グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[101: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
私も現地見ました。
側道は確かに狭いですが、エントランス前の道は広く感じたので生活するにあたりそこまで気にならないのではと思いました。感覚は其々ですね。

[102: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん
私は購入を決めましたが、確かに担当者の連絡が疎かだったり、内容に誤りがあったり、他の大手に比べて顧客対応がちょっとな…と思うことが何回かありました。
タマホームがマンション販売に慣れていないことも原因かと思いますが、引渡し後にでもタマホームの然るべき部署にフィードバックを送っておこうと思っています。

>>99 マンション検討中さん
大変参考になります。ありがとうございます。
タマホームのマンションの実績が乏しいのは事実だと思います。担当者からは、この物件を皮切りにマンション事業も拡げていきたいと聞いたので、購入を決めた者としてはそのとおり実績を積み上げてほしいと思っています。

[103: マンコミュファンさん]

>>98 マンション検討中さん
同じ担当さんなのかはわかりませんが、私の担当の様子からも容易に想像つきます。会社としてのスタンスなんですかね。
大きな買い物だからこそ信頼できる方と安心して購入したいものです。

[104: マンション検討中さん]

>>103 マンコミュファンさん
わかります
会社の名前を背負って営業している自覚があまりないのかもしれません。もちろん人によるとは思いますけど。
世の中にはインターネットというのもがあって、良くも悪くもユーザーや購入検討者に情報が共有されるということを理解していないような年代の担当さんでした。昭和の。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>98 マンション検討中さん

いわゆる大手の営業担当者は（上から目線で物申して申し訳ないですが）みなさんしっかりしていて、98さんのような思いはしたことがありません。
そういうところにもブランド力って差が出ると思います。

[106: 匿名さん]

土日の予約はしばらく先まで埋まっているようですね。
マンション販売の経験値が低いとはいえ、営業担当者の振舞いで離れていく方がいるのは残念ですね。
モデルルームを見た個人的な感想ですが、モノは悪くないと思うので。

[107: 匿名さん]

モデルルーム平日はたくさん空いていますね　苦戦してるのかな

[108: マンション検討中さん]

先着順4件出てます。1期22件が完売できなかったようですね。

[109: マンション検討中さん]

>>108 マンション検討中さん
何処に書いてありますか？
横の崖が気になってますが検討したいです。

[110: 匿名さん]

>>109 マンション検討中さん
物件概要のところです。上は２期のことが書かれていますが、下に先着順の概要が載っています

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
ありがとうございます!間取り詳細はないのですね。
あまり盛り上がっていないのはやはり崖なんでしょうか？場所は良いように思うのですが。

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
間取りは公式サイト公開時からずっと３種類のみで更新されませんね。
確かに隣地との間の擁壁は崖みたいなので、気にされる方はいるでしょうね。私は立地や設備仕様と価格とのバランスは悪くないと思うので、気になるようであれば現地やモデルルームをご自身でご確認されると良いと思います。

[113: 匿名さん]

>>112
と思ったら、新しい間取りアップされてますね

[114: マンション検討中さん]

昨日までは先着順と2期の表示だったのに、今日になったら1期２次がでてきました。分かりにくい販売方法ですね。

[115: 匿名さん]

タマホーム自体は戸建て販売としては有名ですが、マンション販売としての知名度はあまり
知られていませんよね。
そういう点では販売方式がマンション購入者側からすると疑問点が多くなってしまうのかな？
管理会社は大京アステージという会社ですが、これはライオンズグループの会社だったような
管理会社としては大手でしょうし、管理面では問題はなさそうですね。

[116: 匿名さん]

今は新築なのに安いけれど、リセールの時に駅近だが築年古くなるプラウド、パークハウス、パークマンション系に勝てないリスクが高い。ずっと住む覚悟があれば別だが。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
ご指摘はその通りかと思います。
一方、リセール時は各マンションで同時に何十戸も売りに出されるわけではないですし、1人買ってくれる人を見つければ良いという点はあるかと思います。
もちろん、116さんのおっしゃるとおり、永住するなら関係ないですね。

[118: 匿名さん]

>>116 匿名さん

安く買えてるんだから高く売れなくても良いでしょ。

[119: マンション検討中さん]

外苑東通り（弁天町区間）の拡幅工事が令和9年に完了予定とのことですが、こちらのマンション価値に良い影響はあるものでしょうか？

[120: 周辺住民さん]

先行区間（牛込柳町交差点より南）にいますが、工事期間は歩道が右行ったり左行ったり凸凹するからベビーカーとか大変、工事中駅までの動線は面倒でお勧めできません。

[121: 匿名さん]

>>119
>>120
先日現地から駅まで外苑東通り沿いを歩きましたが、ほとんど気になりませんでした。整備が完了すれば更に歩きやすくなるのでしょうが、現状でも迂回するほどではないと思いました。
道路が綺麗になったり無電柱化されたりと景観的にはプラスだと思いますが、それが直ちにこの物件の価値に影響するかというと、どうですかね。もちろんマイナスではないことは確かだとは思います。

[122: 匿名さん]

>>115 匿名さん
大京は大手だが評価は低い印象。
実際私が以前住んでいたマンションが大京さんだったが、対応が悪く不満でした。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
どういった点で評価が低いのか、また対応が悪かったのか、参考にしたいので具体的に教えていただけますか？

あまりにひどかったりすれば組合の決定で管理会社を変えることもできるわけですし。

[124: 匿名さん]

外苑東の整備は薬王寺方面がメインで歩道が何度も変わり今も大変移動しにくい。
建設地付近の本格的工事はこれから。入居後数年は辛抱が必要。
それが終われば何も問題ないし、もともと渋滞も牛込柳町以南がひどく弁天町付近は車の流れはいいほうだけど。

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
問い合わせや依頼の回答が遅い(催促するまで忘れられてたことも)、決算説明の不透明さ、管理人さんの質があまりよくない。
鍵をかけるべき箇所の掛け忘れ、清掃の雑さ、何のための管理費なのか。管理費は安ければ良いわけでもないと思います。高いから良いという訳でもないですが。
今の住まいはデベ系の管理会社ですが、管理費は前に比べれば高いですが管理内容に不満はありません。
管理会社は変えられるものですが、ハードルは高いと思いますよ。直接的には資産価値に影響しないものですが、不動産を見ている方ほど管理会社には拘っている印象があります。私見も入ってますのでご参考です。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん
ありがとうございます。参考になります。

[127: 匿名さん]

メジャー７など大手のマンションで、系列の管理会社が入っている場合は、購入者は管理も含めてそのブランドを買ったという意識があるので、めったなことでは変えられないでしょうが、ここの場合はそこまでではないかも。まあ、それでも簡単には変えられないでしょうけどね。

[128: 匿名さん]

めったな事ではないにしろ管理会社を変える事ができるというは知りませんでした。
会社によってかなり対応の質に差が出てくるところですので、
本当にひどければ変えれたら良いんですけどね。

[129: マンション検討中さん]

２つしかない駐車場、内１つは決まったそうです。近隣にコインパークもない.
わが家で車あきらめても、親類や友人が車で来るのも難しい．安いだけに悩む．

[130: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
牛込柳町駅の周りにいくつかコインパーキングありますよ

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
確かに駅近くにありますね．マンション内駐車場に慣れていると雨の日に荷物を持ってたり高齢の両親が来ること考えると使いづらい．

[132: マンション検討中さん]

カーシェア派としては、駐車場が地上2台のみでその需要層をきっぱり捨てているのは管理費・修繕積立金の観点でむしろ好印象です。ここで作るとしたら立体駐車場になるでしょうし。
ゲストが車で来るときは、、どちらにせよコインパーキング利用が前提になるのかなと。

[133: 買い替え検討中さん]

物件の裏側隣接のマンションの口コミページに「新宿区とは思えないほど豊かな自然環境ゆえイモリ、蚊、カエル、ネズミも出る」とあり、ショックです。あの崖の中に生息しているのかと思うと、なるべく遠い東側を選んだ方がいいかもしれません。

[134: 匿名さん]

>>132
機械式たくさんだと(管理費収入は多くなるかもしれませんが)その分修繕費もかさむことを考えれば、平置き２台だけというのはある意味合理的かもしれませんね。自家用車がある方にとっては厳しいかもしれませんが。

>>133
そんな口コミがあったのですね。参考になります。
自然がある分には虫などの生物が出ることは仕方ないと思うので、どうしても無理な方は本物件東側や、周りに緑が少ないところやタワマンなど他物件を検討されたほうがよいかもしれません。

[135: マンション検討中さん]

近くにカーシェアあるのかな

[136: マンション比較中さん]

敷地内駐車場やコインパーク、駅や商業への利便性を重視するなら、駅近の大通り沿いに新築も中古もある。ここは利便性には劣るけれど、静かな環境と安さが魅力。

[137: 匿名]

レスポンスが遅いと言う意見がありましたが、
担当していただいた方は、当日から遅くても翌日までに必ず返信くれましたし、丁寧に対応して貰えました。
大手かどうかより、人それぞれのようです。

駅までの工事や斜面など、全く気にならない点が無いとは言えないですが、総合的に勘案し契約しようかなと思います。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
私は、営業、登録、重説と色々な段階で複数人のスタッフの方に対応していだきましたが、レスポンスや事務の正確性には差があった(ほとんどの方には迅速に正確に対応していただいた)ので、おっしゃるとおり人それぞれかなと思います。

スタッフの方の能力や態度も重要だとは思いますが、いちばんは物件そのものについて、自分で納得して判断することが大切かなと思います。

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
いちばんは物件そのものについて、自分で納得して判断することが大切、その通りだと思います。とはいえ青田の段階では営業はじめ担当者と資料を通してしか材料が得られないので、担当者の正確性が↓だと物件判断にも影響してしまいます。

[140: 匿名さん]

価格が目に優しいわりに仕様も良さげなのに、盛り上がってませんね。モデルルームの予約も平日は空きがいっぱいみたいですし。

[141: 匿名さん]

>>140 匿名さん
前にも殊更に平日の空席を強調する書き込みあったけどこういうのって何が目的なの？

[142: 匿名]

土日はブースが少ないというのもあって1ヶ月先までいっぱいですね。
平日は空いてるのでモデルルームもゆっくり見られました。
この物件に決められた方いらっしゃいますか？？

[143: マンション比較中さん]

新築時に人気がないとリセール苦労する懸念

[144: マンション検討中さん]

駅前のクリオも営業がチラシ配りするほど苦戦してる。牛込柳町の駅力が問題かも。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
クリオは建物たってますが、まだ完売していないんですね。こちらと比較すると逆にやや割高に感じるのでそれも影響しているんでしょうか。

外苑東通り沿いのマンション在住の知人宅にお邪魔した際、日中は交通量がかなり多く窓を開けると音が気になりました（7階）。その点こちらは通り一本奥なので、静かそうかなと。

[146: 匿名さん]

1LDKでもプライベートテラスだったりルーフバルコニーがついていたりするので、
間取り以上に広さを感じれそう。
これで眺望も良ければさらにいいのですが、見晴らしはいかがでしょうか？

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん
周りは他の物件に囲まれているので、眺望は東側の上層階を除いてほとんどないですね。
東側の上層階も都営住宅の屋根越しに外苑東通りの向こうまでくらいかもしれませんが、こちらはまったく見えないわけではないと思います。

[148: 匿名さん]

ルーバル付は終わってるようです　プライベートテラス付きは事実上半地下です

[149: 匿名さん]

>>146 匿名さん
ここは囲まれ立地だから眺望は残念です。見晴らし望むなら、外苑東通りや大久保通り沿いに新築も中古もたくさんありますよ。

[150: マンション検討中さん]

古久根建設についてお詳しい方、評判はいかがでしょうか？
2002年の民事再生のこともあり、どうなんだろうと気になっています。
施工実績については官民幅広く、タマホームさんとの実績もあるとは伺っていますが。