イニシア甲南山手ってどうですか？

[マンション検討中さん]

イニシア甲南山手についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A83160/index.html

所在地：兵庫県神戸市東灘区本庄町1丁目27番（地番）
交通：東海道線「甲南山手」駅徒歩7分
阪神本線「芦屋」駅西出口徒歩12分
阪神本線「深江」駅北出口徒歩12分
阪急神戸線「芦屋川」駅南出口徒歩18分
東海道線「芦屋」駅南出口徒歩19分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.03m2～82.91m2
売主：株式会社コスモスイニシア、ベルエステート株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

駅が5つ書いてありますけど、最寄りの甲南山手駅徒歩7分以外は実質行きにくい距離ではありますね。
高低差概念図を見ると阪急神戸線を使うにはちょっと難しい位置なのもあって、フラットアプローチで行ける甲南山手駅を中心に生活することになりそうです。
ファミリー用の部屋はB、C、Dあたりになるのでしょうか。Cが72㎡あるのでその他の部屋もこの位広めになると良いですね。

[2: マンション掲示板さん]

甲南山手以外はまず利用しないでしょうね
ワコーレ森南町はこの辺にしては珍しく駅近だったからすぐ売れてたけど、ここはどうだろ
ワコーレも7分で本山中町に新たに出すみたいだ

[3: マンション検討中さん]

間取りが珍しいですね
コンビニもセルバも近いし暮らしやすいと思います
指定学校区(東灘小本庄中)は評判どうなんでしょうか

[4: マンション検討中さん]

ここ、検討されている方いますか？
前向きに検討中なのですが、管理修繕費が高いのと、駐車場が少ないのが気になっています。

[5: 匿名さん]

価格帯がどれくらいか気になります

[6: 名無しさん]

この辺りで、驚きの価格です。

[7: マンション検討中さん]

>>6
どっちの意味でしょうか？高い？安い？まぁ高いのですかね。
他のどこの物件と比べて高いと判断されましたか？

[8: 名無しさん]

>>6 名無しさん

おいくらぐらいになりますか？

[9: 名無しさん]

3ＬDK 70平米くらいで6千弱とか。
この辺で驚きの価格??確かに・・

[10: マンション検討中さん]

こちらの近隣が実家でこの辺で新築分譲を探している者ですが、
JRを一番使いますが、阪神深江駅もぼちぼち使います。
大阪難波方面へは梅田経由で御堂筋線で行くと、とにかく人が多く電車賃も高くなるため、阪神の方が便利です。
また、阪急に関しては東へ通学する学生さんで自転車で芦屋川まで行く人も居ますが、わざわざ1駅だけJRに乗って摂津本山ー岡本で阪急に乗り継ぐ人も居ます。阪急だけはとにかく不便でした。

深江駅近くの築10年以上経過した物件もほとんど値崩れしていない分譲があるので、建物さえいいものであれば資産価値が下がりにくい物件なんだと思います。確かに価格はやや高めですが最悪事態が起きても賃貸や売りに出せるとは思います。

[11: マンション検討中さん]

こちらのマンションの売れ行きご存知の方おられますか？
立地が良いので気になっているのですが、間取りや価格などの情報が少なくて…。

[12: 匿名さん]

70平米6000万だったらほんの2年前にワコーレの甲南山手徒歩3分買えてたはず
そんなにこの辺地価あがったのか

[13: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
まあワコーレさんとの比較はちょっと難しいですよね。

[14: 匿名さん]

ここって売れ行きどうなのでしょうか。もう入居も始まっていますよね？

[15: 通りがかりさん]

>>14 匿名さん
棟内モデルルーム公開中とHPでなってますので
売れまくって人気という事はないかと思います。
他地域あるいは中古であればもっと良い条件が
あるかもしれない、そんな価格と思います。

[16: マンション検討中さん]

こちら竣工売りだそうです
現地モデルルームと希望のお部屋を内覧させていただけました
モデルルームは高級家具モリモリの豪華さや煌びやかさはないけど
すごくお洒落でした。

[17: 通りがかりさん]

全然売れてないみたいです
この場所と規模感で西向きは残念ですね

[18: 匿名]

>>17 通りがかりさん
竣工売りにするなら、わかりやすく価格を下げる、自信のある外観、設備、仕様にしてくれないと買う側にメリットないですよね。
なーんも選べないし、自分の家が建っていくというワクワク感もない。

[19: 匿名さん]

竣工してから売るのも実際の部屋や眺望を見て判断したいという方には良いと思うんですけどね。
ここはもうほぼ一年前には建っているマンションなのでそういった期間も過ぎましたが。
物件概要を見るとこれから第二期なんですね。先着分（一期分？）がまだ残ってますし、販売がかなりゆっくりペースなのが
気になりましたがこういうのも一般的なんでしょうか。

[20: マンション検討中さん]

>>17通りがかりさん
この物件、西向き住戸はないみたいですよ。南向きと東向きのみです。

[21: 匿名さん]

東向きだと朝は日が入る。
あと夏場が暑くなりすぎるというのは避けられるかな。
マンションだと西側よりは東向きの方が人気はあるという話はきいたことがあります。
やはり夏場のことなんでしょう。
南向きだとまだ日の高さがあるからそこまで直射日光って感じじゃないんですけどね

[22: 匿名さん]

駅は複線利用できるので便利そうですね。

既に竣工されているので、実際の部屋を見て購入できるのは安心です。

ただ、総合的にみると価格は確かに強気な設定。

特に小規模ですし、修繕費なども年々上がることを考えると悩みますね。

[23: 匿名さん]

修繕積立金はどう上がっていくのか、長期修繕計画書を見せて貰えればいいなと思います。
そうじゃないと支払いのこととかわからないですものね。
小規模は小規模のマンションの良さがあると思います（意思決定の速さ、部外者の侵入時に気づきやすい）。
あとは金額的なものの折り合いがつけば。

[24: 匿名さん]

修繕積立金は、他のマンションと比べて高めかなと思いました。
3000円台～というところもあるくらいなので。
でも最初から12,000円台（月額）を払い続けておけば、
かなりの蓄えにはなると思われるので、
将来的な値上がり具合もほどほどな感じになるのではと思います。

それよりも管理費もけっこうな金額なのが気になりました。
修繕積立金と合わせると月々3万円くらいになるわけです。
こちらは住民の話し合いで変更していくこともできるのですよね？

[25: 匿名さん]

管理費も中身を精査していく必要はあるでしょうね。
もしかしたら実際に暮らしてみたら使わないサービスなども含まれている可能性もある。
その場合は解約したり、
あとは高めに設定されているものは別業者に見積もりを出したりすれば
スリム化できるかもしれません。

[26: 匿名さん]

眺望がまあまあよさそうな感じですよね。
南側に大きな建物もないので、比較的遠くまで見渡すことができる。
4階以上だったら、少なくとも景色については大丈夫かなと見ている。
今売り出している物件はルーバルがついているものもあるようで、物件概要にルーバル利用料についても触れられていました。

[27: 匿名さん]

ルーフバルコニーは専用庭みたいな扱いなんですよね。共用部を専有的に使わせてもらう的な。

最上階角部屋、全体的にゆったりしているし、窓も多くて開放的でいいなと思うのだけど
残念なのが浴室サイズ。
1317なので、なんとなく狭いんですよね…。
もう一回り広ければなぁ。

[28: 匿名さん]

>>27さん
>>1317なので、なんとなく狭い
浴室サイズは、こだわるならやめておいた方がいいですよ。
リフォームで「浴槽サイズ」を変えることはできないと聞きました。

専門外なので間違ったこと言っていたら申し訳ないのですが

・ユニットバスは四角形のユニットをはめ込むだけ
・お風呂場のサイズが決まってしまうと浴槽サイズは自然と決まる
・リフォームで小さい浴槽→大きい浴槽にするのは無理

と聞いています。

子供が1人でお風呂に入れるようになると、1317でも充分の広さな気がします。

[29: 評判気になるさん]

風呂1317の部屋自体が60平米台と狭いから風呂サイズはこんなもんでしょう
DINKS、多くて3人暮らしを想定してるでしょうし

[30: 匿名さん]

戸建てだとリフォーム工事で浴室サイズを広げることができますが、
マンションの場合だと決まっている浴室サイズより大きくは出来ないんですね。
そうだとすると、浴室のサイズって結構大事だったりしそうですが、
子供が大きくなったときは売却して広いところに引っ越すという手もありますよ？
それに一人で入るならちょうどいい広さだと思いますが。

[31: 匿名さん]

１３１７でも一般的な賃貸よりは浴室サイズは広いですけどね…
部屋の広さと浴室のサイズは比例すると思う。
トータルのバランスがまず取れていれば。

ほかを見る限りでは
収納もマンションだったらどこもこういう感じでしょうし
特に癖もない間取りが多いように見受けられました。

[32: 匿名さん]

公式サイトのコンセプトを見る限りでは、幼い子供がいる若いファミリーがターゲットみたいですね。
二人暮らしに良さそうな広さの物件もありますが、
基本的にはファミリー向け物件のほうが構成の割合が高そう。

良い街だとは思いますが
実際に子育てする場合はどうでしょう？
保育園などが入りやすい、子育て支援が手厚いなど
何かしら子育て世帯に優しいといいのだけど。

[33: 検討板ユーザーさん]

ここって、お値段どのくらいなんですか？
未定しか書いてなくて。。

[34: マンション検討中さん]

実際に見られた方、ここの騒音はいかがですか？
2号線も近いようですので。。
売れ行きイマイチなら値下げも有り得ると本格的検討したいよですが。

[35: 通りがかりさん]

>>34さん
近隣の芦屋側に住んでます。環境的にはとても静かで落ち着いた感じです。迷惑なのはほんのたまに国道を珍走団(でも1台か2台)が通り掛かるくらいです

[36: 匿名さん]

>>33 検討板ユーザーさん
70へーべーで6000万台じゃないですかね？3年前に本山徒歩4分最上階80へーべー越えが6000万台で買えたことを考えると…。

[37: マンコミュファンさん]

5,998万円ってホームページに出てた