グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
住宅ローン控除適用可の「程よい」価格帯特集①（ブリリアタワー有明ミッドクロス・グレンドール新宿牛込柳町）
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グレンドール新宿牛込柳町 最終一邸 4,190万円 31.52平米 坪単価439万円【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/15805/

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[1: 匿名さん]

1LDK 31.52㎡　3,900万円～
2LDK 45.82㎡　5,800万円～
3LDK 62.72㎡　7,900万円～　（公式HPより）

最多価格帯7000万円台、7100万円台、各5戸

メジャー物件より幾らかお買い得感ありそう？
日当たりとかどうなんだろう？

[2: 匿名さん]

ああ、ここはバブル時代に地上げが途中でポシャって、駐車場と古い民家が散らばってた土地だ。
東西線と大江戸線が使えるし、神楽坂へも散歩で行ける距離。
外苑東通りが整備中だからいい立地だね。

[3: マンション検討中さん]

外苑東通りから一本入ったところだから静かなのかな？

[4: 匿名さん]

緩衝になる建物があるので、少しは静かだと思います。

[5: 匿名さん]

航空写真を見ると、コンフォリアやライオンズが目の前で。同じ5階建て。残念な囲まれ感。

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
傾斜地で、東側の弁天町アパートは4階建てのようなので、本物件の5階や4階(実質6階・5階)の東向きは多少眺望の抜けがあるのではないかと思います。

[7: ご近所さん]

東側は外苑東通り。車路の方が高く、現地は窪地のように見えてしまうから、抜け感はないですね。幸い、ハザードはかかっていませんが。

[8: 匿名さん]

>>7 ご近所さん

外苑東通りと比べてもこちらのほうが1層分以上高い。
当面は視界抜けが確保できるだろう。

[9: 匿名さん]

こんな単価で事業なり立つんだ。結局デベロッパがブランド傘にボッてるだけって事ね。

[10: 匿名さん]

タマホームのマンションって初めて見ました。全国でどの位建ててるんでしょう？
検索してもあまり出て来なくて…。
立地は良いのであまりメジャーではないマンションでも資産価値としては問題ないでしょうかね。
>>2の情報があるので事業協力者さんがいくらかいるのかと思いましたが、今の所物件概要には記載されてない様子ですね。

[11: マンション検討中さん]

>>10 匿名さん
タマホームのグレンドールは浅草と二子玉川にあります。あとはアンシアという名称のマンションもあるようです。が、いずれにしても少数ですね。

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん

タマホーム自体がメジャーなので問題ないと思います。
マイナーなマンション専業デベロッパーよりも安心かと。

[13: 匿名さん]

都営住宅側から見た感じですが、結構開けた敷地ですね。都営住宅との距離も結構あるので東向きは明るくなりそうです。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
写真提供ありがとうございます。参考になります。

[15: 匿名さん]

東向きはどうしても日当たりが悪くなります。午前中だけで午後には日照がありませんから、
日照条件を気にされない方になってしまうでしょう
メリットとしてはリビングに朝日が当たって朝は明るいこと。夏場は比較的涼しく過ごせることが挙げられます。
タイミングや運にもよりますが、条件が悪くなってしまうだけでも、売却の価格は下がってしまうでしょう。

[16: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
以前、東、南、西の各向きがある物件を検討していた際に、その物件には各向きともまんべんなく申込みが入っていました。
一般に南向きや南東向きの人気が高いと思いますが、各人の好みという面もあり、東向きや西向きもその向きというだけでイコール直ちに悪条件とはいえないのではないかと。
また、新築販売時にも向きによって価格差をつけて売り出されることが多いと思います。

[17: 匿名さん]

こちらの現場の場合南向きは急坂かつ道路面より低い部屋が一定数あり、西向きは崖下擁壁になるので、一般的な良方角がイマイチではありますね。
デベもそのあたりバランスを取って悪方角は坪単価抑えたり間取りを良くするなど考えますし、物件単体だけでなく将来的な周辺環境の変化も合わせて検討する必要はあるかと。

[18: マンション検討中さん]

ここは前はがあった場所でしょうか？
Googleで見たら、傾斜がある部分だったので。

[19: 匿名さん]

>>18

グーグルマップやストリートビューで見るとわかりますが、駐車場と戸建て、大木のあった空き地などを取りまとめた感じですね。
完成予想パース見ると地盤面も1.5ｍくらい切土してそうです。盛土よりはましでしょうけど。

[20: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん

勉強になりました。ありがとうございます。
この辺に詳しくなくて、クレヴィアに比べたら金額がここが安く感じてしまうので、もちろん条件が違いますので。。ご参考致します。

[21: 口コミ知りたいさん]

近くだとクリオ市谷柳町もきになるりますね。

[22: 匿名さん]

クリオは駅から近いけれど、場所は良くないです。何より高すぎます。

[23: 匿名さん]

クリオの3Lチョーさんにネタにされてましたね。

[24: 評判気になるさん]

大通りからちょっと入ったところで静かだろうし、目の前コンニチハでなければ特別な眺望までは望まない、最寄りが大江戸線でOKって人なら狙い目な気がする。外苑東通りはそろそろ整備終わっていい感じになっていきそうだし。

[25: 匿名さん]

>>24 評判気になるさん

東西線早稲田も10分かかりませんよ

[26: 近所にお勤めさん]

入居のころには外苑東通りの整備が終わるのでしょうか。牛込柳町交差点の南側はそろそろ終わりそうですが、現地あたりはさらに数年かかりそうですが

[27: 匿名さん]

駅から近いので期待大の物件ですね。バランスよく人気なのかな？

プライベートテラスがついているタイプもあるので、テラスがついているのはなかなかいいんじゃないでしょうか。
１LDKのタイプでもルーバル付きなのは珍しいなと思いました。
部屋の広さはあまり広くはありませんが、立地の条件がいいというところはメリットが高そうです。

[28: 評判気になるさん]

これ、盛土してあったからハザードかかってなかっただけで、
完成パースみたいに東側道路とグランドレベル揃えたらハザードかかりそうですね…。

[29: 匿名さん]

もともと窪地ですから

[30: マンション検討中さん]

この辺りは、もともと川だった場所だから仕方ないよ。

[31: 匿名さん]

地盤ゆるいんですね。自然災害対策が気になります。

[32: マンション比較中さん]

現地を見たら、結構な傾斜地で奥の隣接地との段差は気になりました。2方接道で採光は問題なさそうですが、やや囲まれ感あり眺望は望めませんね。

[33: 匿名さん]

私も現地を見ました。西側が崖のようになって民家が建っていて、大地震や土砂災害で流れ落ちて来ないか、心配になりました。

[34: マンション検討中さん]

この辺り川だったんですね。あまり気にしないタイプではありますが、最近の地震の多さを見てると、、

[35: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

私も現地行ってきました。お昼前の時間だったんですが地面まで明るいので1Fまで明るそうでしたが、同じく土砂被害で流れ落ちてこないのか心配でした。

[36: 匿名さん]

本当に1階まで明るそうです。
地震は多くなってきているので、かなり心配ですね…
数年前ならそんなに多くなかったのですが、少し大きい地震が頻発しているので気になります。

一番近い駅が牛込柳町の駅なのですが、私はあまり利用したことがなくて。使い勝手はどうなんでしょうか。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

牛込柳町駅は、新宿・上野にも簡単にアクセスできるので、便利ですよ。ただ、他路線と違って駅が深いのが難点です。ですが牛込柳町から乗る場合は、朝でも激込みじゃないので、ストレスは感じないです。

[38: 評判気になるさん]

早稲田駅もギリ使えるのがいいですね。丸の内勤務なので東西線は便利。

[39: 匿名さん]

アクセスが良いだけでなく、
近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や
子供がのびのびと遊べる環境は、とても良いなと感じます。
日々をどのように過ごせるかがマイホームの条件。
その条件に当てはまる感じがします。
ただ、これだけ好条件だと価格が気になりますね。

[40: 去年まで近くに住んでた人]

この地域の個人的なオススメとデメリット紹介するね。

オススメなポイント
・割と静かで治安良い
・新宿に出やすい、バスも本数多くて便利
・近くのガファスっていう料理屋さん安くて美味しい。
・つづくっていうわさび飯屋さんはマスト。
・駅前に定額制の整体院がある

デメリットなポイント
・外苑東通りはいつも混んでる
・大江戸線1本だと正直きつい。東西線は悪くないけどやや日常使いだと遠いかな。。
・近くにご飯屋さんが本当に少ない。美味しい店は生き残ってるけど再開発で大体なくなった。
・駅前のスーパーよしやは高い&品揃え微妙。酒は良い。

まぁいい所だよ。地味だけど

[41: 匿名さん]

デメリットは立地でしょう。西側の崖からの土砂崩れリスク。当地の盛り土のリスク。これらに対して、どんな対策をしてくれているか次第で検討します。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
切土ならわかりますが、盛土もしてるのですか？

[43: 匿名さん]

>>41　匿名さん
>>西側の崖からの土砂崩れリスク。当地の盛り土のリスク。
こういったリスクって、何か書類かで残っていたりしますか？
初心者でも見たらわかる書類があるといいのに…と思います。

地震が多いですし、こういったのってすごく気になりますね…

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん

新宿の土砂災害ハザードマップには該当なしと記載されておりますが、現地の写真にてご確認できるように周りの西側のお家が高いので、皆さんと同じく心配とは思いました。

[45: マンション検討中さん]

>>28 評判気になるさん

マップ確認しましたら、弁天町アパートが0.1m-0.5mぐらいかかっているので、そのぐらいになっちゃうかもですね。

[46: 匿名さん]

土砂崩れなどのリスクは考えるべきだという事はわかるんですが、
みなさんはその辺もしっかり検討した上で考えられているものなのでしょうか。
水害などのリスクは正直どこまで考慮すれば良いものか難しいです。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん

人それぞれだと思います。
ハザードマップで赤になっている地域でも気にしない方は購入されてますし。

[48: デベにお勤めさん]

建物の断熱性、星一つの新築マンションを久々に見たのですが、これは戸建てをメインにされているタマホームさんなので、何かしら要因あるのですかね？
コスト削減のため、直床にしているマンションでも、断熱性は星三つは基本あるので。

[49: マンション検討中さん]

断熱性はよくわからないですが、構造や設備仕様イマイチなんすかね。ディスポーザーあるからそれなりに期待できるのかと思ってました

[50: 匿名さん]

>>48 デベにお勤めさん
あなた本当にデベに勤めてるの？だとしたら勉強不足だよｌ
東京都マンション環境性能表示は2020年度から新基準で評価が厳しくなって、断熱性星３つは激減した。大手でもほとんどが星２つ以下。ただし、星１つは少数派ではある。

[51: 匿名さん]

割と自然があったりとエリアとしては悪くないような気はしていますが、
実際のところ住み心地とはしてはいかがでしょうか？
この辺で暮らした事がある方の生の意見があったら気になります。

[52: マンション検討中さん]

建設現地です。確かに、震災などが起きた際の、西側・北側の隣接地の擁壁や西側戸建ての崩落が心配ではありますね。

[53: 匿名さん]

写真ありがとうございます。現地行ってみましたが、地上から見ると、隣接地の擁壁が高く感じました。西側戸建てが倒壊ハザードかかっていないのが、信じられないくらいです。

[54: マンション検討中さん]

モデルルーム行かれた方いかがでしたか？？

[55: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
近くに住んでますが、非常に住みやすいですよ。
以下、私の印象です。

・よしやのほか、徒歩圏内にヨークフーズ、サントクといった中規模のスーパーがあり、自転車10分ほどでライフ、キッチンコートといった大きなスーパーもあります。ドラッグストア等もいくつもあり、日常の買い物には困らないです。
・子育て環境でいえば、小学校、中学校まで近く、早稲田小学校は近辺でも人気の学校です。新宿区は中学生まで医療費がかからないなど医療支援も充実していますし、近くに大病院があるのも安心です。徒歩5分位で弁天公園という比較的大きな公園があります。戸山公園という大きな公園までも自転車で10分ほど。
・外苑東通りと接している訳ではなく、普段はとても静かなところです。接道している道路はほとんど車が通りません。
・飲食店については、徒歩だと少し距離がありますが、大衆系なら早稲田駅エリア、お洒落な店なら神楽坂エリアに多くあるので、困ることはないです。
・近くに新宿西口までのバス停留所があり、本数も多くて便利です。新宿三丁目にいくときは大江戸線ではなくバスを使う人も多い印象です。自転車で有楽町線の江戸川橋駅まで出ることもあります。本数は多くありませんが、徒歩10分くらいのバス停から国立競技場や渋谷まで出ているバスもあります。

・反面、ハイセンスで洗練されたエリアというよりは、庶民的な雰囲気が残るエリアですね。現地で雰囲気を確認されると良いと思います。

[56: マンション検討中さん]

エリアとしては良いですが、崖下のような建設地が心配です。

[57: マンション検討中さん]

ホームページ更新されていますね。設備仕様は悪くないと思いました。

[58: 匿名さん]

モデルの予約かなり入ってるね。予約できたけど随分先。行った人、どうだった？

[59: 評判気になるさん]

設備は悪くなかったと思います
16日抽選なので、スケジュールは結構タイトですね

[60: マンション検討中さん]

2ldk53m2検討しようと思ってるんですが、価格っていくらからスタートでしたか？

[61: 周辺住民さん]

ちょっと歩くけど、大隈庭園、肥後細川庭園、椿山荘など、散歩は楽しいですよ。神田川沿いの桜もおすすめです。

[62: 匿名さん]

これはかなりいい物件に見える。ブランド料ない分だけお買い得じゃないでしょうか。

[63: 評判気になるさん]

>>60 マンション検討中さん

その広さだとおそらく6900万台からですね

[64: ご近所さん]

>>61 周辺住民さん
かなり歩きますよ。小型犬の散歩では行けない距離ですね。

[65: マンション比較中さん]

>>62 匿名さん
クリオ市谷柳町やウエリス市谷加賀町、クレヴィア新宿若松町といった周辺物件と比較すると、お安く感じるのですが、やはりブランドの分だけお安いのでしょうか？

[66: ご近所さん]

市ヶ谷加賀町とは地位がちがいすぎる。

[67: マンション検討中さん]

>>65 マンション比較中さん
あとは地価が安いんでしょう。市谷柳町と弁天町だったら、路線価も違うしな

[68: マンション検討中さん]

しかし近くのプラウドが70平米1億円弱で売りに出ているのを見ると、かなり抑えられている印象はあります。上にも書かれていましたが、ブランド名もありそうですね

[69: 匿名さん]

プラウドとリセールで競ると築年差を考慮しても厳しいでしょう

[70: M次郎]

目の前が古い都営住宅、駅からの導線にお墓。駅距離は近いですがあまり惹かれません…

[71: マンション検討中さん]

都営住宅だけでなく、民家、古いマンション等ほぼ四方囲まれ。安い理由。残念。

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん
では2億くらい出して囲まれてないところを買いましょう。あ、買えないか(笑)

[73: 匿名さん]

確かに周辺環境としてはちょっと基になるところがあるかもしれませんが、
駅近ですし、生活する文には全く影響がないという風に個人的には思いますので
総合的に考えると悪くないという評価です。

[74: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん
2億出せる人がここにくるわけない

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
何しに来たんですか？

[76: マンション検討中さん]

価格帯の抑えらえれた北西側の部屋を検討していますが、目の前のマンション（コンフォリア早稲田)がどれくらい圧迫感あるか気になります。現地見てみましたが、崖の下のような一段低いところに立つようですし北西側は日当たり悪そうだなという印象です。

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
モデルルームには行かれましたか？モデルルームには模型が用意されているので、現状の現地よりももう少し近隣建物との離隔のイメージがつきやすいかもしれません。
北西向きの部屋はグラウンドレベルの部屋のテラス・プライベートテラスのぶん隣地境界線からセットバックしているようなので、まったく日が当たらないことはないと思いますが、それでも上層階はともかく下のほうは夕方の日が高いうちしか明るくないかもしれませんね。そのぶん価格もほかより抑えられているのでしょうが…

[78: マンション検討中さん]

現地を見てモデルにも行きました。営業さんの話では、北西向きのテラスがついている3階がグランドレベルですが、向かいのコンフォリアより１ｍくらい低いそうです。ですから半地下みたいなイメージ、日当りは望めないかわりに安く抑えたそうです。

[79: 匿名さん]

７８さん、営業さんの情報ありがとうございます。
陽当たりが望めないのに、この価格帯は高過ぎるかなと思いました。
安く抑えられたようには感じないのは私だけでしょうか。

[80: 匿名]

こちらとクリオで検討しています。
客観的にタマホームと明和地所ですと、どちらが信頼性高いのでしょうか？それぞれ良いなと思っていて、悩んでいます。

[81: マンション検討中さん]

数年前と比べれば高いけれど、クリオと比べれば安いですね。

[82: マンション検討中さん]

山手線の内側の割にお手頃なお値段に見えるのですが、やはり駅前に何もないから安いのでしょうかね。残積割れしないのであれば欲しいのですが。。。

[83: 口コミ知りたいさん]

>>68 マンション検討中さん

場所もプラウドの方が良いと思います。まあ現実的な単価にしてくれたことはありがたいですね。

[84: マンション検討中さん]

>>83 口コミ知りたいさん
私も駅距離などの点ではプラウドのほうが良いと思います。他方、プラウドは大久保通りの車の音が気になりそうで、その点ではこちらの物件のほうが好みに合いました。

[85: マンション検討中さん]

>>83 口コミ知りたいさん
プラウドの方が、立地、モノ、ブランドは上、静かさと価格差はグレンドール、でしょうか。価格差が見合うものか、ですね

[86: 匿名さん]

マンション全体もそうですが、住戸ごとの条件の違いに応じた価格差の設定が妥当かも気になる。条件いい部屋はむしろお買い得っぽいけど・・・

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん
条件良い部屋の方が単価が高いと思いましたが、むしろお買い得なのですね。
条件厳しいほうの部屋は単価低く見えるけれど、価格が妥当じゃないということですか？

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
条件が良いので単価は高めだけど周辺他物件などと比べるとお買い得、条件厳しいほうは単価は低いけど条件から見るとまあそんなものかな、という感じではないでしょうか。

[89: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
マンション実績だとクリオですかね。
数少ないタマホームのマンション実績の中で1番の都心だから気合い入れているでしょうが。

[90: マンション検討中さん]

>>88 マンション検討中さん
なるほど、ありがとうございます。単価差がもっとあってもいいかな、という感じなんですね。急いで買わずに売れ残りのバーゲンを待った方がいいのかな。

[91: マンション比較中さん]

総戸数７２で１期が２２戸だから３割。人気が今ひとつ？　中小はこんなもん？

[92: 匿名さん]

クリオはあのMR行ったら買う気なくすと思う
子どもが子どもを騙してる感

[93: マンション検討中さん]

>>91 マンション比較中さん
抽選になっている部屋も複数あるようなので、１期２次でもう少し埋まるかもしれませんね

[94: 評判気になるさん]

駅に近すぎない、大通りに直接面していないってところを評価する人も一定数いるでしょうね

[95: マンション検討中さん]

モデルルームも行きましたが、現地を見てやめました。営業の方は「どうしても欲しかった土地」と言っていましたが、長年駐車場と巨木があった事を考えると、都心で実績がないタマホームはここくらいしか土地買えなかったのでは？と思ってしまいました。ザ・崖って印象です。
それと、囲まれる周辺道路が細く窮屈な土地という印象を受けました。

[96: マンション検討中さん]

>>95 マンション検討中さん
崖や周辺の道路の狭さはおっしゃるとおりですね。ただ、私はそこまで気にならず、駅4分ながら比較的静かな点や、小中学校も近いことなどといったことも勘案して前向きに検討しています。1期1次はもう終わってしまいましたが…
95さんも気に入る物件が見つかると良いですね。

[97: マンション検討中さん]

昨日の抽選で申し込んだ方は結果の連絡来ましたか？

[98: マンション検討中さん]

97です

5/2 希望住戸決めてアンケート提出＆銀行仮審査申込しました。
その際担当さんから「仮審査結果が結果わかったら連絡する」と仰り。
5/8 に「審査中」と、「他に不明点ないか」と丁寧な確認メールあり。
その際にこちらから手付金の調整(減額)は可能か具体的に質問しました。
同日中に「確認して改めて回答する」とメール返信あり。
しかし全く連絡がないので、5/13に仮審査結果も含めて進捗確認しましたが、こちらも全く返信無し。
そして昨日の抽選会に至った(と思います)が今現在全く返信も連絡も無し。

手付金の調整をお願いしたので、そこでわたしには「売らない」という社としての判断に至ったのかと思いますが。とはいえ、その旨を連絡欲しかった。。
企業もボランティアじゃないので売らない相手に愛想振り撒くことは強要しませんが、聞いたことにくらい答えて欲しかった。
実印まで押印させられた仮審査はどうなったのか。。
他社物件で購入見送りになっても、営業さんは他の物件でご縁に繋がるかもしれないことを理解して最後まで丁寧に対応してくれていたので、こんなに無視されて正直驚いています。

[99: マンション検討中さん]

第三者評価が欲しく微々たる額ですがお金払って本物件の資産性を調査しました。様々な項目がある中で善し悪しありますが、タマホームというところで評価が低かったです。誤解なきように言いますが、タマホームが「悪い」という意味ではなく、皆さん仰るように「実績がない」ゆえに、未知数、高評価には至らない、という意味です。

長文失礼しました。皆様の参考になれば幸いです。

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。お金を払って第三者評価を得られたんですね。
私は値段と、駅近＆仕様が悪くないバランスを考えて購入検討していますが、
>>95 マンション検討中さんのおっしゃる崖下急な細道囲まれ立地を懸念していますが、デベの評価もリスキーなんですね