プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[486: マンション検討中さん]

小岩は不思議な街
幼少期から小岩で育ち20で家を出て都内を転々としたけど結局小岩(実家ではない)に戻ってきて1番長く住んでる
はっきり言って小岩はダサいし、何もないし不便、汚い、酔っ払いが多いけど何気に落ち着く街だと思う
いままで築年数が古い短期入居物件を中心に引っ越しを繰り返して三茶、武蔵小山、都立大学、山王、奥沢、阿佐ヶ谷、中野、用賀と渡り歩いてきたけどこれ程気楽で空気が軽い街はないと思う

自分はやってないけど短パン、サンダル、アロハシャツで歩るいてる人がいてもおかしくない感じが好き
あと最近は呑んでないけど呑み屋にいくと結構絡んでくる爺ちゃんがいたりするけど結構色んな話をしてくれたり、酔ってうたた寝した時になぜか代金を払ってくれたり逆に払わされたり
小岩はいろいろあって楽しさもある

[487: マンション検討中さん]

駐車場月額2.4?2.7です。小岩駅周辺は詳しくないですが、このマンションから徒歩5分圏に月極ありますか。

[488: マンション検討中さん]

>>482 マンション検討中さん
257、259あたりのスレをみてくれよ！その話題の続きだったからどこが図々しいですか？
頭大丈夫ですか？

[489: マンション検討中さん]

6月最終営業日ですが、要望書や抽選状況どんな感じなんでしょう。
角住戸3ldkや東向き2ldkは抽選ですかね

最新情報お持ちの方、ご共有お願い致します。

[490: たぬき]

人気ある間取りは列平らにすると5倍前後、平均すると２－3倍でほぼ抽選になると聞きました。

[491: マンション検討中さん]

>>490 たぬきさん
ありがとうございます！
6月初めの予定(確か15F↑)より下の住戸も供給して、この倍率ですかね、、

一期一次は様子見て、人気有れば購入検討しようと思ってましたが、
後期の北/西住戸は高くなる可能性ありそうですね(汗)

[492: 入居済みさん]

>>483 マンション検討中さん
家具家電を頻繁に見に行くことはありませんが、検討するなら家具は幕張近辺、家電は秋葉原ですかね。
購入はネット経由が大半です。

小旅行は予算によるとしか言えません。
飛行機使うならバスでも電車でも凄く便利な街だと思いますよ。
京成小岩から羽田も成田も行けますし、バスでも小岩駅から出てますからね。
私は少し前までは海外出張族だったので、本当に便利でした。

[493: マンション検討中さん]

まちづくりだより。更新されていました。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/matidukuridayori30.pdf

[494: たぬき]

>>491 マンション検討中さん
内部の方からの情報ですからそこまで誤差は無いと思われます。
先週の段階で間取りよっては無抽選の所もあるみたいです。
この物件は購入する意思があるのであれば1期1次からエントリーされた方が
良いと思います。
この価格は小岩としては高いと思われるかもしれませんが周辺相場からしてかなり安いです。断言まではできませんが現在の市況から1期2次は90%以上の確率でそこそこに値段上げてくると思いますよ^^。

[495: マンション検討中さん]

マンションレビュー挙がってましたね。人気みたいです
https://2ldkclass.com/proudtower-koiwa1/

[496: マンション検討中さん]

他の方もおっしゃっている通り
今回で3ldkがほぼ出し切りですが、そのどれもが抽選になっても不思議じゃないくらい魅力的ですよね
2ldk はJ1以外は少し割高か…？
コロナ下ではない夜の雰囲気さえ受けつければ、魅力のある物件ですよね

[497: 検討板ユーザーさん]

>>495 マンション検討中さん

ありがとうございます。
楽しく読ませていただきました。

一つ気になったのが、営業の方が亀戸クラスより仕様が良いとおっしゃってたみたいなのですが、どのあたりですかね。

私は亀戸クロスも検討していて、良いなと思ったのが玄関も電子キー、トランクルーム、各階宅配ボックス、一応ユカイフルあたりなのですが、
天井高、サッシ高、とかそこら変なのですかね。

[498: マンション検討中さん]

>>497 検討板ユーザーさん
洗面天板御影石とかでしょうか。亀戸にもあるのかな？？

[499: 検討板ユーザーさん]

>>497 検討板ユーザーさん

プレミアムの天カセとか？

[500: マンション検討中さん]

>>497 検討板ユーザーさん

三面鏡の扉部分にフレームが付いていたり、三面鏡内の歯ブラシ置き場がアルミメッシュトレイになっていたり、コンセントが三面鏡の中にあったり、浴室扉にタオルバーが2本付いていたりと細部までこだわりを感じて好印象でした。

と書いてありますね。
亀戸ではここがオプションなのですかね。

[501: マンション検討中さん]

亀戸より良い仕様があるってことでしょ！全体は亀戸の方が遥かに良いと思います！
眺望も立地も仕様も亀戸が良いと認識した方が良いですよ。
周りはタワーたくさんあるので眺望期待できないし、毎日窓を開けて駅の放送を楽しめる20階の下町制振高級タワーマンション！

[502: マンション検討中さん]

>>501 マンション検討中さん

めっちゃディスってますね。
私は亀戸、小岩、両方のモデルルームに行きましたが、仕様面で小岩が勝っているのは、天井高と洗面台が御影石なところくらいかと思います。

[503: マンション検討中さん]

想定の賃料を算出すれば、「物件価格÷賃料」を計算し、以下で妥当性を確認します。
350以上：高値掴みの可能性大！一度冷静になって購入を再検討した方がいいかも
300前後：少し割高、その他条件を満たせば購入してもよし
250前後：適正価格、価格については気にする必要なし
200以下：割安！資産価値は合格なので積極的に買い検討を

ここ安くないと思いますよ

[504: 匿名さん]

>>502 マンション検討中さん
私も、読む限りでは天井高と洗面所御影石くらいしか亀戸より仕様が良い部分がないかなと思いました。
天井高が高いのはかなり良いポイント。

[505: 検討板ユーザーさん]

>>503 マンション検討中さん

駅近で250って。他の同価格物件教えてください。都内駅近、新築で。

[506: マンション検討中さん]

>>505 検討板ユーザーさん

多分パークタワー勝どきミッドでもいかないと思います。。

[507: 検討板ユーザーさん]

結局、都内論争で決着がつかないのは
県境の小岩をどこと比べるか
そりゃ何も考えずに都内として小岩を認識すれば、条件はかなり良い
ただ町田とか本八幡、川口辺りの県境として比較すると条件微妙になってきますよね

[508: 匿名さん]

>>504 匿名さん

マンションは空間を買うわけだから、床面積に比べて軽視されがちだけど、天井の高さは大事よね。

[509: 匿名さん]

修繕費かなり値上げするランニングコストが高い物件ですね。

11年目の値上げが終わったら２LDKでもランニングコストが4万になります。将来買い替えも考えたので売却する際にちょっと心配になっていって今検討中の人はどう考えますか？

[510: マンション検討中さん]

>>509 匿名さん
悩ましいですね。私は１０年で売却を検討していますが、管理費上昇に加えて、金利上昇、水害がリスクだと考えています。

[511: 匿名さん]

>>510 修繕積立金すごく上がるのはMRに見学する際に驚いたところですけど、マニアとかレビュー記事には書いてないよね

[512: マンション検討中さん]

修繕費の具体的な上がり幅は公開されてますでしょうか？

[513: 入居済みさん]

>>507 検討板ユーザーさん
千葉、埼玉の県境と比べる意味は無いのでは？
行政がまったく別です。

町田はぎり都内として比較したとしても、交通の便がまったく比較にならないと思いますよ。
町田は神奈川のどこかか、東京多摩地区のどこかと比較すべきでしょう。
都内と比べたところで圧倒的に負けです。

よって都内論争を持ち出してまでディスりたいのでしょうが、それをするのであれば総武線沿線を持ち出すべきです。

[514: マンション検討中さん]

https://stormio.hatenablog.com/entry/2021/07/02/134621
ここのサイト見たんですが、修繕積立金高すぎません！？
こんなに払うのならもっと都心寄りのマンション検討できそうな気がします。

[515: 検討板ユーザーさん]

>>514 マンション検討中さん

ならそうすればいいのでは？

[516: マンション検討中さん]

>>514 マンション検討中さん

たしかに高いですね。将来売却する際、不利になりそうです。

[517: 購入経験者さん]

はじめまして。初投稿します。修繕積立金とは別に、新築で購入する場合、修繕積立基金という費用が発生しますが、私が購入しようとしている部屋に関しては、150万となっていました。相場的にこんなもんでしょうか？

[518: 匿名さん]

>>501 マンション検討中さん
亀戸はもう坪400の世界なので、忘れましょう。

[519: マンション検討中さん]

>>517 購入経験者さん

あなたが購入しようとしている部屋がどのタイプなのか、または、どのくらいの広さなのかを教えてくれないと誰も答えてくれないと思いますよ。

[520: たぬき]

今はどこも高いですよー
管理費は特に。
下に商業施設入ってる所はこの価格帯ですね。

[521: マンション検討中さん]

>>517 購入経験者さん
大体そんなもんです。

[522: マンション検討中さん]

>>517 購入経験者さん
同じ事を思い確認しましたが、少し高いねと言われました。

[523: マンション検討中さん]

>>522 マンション検討中さん
税金も他のマンションより高いそうです。

[524: マンション検討中さん]

抽選いやだなー

[525: 検討板ユーザーさん]

>>524 マンション検討中さん

やですねー。ほとんど一期で販売ですし、落ちたらまた家探さないとですかね。

[526: 口コミ知りたいさん]

20階倍率やばそう？

[527: マンション検討中さん]

亀戸が4期?で値上げしているので、一定数流れてきそうですね。野村さんの思惑通りの展開で動いている気がします。

[528: マンション検討中さん]

これからの４つのタワーの計画をみると、ここは真ん中になる位置だから、ほかの４つを待った方が良いですよ。

[529: 口コミ知りたいさん]

修繕積立金はマンションの資産価値を維持するための修繕工事の原資なので、少なすぎるよりは多すぎる方がいい。等しく「ランニングコスト」に括られるけれども、毎年支出されるだけの管理費とはやや性質が異なる。
マンションの共同オーナーとしての目線を持てば、修繕積立金は各戸からはやや多めに徴収しておき、実際の修繕工事は可能な限りコストをかけずに効率的に実施する、そうして共同の積立資金を常に多めにプールしていくことが、マンション全体にとって利益となる。特にここの場合、もし水害が発生すれば臨時修繕工事が必要になる可能性があり、それができないと資産価値はガクッと落ちることが懸念されるので、修繕積立金に余裕があることが極めて重要だと思う。野村さんが目指してるのはたぶんそういう方向で、悪くないと思うよ。（管理費はどうか知らんけど。）

[530: 匿名さん]

>>528 マンション検討中さん
待っている間に価格が高くなると思いますよ、ずっとこの繰り返しです。

[531: 匿名さん]

>>527 マンション検討中さん
野村さんは本当にうまいです、今度小岩のも値上げして、次は平井ですかね？?

[532: 検討板ユーザーさん]

>>528 マンション検討中さん
先すぎて待てません。

[533: マンション検討中さん]

3年後にマンションの価格が下がると不動産に詳しい方、数名から聞きましたがそんな事ないですよね。

[534: 匿名さん]

>>527 マンション検討中さん

亀戸からわざわざ、川を渡らないでしょ

[535: マンション検討中さん]

ここの二期を検討していますが、北西角部屋が希望なんですが、二期は値上げするかどうか心配ですが...多分ない気がします。ちなみに北西角だするとスカイツリーとか見えますでしょうか？おそらく見えないですが....

[536: 匿名さん]

>>535
スカイツリーは南西方向なので、予想されている通り見えないかと。また南西側にはさらに背が高いマンションが立つ予定ですから当初見えても将来は見えなくなると思います。

[537: マンション検討中さん]

>>536 匿名さん
ありがとうございます！予想通りでした(笑笑

[538: 検討板ユーザーさん]

>>533 マンション検討中さん

その根拠はなんですか？今安く仕入れている土地があれば３年後に安いマンションでるかもですね。
今安く買える土地ってあるのでしょうか。

[539: 口コミ知りたいさん]

>>538 検討板ユーザーさん
横から失礼。土地の仕入れ（コロナ禍でオフィス・ホテルとの競合が少なくなったので、相対的にマンションの土地仕入れが有利になっている）もありますが、長期金利上昇の気配があり、また住宅ローン特別控除の縮小が検討されているので、購買力低下による価格上昇圧力減は、近いうちに起こっても可笑しくないとは思う。
ただ、価格下落は一般的な傾向で、この物件は相対的には有利だと思う。損失を蒙るのは転売ヤーだけで、長期的に住むなら、（この物件以上に他の物件が値下がりすれば住み替えにも不都合はないので）あまり心配する必要はないかなと。

[540: 匿名さん]

都内の相場を見れば、ここの販売価格がリーズナブルなのは間違いない。
ただね、安いからって飛びつくことはしない。やっぱり価格は高くなっても三井と日鉄興和の方がいい。立地、眺望、資産価値などは全然上だからね。
ファサードや共用部も魅力ないし、ここが欲しい！！って感じなかった。

[541: 入居済みさん]

>>533 マンション検討中さん
結果論として値段が下がるかもしれませんが、株と一緒で誰も未来を当てる事は無理です。
色んな情報を収集して判断するしか無いですよ。

投資目的の素人考えで、転売して利益を上げたいのであれば買わない方がいいです。
他に手段はたくさんあります。

居住目的なら物件価格の変動は考える意味はありません。
そこの地域が自分の生活にマッチしてるかが重要だと思いますよ。

[542: マンション検討中さん]

建築状況、どんな感じでしょうか。
アルファグランデお住まいの方、お願いします！

[543: スカイビジネス]

>>542 マンション検討中さん
それぞれ、27階、18階、10階です。
下層は窓も嵌ってきましたね。

[544: マンション検討中さん]

>>543 スカイビジネスさん

とても参考になります。ありがとうございます。
今は何階まで建築されておりますでしょうか。

[545: マンション検討中さん]

>>543 スカイビジネスさん
おおお。凄い参考になります。

[546: マンション検討中さん]

>>543 スカイビジネスさん
さいこーです！

[547: 匿名さん]

>>533 マンション検討中さん
数年前から不動産に詳しい人たちがマンション価格は高止まりと言ってましたから、そんなもんですよ。

[548: マンション検討中さん]

住まいサーフィンで亀戸と共に取り上げられていましたので、共有です

6月の住戸比較レポートの請求数が最も多かったようです。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/proud-tokyo-eas...

[549: 検討板ユーザーさん]

>>548 マンション検討中さん

沖式は微妙

[550: 匿名さん]

548
以上、野○不動産からのお知らせでした。

[551: マンション検討中さん]

レポート見ましたが亀戸クロスに負けまくってるって評価なんですね。。笑
そんなに負けてる感じしないけど。。

[552: 匿名]

>>551 マンション検討中さん
そうですよね。誰にも正解は解らないけど、亀戸のランドマーク性や小学校隣接などのアドバンテージもさることながら、小岩の再開発規模は亀戸の比ではありません。その一発目で唯一徒歩一分を確保した本物件の可能性を悲観的に見すぎていると思います。現時点で絶対的な資産性は亀戸に軍配があがるとしても、将来、相対的資産性推移は小岩の方が期待していいと私は思います。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん

小岩の全体的な相場が上がれば、より都心に近い亀戸はもっと価値が上がるというロジックかと思います。
将来的に小岩が坪300後半の世界になっていたら、亀戸は400前半で動いていてもおかしくはないかと。。
かくいう私は亀戸は高くて買えないのでここを購入希望ですが。。

[554: マンション検討中さん]

錦糸町から小岩までの
月曜から夜更かしゾーン
の2トップ

小岩と亀戸は流石にディープすぎた

まだ順応出来なさそう

[555: eマンションさん]

亀戸と比較してる人がいるけど一応亀戸は副都心やぞ
この辺より高くて当たり前

[556: 匿名さん]

>>555 eマンションさん
亀戸は副都心ですか？？？
はい、わかりました。

[557: スカイビジネス]

>>556 匿名さん
まぁ　一応そういうことになってますね。

錦糸町・亀戸副都心は東京都が策定した7ヶ所の副都心のひとつ
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E9%8C%A6%E7%B3%B8%E7%94%BA%E3%83%BB%E...

[558: eマンションさん]

都民なら7大副都心は一般常識だろ

[559: マンション検討中さん]

都心は小岩です！

[560: マンション検討中さん]

抽選1週延期ですね、、
宝くじのワクワクがもう1週楽しめると思って、我慢します！

[561: マンション検討中さん]

>>560 マンション検討中さん
同じくです。ワクワクが止まりません。

[562: 口コミ知りたいさん]

>>560 マンション検討中さん

>>560 マンション検討中さん
当たりますように！

[563: 入居済みさん]

>>553 匿名さん
予想が既にドンピシャですね。
亀戸が400万超えで分譲されるようで、小岩の2期や後発の2棟目は間違いなく値上げ必須になりました。

[564: マンション検討中さん]

>>563 入居済みさん
亀戸そんなに高くなってるんですか、、手が届かなくなった層に対して小岩に誘導は十分にあり得そうですね

[565: 匿名さん]

>>564 マンション検討中さん

野村もたまらんやろな。

[566: マンション検討中さん]

小岩駅南北の再開発の完成予想図を見てみましたが、南北で新たに設置が予定されているどのペディストリアンデッキにも屋根がついていないようなのですが、歩行者はこのデッキ下を通ることってできそうな道路事情になりそうでしょうか？

屋根付きを求める場合は、小岩は諦めた方がいいでしょうかね？？？

[567: マンション検討中さん]

>>566 マンション検討中さん

小岩ファーストで良いのでは？
ほぼ濡れませんよ。

[568: マンション検討中さん]

>>566 マンション検討中さん
北側ですが、以下のサイトでは透明の屋根付いているように見えます。

https://koiwakita.com/change1.html

[569: マンション検討中さん]

>>568 マンション検討中さん
ありがとうございます。北口開発のデッキは少なくとも駅と建物の間には屋根がありそうですね！

[570: マンション掲示板さん]

50平米くらい、2LDKで5500万以下のお部屋はあるのでしょうか？

[571: 検討板ユーザーさん]

>>570 マンション掲示板さん

ないでしょ

[572: マンション検討中さん]

売り出し情報公開されていましたね。
半数以上売り出すみたいですが、全て要望入っているんですかね、、！

233戸 (非分譲住戸76戸を含む)の内、販売戸数88戸

[573: マンション検討中さん]

ここの1Rを買って投資用として貸し出すってありですかね?

[574: マンション検討中さん]

>>573 マンション検討中さん
利回り3%台なので投資には向かないと言われていますが、どうでしょうか。

[575: eマンションさん]

野村不動産×清水建設
武蔵小金井のタワーと同じタッグ

またやらかしてないかと、不安で買えない私の背中押してください。

[576: マンション検討中さん]

>>575 eマンションさん

一度ミスを犯したら暫くはミスを犯せないからここは大丈夫ですよ。

[577: マンション掲示板さん]

>>575 eマンションさん
可能性はありますよね。不安が残るなら、慎重に考慮すべきかと。最後は自己責任ですね。

[578: マンコミュファンさん]

熟練の職人さんも高齢化でますます減ってきて業界全体の課題ですよね。
給料をあげたり科学の力で技術力を向上させても実際は泥臭い現場の作業ですから。
?体が傾いたり人災が起きないように、施工会社やデベロッパーの検査態勢強化を切に願います。

[579: マンション検討中さん]

抽選どきどき

[580: 検討板ユーザーさん]

>>575 eマンションさん
ならやめた方がいいですよ。

[581: 入居済みさん]

>>575 eマンションさん
先方の物件も内容としては軽微な不良ですし、報道後に内装工事を開始してる位の時期感なので、同じ不具合は発生しないと考えるのが本筋です。
全ての物件が不具合ゼロだと思っているのであれば、そんなことはないと認識を改めたほうが良いと思います。

[582: マンション検討中さん]

二期の北西角部屋Bはどう思いますか？
エレベーターから一番遠いのと、日照問題、電車の音が問題でしょうか。

[583: 匿名さん]

>>582 マンション検討中さん
価格次第でしょう

[584: 評判気になるさん]

>>583 匿名さん

北西は北東より条件が悪い(日照、騒音、間取りも...)と思いますので、値上げしでも北東と同じ程度かな

[585: 通りがかりさん]

値上げはないと思いますけど