戸分ないですし、季節物とかしまうのに便利かと思うので、私はトランクルームも申し込もうと思います。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
お調べ頂きありがとうございます！参考になります。
割安なんですね。では契約時に申し込みたいと思います！

[188: マンション検討中さん]

外部に行くのと、雨風に濡れない建物内では、利便性が違いますね。営業さんも申し込む人が多いと言っていました。

[189: マンション検討中さん]

駐輪場、トランクルームを契約時に申し込んで、確定されるのはいつになるかご存知でしょうか？
引き渡し直前なのでしょうか？

[190: マンション検討中さん]

駐輪場は各住戸2台は確約です。3台目以降は空きがあれば、です。トランクルームの抽選がいつかは未定と聞いています。今住んでいるマンションでは竣工後の内覧会のころでしたが。ここは竣工から引き渡しが短いから、直前になっちゃいますね。