プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

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プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
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プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
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【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん

市川駅前に大規模タワーできればいいな

[82: 匿名さん]

>>79 匿名さん
350て話よ

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

亀戸がそのくらいなのでそれはないでしょう。

[84: 匿名さん]

このコミュニティみてたら一昨年ぐらいに販売してた
北千住のタワマン(マンション名忘れた)のときもコミュニティがすごく荒れてたことをおもいだした

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
千住ザタワーですかね？

[86: 匿名さん]

3000万台なんて市況分かってなさすぎて笑える

[87: 通りがかりさん]

>>81 マンション検討中さん

市川は南口や北口の左側(ダイエーと反対)は古い建物多いから可能性ありますよ。
亀戸平井小岩と総武線は立て続けにプラウド作ってるので市川も狙ってるかも。
今売ってるのはザ・パークハウスとエクセレントシティくらいですかね。

[88: スカイビジネス]

マンマニさんからの引用ですが、
プラウド瑞江の単価です。
https://manmani.net/?p=35402

Bタイプ　3LDK　69.78㎡
8階　6400万円台　坪単価303万円
12階　6700万円台　坪単価317万円
15階　6900万円台　坪単価326万円

プラウド小岩も駅チカなので高単価となりそうですが、西、北は線路、南西、南東は新規＆既存タワーという立地なので、瑞江と同程度の金額感に収まらないかなぁという、希望的観測…

[89: マンション検討中さん]

新小岩だったらなぁって感じ。
小岩で350はないな。

[90: マンション検討中さん]

>>88 スカイビジネスさん

商業一体開発だから小岩の方が高いでしょうね。

[91: スカイビジネス]

>>90 マンション検討中さん

まぁ　そうなりますよね…
2軒目として欲しいのですが、予算が…

この敷地にもともと居た商店、乾物屋さんやりそな銀行がそのまま入るのか…　Ⅲ街区にあったパチンコ屋さんは入らないでほしいです。

ワンフロアの平米的には、ヨーカ堂跡地・北口再開発の(Ario？)の方が広いでしょうけど、目玉というか、無印やユニクロ、成城石井など、小岩にまだ縁がない店がほしいところです。昔、ポポ(シャポー)にユニクロあったんですけどね。

[92: 通りがかりさん]

小岩なんて千葉県に比べたら治安は全然いいと思う。
千葉県住みの時は何度も痴漢にあったけど小岩に引越して来てからは道も明るいし10年済んで一度も怖い思いすること無かった。怖そうな人なんてそうそういないし絡まれたりもしないし。
前はキャッチが改札前にいてしつこくかったけど禁止になって全くいなくなったし駅ナカも買い物出来るところあって便利で住みやすいと思うけど。
新小岩駅も利用するけど快速止まるが何もないし暗いイメージだからあまり好きになれない。むしろ新小岩の方がいまだにキャッチがいる。

[93: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
コロナで相場上がったから亀戸越えはあり得る。

[94: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん
だったら亀戸買う

[95: 匿名さん]

>>93 匿名さん
亀戸も竣工まで1年あってまだまだ販売してるし、小岩と同じなら亀戸に流れるでしょ。亀戸と同じ坪単価にはならないよ3駅も離れるんだし。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
亀戸も野村だからね。どちらが選ばれようがok
コロナでどこも強気だよ。コワーキングありの駅1分は相当強気で来ると思う

[97: 匿名さん]

そうだなー、坪20万くらいの差は最低でも必要だよな。3駅とはいえ小岩から亀戸までは8分かかる。なのでここの価格次第で検討の枠に入る。

[98: マンション検討中さん]

リクルートの知人を経由してですが＠320万円が平均値との見解でした。
70㎡で6500万～ですねぇ。悩ましい。

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん
シティテラス新小岩と同じくらいですね。
快速が使えかつ都心に一駅近いけど板マンのシティテラス新小岩と、緩行線のみだけどタワマンのここだと同じ資産価値と言うことでしょう。
小岩の今後出てくるタワマンは相場の急変が無い限りここより安くなるわけは無いので、ここが小岩再開発の基準になりそうですね。

[100: 匿名さん]

んん？ちょっと読み違えてないか？タワマンってだけで1割は乗せられるぞ。徒歩1分、複合開発で更に1割

[101: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん
7000万は超えてくるよ

[102: スカイビジネス]

>>101 マンション検討中さん

確かに320では、プラウド瑞江と変わらない水準ですし、もう少し高い気はしますが、
高い分、亀戸のように全熱交換器や床快フルが付いていてほしいですね。
亀戸は免震、小岩は制振で、コスト的な差は既につけられてしまっていますが…

[103: マンション検討中さん]

>>102 スカイビジネスさん

亀戸は野村と地所
小岩はレーベンだからなー

[104: 匿名さん]

ここは坪350でもいい線いくと思いますよ。そんなに戸数も多くないし。

[105: マンション検討中さん]

江戸川区はハザードが心配

[106: スカイビジネス]

>>103 マンション検討中さん

そうなんですよねー
このⅡ街区はレーベンブランドで、Ⅲ街区がプラウドで出ると思ってたのに想定外です。

[107: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
ハザードに安心して対策取られてないところの方が心配。

[108: スカイビジネス]

洪水・高潮の心配がある方は城東5区は難しいですよね。
河岸段丘、輪中の中なので気休めですが、小岩駅前は海抜2m、新小岩駅前は-1mですね。
でもこれはあまりアテになるものでもなくて、お隣市川駅、市川南エリアなどは海抜2mありますが、北側の国府台から水が流れてくるのか？下水のキャパがないのか、よく冠水しています。
3/13の豪雨もすごかったみたいですね。
https://twitter.com/search?q=%E5%B8%82%E5%B7%9D%20%E5%86%A0%E6%B0%B4&a...

小岩は30年住んでますが冠水は聞いたことないです。
昭和50年に南小岩2丁目3丁目あたりで内水氾濫(下水が追いつかない)が少しあるみたいですね。当時の雨の降りようと違うので何とも言えませんが…
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

[109: 匿名さん]

>>92 通りがかりさん

うーん。経年が原因の可能性は無いのですか？

[110: マンション検討中さん]

>>106 スカイビジネスさん


レーベンじゃなくプラウドでよかったです。

[111: スカイビジネス]

>>110 マンション検討中さん

この物件だけでみれば仰る通りなんですが、小岩でプラウドが２棟ほんとに建つのか？　Ⅲ街区にプラウドちゃんと建つよね？？という、そこはかとない不安があります。

[112: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
内水氾濫は直近だと目黒、品川でありましたね。

[113: 匿名さん]

ここはハザード心配だから、しっかり対策してほしいです。

[114: スカイビジネス]

>>113 匿名さん

武蔵小杉のような内水氾濫が起こってもおかしくない土地柄なので、電気室や自家発は高いところにつくってほしいですね。
ちなみに、隣のアルファグランデ小岩は、住居の電気室やMDF室は3階の駐輪場にあります。自家発はテナント用自走駐輪場のうえだったかと。
それでも、たびたび、止水板の設置訓練とかやってますよ。

[115: 匿名さん]

>>114 スカイビジネスさん
マンション自体も対策されれば安心ですが、貯留槽の設置は今後も増やされますし以前の台風でも既存貯留槽に空きがまだまだあった事もありあんまり心配してません。

[116: スカイビジネス]

>>115 匿名さん
そうなんですね。

江戸川河川事務所でも、色々な検討をされているようですし、今までも内水氾濫はほとんどない、駅前はない、ので杞憂かもしれません。失礼しました！
https://www.ktr.mlit.go.jp/edogawa/edogawa00915.html

[117: 匿名さん]

平均坪単価320～330万で70㎡7000万切るくらいですかねぇ。
タワマンなのでランニングコストは高いと思うので、従来の小岩の層とは別の人が購入しそうですね。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
価格設定は周辺相場や住民の納税額などを参考にしてますので、なんだかんだ地元層も半分占めるのでは。

[119: 通りがかりさん]

プラウド金町は納税額を参考にしたとは思えないけどね

[120: 住民でない人さん]

駐車場は自走ですか？

[121: マンション検討中さん]

>>120 住民でない人さん

タワーで？
そんな敷地ないと思います

[122: マンション検討中さん]

プラウドタワー小岩セカンドに期待です！

[123: 匿名さん]

>>117 匿名さん
15年前に買ったマンション、売却すると2000万くらい手元に残るので、そのまま頭金にすれば、5000万ちょっとで買えるんですよね。中古マンションで溢れちゃうかな

[124: 買い替え検討中さん]

>>122 マンション検討中さん
だいぶ先ですよ

[125: スカイビジネス]

>>120 住民でない人さん

自走ではないです。
物件南側の車道からマンション内部の立体駐車場に向かう動線で、テナントの荷捌きとの共通路のようです。

[126: マンション検討中さん]

>>125 スカイビジネスさん

特定の人がもっている資料を不特定多数が見るネットに載せるのはどうなんでしょう。

[127: マンション検討中さん]

>>126 マンション検討中さん
コンプライアンス違反となる場合は問題だが、公開しても大丈夫な資料だったら、その公開にケチをつけるのは、自分と一部の人間しか手に入らない資料を秘密にしておきたい利権大好き主義者の発言に聞こえる。

[128: 周辺住民さん]

>>126 マンション検討中さん
ご指摘ありがとうございます。そうですね。非公開の資料でしたら問題ですが、「特定の人が持っている」ものを公にすることが、信義に反する、ネチケットに反するとまでは個人的には思っておりません。

掲載した資料は、2018年8月に南小岩六丁目地区市街地再開発組合が、不特定多数の近隣住民に広く開いた説明会のものです。
以下は組合のHPですが、同様の資料は掲載がありません。
http://www.minamikoiwa631.com/index.html

私はたまたま当該地域に住んでいますので、この資料を手にする機会を得ましたが、こういった掲示板の用途・主旨は、購入検討者同士が、広く情報交換をする場ですので、共有させて頂きました次第です。

共有する情報の内容は、購入検討者、デベロッパーにとって、有益なものもあれば、ネガティブなものも含むかと思いますが、そういったものが詳らかにされ、購入検討者の意思決定が良いものになることがこのサイトの趣旨かと思います。

私の当該書き込みで、「住民駐車場は、テナント荷捌きとの共通路の先」であることや「III街区の配棟位置」などがネガティブに映った検討者からの資料請求が減る、といった不利益がデベロッパーに生じたとしましても、

このような検討の俎上で知ることになる内容でフルイに掛かった上の検討者を捌けば済むという方が、双方にメリットがあるように、素人的には思うところです。

[129: マンション検討中さん]

秘密保持契約を結んでいるなら勝手な公開はできないけど、近隣住民に既に公開されており、その際に第三者への無断開示不可とか言われてなければ問題ないでしょう。
極秘図面でもあるまいし。

[130: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん

そんな小さいこと言わないでよ。