パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートついての情報を希望しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1907/

地名地番：東京都練馬区貫井3-473-21
住居表示：東京都練馬区貫井3-12
交通：西武池袋線 富士見台駅 徒歩4分
　　　
構造規模：鉄筋コンクリート造地上7階建（67戸）
延床面積：5284.72 ㎡
建築面積：1206.63 ㎡
敷地面積：2646.76 ㎡

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

着工：2021/01/31
完成：2022/07/31（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート】これからは竣工済み物件の魅力高まる？（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/69217/

[81: 匿名さん]

水害だけでなく、残念ながら安心な地域とはいえませんね。
https://www.anshin.tokyo/detail/nukui3tyoume/r/recoABn5OWx2nqtd0

[82: 口コミ知りたいさん]

>>80 匿名さん

79です。液状化現象も含めて最低限ハザードは確認すべきです。
ただ上記のようなコメントしましたが、当物件の場合は2階以上なら大丈夫かなと思います。
マンション全体という意味ではデベとしてどこまで対策してるか（盛り土、電気室の配置、排水ポンプなど）、近隣避難所への経路が確認できれば良いのかなと…（初歩的な確認事項ですが）

[83: 匿名さん]

水害の心配、ありますね。
川や海の近くは、普段は景色が良いですが何かあったときは心配。
１階だけでなく、上階も直接被害がないかと言われるとそうではないかと。
１階が被害あれば、廊下部分も汚れたり、修理が必要な個所も出てくるでしょう。
賃貸ではないので、やっぱり考えちゃいますね。

[84: 匿名さん]

確かに一番のネックは線路前かと私も思います
だからこそゼッチMが生きてくるのね
3,4階までは眺望はイマイチ

[85: 名無しさん]

価格帯出てますがどうですか？

[86: 坪単価比較中さん]

ここの仕様で坪310-370万か…。1年半ほど前に仕様が上と思われる中村橋駅徒歩4分のプラウド練馬中村橋マークスがほぼ同じ価格帯だった事を考えると相場上昇を実感する。同じパークホームズだと東武東上線の志木コンフォートテラスの方が完全アウトフレームだったりトイレ手洗いカウンターありだったり良さげだけど、西武池袋線強しってところかな。

[87: eマンションさん]

>>83 匿名さん 貫井3丁目では高台の方ですからね。スーパー地形というアプリを見ると貫井3丁目の東の暗渠に近い土地が低くなっている方は標高36mの場所もありますが、マンションの辺りは標高42mです。川沿いでもないですし、そこまで気にしなくてよいのでは。

[88: マンション検討中さん]

気になるのは電車の騒音と振動。人間が自覚できなくても、長年の蓄積でどんな影響があるか。なければ良いんですが。

[89: 買い替え検討中さん]

>>88 マンション検討中さん
あのレベルの電車の騒音&振動による健康への影響が気になる方は、まず家の中からスマホやPCのwifi利用を止めた方が良くね？

[90: 口コミ知りたいさん]

>>88 マンション検討中さん 実際、別にうるさくはないです。

[91: 購入経験者さん]

実際うるさくないにしても（気になる人はかなり気になりそうだけど）、リセールとか考えた時に気にされそうな気はします。あとは前面道路の交通量も結構多くて、割とスピード出してくるのも気になります。

[92: 匿名さん]

>>91 購入経験者さん
リセール時に気にされるような点なら新築購入検討時には尚のこと気になるのでは？逆の言い方をすると現時点で現地を見て気にならなければ将来リセール時に気にされる事も少ないのでは。

[93: マンション検討中さん]

パークハウス上鷺宮が80平米8280万円で売出中ですね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nakano/nc_98122843/

駅距離は変わらず、アドレスや共用施設はパークハウスに分があるから、新築プレミアムとZEHをどう考えるかですけど、パークハウスと比べてしまうと割高感は拭えないかな…

[94: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん
ここを検討する方に限らないですが、今のご時世で新築検討する方の多くは前提条件として新築以外はNGだからでしょう。ZEH-M Orientedがどの程度のものか内容を聞いてキチンと確認されればそこに購入者としてどれだけの価値があるのか(或いは無いのか)は分かるとは思うのですが、そこは些事なのだと思います。

[95: 通りがかりさん]

駅から近いマンションは羨ましいです。
住んだ後の満足感があると思います。
当時駅近高いマンションも出ていましたが、安いからと駅から徒歩10分マンション買いました。やはり毎日歩くとなると大変です。しかも駅近マンションは当時より数千万価格があがって売り出されていましたが、売れていました。同じ練馬区です。駅近はリセール強いなと思いました。

[96: マンション比較中さん]

駅距離はやはり選択する上でかなりのバリューになりますよね。

ZEH-M Orientedに関してはカタログスペックはともかくとしても実際それを実感できるのは住んでみてしばらくしないと分からないだろう点が判断材料としてはなんとも悩ましいですね…もちろんSDGs的には素晴らしいモノだと思いますが。

[97: 評判気になるさん]

>>96 マンション比較中さん
ZEH-M Orientedのような「なんちゃってZEH」はほぼデベのSDGs活動スコア獲得目的で、購入者としてのメリットはトータルで見たらないと思っておいた方が良いですよ。一見メリットに見える点も結局はイニシャルコストや維持コストに乗っかっていて、キッチリ分析したら今の時代の従来型マンションと比べて機能面でもコスト面でも優位性無いってのが分かります。

[98: マンション比較中さん]

>>97 評判気になるさん

なんと。…確かに特筆すべきは断熱工法と二重サッシ（これは線路近くの防音用でもあるでしょうけど）くらいでしょうか。
取り組みとしては殊勝なことではありますが、そういう側面もあるんですね。勉強になりました。

[99: 口コミ知りたいさん]

>>98 マンション比較中さん
あとZEH系マンションのデメリットを挙げると、関係機器が故障などした場合の交換機種の選択肢が限定されるのでそこら辺の将来コストも割高になりがちなのと、ZEH基準自体が黎明期なので今後ドンドンアップデートされて旧基準のものが陳腐化し易い事。

[100: 通りがかりさん]

ヴェールガーデン富士見台は20年経っても
売りに出ればすぐ売れますね。
駅近、大規模物件となるとこの戸数は微妙かな。

[101: マンション比較中さん]

ヴェールガーデン、管理費安いと思ったらこの規模のファミリー向けで今の新築ならほぼ付いてるであろうキッズルーム等の共用施設がないんですね。
良い意味で無駄がない良マンションなのだろうと思いますが、２０年選手の中古でも新築とタメを張る金額なんですねぇ…！

[102: 匿名さん]

>>101 マンション比較中さん

ヴェールガーデンが高いのではなくこちらが割安なのだと思います。
西武池袋線の駅から4分の「三井の」新築で、予定最多価格帯6500万円台ですよ。
ここよりもお買い得なマンションは当分出ないと思います。

[103: 通りすがり]

>87 eマンションさん
この物件の北側の小道、暗渠ですよ。

四商通りを起点として東に伸びている小道ですが、実際の水源はもっと西で線路を越えたところにあった池が源流です。実際にこの丁字路に立てば分かりますが、西南北方向は上り坂で、暗渠となる小道だけが下っています。そのため、数年に１度の大雨が降ると、３方向から水が押し寄せてくる一方で、出口は１箇所なので、渡るのをためらう程度の水たまりが発生します。逆に言えば、数年に１度の大雨程度では、資産価値を損なうような事態にはなりません。

この暗渠、今でも下水用として使われているらしく、小道の上を歩くとマンホールが短い間隔でいくつもあります。昔の航空写真を見ると、どうも７０年代辺りに暗渠になったと思われます。

[104: 匿名さん]

検討中のものです。
この規模（エレベーター一基、エントランス等の設備がシンプル、キッズスペース等なし）で管理費（2万くらい）って相場と比較しても高いと思いますが、皆さんどう感じますか？？

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
規模が小さいので人件費の一戸当たりの割合が高くなっちゃった感じかなと思ってます。150戸でも67戸でも管理人一人のコストは同じなので。掃除スタッフは戸数規模に応じた人員数になるけど、67戸って微妙に2人体制じゃないと難しそうなのもあるかも？

[106: 口コミ知りたいさん]

>>105 マンション検討中さん
即レスありがとうございます。
確かに戸数が67戸でも固定経費は変わらないですもんね…
それでも、どうしても㎡当たりの管理費単価も290円台と高過ぎて…

修繕積立基金も比較的高くて、販売価格の低廉さをかき消してしまうくらいの…

[107: マンション比較中さん]

>>106 口コミ知りたいさん
人件費以外ではここ駐車場が少ないのでそこからの収入が少ないのも大きいでしょうね。話題になったリリーゼは別として、ここしばらくで販売された近隣物件の管理費も同様に高めですね…。ただ、管理費と修繕費を含めて月々のローン支払いと将来の支払い総額を算出すればそこまで大きい影響では無いのかなとは思います。

[108: 匿名さん]

全体的にシンプルな田の字型の間取りが多いですが、
Hタイプみたいに変わった形のした洋室があるのも面白そうですね。
きっとすぐに慣れてしまうのかもしれませんが。

[109: マンション比較中さん]

角住戸ならではのプランですね。斜め壁を嫌う人も一定数いますが逆にオシャレだと取る人もいるかな
しかし７０平米未満の間取りが多いことに時代を感じますね…

[110: マンション検討中さん]

駅近と価格が魅力的で検討しているのですが、バルコニーの向きで悩んでいます。

日当たり優先で「南東向きの線路側」か
少しでも線路から離れた「南西向きの四商通り側」か。

好みもあると思いますが、皆様でしたらどちらを取るか、参考にご意見伺いたいです。

[111: マンション比較中さん]

>>110 マンション検討中さん

あくまで自分ならですが、眺望が気に入る方にすると思います。ベランダからの眺めが気に入らないと住んでる内に後悔しそうで…

電車の通過音は距離的にそこまで大差あると思えないことと、日当たりはどちらも斜めではありつつも南方面ではあるので午前中に日当たりが良いのが良いか、午後が良いかの好みで選んでも良いかもしれません。
眺望の抜け感は目の前の高架のせいで最上階くらいしか望めないかもしれませんが

[112: マンション掲示板さん]

>>111 マンション比較中さん

ご意見ありがとうございます。
仰る通り、眺望は毎日、目に入りますもんね、、

電車からの視線も気になるので、、
眺望とあわせて内覧で確認したいと思います！

[113: 匿名さん]

マンションに住んでいる期間が長かった身ですが、眺望ってそんなに気になりますか？
目の前にマンションや家があって外から中が見えてしまうような眺望は避けたいですが、
毎日レースカーテンを閉めていればあまり外の景色って気になりませんし慣れますよ。

眺望を気にするなら上の方の階の方が景観や景色はだいぶ違います。

[114: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
眺望への期待は個人差と現状の住まいによるところが大きいと思いますよ。うちは今の部屋が中層階以上の南東角部屋で夜でもカーテンなしで全く他所からの視線も入らず地平線が見渡せるのでカーテン閉めた生活は想像し難いですね。

[115: マンション比較中さん]

>>114 マンション検討中さん
素敵な住環境ですね～羨ましいです。

自分は１１０さんの問いかけに、その他の要素がほぼ同列なら最後は眺望で選ぶかなと思いコメントさせていただきました。
他のみなさんは南東と南西ならどちらを選ばれるでしょうか？

[116: 評判気になるさん]

この物件、マンクラ界隈で全く取り上げられないのは何故でしょうか、、、

[117: 買い替え検討中さん]

>>116 評判気になるさん
シンプルにこれと言う売りになるポイントが無く、あくまで妥協点として選択される要素の高い物件だからかと。別に悪く言っている訳ではなく、世の殆どの物件はそういうものですので気にしても仕方ないかと。

[118: 名無しさん]

>>117 買い替え検討中さん

なるほど、西武池袋線沿線の駅近、三井ブランド、坪320ではそこまで希少性ないという事ですかね。

[119: マンション検討中さん]

これという売りがない、マイナー駅、線路際…
でも三井で武蔵野台地の駅近で320だから一応気にしてます

[120: 評判気になるさん]

販売はこれからのようですがすぐ売れてしまうのですかね。

[121: マンション検討中さん]

こちらの物件、完成してから販売とありましたが、
間取り変更やオプションなど追加変更出来ないということでしょうか？
キッチンの高さや食洗機を深型になど。
検討しはじめたのでとても気になります。

[122: マンション検討中さん]

>>121 マンション検討中さん
オプションは無理。購入後自分でリフォームすれば出来るよ。もちろん高くつくけど。

[123: 坪単価比較中さん]

>>118 名無しさん
僅か67戸の規模、各停駅最寄り、線路高架直ぐ横で音も厳しくパークホームズらしさも乏しいから数多ある物件の中でここを話題にする理由はないだろう。ただ、地縁者なりこの辺りで新築求めている層にはハマる人も居るだろうし、何も話題になる事が全てではないのでは？

[124: マンコミュファンさん]

>>122 マンション検討中さん

建売のような感じなのですね。
オプションは必須なので検討から外します。
教えて頂きありがとうございました。

[125: 匿名さん]

完成後の販売は、実際の間取りなどを見ることができるのでいいですね。
ただ、みなさん書かれているように、オプションなどがつけられないのは
マイナスではありますね。

[126: 買い替え検討中さん]

本日現地を見て来ましたが、想像以上に横の西武線高架が気になりました。ここの階数ですと最上階でもむしろ音は上に広がるので基本的に窓を開けた生活は出来ないのかなと印象持ちました。販売開始したら契約前に実際の各部屋で音の様子等を確認などさせて頂けるのでしょうか？でないと、入居者後に「こんなはずでは…」となりそうで。

[127: 評判気になるさん]

>>126 買い替え検討中さん

内覧時に希望の住戸は見れるようですよ。

[128: 買い替え検討中さん]

>>127 評判気になるさん
内覧時って契約後なのでは。その時点で何か懸念点に気が付いても手遅れな気が。。。

[129: 評判気になるさん]

>>128 買い替え検討中さん
この物件は完成売りで、モデルルームがありませんので、その代わりに申込前の内覧時(もちろん契約前)に希望の住戸が実際に見れるようです。
線路近なので実際に見てから、という意図があるようです。
三井は最近、他物件でも完成売りしてましたね。
売主としてはオプション選択による工事変更の煩わしさ、モデルルームのコスト削減のメリットがありそうですね。
買主としては購入前に実際の部屋が確認できるのがメリットですが、前スレにもある通り、オプション選択不可がデメリットです。

[130: 匿名さん]

>>129 評判気になるさん
コスト的にはオプション設定して戸別施工管理するのと初期設定で一括施工してからぶっ壊して戸別オプション対応するのとでは後者の方がずっと安く済むんですよね…。購入者からすると勿体無く感じるのでしょうが、今のご時世では人件費が一番コスト要因なのですよ。