プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[266: マンション検討中さん]

再開発しているから、工事とかで煩いかも？20階くらいなら静かになるのかな？音に少し敏感な人で、窓とかも開けるほうなので、静かさについてどうでしょうか？

[267: たぬき]

>>264 通りがかりさん

まさに仰られている通り日本人は経済的に厳しくなると思いますし市況的に今後も右肩上がりというのはないと思いますから、管理費修繕費のみで住めたで充分かなと思います。残債割れリスクは軽微ですし^ ^。１０年後の手残り狙うとしたら外国資本が入りやすい最低坪単,600万とかですかね。　

[268: 通りがかり]

>>267 たぬきさん

邪魔してすみません。確かに駅前利便を享受してとんとんで住めるだけで御の字かと。
これからは高輪ゲートウェイの一街区のような「国際水準の住居施設」とは行かないまでもそれなりの立地と仕様が含み益を得るには必要ですね。
複数戸を持たない天空族の終盤は、都落ちして、広くするか、狭くして複数戸に割るかでしょうが、都落ちや狭小化が受け入れられず一戸のみで3区の高額物件に住み続けるみたいなことをすると、アセットリッチキャッシュプアな田園調布の戸建て持ちみたいなことになりそうです。
そういう意味からすると、小岩は、金額感と東京への時間的距離のバランスがまだリーズナブルな水準で、実需には丁度いい場所かと。

[269: マンション検討中さん]

直接関係あるか分かりませんが、京成小岩側の再開発事業もコンペ終わったみたいなので動き出しそうですね。

[270: マンション検討中さん]

https://friday.gold/article/85711
野村不動産＋清水建設、ここと同じセットですね

[271: マンション検討中さん]

>>270 マンション検討中さん
これは、ホットな話題ですね

[272: eマンションさん]

南西角部屋は結構三街区のタワーに被りそうですかね、リビングからスカイツリーが見えそうですか？

[273: 検討板ユーザーさん]

>>272 eマンションさん

被るでしょう

[274: eマンションさん]

>>273 検討板ユーザーさん

>>273 検討板ユーザーさん
ありがとうございます、そうですよね、もしスカイツリーが見えるなら良いなぁっと思いますが....やはり被りますね.....

[275: マンション検討中さん]

>>263 たぬきさん
とても助かりました！
ありがとうございました！

[276: たぬき]

あらら。。。野村＋清水とは今まさにのタッグですね…。
明日小岩駅周辺をランチがてら見学に行こうと思って楽しみにしていたのに水を差されてしまいました。 内部の方に詳細聞いて慎重に検討しないといけなくなってしまいました。　小岩駅周辺は中華料理、ネパール料理、タイ料理おいしそうな店が沢山ありますね^^

[277: たぬき]

>>268 通りがかりさん
色々ご意見聴けるのはありがたいです＾＾。
今住居はまさに高輪ゲートウェイ駅の恩恵を大きく受けたマンションに住んでいます。　
肝心の開発は歴史的異物が見つかったとかで全然進んでいるような感じがせず開発を見届ける事は難しいですけど。。。

実需としてこのマンションは購入候補の1つなのです^^.
明日街を探索してきます

[278: 小岩のタワーの元理事長]

今日、オンライン内覧会に参加しました。

第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。

21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。

地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。

スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。

南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。

私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。

[279: マンション検討中さん]

今日マンションを諦めました。FPさんは予算的に問題ないと言ってくれたのですが、妻がこんな大金ローンしても払うのが心配ということで、だめになりました。私は買う気満々だったので、とても残念で、しばらくショックで立ち直れそうにありません。一生賃貸になりそうです。

[280: マンション検討中さん]

>>279 マンション検討中さん

ご夫婦の年収はどのくらいだったのでしょうか？
この物件は資産価値が下がりにくそうで、もしかすると１０年後もほとんど下がらなく、月々の管理費／修繕積立金ぐらいで住めそうな気がします。
奥さんの言うように今後ご夫婦に何かあって、ローンを返済していくのが困難になる可能性もあるかもしれないですが、その時は物件を売ってしまえば良いだけだと思います。奥さんを何とかご説得されるよう頑張ってみてはいかがでしょうか。
私は訳あって検討から外れてしまいましたが、私と同じような境遇の方には頑張っていただきたいところです。

[281: 小岩のタワーの元理事長]

>>279 マンション検討中さん
奥様は不動産の知識はマイナスなので、とても残念に思い、同情します。

私もFP1級ですので、資産と負債のバランスを意識しています。

管理費や修繕積立金は無駄だと、極小の一戸建てを買う人は多いですが、資産価値はゼロなので、住み替えは無理です。

このプラウドは確実に値上がりするので、投資もありですね！

実際、アルファも中国系の投資は、かなり入ってます！

[282: 小岩のタワーの元理事長]

>>264 通りがかりさん
なので、実需ではない中国系の投資ファンドも既に入っています。

鍵の引き渡し時に、１０個の鍵を受け渡していた独り言を見かけましたから、地権者と併せて40戸位は賃貸だと、推察しています。

[283: マンション検討中さん]

279です。年収は600万です。妻が心配しているのに、突っぱねることはできませんでした。妻の言うことはだいたい当たるので。自分はよくわからないので、強く言えませんでした。これから賃貸を探します

[284: ご近所さん]

こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。

[285: マンション検討中さん]

>>284 ご近所さん

迷ってるレベルなら安い方がいいのではないでしょうか？予算を上げれるなら亀戸がいいと思いますよ。

[286: 検討板ユーザーさん]

>>284 ご近所さん

亀戸は高くなっているので、資産性重視なら小岩かな

[287: 通りがかり]

>>282 小岩のタワーの元理事長さん

アルファグランデのお話だとしますと６年前ぐらいですかね？同じ市況、眺望・仕様、同列に比べられる物件なのでしょうか。
中国投資ファンドがいかなるものか存じませんが、そういうキャッシュが潤沢にある人は複数個買って市況の上がり幅で利確を得るのではなく、賃貸に出して薄く長く利益を上げるのでしょうけれど、ここは実需中心の方が人生に一度あるかないかの決断をする為に情報を集めに来られるところだと思いますよ？

[288: マンション検討中さん]

>>283 マンション検討中さん

マンション購入初めてなのですが、
年収600万でここのタワーマンション買えるのでしょうか？
私は個人事業主で所得800万前後なのですが、ローン組めるんでしょうか？
来週の月曜日オンライン飛ばして現地で交渉の約束をしております。
どなたか教えて下さい。

[289: ご近所さん]

>>288 マンション検討中さん
800万なら8000万組めるじゃないですか？審査通るかどうか別として

[290: たぬき]

頭金1割、特にローン組んでいなければ余裕で通ります。
先に通りやすい公庫でも通しておいてゆっくり変動の方も検討で良いのでは？

[291: たぬき]

賃貸は搾取される側で基本的には資本家層にはなれないですね。。。
住宅ローン控除も考えると管理費なんか微小ですし、旦那様がせっかく購入できる層のご年収稼いでいるのに奥様の金融リテラシーが低く足を引っ張られるとはなんとも歯がゆいです。　
ただ奥様にしっかりと説明できない旦那様にも大きな原因がある可能性もあるかもしれませんね。1番身近な人に購入する事の方が生活が豊かになるという納得のいく説明をできないのは勉強不足の点もあるのではとも思います。
※各家庭の事情（転勤があるかもしれない等）により購入が必ずしも正しいわけではないのでご参考までに。
因みに例として搾取されない側で賃貸を選ばれている方は主に経営者側（法人格）で、家賃も経費にできる人ですかね。　

[292: マンション検討中さん]

ここ駐車場月額はいくらですか？亀戸は3.5だから高いね

[293: たぬき]

小岩は商店街が３つ？あって、フラワーロード？の古さは思いっきりありましたが
スーパーなどで売られていた野菜はどれもリーズナブルで生活しやすそうだなと感じました。　フラワーロード末端辺りにあるネパール料理のカレーとナンも美味しかったですし検討している私としては今日の見学はプラス材料でした。
見学会等に行かれた方にご質問があるのですが駐車場は抽選になりそうでしょうか？

[294: 口コミ知りたいさん]

>>283 マンション検討中さん

それは奥様が正解

[295: 小岩のタワーの元理事長]

>>287 通りがかりさん
残念ながら、コンシェルジュ不在だし2015年竣工のアルファに比べると、共有施設は負けてます。

でも、ライブラリーはテレワーク仕様に変更する等の努力はされているので、投資よりは実需に近い印象でしたね。

プレミアム専有部はアルファよりもファーストな仕様になっています。

[296: 小岩のタワーの元理事長]

>>293 たぬきさん
竣工時は必ず抽選になります。
因みにアルファは今でも10台以上の空き待ちなので、修繕計画的には助かっています。

意外にもオートバイ置き場は８台ですが、こちらも空きがなくキューイングです。

[297: マンション検討中さん]

279です。やっぱりこのマンション諦めきれないのですが、妻は修繕積立金が5年ごとに倍になるのが不安みたいなのですが、ここの修繕積立金は他のマンションと比べるとどうですか。妻は修繕積立金だけで30年住むと、1000万かかると言っています。

[298: 検討板ユーザーさん]

>>288 マンション検討中さん

個人事業主はローン借りづらいですね。

[299: 検討板ユーザーさん]

>>289 ご近所さん

１０倍は大手企業勤めとかでないと無理でしょう

[300: 小岩のタワーの元理事長]

>>297 マンション検討中さん
毎月にすると28,000円位ですね。むしろ安いですしマンションは30年超えてから、管理の差が出てきます。広尾ガーデンヒルズは今でも億超えてますし、戸建は3,000万円掛けて住友林業で建てても、30年経ったら査定はゼロですから。

北口のクラルテは2回修繕積立金の値上げがありましたが、３プランのうち一番高くて充実した内容に決議されました。

奥様は倹約家なのでしょうが、タワマンの利便性を犠牲にして賃貸のコストを優先されるのが理解出来ません。是非、説得されて下さい！

[301: 検討板ユーザーさん]

>>283 マンション検討中さん

世帯で６００ですか？頭金を多く入れるのですかね。

[302: マンション検討中さん]

FPさんに世帯年収600万で問題がないと言われたコメントを見て、質問があるのですが、
頭金はどのくらい用意してのお話だったんでしょうか？
どの間取り金額でのお話でしたでしょうか？

この物件買いたいのですが、個人事業主の場合年収の6掛けと言われ不安です。
年収800万で勿論大企業でもないですし、7,000万のローンは難しいですかね？
ローン会社のこだわりはありません。
クレジットリボ、キャッシング、車、その他ローンは一切無しです。

[303: マンション検討中さん]

>>301 検討板ユーザーさん
頭金は2500万です

[304: マンション検討中さん]

>>302 マンション検討中さん

間取りは2LDK 6000万です

[305: 匿名さん]

修繕積立金の将来上昇が不安なら、板状大規模マンションが良いです。ランニングコストは30年で数百万の差です。駅近タワマンはお金で管理や資産価値維持費を買うわけですから。それに価値観を見出だせないならやめるべきですよ。

[306: マンション検討中さん]

>>300 小岩のタワーの元理事長さん

ありがとうございます。修繕積立金は5年ごとに+7000円と聞いているので、30年後は月5万と思っていましたが、あっていますでしょうか

[307: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん

280です。ご年齢にもよりますが、仮に30代として、それだけ頭金があるなら全然大丈夫だと私は思います。私だったら7000万弱の3LDKを狙います。ぜひ奥様を説得なさって楽しいマンションライフをお過ごしなさってください。

[308: 小岩のタワーの元理事長]

>>306 マンション検討中さん
一概には言えないのです。仕様状況や駐車場の満室率等の変動要因が多く、2から3回目でエレベーターや給排水管の交換にもよります。

ただ、野村不動産のプラウドはリ・プレミアムという長期化対策を始めたので、興味深々です。

https://www.nomura-re-cc.jp/column/money/column_004/

[309: たぬき]

>>296 小岩のタワーの元理事長さん
抽選なのですね。　情報ありがとうございます。

[310: たぬき]

頭金1割もあれば充分です。　2500万円で7000万円の箱であればフラット35のすーぱフラット使えますね。　公庫は個人事業主は特に借りやすいです。　前にも書きましたが変動にする場合も公庫は通しておいて楽天銀行などを後から検討するがスムーズです。

[311: たぬき]

>>310 たぬきさん
個人事業は特に借りやすい → 民間金融機関と違って個人事業主の融資申し込みについてもマイナス材料ではない

[312: 小岩のタワーの元理事長]

トランクルームが棟内低層階にあるのは魅力ですね。有料ですが移動の手間もなく、市場の半額程度でした。

[313: マンション検討中さん]

>>312 小岩のタワーの元理事長さん

ご参考までにトランクルームの料金を教えて頂けると助かります。

[314: マンション検討中さん]

>>310 たぬきさん

教えて頂きありがとうございます。
年収800万の個人事業主の場合、
フラット35であれば、頭金1割で7,000万円のローンは非現実的ではないということですかね？
通る通らないは受けてみないと分からないかと思いますが、受ける価値だけでもあれば挑戦してみたいです。
楽天銀行などを後から検討と言うのは借り換えということでしょうか？
無知ですいません。。。

[315: マンション検討中さん]

小岩…いくら再開発しようともこの土地に人が集まるとは思えない。治安も悪いし、地元民としては小岩にこの価格は有り得ない。

[316: 通りがかりさん]

>>315 マンション検討中さん
今の小岩なら、ではないですか？
これからの街、再開発が続くので、
おそらく考え方は変わっていくと思います。

武蔵小杉も豊洲も二子玉川も、
これまで資産価値が上がってきた都市は、
当初は同じように言われていたと思います。

[317: 匿名さん]

>>316 通りがかりさん

街が変わっていくのは確実だと思いますが、その変わるであろう頃に期待される坪単価で販売してませんか？
つまり、今後10年以上掛けてようやく分譲時価格が適正になるだけという。坪30-50万円は高いように感じますが。
皆さん、如何ですか？

[318: スカイビジネス]

今日の９時前ぐらいです。
下層はベランダの手すりもつきはじめました。
乳白のガラスが嵌ると雰囲気出てきますね。

[319: 通りがかりさん]

>>317 匿名さん
私もそう思いました。

このマンションを検討してましたが、価格と町で悩んでます。
再開発されるといっても小岩ですからね
坪30?ぐらいは高いと思いました。
10年後ならこの価格でもと思いますが、皆さん小岩と言う町を知っているのでしょうか？
武蔵小杉や豊洲みたいにはならないかと思います。
駅も各駅で一駅のみですし

[320: たぬき]

>>314 マンション検討中さん
特にカードローンなど与信が低い場合を除いて公庫であればまず通ると思われます。
公庫はそもそも個人事業主には優しいですから。

ローン審査が通った場合でも公庫でローンを組む必要はございません。
審査通っていればローン契約をする竣工間近まで時間があるのでそれまでにゆっくりネット銀行等探す事も可能です。※借り換えではなく新規として契約可能です
注意点として。申し込む金融機関は多くても公庫いれて3カ所が良いと思います。
多数申込すると与信に影響する可能性もあるので。

抽選になりそうなマンションの場合、融資がサクッと指定の金融機関で通れば問題ないのですが留保（審査継続）になった場合時間が掛かってしまいます。
審査をパスしておかないとそもそも抽選番号を割り当てられないので抽選に参加できません。


下記の方法のどちらかで進めると良いと思います

1．個人でＡＲＵＨＩ等（フラット35斡旋会社）の審査に申し込む
　 ※野村不動産がＡＲＵＨＩと優遇契約している可能性が高いので
　　 ＡＲＵＨＩ担当者に確認した方が良いです
　　 優遇契約の場合は契約する場合の手数料が半額等（数十万減額）になります

2. 訪問時に融資を申し込む
　 こちらの場合与信がギリギリの場合、留保等で抽選に間に合わない可能性が
　 あります。 フラット35に申し込む場合でも[B to C]ではなく[Ｂ to B]で
　 進める為スムーズに手続きが進められる場合が高いです（窓口が違うため）

結論としてはＭＲ訪問が抽選ぎりぎりになってしまう場合は個人で事前に審査
抽選日より3週間以上（安全をみると4週間）前にアポが取れれば現地で融資申し込みで良いと思います
　

[321: ご近所さん]

野村不動産 「超高級タワマン」の手抜き工事に購入者が大激怒
https://friday.gold/article/85711
↑これ、気になる方あまりいないですよね？

[322: マンション検討中さん]

>>321 ご近所さん
ブランド料30％を上乗せして、多重発注で結局安い人間を使って品質低いマンションを建築するのは、野村＋清水の伝統技能かなぁ

[323: 通りがかりさん]

>>321 ご近所さん
全くおなじくみあわせですよね？小岩も心配ですね

[324: マンション検討中さん]

プラウド全体の信用面でマイナスなのは否めないですが、直近で建設中の物件はさすがに手厚くなるんじゃないですかね

[325: スカイビジネス]

今週は、現場でスーツ姿の人が上まで登って見て回ってるのを何度か見かけました。

武蔵小金井の件はリリースも出てますが、構造には問題ないみたいですね。
https://www.shimz.co.jp/information/others/20210604.html

小岩の工事を見ていると、柱や床は、予め出来上がったものを運び込んで積んでいって、その上にコンクリを流してるので、柱のかぶり厚とかは間違いないでしょうし、床の厚みも間違いようがないように施工設計されてるんじゃないでしょうかね。

小金井の子細は知りませんが、内装に関わるこまかな仕様で施工管理も難しい、検査で発見するのも難しいところだとすると、内側の施工業者と仲良しでないと発見できないものだったりしますかね？デベ同士の鍔競り合い的な？

原因がなんであれ、購入希望者はこんな形でミソつけてほしくないですが、大勢に影響なしではないですかね。小岩ですし。

[326: 通りがかりさん]

>>318 スカイビジネスさん
ここの手すりは乳白色なんでしょうか？透明は無し？

[327: 匿名さん]

>>326 通りがかりさん

透明はありませんよ。

[328: 匿名さん]

特に城東地区はどこも地元民からしたら高く感じるようになりましたね。
もともと居た人は住めなくなり、地方から来る中間層やアッパー層に人が入れ替わるように思います。
悲しいけど仕方ないでしょうか。

[329: 口コミ知りたいさん]

プラウドタワー武蔵小金井でフライデーされましたね。施工管理不足。
完全にやらかしました。
プラウドシティ東雲でも床鳴りが酷いみたいですよ。
野村不動産大丈夫かしら？

[330: 小岩のタワーの元理事長]

>>317 匿名さん
30年前の豊洲は石川島播磨の工場、武蔵小杉はNECと富士通の工場しかなかったのに街が変貌しました。向かいのアルファは6年前に小岩で坪250万円は高過ぎるとスレが炎上してましたよ。今では中古が坪300万円台で複数取引されています。

新小岩の東急のブランズは坪400万円ですし、このプラウドは相対的にお値打ち感強いので、早い者勝ちだと考えてます。

小岩の北口と南口の再開発で、ディズニーのパークと同じ規模になります。７丁目の45階建と13階だけで1,250世帯ですから、街が変貌するのは間違いないでしょうね。

[331: 小岩のタワーの元理事長]

のらえもんさんも言っていますが、再開発物件の坪単価は一番最初が最も安く、一番最後が一番高くなるのは常識です。その代わり再開発による商業施設の充実等は最後の物件の方は入居してすぐに楽しめるので、トレードオフにぬるのです。

[332: eマンションさん]

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

いきなり３つ？４つのタワーを立つと、電車は大丈夫でしょうかね？小岩は総武線だけですし。総武線は便利ですけど、朝ラッシュの時は大変そう...

[333: 小岩のタワーの元理事長]

>>332 eマンションさん
10年掛けてプラウド含めて5棟だと認識していますが、朝夕の総武線緩行は2・3分毎、快速も5分間隔で来るので、捌けると思います。

今年も中止になりましたが、江戸川の花火大会の日は100倍以上の人で混雑しますが、整然と小岩駅に飲み込まれています。東京都整備局の7丁目の計画書が先週出ましたが、7丁目と6丁目に「デッキ」の図があるので、おそらく小岩駅も改修して、ロータリーの上にペデストリアン・デッキが出来ると考えています。

都営新宿線が開通するまでは、篠崎辺りから大勢バスで小岩駅に来てたので、殺人的な通学から解放されたのを、なぜか思い出しました。

[334: 匿名さん]

そもそもこのマンション以前に総武線の殺人ラッシュは有名だからなぁ。
テレワークなんてどうせ長続きしないし、通勤通学が大変なのは変わらんよね。

[335: 検討板ユーザーさん]

>>334 匿名さん
空いている路線で物件を買う勇気も持てないので混んでるのはしかたないと思っています。

[336: 小岩のタワーの元理事長]

>>334 匿名さん
JRは私鉄や地下鉄よりも設備が充実しています。田園都市線や大江戸線に比べると、総武線の方が空いています。昔の本当の殺人的な乗車率に比べると、はるかに快適になりました。朝のラッシュ時には警備員ではなく「押し屋」と呼んでたホームで電車に詰め込む人たちが小岩駅にもいましたから。

大江戸線の勝鬨駅もホームを増やしたので幾分かマシになりましたが、それでも大混雑しています。

[337: マンション検討中さん]

再開発規模について、別地区の再開発と比較してイメージ深めたいのですが、良い比較対象ありますかね。
再開発事業にお詳しい方ご教示お願いします。

※情報に誤りがありましたら、すみません。
小岩北口地区・・・600-700戸、総事業費610億、総面積2.0ha
南小岩六丁目地区・・・601戸、総事業費496億、総面積1.3ha
(計画審議)南小岩七丁目地区・・・950戸+300戸、総事業費？、総面積1.5ha(区画整理4.9ha)
(済)南小岩七丁目西地区・・・177戸、総事業費？、総面積0.5ha

[338: 小岩のタワーの元理事長]

>>337 マンション検討中さん
城東だと東京理科大の誘致に成功した金町、西日暮里、曳舟あたりでしょうかね。

5年前の組合設立前の協議会時代に、あちこち視察に行って小岩の再開発に活かしているはずです。相模大野に視察に行った時のレポートのリンク貼っておきます。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/newsno12.pdf

江戸川区の都市開発化の市街地開発課は突然電話しても丁寧に教えてくれますよ！

昭和55年竣工のペガサスのある地蔵通り地区も、クラルテ裏側の西口通りも、地権者の大反対で再開発は幻に終わりました（残念）

[339: 匿名さん]

>>336 小岩のタワーの元理事長さん
え？
トリトン勤務だけど大江戸線の方が楽だぞ？？？？
総武線は行きだけじゃなくて帰りもキツいからヤバいのに

[340: 小岩のタワーの元理事長]

>>339 匿名さん
情報ありがとうございます。
トリトンの住商勤務の友人からホーム増えたけど、混雑は余り変わらないと聞いてたので…
出口が３つも増設された効果なのですかね？

[341: マンション検討中さん]

>>338 小岩のタワーの元理事長さん
情報共有ありがとうございます！過去にも色々な経緯があったのですね。各所の良い点を総取りしてくれていることを期待しています。

まちづくりだより。今月配信予定のようですので、そちらも要チェックですね

[342: スカイビジネス]

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

新小岩のブランズが坪400というのは、どこからでしょうか？教えて頂けますと幸いです。

2014年1月築の線路沿いのブランズしか、検索しても出てきませんが、そこの中古は66平米6100万円、坪300ですね。

[343: スカイビジネス]

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

ディズニーのパークと一緒というのは、千葉街道までを含めた再開発地域全体のことでしょうか？

現実的には、北口と本件の634地区、7丁目南地区だけですよね。

[344: マンション検討中さん]

>>342 スカイビジネスさん
坪400って嘘ですね

[345: マンション検討中さん]

豊洲と間違えたにしても酷いな
小岩周辺で坪400なら豊洲のブランズは坪500超えてるわ

[346: 小岩のタワーの元理事長]

>>345 マンション検討中さん
このプラウドの最上階106㎡は1億4,900万円台なので、坪単価464万円です。

アルファグランデは6階から26階まで各フロア8戸の同じ間取りで平均80㎡超で、平均すると坪単価250前後でした。最上階29階の3戸は他の住民もフロアに入らないパントハウス仕様ですが、222㎡の2億3百万円なので、坪299万円なので、隔世の感がありますね。

オリンピック誘致決定前の6年前に竣工したので、資材の高騰前に手配出来たと、当時の営業さんに聞きました。

この5年でマンションはかなり小さく高くなったのが実感です。

[347: マンション検討中さん]

>>346 小岩のタワーの元理事長さん
何の意図かわからないけど返信の意味がわからん
ペントハウスは坪単価の指標にはならない
相場は平均の話だからペントの話を持ち出す意味がない
私は新小岩のブランズを豊洲と間違えたと指摘したまで

[348: 小岩のタワーの元理事長]

>>347 マンション検討中さん
ご指摘は無用です。
小岩も坪400万円時代なのは理解して欲しいですけどね。

ペンタハウスは坪単価の指標とはならないとは？
意味が全く分かりません。プラウドの上層階のプレミアムよりも豪華な仕様なのに、坪単価が50万円しか違わないことないことを、読み取って欲しかったのですけどね。

プラウドは2014年だから違いますね。しかしながら、間違いではありません。新小岩と埋立地の新興住宅街の豊洲を間違える訳がなく、東急は記憶にあったので東急不動産が昨年辺りに分譲したマンションで、新小岩も坪400万円の時代が来たのに驚いたのです。

小岩も坪400万円の時代が到来していますが、伝わらないようなので、もうこれ以上は返信しません。

[349: 小岩のタワーの元理事長]

>>343 スカイビジネスさん
ご指摘ありがとうございます。
舌足らずで申し訳ありませんでした。50ヘクタールは千葉街道までの住宅密集地の整備事業を含んでいるので、正確ではありませんでした。ディズニーの駐車場くらいのイメージですかね（汗）

[350: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[351: 小岩のタワーの元理事長]

>>349 小岩のタワーの元理事長さん
スレが勝手に荒れてしまったようなので、他の方々の参考情報になれば幸いです。

プラウドの9階から20階までは、おおよそ各フロア12戸の設定で、58㎡から76㎡。プレミアムの21と22階は北と北西を除きプレミアム住戸となっていて、80㎡から106㎡となっています。

因みに６年前の住友不動産のクリスタルマークスは、ワンフロア8戸のオール70㎡で、全て同じ区割りでしたが、5,000万円前後の価格帯でした。

あちらは外廊下で免震、プラウドは内廊下で制振の違いはありますが、プランを複数から選べるのは魅力的ですね。

[352: マンション検討中さん]

子育て面について、江戸川区としては諸々の施策が好印象ですが、小岩市独自で何かされていたりするのでしょうかね

保育所は当マンション内及び小岩北地区にも今後新設されそうですが、専用ではないため倍率が心配
小学校は川沿いに統合されて遠くなりそうですし、中学校は元々遠そうです。

[353: 匿名さん]

今の時代、最上階が坪460で買えるとか激安ですね。
中央区湾岸や江東区湾岸はもう坪800越えの世界だし。

[354: 匿名さん]

購入を検討しているのですが、初めてアクセスして、なんかスレが荒れてて、悲しくなりました。普通に読めば、どちらがリテラシイが低いのかは歴然ですね。

ペントハウスは欧米ではエレベーター直結のようですが、日本では最上階に作られる特別仕様の高級な住戸なので、空しい反論は破綻していますよ！

[355: スカイビジネス]

>>349 小岩のタワーの元理事長さん

いえ、こちらこそ揚げ足を取るような言いぶりですみません。
お互いアルファグランデを買って良かったですね。クリスタルマークス、オークプレイスなどと比べても、中古成約坪単価が上がっており、東南は眺望安泰ですし。
清掃管理も充実していて、管理費平米単価233円なのは、スターツは本当に良心的です。
財布の紐が堅いのは良いのですが、北側内廊下の夜間照明は、外観的にもとても良かったので戻してほしいのと、車寄せの一時駐車スペースのチェーン等はだいぶくたびれているので新しくしてほしいです。管理が悪いと誤解されそうなので。

プラウド小岩タワーのJなど小さめ低層階を一つ欲しいのですが、高いですね…。私の懐具合で、管理費修繕も踏まえると、地権者用のワンルームが転売に出るのを待ったほうがよさそうかなと思って成り行きを見ています。

[356: 小岩のタワーの元理事長]

>>355 スカイビジネスさん
実直なコメントありがとうございます。

スカイビジネスさんは信頼できると思うので、お伝えしますが、クラルテから住み替えました。何人かいらっしゃいます。

竣工の半年前に初めてモデルルームを訪問したのですが、中層階以上は一戸だけしか空きがなく、その場で札を入れました。

クラルテは賃貸に出していて、今も理事会の議事録を精読していますが、修繕積立金は当初の3倍になっています。

東京オリンピックは想定外でしたが、スターツ肝煎りの初めてのタワーなので、この後のスターツさんの活躍に期待しています。

[357: 通りがかりさん]

>>352 マンション検討中さん

このマンションを検討してまして
子育て面について書いてくださってて助かりました。
雨の日でもアーケードを通って、あまり濡れないで小学校へ行かせてあげれると思っていたので、ありがたい情報でした

[358: 小岩のタワーの元理事長]

>>357 通りがかりさん
小学校は選挙会場と同じく、南小岩第二小学校です。
中学は第五なのですが結構遠いので、北口の第四の方が絶対的に近いですよ！

[359: マンション検討中さん]

年収600万で頭金2500万入れたけど、80歳まで30年ローン計算したら80歳時で金融資産-2500万になったので、やっぱり諦めました。残念だけど仕方ないですね。これから中古を探します

[360: 通りがかりさん]

>>358 小岩のタワーの元理事長さん
ご丁寧にお返事ありがとうございます。
区のホームページで調べたのですが
南小岩6丁目25から31番（地）
下小岩小 小岩第五中
となっておりますが、南小岩第二小学校は小学生の足では遠すぎると思います。。北口の第四に変更可能なのでしょうか。

[361: 通りがかりさん]

>>358 小岩のタワーの元理事長さん

できれば小学校も北口の西小岩小学校の方が嬉しいですが、区のホームページ上では区外となっているようです。

[362: 匿名さん]

横から失礼いたします。
現在は下小岩小学校、小岩第五中学校が学区域です。
下小岩小は下小岩第二小とR5年度に統合し新校舎建設開始予定、R7年度より下小岩第二小学校の敷地にできる新校舎利用開始予定とのことです。少し遠くなりますが新校舎はいいですね。
また、江戸川区は小学校も中学校も選択制度があるので、学区域外の学校も希望できます。希望者が多いと抽選になりますが。

[363: 通りがかりさん]

>>362 匿名さん
コメントありがとうございます。
選択制度があれば、後々ゆっくり情報収集して考える事ができますね。
ご丁寧にありがとうございます。

[364: マンション検討中]

>>352 マンション検討中さん
東京の区についてはその中に市という概念はありませんよ。
区内における区分けとしては●●地区という呼び方はしますが、あくまでも行政としては江戸川区が全て担うので、小岩地区で何かしているというのはありません。

[365: マンション検討中]

>>315 マンション検討中さん
本当に地元民なんですか？
ここ数年に販売されたマンションがほぼ全て完売してて、本物件のエントリー数もかなりの数ですし、住んでる身からすると人が増えているのは確かなんですけどね。
治安がいいとは思いませんが、都内の飲み屋がたくさんある街はどこも一緒だと思いますよ。