グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
住宅ローン控除適用可の「程よい」価格帯特集①（ブリリアタワー有明ミッドクロス・グレンドール新宿牛込柳町）
https://www.sumu-lab.com/archives/5424/
グレンドール新宿牛込柳町 最終一邸 4,190万円 31.52平米 坪単価439万円【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/15805/

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[241: 匿名]

>>240 マンション検討中さん
切土でも、何もしていない土地よりは多かれ少なかれリスクはあると思うのですが、モデルルームで営業さんに聞いたところ、擁壁工事ももちろんしっかりやります、との説明でした。

[242: 契約済みさん]

>>241 匿名さん
担当の営業さんに問い合わせたところ「擁壁は隣戸の土地なのでタマホームとしては何もできないが、２ｍを超える擁壁の隣地なので東京都建築安全条例に従って建築許可を受けているので、隣戸の擁壁も建築安全上問題ないと思われる」という旨の回答を得ました。241さんの営業さんの答えとちょっと違いますね。

[243: 匿名さん]

>>242 契約済みさん
担当さんに寄って答えが違うのって嫌ですね…。
結局しっかりやりますって言った方はなんだったんでしょうね？？

盛土か切土かは私もマンション購入にあたって1番気にしていたところなので、担当さんに2回も確認しました。切土とのことでした。

[244: 匿名さん]

擁壁の維持管理はどちらの義務なんでしょうね。
後ろは隣のマンションで、左の戸建はこちらなのかな。
擁壁を作り直すとすごくお金がかかるという話なので気になりますね。

[245: 契約済みさん]

>>244 匿名さん
私も気になって聞きました。「北側も西側も隣戸の土地＆所有なので現在の擁壁をタマホームが検査することも直すことも出来ないが、その上で建築許可を得ている。建築許可を得るにあたり、AとＪのグランドレベル住戸南西側の窓の開口部が上階より狭くなる制限を受けた」と説明されました。

[246: 241]

>>242
>>243
241です。
すみません、擁壁については>>242さんの得られた回答が正確で、私の書きぶりが不正確でした。擁壁についての安全性は問題ないと思われる、ということですね。混乱を招いてしまい失礼しました。

>>244
>>242さんの得られた回答によれば本物件ではなく隣地ということなので、そうすると維持管理も隣戸になりますね。

[247: マンション検討中さん]

そりゃあ問題ありますとは言えないですよね笑熱海もそうだけど。

[248: マンション比較中さん]

新宿区がけ擁壁ハザードマップ
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000219222.pdf
ここの擁壁も載ってる。土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域じゃないね。

[249: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[250: 買い替え検討中さん]

新宿区擁壁多い。港区や文京区もだけど。

[251: 匿名さん]

>>248 マンション比較中さん
これ、ここ作る前（切土前）ですよね？
エントランス想定位置から見て左手の戸建てと奥のマンションの擁壁の高さが過去より上がってますよね？

熱海の件を見ると想定外の大雨で地盤が軟らかくなった時に倒れこんでこないか心配ですよね。

[252: 契約済みさん]

>>251 匿名さん
「擁壁の高さが過去より上がってますよね？」
私も心配になったので確認しました。擁壁ぎりぎりまでは切土していなくて、工事前に駐車場などがあったときの地面が残って、工事の作業員さんたちが通っていると言われました。現地を見に行くと、その通りでした。地中に埋まっていた擁壁下部がむき出しになって擁壁が高くなってはいませんでした。

[253: マンション検討中さん]

熱海の一件があった以上、盛り土か疑問に抱かれる時点で資産価値としては目減りしますかね。
いつか忘れられると思いますが..

[254: #dj_minanin]

誰か買って♪

[255: 匿名さん]

>>253 マンション検討中さん

そこは疑問に思われてないのではw

[256: マンションさん]

盛り土は、しっかりと工事してハザードマップにもないから問題ないと思う。ただし、江戸時代にこの土地が川だった事が気になるな。

[257: 241]

>>256 マンションさん
盛土ではなく切土です

[258: 匿名]

>>256 マンションさん
川だったのってこの土地そのものですか？前面道路のあたりではなく？

[259: 匿名さん]

>>256 マンションさん
切土だそうです。
流石に盛り土でしたら、ここにはしないです。

[260: ご近所さん]

外苑東通りを流れていた加二川が現地付近では少し西側を流れ、今の都営団地のあたりを流れていたようです。薬王寺辺りの外苑東通り沿いマンションや柳町交差点のクリオは元川の上になりますが、ここは川が武蔵野台地を削ってできた河岸段丘と思われます。