グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[121: 匿名さん]

>>119
>>120
先日現地から駅まで外苑東通り沿いを歩きましたが、ほとんど気になりませんでした。整備が完了すれば更に歩きやすくなるのでしょうが、現状でも迂回するほどではないと思いました。
道路が綺麗になったり無電柱化されたりと景観的にはプラスだと思いますが、それが直ちにこの物件の価値に影響するかというと、どうですかね。もちろんマイナスではないことは確かだとは思います。

[122: 匿名さん]

>>115 匿名さん
大京は大手だが評価は低い印象。
実際私が以前住んでいたマンションが大京さんだったが、対応が悪く不満でした。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
どういった点で評価が低いのか、また対応が悪かったのか、参考にしたいので具体的に教えていただけますか？

あまりにひどかったりすれば組合の決定で管理会社を変えることもできるわけですし。

[124: 匿名さん]

外苑東の整備は薬王寺方面がメインで歩道が何度も変わり今も大変移動しにくい。
建設地付近の本格的工事はこれから。入居後数年は辛抱が必要。
それが終われば何も問題ないし、もともと渋滞も牛込柳町以南がひどく弁天町付近は車の流れはいいほうだけど。

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
問い合わせや依頼の回答が遅い(催促するまで忘れられてたことも)、決算説明の不透明さ、管理人さんの質があまりよくない。
鍵をかけるべき箇所の掛け忘れ、清掃の雑さ、何のための管理費なのか。管理費は安ければ良いわけでもないと思います。高いから良いという訳でもないですが。
今の住まいはデベ系の管理会社ですが、管理費は前に比べれば高いですが管理内容に不満はありません。
管理会社は変えられるものですが、ハードルは高いと思いますよ。直接的には資産価値に影響しないものですが、不動産を見ている方ほど管理会社には拘っている印象があります。私見も入ってますのでご参考です。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん
ありがとうございます。参考になります。

[127: 匿名さん]

メジャー７など大手のマンションで、系列の管理会社が入っている場合は、購入者は管理も含めてそのブランドを買ったという意識があるので、めったなことでは変えられないでしょうが、ここの場合はそこまでではないかも。まあ、それでも簡単には変えられないでしょうけどね。

[128: 匿名さん]

めったな事ではないにしろ管理会社を変える事ができるというは知りませんでした。
会社によってかなり対応の質に差が出てくるところですので、
本当にひどければ変えれたら良いんですけどね。

[129: マンション検討中さん]

２つしかない駐車場、内１つは決まったそうです。近隣にコインパークもない.
わが家で車あきらめても、親類や友人が車で来るのも難しい．安いだけに悩む．

[130: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
牛込柳町駅の周りにいくつかコインパーキングありますよ

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
確かに駅近くにありますね．マンション内駐車場に慣れていると雨の日に荷物を持ってたり高齢の両親が来ること考えると使いづらい．

[132: マンション検討中さん]

カーシェア派としては、駐車場が地上2台のみでその需要層をきっぱり捨てているのは管理費・修繕積立金の観点でむしろ好印象です。ここで作るとしたら立体駐車場になるでしょうし。
ゲストが車で来るときは、、どちらにせよコインパーキング利用が前提になるのかなと。

[133: 買い替え検討中さん]

物件の裏側隣接のマンションの口コミページに「新宿区とは思えないほど豊かな自然環境ゆえイモリ、蚊、カエル、ネズミも出る」とあり、ショックです。あの崖の中に生息しているのかと思うと、なるべく遠い東側を選んだ方がいいかもしれません。

[134: 匿名さん]

>>132
機械式たくさんだと(管理費収入は多くなるかもしれませんが)その分修繕費もかさむことを考えれば、平置き２台だけというのはある意味合理的かもしれませんね。自家用車がある方にとっては厳しいかもしれませんが。

>>133
そんな口コミがあったのですね。参考になります。
自然がある分には虫などの生物が出ることは仕方ないと思うので、どうしても無理な方は本物件東側や、周りに緑が少ないところやタワマンなど他物件を検討されたほうがよいかもしれません。

[135: マンション検討中さん]

近くにカーシェアあるのかな

[136: マンション比較中さん]

敷地内駐車場やコインパーク、駅や商業への利便性を重視するなら、駅近の大通り沿いに新築も中古もある。ここは利便性には劣るけれど、静かな環境と安さが魅力。

[137: 匿名]

レスポンスが遅いと言う意見がありましたが、
担当していただいた方は、当日から遅くても翌日までに必ず返信くれましたし、丁寧に対応して貰えました。
大手かどうかより、人それぞれのようです。

駅までの工事や斜面など、全く気にならない点が無いとは言えないですが、総合的に勘案し契約しようかなと思います。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
私は、営業、登録、重説と色々な段階で複数人のスタッフの方に対応していだきましたが、レスポンスや事務の正確性には差があった(ほとんどの方には迅速に正確に対応していただいた)ので、おっしゃるとおり人それぞれかなと思います。

スタッフの方の能力や態度も重要だとは思いますが、いちばんは物件そのものについて、自分で納得して判断することが大切かなと思います。

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
いちばんは物件そのものについて、自分で納得して判断することが大切、その通りだと思います。とはいえ青田の段階では営業はじめ担当者と資料を通してしか材料が得られないので、担当者の正確性が↓だと物件判断にも影響してしまいます。

[140: 匿名さん]

価格が目に優しいわりに仕様も良さげなのに、盛り上がってませんね。モデルルームの予約も平日は空きがいっぱいみたいですし。