グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[221: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
早稲田小学校良いですよね。
マンションから小学校まで歩いてみました。
大人の足で5分くらいでした。

何度か行きましたが車と1台もすれ違うことなく、安全に通えるとおもいます。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん
大通りや信号なしで行けるのは安心ですね。

[223: 匿名]

>>215 マンション検討中さん
モデルルームに行くと、普通に賃貸に出した場合の賃料想定と、家賃保証システムを利用した場合の想定を部屋ごとに見せてもらえます。

[224: マンション検討中さん]

参考まで、牛込柳町駅徒歩10分以内で築10年の分譲マンション賃貸 2LDK 55平米が23万円で入居者募集してました。

[225: マンション比較中さん]

このあたりは賃貸のマンション多いですが、ディスポーザーはじめ設備仕様が良いことは強みになりそうです。
牛込柳町限定で探す人は多くないかもしれませんが、東西線徒歩圏なのも間口を広げてくれそうでいいですね。

[226: 匿名さん]

分譲賃貸も多いけれど、新しいものは大通り沿いだけだから、気に入ったら他に比較がないでしょうね。先着順住戸も少しずつ減っているようです。

[227: 匿名]

>>226 匿名さん
モモレジさんのブログでも、駅4分の距離感ながら大通り沿いではない点に言及されていました。
利便性と静かさが両立されている立地かと思います。

[228: マンション検討中さん]

>>227 匿名さん
このブログでしょうか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8091.html
視界に抜けのある上階３LDKが安いと評価されてるんですね。

[229: 匿名]

>>228 マンション検討中さん
はい、そちらです。なお、張っていただいたリンクの記事の次の記事でも本物件の部屋(3階32平米)が取り上げられています。
モモレジさんの評だと、中・下層階は最近の相場では妥当、高層階東向き・南東向きは割安、ということかと思います。

[230: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん
そうなんですか。高層階東&南東向きは総額が高くて割安とは思えませんでした。
次の記事はhttps://mansion-madori.com/blog-entry-8092.htmlですね。
エントランスや外観デザインを評価されていますね。
デザインが素敵だったり、グレード感があると自宅に帰ったり、友達を呼ぶのに嬉しいですが、物件の評価にも好影響のようですね。

[231: 匿名さん]

>>229 匿名さん
下層階と上層階の金額の差が他よりも少ない印象はありましたね。

[232: マンション検討中さん]

>>229 匿名さん
こちらのブログで指摘されているように、階ごとの価格設定はたしかに少々違和感ありました。個人的には、地上階(実質半地下)は高層階ともう少し差がついて安くなるかと思ったのですが、ブログ筆者の分析では逆に高層階が割安、という見方なんですね。参考になります。

[233: マンション比較中さん]

階高の価格差が少ないのはA～Iタイプのことなら納得です。
北西向きの狭い住戸は階高の格差がはっきりしていると思うのですが、こちらもでしょうか。

[234: 匿名]

>>232 マンション検討中さん
色々な見方があると思いますが、ブログ評は、最近は価格が右肩上がりということもあり周辺等の相場に照らすと、ということではないでしょうか。

[235: 匿名]

>>233 マンション比較中さん

ブログの２番目の記事( >>230 さんが挙げてくださっているもの)だと、北向きは上層階との単価差に違和感はない、とのことです。

なお、当該記事で取り上げられている3階32平米の部屋については、プライベートテラスがあるので専有面積以上の使い勝手がある、ポジションの印象以上に採光が見込まれる、コンパクト住戸であれば資産価値上日照もそれほど気にならない、といったことが書かれています。

[236: マンション比較中さん]

>>235 匿名さん
このブログを書いた方はモデルに行ったのかしら。
営業さんは北西の低層階は採光は期待できないと言っていましたよ。

[237: 匿名さん]

>>236 マンション比較中さん
「採光」という言葉の使い方だと思いますが、北向きで囲まれているので日照は得られないと思います。他方で、テラスがあって、囲まれているとはいえ壁ドンなどではないので、真っ暗ではない、といったニュアンスなのかもしれません。

[238: 契約済みさん]

>>237 匿名さん
モデルで説明受けた時、日影図を確認してます。北西高層階（R～V）は春・秋分で16時に日照ありが、低層はなし、冬至は高層階でもありませんでした。

[239: マンション検討中さん]

>>237 匿名さん
直射日光は無いが「採光」という観点ではテラスや窓の配置等で室内への明るさはある程度とれる、と解釈しました。直射日光が無いイコール真っ暗、ではありませんしね。

[240: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
熱海の件で「盛り土」がここまで注目されるとは思いもよらずですが、、こちらの投稿も再確認して「切土」であろうということで少し安心しました。