ファインレジデンス神戸新長田ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ファインレジデンス神戸新長田についての情報を希望しています。
神戸市初の病院複合マンションが建つようです。
再開発もされていて、地下道もリニューアルされます。
公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion20008/

所在地：兵庫県神戸市長田区大橋町7丁目1-1（地番）
交通:神戸市営地下鉄西神・山手線、海岸線「新長田」駅徒歩5分、
JR神戸線（山陽本線）「新長田」駅徒歩6分、
神戸高速線・山陽電車本線「西代」駅徒歩15分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.26平米～75.91平米
売主：ミサワホーム株式会社・京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

スーパーやオフィスビルとくっついているマンションはよくありますが
ここは病院なんですね。小さなクリニックが集まっているというわけではなく
大きめの総合病院ということなのかなあ…。病院には掛かりやすくはなるのでしょうけど
最近は紹介状を持ってないといけないところもありますし。
全貌が明らかになるまでちょっと様子見です。こういったマンションだと病院関係者さんも多く入居しそうですね。

[2: 匿名さん]

そうかもしれません。病院関係の方が多くなりそうな感じもします。偶然ではなくて、官民一体の複合分譲ということなのですね。病院の方は医療法人一輝会が関わっているようです。医療法人一輝会は整形外科から始まったみたいで、今はリハビリテーションとかもやっているみたいですが、新しくできる病院はどんな感じになるのでしょうね。歯科とか内科とか良く利用するような科も入ると良いですね。

[3: 匿名さん]

病院が５階まで…なかなか珍しいですね。
病院がマンション内にあるって便利だし、いざという時も安心です。
その反面、今のようにコロナウィルス感染拡大しているときは不安かなとも思います。
メリットデメリットもあるので、もう少し詳細が知りたいところです。

[4: 検討板ユーザーさん]

>>3 匿名さん
近くにあれば便利だけど、超高齢者でもない限り同じ建物に住む必要はないかな
入院しても退院しても同じ建物ってのは

[5: 匿名さん]

同じ建物内とは言え、出入り口などは完全に分かれているのですよね？だとしたら、ほとんど影響は無いのではと思うのだけど、病院を利用する人などで外を歩く人は住宅街に比べたら多くなるのかな。そのあたりもある程度は考慮しておくべきかもしれませんね。持病などを持っている人には、通院のストレスが軽減されて生活が楽にはなると思います。順番待ちの間家に帰ったりすることもできるかな？それもいいですね。

[6: マンコミュファンさん]

医療法人一輝会は救急病院になるのでしょうか？日夜問わずに救急車やご逝去された患者さんの寝台車が出入りしたりするのでしょうか？

[7: 匿名さん]

どういう感じの病院になるのかは、本当に聞いてみないとわからない…ですよね。
今の段階でググっても何も出てこなくて。
地元の人だと、情報を持っていたりなんてこと
あったりするものなんだろうか。

同じ建物に病院って、資産価値的には美味しいだろうか？？

[8: 周辺住民さん]

救急車の音がどの程度騒音になるか？
そんなことを気にしたくないので、病院と消防署の近くは個人的にパスです。

[9: 匿名さん]

生活保護が多い地域ですが、ここの病院はそういった方の受け入れも多いのでしょうか？

[10: 匿名さん]

生活保護を多く受け入れなければ病院はやっていけません。病院にとってはいいお客様です。

若い世代が選ぶようなマンションってイメージがわかないですね。資産価値としてはメリット無さそう。

[11: 匿名さん]

病院と一緒になったマンション、初めての試みということでどういったマンションになるのか
わからない部分が多いです

病院の上にマンション。印象としてはデメリット、メリットがありそうだなと。

個人的に、ご高齢の方にとっては病院と一緒になっているという面ではメリットがありそうですが、
救急車の大人など騒音面に関してはデメリットがあるのかな。

[12: ご近所さん]

　救急車の音を気にしている方が多いようだが、ここは2号線と阪神高速がまさに目の前で、そのほうがよほどうるさいと思うけど。
　個人的には救急車なら「あぁ、大変な目にあってる人がいるのかな」くらいでそれほど気にならないが、この季節から発生し始める２号線の爆音バイクとかは、まさに意図的な迷惑音なので腹が立つことこの上ない。

　この病院ができたらここにも救急搬送が来るかもしれないが、救急車はおおかた、西市民病院に向かうのでは？知らんけど。
　

[13: 匿名さん]

よくわからないのですが、官民一体の開発となると価格面で一般の物件よりお安くなったりもするものでしょうか？
だとしたら階下が病院だとしても、お値段的に魅力があったら注目されるのではないかと思います。

建物のデザインは独特な感じになりそうに思います。
斬新なデザインというか、病院の部分とマンションの部分がきっぱり分かれたデザインになっているのかな？
マンションと病院の入り口は全く別になるのだろうから、大きな影響は無いのではないかとは思うのですが。

[14: 匿名さん]

療養型病床があるのでお亡くなりになる方の寝台車の出入りもあるんでしょうね。
目にしなければ気にならないとは思いますがちゃんと知っておきたいですね。

[15: 匿名さん]

救急車が頻繁に出入りするような救急病院なら分かるけど
そんな病院なんですか？

でもここら辺で考えるなら、目の前に大きな道もあれば阪神高速もあるし、
ある程度は考慮しておくべきだと思う。
実際のマンションを見学できると良いですよね。

[16: マンション検討中さん]

救急病院ではないですよ。
コロナのクラスターで3人お亡くなりになってるようですが。

私は将来の修繕積立金などが気になります。メリットありそうかしら？

[17: 匿名さん]

価格や修繕積立金や管理費も気になるけれど、間取りがどんな感じになるのか気になります。

あまり広い間取りではなさそうな感じですが、数字より小さめに考えたほうが良さそうなのですね。
住戸専有面積は壁芯面積ということで、登記面積はこの面積よりも若干少なくなると書いてありました。
そういうことも知らなかったので恥ずかしいのですが、他のマンションでもそれが常識なのかな。

駐車場は総戸数80戸に対して全32台ということなので、足りないと思われます。
抽選だそうなので、契約後にしかわからないのがちょっとネックでしょうか。

[18: ご近所さん]

救急車の音を気にされている方々、めちゃすぐ近く（鉄人横）に西市民病院がやってくるそうですね（確定したのか不明）。ここの病院には救急車は来なさそうですね。

[19: 匿名さん]

そうなんですね。規模はどの位になるんでしょうか。
大きい病院だと今時は紹介状がないと掛かれなかったりしますけど…。
あればあったで将来の安心材料の一つにもなると思います。

ここの駐車場って機械式でしょうか。病院と一緒の駐車場となるなら
自走式立体駐車場とかもあり得るでしょうかね。どの位埋まるか気になりますが。

[20: マンション検討中さん]

リハビリ病院のようですね。足腰悪くなって通いでリハビリする人にとっては都合いいでしょうね。
新長田は病院多くなって、今より高齢者の街になりそう。

[21: 匿名さん]

あ、たしかに、駐車場って病院と共通になるのかどうか、確認が必要かもしれませんね。
備蓄倉庫が付くみたいですけど、場所はどこになるんでしょう。各戸の平米数に備蓄倉庫の分も含まれるようですが。
販売予定は2021年9月上旬で、竣工予定は2023年1月下旬となっているので、詳細が出るのは夏以降でしょうか。
待ち遠しいですね。
アクセスが便利そうだったり、通院する人にも便利だったりしそうなので、価格次第で注目度が変動しそうな気もします。

[22: 匿名さん]

販売開始は秋頃のようですが、
最寄り駅までも近すぎず遠すぎない距離で住居としては良い立地かなと思います。
中学校はすぐそばですし、小学校も近いので、安心して子供を通わせることができそう。
ただ駐輪場が１家庭に２台分もないのは少なすぎるかなと感じました。
１家庭２台でも少ないのに、もう少し検討していただきたかったかな。

[23: 匿名さん]

駅に近いのはやっぱり魅力的です。
ただでさえ、電車通勤や電車通学は疲れるので
バスで駅までは避けたいと思う人が多いですよね。

買い物も便利そうですし、生活環境が整っている感じがします。
間取りは出ていますが、どんな設備なのかも知りたいですね。

[24: マンション検討中さん]

治安はいいとは言えない地区なので、安いかなと思って見に行くと驚く値段でした。
冷静に考えれば、駅も近くて、周辺の商業施設も充実して、下の病院もメリットと考えるなら妥当な値段かなと。
ただ、同じ値段でもう少し駅から離れていいなら、一戸建てが買えるんですよね。

[25: 検討板ユーザーさん]

西市民が移転したら救急車サイレンはかなり多くなりそうですね

[26: 匿名さん]

外観のCGが素敵と思いました。CGは若松公園から見た図でしょうか。ここまで公園、広いんですか？

「新長田」ってどうなんでしょうね。
マンションができることで活性化して、教育熱心な親御さんが増えるとまた変わるのかもなんて思います。

隣は図書室ありますし勉強したい時に環境はいいかもしれないです。
駅も近い、郵便局も近い、病院も近いなどメリットはあります。あとは価格との折り合い…

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
80戸のマンションで治安や教育が大きく変わることはないでしょう。
価格がやや高めであればモラルのある方々が多くなると思いますのである程度の価格を維持してもらいたいですね。

[28: 匿名さん]

駅は近いし、複数路線利用できるし、値段は高くなる要素が正直多いですね。
買う方としては安いほうがいいですが
でも深く考えると、価格帯が高いほうがより穏やかな感じにはなるのは確かかも。
デベはどういう値付けをしてくるでしょうか。

[29: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。
皆さんご懸念の救急車は、急性期治療はない病院なのでなし、多くを占める阪高側住居は二重サッシ採用とのことでした。

公園内に西市民病院もできることが決定し、階下も病院ですが、市民病院は車道が学校の北で、南北へ一方通行が分かれるため、未確定ですがマンション前は通過しなさそうな感じもします。

下の病院は入口・車路共に完全分離で、いわゆる食事や簡単な補助があるような高齢者マンションとは全く違うとのこと。ただ、部屋から出ずに診察の順番待ちができたり、連携した健康に関する催し物があるのが売りだそうです。

価格はすでに一部区画は出ており、コピーはもらえませんでしたが参考に見させていただきました（まだ公開ではないので、書くのは控えますね）。駅近ということもあり、駐車場は全戸分なし（青空・パレット式、一部EV対応）、またオプション価格は詰めているところで、来月中に決定するとの話でした。

モデルルームは3LDKを2LDKに改造、オプションてんこ盛り仕様にしたタイプのみで、素の状態がなかなかわかりにくいものの、高齢者向けデザインというよりは、流行りのテレワーク対応といった今風の改造になっていました。ベランダも床は化粧仕上げでした。

またネット回線はジェイコムに強制加入なものの管理費に含まれ千円以下。上下ともに1Gのベストエフォートとのこと。テレビはBS4Kや110度CSも対応しますが、8Kや左旋円に対応するのかは聞き忘れました^^;。今度聞いておきますね。鍵はエントランスのワイヤレスとタッチに対応ですが、玄関は非対応。セキュリティーは鍵を一本渡しておけば、駆けつけにも対応するとのことでした。

なお、モデルルームは予約が必要なので注意なさってください。ルーム見学時は手袋着用とコロナ対策は結構されておられました。

以上、書いていいのはこんなところでしょうか。なかなか感じのいい営業さんでしたが悩みますね。ご参考まで。

[30: 続きです]

あ、書き忘れましたのであと少し。

現地は地盤工事をやっているところでしたが、そちらへも出向き駅まで歩いてみました。隣の高層商業施設の西側から屋根付き通路を通れば、地下へ降りられ、駅まではほぼ雨に濡れずに行けました。

傘がいるのは、マンション前を渡るときのみといった感じですね。駅前の噴水は親子連れが多く、子どもの多い街といった印象でした。以上です。

[31: 匿名さん]

色々と現地レポ、ありがとうございます！
おお救急車の心配がない、ということでこの点はまず晴れてよかったです。
モデルルームのお写真アップもありがとうございます。
ここのデベってUP大丈夫なんですね…。
ほかだと、絶対にネットに出さないようにとかって念押しをされるけれど。
こうやって見ると、もっと見たい!というふうになるかも。

[32: 検討板ユーザーさん]

西市民に向かう救急車は通りませんかね？

[33: 匿名さん]

お写真があるとスレも賑やかで楽しい感じになりますね！

部屋から出ずに診察の順番待ちができるのってすごくいいなと思いました。
特に具合の悪いときとかにはとてもありがたいシステムではないでしょうか。
病院で待ってる間によけい具合悪くなったりもするので。。。

モデルルーム事前案内会が完全予約制なのは仕方がないというか落ち着けていいのではと思います。
ただプレゼント的なものがなさそうなのが残念かな。
ちょっとしたもので心が和むので楽しみだったりするので。

[34: マンション検討中さん]

事前案内会での特典なし、購入後の特典なし、新長田にしては値段も強気。
病院、交通の便を考慮しての値段設定と思いますが、もう少し値段を出せばもっといい条件の物件が買えそうですね。
新長田で安い物件を買いたいと思ってる人は、他の物件を見に行った方がいいかなと。
ただ、お金がある人がわざわざ新長田という土地を選ぶか疑問ですね。

[35: 通りがかりさん]

>>33 匿名さん
具合が悪くなって初診で診てもらうような病院ではないですよ。リハビリ病院なので。整形の定期受診や通いでリハビリをする人には便利です。

[36: 匿名さん]

リハビリ病院は救急はなさそうですか？
大病院のようですけど、リハビリが専門であるなら夜間は人の出入りはないんでしょうか。

個人的に商業施設が充実しているのがいいと思いました。5つのスーパーマーケットがあるそうです。
一番利用頻度が高そうなのは西友かなと思っています。
スーパーマルハチが一番近くにありそうですが、どんな感じでしょう？
ワオンが使えるダイエーもありますね。

[37: ご近所さん]

検討しております。
一番広いお部屋でおいくらくらいでしょうか。

[38: マンション検討中さん]

センターオープンでベランダがあり、開放的と説明を受けましたが、高速道路があるので騒音や排気ガスの問題で、実際にはほとんど使用出来ないでしょうね。
ベランダは狭くていいので、もっと部屋を大きくして欲しかった。
賃貸なら喜んで住むのですが、長く住むと考えると心配な点が多いですね。

[39: 匿名さん]

どのプランもどうしても1室だけ柱が出ていたりしてちょっぴり残念な感じがしました。
Gタイプなんて三面採光ですごく開放感があるのだけど高速道路の影響があるのですか・・・東南側が高速道路なのですか？
だとしたらFIX窓とかを部分的に取り入れて採光を良くしたほうが良かったりするのかな。
でも清掃とかにお金がかかってしまうかな。
プランとしては良さそうだけど現地で確認したい点が多々あるのかなと思いました。

[40: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
モデルルームからも近いので、現地は絶対行った方がいいですよ。
東南側は高速道路です。

[41: 匿名さん]

ベランダは狭くて良いというレスにちょっと納得…。
主婦なのでベランダが広いと洗濯物を干すスペースがたくさん出来て嬉しくなってしまいますが
こういった環境ですと外干しには躊躇しますもんねぇ。ガーデニングや野菜を植えたりするのも排気ガスがあると無理そうだし。
逆に広いベランダの使い方に悩んでしまいそうです。
Aタイプだとバルコニーとサービスバルコニーの間に線があるのですが、ここは行き来できないってことでしょうか？

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
行き来できないみたいです。

[43: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[44: マンション検討中さん]

>>43 通りがかりさん
投稿削除されてますが、物件近くにマル暴事務所があるみたいですね。営業担当の人も早い段階で説明はされ、隠したりはしないのは好感が持てました。
ただ、そういうのが絶対に嫌という人は回避した方がいいでしょうね。

[45: 匿名さん]

西南か西北向きだと公園に面することになるのでしょうか？眺望を望む場合はそちらが良いのかな？でも建物もあるようですね。公開されているプランはどれも東南向きだけれど、地図を見るとそれ以外の向きもありそうに思います。いい部屋はあえて公開しないということなのかな。ただ、採光を望むとしたらやはり東南、南、西南向きにはなりますかね。やはり現地でチェックするのが一番かもしれません。

[46: 匿名さん]

公園に面するんだったらその方が良さそうなんだけど
いま出ている情報だけではなんとも言えないところがあります。
実際のモデルとかを見せてもらって判断していく形でしょう。
公園があると
少なくとも本当に目の前にどーんと建物ができる可能性は低いので良いと思います。

[47: 匿名さん]

そうですね、バルコニー側に公園があると将来的にも安心感があるだろうなと思います。

敷地の形を見た感じだと多方向に向いて部屋がつくられそうにも思います。
いま公開されている3タイプはどれも東南向きなので、道路側にバルコニーがくる感じではないでしょうか。

公園向きになるのはごく一部の角住戸ではないかと思いますので、お値段も高めになるのかもしれませんね。

[48: マンション検討中さん]

公園側は中学校が隣接しているので、運動場の砂埃＋日中の騒音が心配ですね。
高速側にしても公園側にしても、バルコニーでゆっくり過ごす事は無理でしょうね。
唯一、公園側なら夜間なら静かなので使えるかな？

[49: 匿名さん]

なるほど、そうなると防音対策などもチェックしておくべきかな。
今どきのマンションならその点はしっかりしているとおもうけれど。
公園側というのはオーバルパーク、ガーデンテラス側ということになりますか？
そちら側だとバルコニーも使えそうな感じですかね。
奥行きのありそうなバルコニーなので使い道がけっこうあると思われますから、
まずは騒音と眺望を確認すべきかな。

[50: 匿名さん]

縦長バルコニーが横長バルコニーの選択になるのかな？と思っていたんですが
いろいろな選び方が他にもありますね

無償のセレクトものすごく多いですが皆さんどうされますか？
あまり奇抜なものにすると
賃貸にいずれする可能性もある場合は厳しくなってしまうかも？とも思うし。