パークホームズ御所南 松風邸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ御所南 松風邸についての情報を希望しています。
価格はどのくらいになるのでしょうか？
高そうですが気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1903/

所在地：京都府京都市中京区柳馬場通二条下る等持寺町３１番、３５番（地番）
交通：京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩7分
京都市東西線「京都市役所前」駅　徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「三条」駅　徒歩12分
間取：1DK～3LDK
面積：47.23㎡～.67.77㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都御所南エリア、三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ御所南 松風邸」現地【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/5766/

[21: 匿名さん]

>>19 さん

三井不動産・東レ建設・阪急阪神不動産・東京建物
すべて同じ施工会社
ここまで選ばれているのであれば安心ではないでしょうか。

[22: 匿名さん]

たった67.77㎡でDタイプのようなプランをつくれるって、
ある意味すごいなと思います。
一番狭い部屋で4.1帖、ベッドを置くだけになるかもしれないけど、
寝るだけなら困らないだろうし、子供部屋でもいいし。

キッチンも落ち着いた位置にあって作業しやすそう。
ただ冷蔵庫の位置が端っこだから扉の付き方とかによっては、
出し入れしにくくなってしまうかもしれないので、
寸法とドアの仕様を考えて買わないといけないかなと思います。

[23: 匿名さん]

キッチン、冷蔵庫置き場の位置によって、かなり冷蔵庫の機種が限られてしまったりもありますよね（汗）
ここだと、観音開きタイプの冷蔵庫はもしかしたら厳しいかも。
90度以上扉が開けないと、
おそらくものの出し入れ自体がしにくくなってきてしまうから。

[24: 匿名さん]

ブランドとはいったい何を指すのか？
見た目？ グレード？ 使い勝手？ 管理？ 安心？ 資産価値？ 見栄？ 質？

[25: 匿名さん]

そのトータルがブランド

[26: 匿名さん]

>>23 匿名さん
>>観音開きタイプの冷蔵庫はもしかしたら厳しい
確かにそうですね！

キッチンの冷蔵庫置き場が既に決まっている場合、買いかえが大変だなとしか思っていなかったんですが、タイプも選ばなきゃいけないかもしれないんですね。
ある程度大きいと片開きタイプがなかったりしますから、買いかえ時、大変そうです。

[27: 匿名さん]

マンションのブランドって、どちらかというと
「ここのデベはこういうものがついていたり、こういう路線で行っている」みたいな
わかりやすい印象みたいな感じだと思っています。
パークホームズだと、高級というよりは
どちらかというと質実剛健系なイメージがあります。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
三井もマンション名により差別化をはかっていますからね。
三井の最高級ブランドは「パークマンション」、ついで「パークコート」、３番手が「パークホームズ」。あと「パークタワー」とか「パークシティ」なんてのもありますね。

[29: 匿名さん]

普通のマンションになりそうですね。
間取りも微妙。
仕様設備に期待。
モデルルームでしっかり確認します。

[30: 匿名さん]

勉強になります。マンション名で差別化。検討するときに迷わずに済みそうな感じもします。

Bタイプをのぞいて、ほぼアウトフレームになっているので、平米数で感じる狭さのようなものは緩和されるのではと期待します。

Dタイプはキッチンとリビングダイニングが普通の感じではないけれど、家具を置いたりするのはアレンジしやすそうに思います。

Cタイプもリビングダイニングは壁に挟まれているので、家具の配置は楽そうに思います。模様替えなども楽しめそう。

[31: 匿名さん]

三井不動産のマンションのグレードからいくと、ここの場合はふつうのグレードに当たるということなんでしょうか。
値段は高そうな感じはするけれど…それは京都全体がマンション高いからなのかも^^;

このあたり自体は、分譲マンションがすごく多いエリアなので、
投資目的だと競合したりしそう。
今の段階だと実需の方のほうが多かったりするのですか？

[32: マンション検討中さん]

もうモデルルームは見れるのでしょうか？
ご存じの方いらっしゃれば教えてください。

[33: 匿名さん]

>>32 マンション検討中さん

モデルルームはありません。
作られないようです。

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

ありがとうございます。
作られないのですね..
イメージが湧きにくいですね( ﾟДﾟ)

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん

東京の売り方のようです。
京都人には理解できません。
ここは部屋の面積も全体的に狭く、セカンドハウスの方ばかり購入されそうです。
住んだら普段誰もいない寂しすぎるマンションになりそうです。

[36: 匿名さん]

モデルルームなし、最近増えてきたように思います。
聞いた話だと、モデルルームを作らないことで経費が安くなるからだとか。
値段がお手頃になるといいですよね。

確かに、モデルルーム行っても希望じゃない間取りだと意味なかったりします。
それなら、モデルルームなしでもいいのかなとも思います。

エントランスの完成予定図を見ると、和風旅館のようだったので、完成予定図をもうちょっと詳しく見たいと思いましたけどね…

[37: 通りがかりさん]

>>36 匿名さん
詳しく見たら狭すぎてガッカリするよ。

[38: マンコミュファンさん]

47平米の1DKが4900万円台
真っ暗な部屋
67平米の3LDKが9100万円台
道路側の部屋
何だこの価格は！？
強気過ぎる…
検討していたが、びっくり価格！！
1LDKなら1DK 誰が買うの？

[39: 匿名さん]

38さん

確かにこの価格はかなり高額。強気ですよね。
間取りや内容を見たら、そんなに特別感はないのですが
土地がそれだけの価値があるのかもしれません。

[40: マンション掲示板さん]

67平米で9100万円だと坪450万弱なので、一番条件の良い部屋ということも踏まえると、周辺相場くらいではないでしょうか。
同じ通り沿いに立つ、「シャリエ御所南柳馬場二条」には坪460万の部屋がありますし、2年ほど前に完売した「イーグルコート御所南柳馬場二条」も坪440万ほどの部屋がありました。

そもそも相場が高すぎるとは思いますが、、

[41: 匿名さん]

そうですね、10年ほど前なら坪280万くらいだったはず。
築10年後、坪300万くらいに下がると資産価値はマイナスになってしまう。
御所南相場はこの10年、過剰評価されている気がします。
京都というブランドがなければ、地方都市のどんよりとした路地ですよ。

[42: 匿名さん]

このあたりって、今でもかなりの高額。
でも、校区的にも人気なので子育て世帯もですが
夫婦のみ世帯にも住みたいと思う人多いと聞きますよ。
京都市民よりも他府県の方に人気なのでしょうね。

[43: 匿名さん]

床暖房はガス式なのでガス式は電気式よりも温まりが早いし、
トイレはタンクレストイレですっきりとしていていいですね

平米数もそれなりにありますから、夫婦二人ならちょうどいい広さでしょう
マスターベッドルームも６畳あるのでダブルベッドを置けますし、
アルコープがあるのでせきゅるてぃ面も安心できるんじゃないでしょうか。

[44: 匿名さん]

結構値段するんで、床暖くらいはついていてほしいところ。
ついているので、冬場は暖かくやっていけると思います。

ここは買い物も便利だし、
小学校が近いから子供がいる人にはいいとは思う。
ファミリーの検討者ってどれくらいの割合いらっしゃるんだろう？

[45: 匿名さん]

ファミリー検討、多いんじゃないかと思いますけどね。
周囲でマンション購入しようと思っている人は、赤ちゃんが生まれた家族ばかりです。
まあ、同世代がファミリーっていうこともあるかと思いますが。

でも割と金額が高いので買えるかどうかが問題なのかと。。。

高齢者夫婦が2LDKっていうのもよさそうですよね。
それぞれの個室で趣味部屋にできそうです。

[46: 匿名さん]

19戸だけという小さいマンションなので子供さんがいるご家庭はどうなんだろう。間取りだけ見るとゆったりしているから良いのだけれどね。
1階のエントランス脇に植えられる予定の植物って何なんでしょうか。
CGでは竹のように見える。
でも竹じゃないほうがいいんじゃないかとも思いまして。地下茎で伸びて増えるタイプの植物なので…。
違う植物だといいなと感じました。

[47: 匿名さん]

京都のマンションの植栽、竹が多いですね。ウチもそうなのですが、購入前に確かめたところでは地下茎が伸びないように周辺の土壌との間を仕切っています・・・という話でした。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
さすが三井だけあって、公式HPを見るとお洒落な建物ですね。
フレスコを上がったところから二条までの柳馬場通が垢抜けた感じになりそう。

[49: 匿名さん]

ずっと「竹、大丈夫？？」って思っていたのですが当たり前ですが対策はされていたんですね。
土壌との間を仕切っているということですが
かなり分厚いコンクリートなどで仕切っているのかな。
竹は本当に強いので、念入りにやってあれば良いなと思う。

[50: 匿名さん]

総戸数１９戸とあまりの少ない戸数にまずはびっくりです。
もう少し戸数があっても良いのでは？とちょっと思いました。
でも、戸建感覚でご近所付き合い気にせず住みたい人には良いのかもしれないです。

[51: 匿名さん]

間取りなどは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが
水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
ミストサウナがあったり、浴室乾燥機があり、バスルームがとても充実している感じです。
カビも発生し国い仕様とのことでお掃除も楽そうですね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
ミストサウナや浴室乾燥機などは、数年前から分譲マンションならどこでも標準装備になっていますがね。

[53: 匿名さん]

総戸数19戸、ちょっと不安なのは管理費が高くなるかもしれないこと。
このあたりに住む人って管理費の値上げくらい・・・と苦じゃない人かもしれません。

2LDK見ています。
Bタイプ、洋室は5.7畳と4.5畳。夫婦2人がちょうどいい感じでしょうか。洋室1が引き戸だったので、これがウォールドアだったらいいのになんて思いました。2LDKあると、LDKとつなげて広くしたくなります。
ファミリーというより夫婦向けなんでしょうね。

[54: 匿名さん]

確かに、５３様の書かれているように
規模が小さいマンションは管理費や修繕費は高くなっていきやすいかもしれません。
でも、それも見込んで購入する人がほとんどでしょうね。

間取りは狭いので、ファミリー用としては厳しいかと感じました。
セカンド的に購入する方が多いかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

セカンド用だと思いますが、京都市は別荘税とか言い出して、これはマイナスですね。
気にする金額ではないにしても、富裕層は税金嫌いでしょうから。

[56: 匿名さん]

>>55さん
>>京都市は別荘税とか言い出して、
そんな話があるんですか？
インバウンド消費が減っているから国民から取ろうということなんですかね。
詳しく調べてみます。

私の周りの富裕層は、金融所得課税にもおびえています。
管理費・修繕費が高くなるのは納得ですが、資産が多い人から多くのお金を取ってやろうという精神が好きじゃないです・・・

[57: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
別荘税は、国ではなく「京都市」の財政破綻懸念の問題です。市が作った資料とかネットで出てきますのでどうぞ調べてみてください。
管理費・修繕費も管理組合で精査しないとデベに搾取される可能性はあると思います。

[58: 匿名さん]

デベは売ったらそれでおしまいです。
管理費や修繕積立金は、管理会社との問題になります。

[59: マンション検討中さん]

デベのグループ会社である管理会社。

[60: 匿名さん]

かなり小規模なマンションですね。
みなさんのカキコミを読ませていただいていたら、
やはりセカンド的に考えて購入される方が多いのかもしれませんね。
別荘税など聞いたことがない税の話題も出ていますが
そういう金額を気にしない方が購入されるのかな。

[61: 匿名さん]

間取りをみると独特な形をしていますね。
このあたりの相場はかなりお高めです。
ここは規模も小さいのでもう少し高級感ある間取りでも良かったかも。

[62: 買い替え検討中さん]

第2期販売の価格帯が出ていますね。4600万円台がAタイプなのはわかりますが、他はどうなんでしょうか？ここは当初より値下げになったのでしょうか？どなたか教えてください

[63: 匿名さん]

>>57　マンション検討中さん
>>別荘税
ありがとうございます！
別荘税も、なかなかややこしい制度ですね。

「毎年1月1日現在、所有している別荘等の床の延べ面積1平方メートルにつき、650円の割合で課税されます。」

こういった税制、きちんと知っておかないと知らない人からお金を取られてしまいそうな気がしちゃいます。じっくり調べたいと思います。

[64: 買い替え検討中さん]

>>62 買い替え検討中さん
現地モデルルームも始まったようです。どなたか行かれましたか？１ＤＫどうなんでしょうか？ちょっと手狭な感じですが。

[65: 買い替え検討中さん]

1DKタイプの使いかってはどうでしょうか？御所南は住みやすいんですか？

[66: 匿名さん]

>>65 買い替え検討中さん
御所南のマンションは金と暇のある人には楽しいでしょうね。ミシュランの星付きレストランが徒歩圏にいくつもあるし。

[67: 買い替え検討中さん]

現地モデルルーム行った方いますか？遠方で行けないので、どなたか報告ほしいです

[68: 匿名さん]

１９戸だけのマンションって、総戸数少なすぎですよね。
セカンド的に購入を検討する人なら戸建を好むのかなと思っていたのですが
そうでもないんですね。
京都という立地、京都市は破綻しそうですがまだまだ人気ですよね。
ずっと京都に住んでいる者からすると、他府県とそんなに変わらないし
特に何かがあるという感じもないんですけど。。。

[69: 買い替え検討中さん]

>>68 匿名さん
憧れはあると思いますよ。他府県とぜんぜん違いますから。住めば都、ではなく都に住みたいんです。京都好きの人がちょっと無理してでもセカンドを購入して、楽しみたいのですよね。このエリアは落ち着いている感じで人気あるから価格は高いですけど、ずっと京都に住んでいる方が羨ましいです

[70: 匿名さん]

セカンドですと、留守の期間もあるでしょうから、空き巣対策を考えると
マンションのほうが安全でいいと思います。戸建ては管理も大変ですしね。