プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[201: スカイビジネス]

>>200 マンション検討中さん

はい、そうです。27階付近からです。

ちなみにこちらは、真南、真東で、同様に27階付近からとなります。
Google map で3Dで見られる今となっては、必要ないかもしれませんがご参考までに…

[202: 口コミ知りたいさん]

ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね！内廊下も憧れます！
ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
・他の再開発物件に囲まれる位置
・外から掃除できない窓（年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと）
・住宅部電気室が地下（これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。）

[203: マンション掲示板さん]

ここも地下なんですか？
亀戸クロスの住居部の電気室が地下と聞いて呆れましたがいやはや…

[204: 口コミ知りたいさん]

>>202 口コミ知りたいさん

住宅部電気室が地下ってのは、まだ武蔵小杉の件の記憶も新しいし中々。。

[205: 匿名さん]

>>202 口コミ知りたいさん
確かに他の再開発物件に囲まれる位置ですね、眺望はあんまり期待できないから、いっそ眺望を捨て、低階層もいい選択肢になるかも。。

[206: 小岩のタワーの元理事長]

カリスママンションブロガーののらえもんさんも仰ってますが、残念ながら、再開発は1本目を狙え！が正解です。アルファの最上階29階は200㎡超のペントハウス3戸で2億超えでした。地元は地主を始め、実は超お金持ちや名家が多くて、メガバンクの支店が３つもあるのは、近隣では小岩だけです。スターツは江戸川区発祥なので、地元事情に精通していたからなので、慧眼ですね。

6年経ちましたが、当時は250万円/坪でも高過ぎるとスレ荒れてましたから…

ご参考になれば、幸いです。

[207: 小岩のタワーの元理事長]

>>191 マンション検討中さん

アルファは当時80㎡の6,000万円が、中古で8,000万円以上で取引成立しているので正解です。レインズでチェックしてみて下さい^ ^

[208: 口コミ知りたいさん]

>>207 小岩のタワーの元理事長さん
アルファもいいマンションですよね。
制震でなく免震ですし、地下にサミットありますし。

ブランドと駅までの距離はプラウドタワーですかね。価格はやはりプラウドタワーの方が高そうですね。。。早く確定額をしりたいです。

[209: 小岩のタワーの元理事長]

>>208 口コミ知りたいさん

正に安心を買いましたよ。
2005年竣工の三井不動産の北口のクラルテは制振で二重サッシ、2007年のグランファーストは24階建なのに一般的な耐震構造で線路に近いのに一重サッシなので、三井とコスモスイニシアの差は歴然ですね。昔の柳小路の再開発で出来たので、1、2階は店舗なので誰でも行けますが、ひび割れてたり管理の差は三井不動産とは歴然の差ですね。

今、グランファーストは大規模修繕していますが、全面足場なのに対し、クラルテはエレベーターのような昇降式の足場だったので、ベランダ暗くなる期間も短く、管理の面でも大きな差がありますね。その代わり修繕積立金は竣工時の３倍に総会で決議されましたが、あの規模で管理費の延滞もなく、そうしたレベルの方々が住むマンションです。タワーマンションは高級外車と同じで、維持費は掛かりますが、それを買える人が買うものだと思います。

アルファに住む方々はベンツやBMWは普通で、ポルシェにアストンマーチン、フェラーリまで見たことあります。

その点、野村不動産は大規模修繕で管理費にも気を付けてるので、安心出来ますね^ ^

[210: マンション検討中さん]

ランニングコストの予定金額を聞きました。
亀戸クロスと同じくらいになるようです。

管理費は388円/㎡
修繕積立費は150円/㎡

[211: 口コミ知りたいさん]

>>210 マンション検討中さん
管理費高いですね。。。
70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。
修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ？

[212: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん

管理費はちょっと高いなぁ。。。

[213: 検討板ユーザーさん]

>>212 匿名さん
戸数のわりに設備充実してるのでしかたないかな、と思っています。

[214: マンション掲示板さん]

マンマニが推してますね

[215: 匿名さん]

管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。
小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。

[216: マンション検討中さん]

価格安いですか、そうですか。うちは価格と維持費をシミュレーションして断念しました。タワマンは維持していくのが大変ですね

[217: 匿名さん]

>>215匿名さん

地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。
千葉側に入ってもそこまで安くなりません。
キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。

[218: マンション検討中さん]

日当たり眺望は駅1分なので期待はしません。ただ総武線快速、緩行がかなりの本数走るので窓は基本開けられないと思う。
地権者住戸が多いのはどうなんだろう。

[219: スカイビジネス]

>>218 マンション検討中さん

アルファグランデの北側住戸の住民です。

うちは、
不二サッシ　遮音等級T-4 複層ガラス　Low-e皮膜付き
西邦工業製　遮音等級T-2 丸型防音換気口

ですが、閉めきっても、それなりに音は届きます。

総武快速、緩行、成田エクスプレスなど、
そこそこの頻度で往来がありますが、
感じ方はそれぞれですし、パターン化した音は
ある程度、馴れるとも思います。

今はプラウド小岩タワーの建設音、
特に足場を組む際なのか、
鉄パイプをコンクリ上に転がしたようなカランカランと
いった高い金属音の方がが耳障りではあります。
再開発地域ですから、あと10年はこんな感じだと思います。

ちなみに、アルファグランデの南東角の部屋などは、
窓を開けていても、電車の音が回り込んでこず、
静かだと感じます。

プラウドタワー小岩も南東方向は北西と比べて静かかもしれませんね。また下層の方が意外と静かであるとも思います。
私は真ん中より上ですが、昭和通りのセブンイレブン前の焼き鳥屋で立呑している客の声、特に女性の声などが、窓を開ているとよーく聞こえますw

[220: スカイビジネス]

>>218 マンション検討中さん

重ねてすみません。地権者住戸が多いのは、
Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。
学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。

[221: 検討板ユーザーさん]

>>214 マンション掲示板さん

気になりました。
良さそうなマンションですね。
小岩にもメジャー７のマンションが建つ。

[222: マンション検討中さん]

小岩にしては高すぎるとは思いますが、当初価格より見られる価格になったのは嬉しいです。
坪単価330万円台で検討するとここまでの駅近かつハイスペはなかなかないので、管理費等のランニングコストが高くとも折り合いをつけるしかないのかなという気持ちです。

[223: マンション検討中さん]

ここ買ったら、毎月の固定費用：
管理修繕費：4万
駐車場：3万
固定資産税：2?3万

みんなすごい人ですね。

[224: マンション検討中さん]

12階の2LDKを340以内で買いたい

[225: 匿名さん]

>>223 マンション検討中さん
確かにそうですね。でも最近のタワーマンは大体このぐらいかな...確かに高いですね。

[226: 検討板ユーザーさん]

>>223 マンション検討中さん

他も一緒だし、亀戸のように値上げする前に買いたいと思います

[227: マンション検討中さん]

芝浦亀戸といいプラウドタワーはなんでこんなにリビングインばかり作るんだろう。プラウドブランド下げてるよ

[228: マンション検討中さん]

値上げする前に買う。

それだけ。

[229: 検討板ユーザーさん]

>>227 マンション検討中さん
間取りより立地

[230: 住民板ユーザーさん8]

この場所でこの値段は高いって
お前はいつの相場で生きてんだよ。
10年後に後悔するぞ。

[231: 匿名さん]

>>229 検討板ユーザーさん

専有部分なんてどうでもいい。10年後、スケルトンリフォームしちゃえ。
それより自分では買えられない、立地や共有部が大事。

よくわかってない人ほど、モデルルームの着飾った専有部を見て、綺麗とかいって買うんだろうな。良く考えた方がいいよ。

駅近は正義。駅直結が鉄板だけど、JRじゃあ難しいよね。そもそも地下駅じゃないし。

[232: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん

タワーだけじゃなくシティもです。最近のプラウド系はリビングイン多過ぎ。

[233: マンション検討中さん]

1期1次でどのくらいの住戸が売り出される予定なのか気になっています。
抽選をなるべく避ける形で多くの住戸を売り出すのか、既に戸数は決められていて被ったら運次第になってしまうのか。

また、本来坪単価が抑えられる低中層階や北向き住戸について、後発で値上げされて高層階や南向き住戸と同価格なんてこともあるんですかね。

[234: 匿名さん]

>>186 マンション検討中さん

あら。
価値観が似た方発見^ ^
小岩のイメージ私も正直微妙ですが
この価格に加え大型再開発は検討には充分な案件です。


私も将来的考えまだ資産減らせない時なのでここ検討してみようと思います。
勝どきミッド外れてしまったのでサウスとこちら含めて後２、３件で検討予定です。

[235: マンション検討中さん]

>>234 匿名さん
186です。
ここは結局辞めました。
角もしくはH1を狙おうと思ったのですが、考えていた価格と乖離していたことが要因です。
この価格で更なる利益は望めないと考えます。
市況云々と再開発のメリットは重々分かっているつもりですが、この土地がリセール時に坪400は難しいでしょう。
ただ現状維持は堅そうではあるので、気に入ったら買いだと思います。
私はあまり利益が出ないのに小岩で10年我慢は無理ですが。
ちなみに私もミッドの1次2次は外れました。
3次は上げすぎ、サウスはマンマニ価格を見る限りあの価値はないので手を退きます。
豊海とフラッグに掛ける所存です。

[236: 匿名さん]

ノムラは、なるべく抽選回避すべく部屋を売り出してない部屋をあけてくれる事も多いイメージがあります。あくまでイメージです。

[237: マンション検討中さん]

Twitterで見たのですが、北東角は抽選必須って本当でしょうか？
まだ検討始めたばかりながら、北東角が気になりました。抽選は避けたいので中部屋も検討するつもりですが、もしご存知の方がいたら教えてほしいです。

[238: マンション検討中さん]

>>236 匿名さん
ありがとうございます。値上げの可能性も考慮すると初動が大切になりそうですね。
前向きに検討を進めたいと思います。

[239: 匿名さん]

セカンド？の南西向き待ちでなければ、今期の中で条件良い部屋を検討した方が良いと思う。
小岩駅周辺のイメージが良くない人が多いかもしれないが、再開発でかなり変わって印象も一変する。まだ開発途上なので、それを想像出来ない人も多い。野村も一発目でコケる訳にはいかないので、かなり現実的な価格で出してきて、高値追いをしていない。

ここは駅直結と言って差し支えないくらいなので、資産価値としてかなり固いし、利便性も高い。
・駅前の喧騒を嫌い、静かに暮らしたい人
・周辺で工事が続くのに耐えられない人
・地域や区が明らかに候補外
上記の人は避けた方が良いとは思う。

[240: 匿名さん]

荒川越えるのはさすがに無理かな。

[241: マンション検討中さん]

共用部のライブラリスペースに密かに期待してます。
テレワークでも使えるような設備が整ってるといいなー

[242: 匿名さん]

雰囲気激ヤバの地蔵通りは再開発エリアじゃないし、小岩には暴力団事務所はあるし、ファミリーがここを買うのであればよく考えた方がいいよねぇ。
といっても小岩がどんな街が全く知らない人は検討しないか。

[243: ご近所さん]

>>235 マンション検討中さん
晴海フラッグを検討していることですか。

[244: 匿名さん]

地蔵通りは私道のため再開発から外れてると聞きました。
ハルミフラッグがハマる人はそちらの方が買いかもしれません。エリアも駅距離も違いすぎますが、価格帯ら近いですよね。

[245: 坪単価比較中さん]

>>235 マンション検討中さん
返信ありがとうございます mm(ー.ー )
10年後は楽しみですが小岩で１０年は確かに長いですね…

資産の面では後発が２つ決まっているので私的には市況（金利が上がらなければ）上振れするのではとみています。
横軸で見るとサウスもまだ検討余地ありとも思うのですが、MID１期１、２次の価格を知っているのでぜひ欲しいというまでは購買熱は上がっていません。

お金を残すとなると値上がりなしと条件付きで晴海フラッグが良いのは間違いないですね。
※フラッグ団地景観なのが躊躇っているところです。。。


白金スカイ、文京区のパークタワー、サウス。。。最近中古も高いので数少ない資産性のある新築物色しているのですがここは場所的には落ちますがスペックは高く価格もその分抑えられているので当方には魅力的です。

北口、南口共に新規の商業施設ができるのも楽しみの１つですかね＾＾。

[246: マンション検討中さん]

>>245 坪単価比較中さん
金余りの現状を見ると更に上がる気がするのは分かるのですが、冷静になって考えることが大事です。
3年程度の短期的目線では間違いなく上がるとは思いますが。
例えばリセール相手がここの20Fもしくは19Fの何の変哲もない3LDKを8000万で購入するかは誰もわかりません。
可能性を考えると私は薄いと思ったまでです。

私が検討しているフラッグというのはタワー棟です。
現在建っている板状は全くもって興味はありませんね。

消去法だとここになるのは同感です。仕様も割と売る気満々で、洗面台には好感が持てました。
はっきり言って普通の人ではもう都心は手が出せませんね。今やダブルローンが主流なので、中流サラリーマンでも合算購入可能な3LDK8000万がベースになるのでしょう。

北の三井さんは期待出来ますが、南に長谷工は参加して欲しくなかった、、、

東京の不動産がグローバルに買われてるのは嬉しく思う反面、日本人が東京から減ってしまう未来は悲しいのでみなさんに頑張って買ってほしいです。

[247: マンション検討中さん]

妻が管理費が高いのと、修繕積立金が5年ごとに倍々で増えていくことにかなり不満を持っています。管理費だけで30年で1000万以上、修繕積立金も30年で1000万以上かかるなんて、絶対無理と言っています。私は買いたいのに、妻を説得できそうにありません

[248: マンション検討中さん]

管理費について、内訳ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。
インターネット回線とかも含まれるのですかね。

[249: マンション検討中さん]

間取り2LDKを狙っています。E1タイプはどうですか?J1のほうが良いでしょうか。ただ、J1はもう埋まっているので…

[250: 検討板ユーザーさん]

>>247 マンション検討中さん

修繕費上がるのいやだったらマンションは買えませんね

[251: マンション検討中さん]

>>247 マンション検討中さん
じゃあ離婚しかないですね(笑)

[252: 小岩のタワーの元理事長]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[253: 小岩のタワーの元理事長]

>>246 マンション検討中さん
北口のタワーの三井のクラルテは施工は長谷工と三井住友建設で、設計は広尾ガーデンヒルズの園田浩です。内装もアルファより上質です。長谷工は板状のイメージ強いですが、タワーの実績もとても多くて安心ですよ！

[254: 匿名さん]

アルファやクラルテは確かに良い物件。
それぞれ短所はあっても、小岩ではトップ。
新築マンションの管理費はどこも高騰してるので、購入金額やランニングコストを抑えたいなら、買い替えも出るだろうし狙い目かと。

新築マンションのプレミアム感を味わいたいなら、プラウドタワーかな。

[255: 匿名さん]

後発も考えれば価格は妥当なきがしますね。
すでにこの金額なので、大きなリセールバリューはないでしょうが、値下がりもあまりない気がします。
ただ、共用施設が大したことない割に、管理費は高いなと思ってます。

[256: 小岩のタワーの元理事長]

アルファの20階以上の高層階が売りに出てましたが、西側でプラウドに景観が損なわれるため、成約まで時間掛かったと担当者が仰ってました。高値で売却したそうですが…

タワーマンションからの景観、コンシェルジュサービス、24時間各フロアのゴミ出し等、その利便性とコストは高級外車と同じです。ヤナセは高いけれどそのサービスに慣れると、燃費や維持費は安くても軽自動車には乗れなくなるのと似ています。

[257: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
マンションはリセールも考えて検討しないといけないです。
資産性で話進めますと３０年なんて同じ所に住むのはそもそも考えないでいいと思います。街に愛着が有れば１０年後の街が完成した時に近くの新しい所に移ればリスクが少ないと思います。
他の微妙なマンション買って１０年後値段が1,000万円落ちるのと、駅1分と利便性が良く仕様も良いマンションに10年住んで買値と同額で売却した場合どちらが良いのか…
このマンションが値崩れした場合、微妙なマンションは更に値崩れしていますし、管理費、修繕費は誤差です。

私の場合ですが自宅用に購入したマンション14年で当時から比較し200%のリセールです。
管理等は14年で修繕費400万強。大きい数字に見えるかもしれませんが賃貸でも管理費かかりますし、戸建てなら数倍の固定資産税が乗っかってきます。
不動産はＫの用に２極化していく中でこちらは条件的に上にいく方と思いますよ。

管理費程度はリセールの重要性と比較すると大きく気にしてはいけません…

[259: 小岩のタワーの元理事長]

>>258 匿名さん
200%とは流石ですね。全く同感&納得です。

人それぞれ、夫婦それぞれ考え方はありますが、「資産税マンション」か「消費税マンションor戸建or賃貸」だと考えています。そもそも戸建は30年経てばどんな立派なハウスメーカーで豪華に経てられていても、評価はゼロで土地の評価しかないので、資産性はないです。築2年経った新築で500万円値引きして買った駅から遠いマンションでも、一生住むなら評価額が下がっても気にならないでしょうね。

10年以上、小岩のマンションの取引事例を見ていますが、先発のクラルテもグランファースト、アルファもおおよそ新築＋2,000万円上乗せで取引されています。

因みにクラルテは家具屋とボーリング場、グランは柳小路、アルファはオリンピック（昔はナコス）の再開発案件なので、再開発物件は湾岸でも値段が下がった物件は見たことありません。

[260: 小岩のタワーの元理事長]

>>259 小岩のタワーの元理事長さん
資産性マンションと消費性マンションの誤植でした。
ごめんなさい。

[261: マンション検討中さん]

ここの物件価格未定ですが、
2LDK,3LDKでいくらになるのでしょうか？

この値段で高いというとかコメントがあるので分かれば教えて下さい。

[262: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[263: たぬき]

https://manmani.net/?p=37852
上記が最新の価格です。

コンサル名で投稿してしまった。
まだ閲覧少なくて良かった。

[264: 通りがかりさん]

空中族が盛り上がっているが小岩はどう考えても実需の街。妙齢期のパワーカップルの購入上限がせいぜい8千から1億として、仮に今後もマンションの上げ相場が続いたとしても、給与水準の上昇がそれに追いつかない限り購入者の予算は頭打ち。日本人実需者以外がこの街の仕様が貧弱で管理費が高いこの物件に、5年後10年後食指を伸ばすだろうか？
再開発地域とて継続的に坪単価が上がる保証はないわけで、今からだと売る時に、管理費相当の出費のみで住めて良かったね、が精々ではなかろうか。
テナントからの管理費修繕費も見込めるのに、住宅部はこの管理費単価でコンシェルジュなし。この立地なのに一部住戸しかペアガラスでない。下駄には専門学校とりそなそのほか。1/3を占める地権者住戸が実需じゃなく低層の賃貸に寄ってるというのが、この物件の立ち位置を象徴しているのでは？
転売の利幅を狙わず実需として便利を買う人向けかと。

[265: 検討板ユーザーさん]

>>264 通りがかりさん
１５７戸しかないのだから欲しい人だけ買えばいい。

[266: マンション検討中さん]

再開発しているから、工事とかで煩いかも？20階くらいなら静かになるのかな？音に少し敏感な人で、窓とかも開けるほうなので、静かさについてどうでしょうか？

[267: たぬき]

>>264 通りがかりさん

まさに仰られている通り日本人は経済的に厳しくなると思いますし市況的に今後も右肩上がりというのはないと思いますから、管理費修繕費のみで住めたで充分かなと思います。残債割れリスクは軽微ですし^ ^。１０年後の手残り狙うとしたら外国資本が入りやすい最低坪単,600万とかですかね。　

[268: 通りがかり]

>>267 たぬきさん

邪魔してすみません。確かに駅前利便を享受してとんとんで住めるだけで御の字かと。
これからは高輪ゲートウェイの一街区のような「国際水準の住居施設」とは行かないまでもそれなりの立地と仕様が含み益を得るには必要ですね。
複数戸を持たない天空族の終盤は、都落ちして、広くするか、狭くして複数戸に割るかでしょうが、都落ちや狭小化が受け入れられず一戸のみで3区の高額物件に住み続けるみたいなことをすると、アセットリッチキャッシュプアな田園調布の戸建て持ちみたいなことになりそうです。
そういう意味からすると、小岩は、金額感と東京への時間的距離のバランスがまだリーズナブルな水準で、実需には丁度いい場所かと。

[269: マンション検討中さん]

直接関係あるか分かりませんが、京成小岩側の再開発事業もコンペ終わったみたいなので動き出しそうですね。

[270: マンション検討中さん]

https://friday.gold/article/85711
野村不動産＋清水建設、ここと同じセットですね

[271: マンション検討中さん]

>>270 マンション検討中さん
これは、ホットな話題ですね

[272: eマンションさん]

南西角部屋は結構三街区のタワーに被りそうですかね、リビングからスカイツリーが見えそうですか？

[273: 検討板ユーザーさん]

>>272 eマンションさん

被るでしょう

[274: eマンションさん]

>>273 検討板ユーザーさん

>>273 検討板ユーザーさん
ありがとうございます、そうですよね、もしスカイツリーが見えるなら良いなぁっと思いますが....やはり被りますね.....

[275: マンション検討中さん]

>>263 たぬきさん
とても助かりました！
ありがとうございました！

[276: たぬき]

あらら。。。野村＋清水とは今まさにのタッグですね…。
明日小岩駅周辺をランチがてら見学に行こうと思って楽しみにしていたのに水を差されてしまいました。 内部の方に詳細聞いて慎重に検討しないといけなくなってしまいました。　小岩駅周辺は中華料理、ネパール料理、タイ料理おいしそうな店が沢山ありますね^^

[277: たぬき]

>>268 通りがかりさん
色々ご意見聴けるのはありがたいです＾＾。
今住居はまさに高輪ゲートウェイ駅の恩恵を大きく受けたマンションに住んでいます。　
肝心の開発は歴史的異物が見つかったとかで全然進んでいるような感じがせず開発を見届ける事は難しいですけど。。。

実需としてこのマンションは購入候補の1つなのです^^.
明日街を探索してきます

[278: 小岩のタワーの元理事長]

今日、オンライン内覧会に参加しました。

第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。

21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。

地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。

スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。

南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。

私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。

[279: マンション検討中さん]

今日マンションを諦めました。FPさんは予算的に問題ないと言ってくれたのですが、妻がこんな大金ローンしても払うのが心配ということで、だめになりました。私は買う気満々だったので、とても残念で、しばらくショックで立ち直れそうにありません。一生賃貸になりそうです。

[280: マンション検討中さん]

>>279 マンション検討中さん

ご夫婦の年収はどのくらいだったのでしょうか？
この物件は資産価値が下がりにくそうで、もしかすると１０年後もほとんど下がらなく、月々の管理費／修繕積立金ぐらいで住めそうな気がします。
奥さんの言うように今後ご夫婦に何かあって、ローンを返済していくのが困難になる可能性もあるかもしれないですが、その時は物件を売ってしまえば良いだけだと思います。奥さんを何とかご説得されるよう頑張ってみてはいかがでしょうか。
私は訳あって検討から外れてしまいましたが、私と同じような境遇の方には頑張っていただきたいところです。

[281: 小岩のタワーの元理事長]

>>279 マンション検討中さん
奥様は不動産の知識はマイナスなので、とても残念に思い、同情します。

私もFP1級ですので、資産と負債のバランスを意識しています。

管理費や修繕積立金は無駄だと、極小の一戸建てを買う人は多いですが、資産価値はゼロなので、住み替えは無理です。

このプラウドは確実に値上がりするので、投資もありですね！

実際、アルファも中国系の投資は、かなり入ってます！

[282: 小岩のタワーの元理事長]

>>264 通りがかりさん
なので、実需ではない中国系の投資ファンドも既に入っています。

鍵の引き渡し時に、１０個の鍵を受け渡していた独り言を見かけましたから、地権者と併せて40戸位は賃貸だと、推察しています。

[283: マンション検討中さん]

279です。年収は600万です。妻が心配しているのに、突っぱねることはできませんでした。妻の言うことはだいたい当たるので。自分はよくわからないので、強く言えませんでした。これから賃貸を探します

[284: ご近所さん]

こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。

[285: マンション検討中さん]

>>284 ご近所さん

迷ってるレベルなら安い方がいいのではないでしょうか？予算を上げれるなら亀戸がいいと思いますよ。

[286: 検討板ユーザーさん]

>>284 ご近所さん

亀戸は高くなっているので、資産性重視なら小岩かな

[287: 通りがかり]

>>282 小岩のタワーの元理事長さん

アルファグランデのお話だとしますと６年前ぐらいですかね？同じ市況、眺望・仕様、同列に比べられる物件なのでしょうか。
中国投資ファンドがいかなるものか存じませんが、そういうキャッシュが潤沢にある人は複数個買って市況の上がり幅で利確を得るのではなく、賃貸に出して薄く長く利益を上げるのでしょうけれど、ここは実需中心の方が人生に一度あるかないかの決断をする為に情報を集めに来られるところだと思いますよ？

[288: マンション検討中さん]

>>283 マンション検討中さん

マンション購入初めてなのですが、
年収600万でここのタワーマンション買えるのでしょうか？
私は個人事業主で所得800万前後なのですが、ローン組めるんでしょうか？
来週の月曜日オンライン飛ばして現地で交渉の約束をしております。
どなたか教えて下さい。

[289: ご近所さん]

>>288 マンション検討中さん
800万なら8000万組めるじゃないですか？審査通るかどうか別として

[290: たぬき]

頭金1割、特にローン組んでいなければ余裕で通ります。
先に通りやすい公庫でも通しておいてゆっくり変動の方も検討で良いのでは？

[291: たぬき]

賃貸は搾取される側で基本的には資本家層にはなれないですね。。。
住宅ローン控除も考えると管理費なんか微小ですし、旦那様がせっかく購入できる層のご年収稼いでいるのに奥様の金融リテラシーが低く足を引っ張られるとはなんとも歯がゆいです。　
ただ奥様にしっかりと説明できない旦那様にも大きな原因がある可能性もあるかもしれませんね。1番身近な人に購入する事の方が生活が豊かになるという納得のいく説明をできないのは勉強不足の点もあるのではとも思います。
※各家庭の事情（転勤があるかもしれない等）により購入が必ずしも正しいわけではないのでご参考までに。
因みに例として搾取されない側で賃貸を選ばれている方は主に経営者側（法人格）で、家賃も経費にできる人ですかね。　

[292: マンション検討中さん]

ここ駐車場月額はいくらですか？亀戸は3.5だから高いね

[293: たぬき]

小岩は商店街が３つ？あって、フラワーロード？の古さは思いっきりありましたが
スーパーなどで売られていた野菜はどれもリーズナブルで生活しやすそうだなと感じました。　フラワーロード末端辺りにあるネパール料理のカレーとナンも美味しかったですし検討している私としては今日の見学はプラス材料でした。
見学会等に行かれた方にご質問があるのですが駐車場は抽選になりそうでしょうか？

[294: 口コミ知りたいさん]

>>283 マンション検討中さん

それは奥様が正解

[295: 小岩のタワーの元理事長]

>>287 通りがかりさん
残念ながら、コンシェルジュ不在だし2015年竣工のアルファに比べると、共有施設は負けてます。

でも、ライブラリーはテレワーク仕様に変更する等の努力はされているので、投資よりは実需に近い印象でしたね。

プレミアム専有部はアルファよりもファーストな仕様になっています。

[296: 小岩のタワーの元理事長]

>>293 たぬきさん
竣工時は必ず抽選になります。
因みにアルファは今でも10台以上の空き待ちなので、修繕計画的には助かっています。

意外にもオートバイ置き場は８台ですが、こちらも空きがなくキューイングです。

[297: マンション検討中さん]

279です。やっぱりこのマンション諦めきれないのですが、妻は修繕積立金が5年ごとに倍になるのが不安みたいなのですが、ここの修繕積立金は他のマンションと比べるとどうですか。妻は修繕積立金だけで30年住むと、1000万かかると言っています。

[298: 検討板ユーザーさん]

>>288 マンション検討中さん

個人事業主はローン借りづらいですね。

[299: 検討板ユーザーさん]

>>289 ご近所さん

１０倍は大手企業勤めとかでないと無理でしょう

[300: 小岩のタワーの元理事長]

>>297 マンション検討中さん
毎月にすると28,000円位ですね。むしろ安いですしマンションは30年超えてから、管理の差が出てきます。広尾ガーデンヒルズは今でも億超えてますし、戸建は3,000万円掛けて住友林業で建てても、30年経ったら査定はゼロですから。

北口のクラルテは2回修繕積立金の値上げがありましたが、３プランのうち一番高くて充実した内容に決議されました。

奥様は倹約家なのでしょうが、タワマンの利便性を犠牲にして賃貸のコストを優先されるのが理解出来ません。是非、説得されて下さい！

[301: 検討板ユーザーさん]

>>283 マンション検討中さん

世帯で６００ですか？頭金を多く入れるのですかね。

[302: マンション検討中さん]

FPさんに世帯年収600万で問題がないと言われたコメントを見て、質問があるのですが、
頭金はどのくらい用意してのお話だったんでしょうか？
どの間取り金額でのお話でしたでしょうか？

この物件買いたいのですが、個人事業主の場合年収の6掛けと言われ不安です。
年収800万で勿論大企業でもないですし、7,000万のローンは難しいですかね？
ローン会社のこだわりはありません。
クレジットリボ、キャッシング、車、その他ローンは一切無しです。

[303: マンション検討中さん]

>>301 検討板ユーザーさん
頭金は2500万です

[304: マンション検討中さん]

>>302 マンション検討中さん

間取りは2LDK 6000万です

[305: 匿名さん]

修繕積立金の将来上昇が不安なら、板状大規模マンションが良いです。ランニングコストは30年で数百万の差です。駅近タワマンはお金で管理や資産価値維持費を買うわけですから。それに価値観を見出だせないならやめるべきですよ。

[306: マンション検討中さん]

>>300 小岩のタワーの元理事長さん

ありがとうございます。修繕積立金は5年ごとに+7000円と聞いているので、30年後は月5万と思っていましたが、あっていますでしょうか

[307: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん

280です。ご年齢にもよりますが、仮に30代として、それだけ頭金があるなら全然大丈夫だと私は思います。私だったら7000万弱の3LDKを狙います。ぜひ奥様を説得なさって楽しいマンションライフをお過ごしなさってください。

[308: 小岩のタワーの元理事長]

>>306 マンション検討中さん
一概には言えないのです。仕様状況や駐車場の満室率等の変動要因が多く、2から3回目でエレベーターや給排水管の交換にもよります。

ただ、野村不動産のプラウドはリ・プレミアムという長期化対策を始めたので、興味深々です。

https://www.nomura-re-cc.jp/column/money/column_004/

[309: たぬき]

>>296 小岩のタワーの元理事長さん
抽選なのですね。　情報ありがとうございます。

[310: たぬき]

頭金1割もあれば充分です。　2500万円で7000万円の箱であればフラット35のすーぱフラット使えますね。　公庫は個人事業主は特に借りやすいです。　前にも書きましたが変動にする場合も公庫は通しておいて楽天銀行などを後から検討するがスムーズです。

[311: たぬき]

>>310 たぬきさん
個人事業は特に借りやすい → 民間金融機関と違って個人事業主の融資申し込みについてもマイナス材料ではない

[312: 小岩のタワーの元理事長]

トランクルームが棟内低層階にあるのは魅力ですね。有料ですが移動の手間もなく、市場の半額程度でした。

[313: マンション検討中さん]

>>312 小岩のタワーの元理事長さん

ご参考までにトランクルームの料金を教えて頂けると助かります。

[314: マンション検討中さん]

>>310 たぬきさん

教えて頂きありがとうございます。
年収800万の個人事業主の場合、
フラット35であれば、頭金1割で7,000万円のローンは非現実的ではないということですかね？
通る通らないは受けてみないと分からないかと思いますが、受ける価値だけでもあれば挑戦してみたいです。
楽天銀行などを後から検討と言うのは借り換えということでしょうか？
無知ですいません。。。

[315: マンション検討中さん]

小岩…いくら再開発しようともこの土地に人が集まるとは思えない。治安も悪いし、地元民としては小岩にこの価格は有り得ない。

[316: 通りがかりさん]

>>315 マンション検討中さん
今の小岩なら、ではないですか？
これからの街、再開発が続くので、
おそらく考え方は変わっていくと思います。

武蔵小杉も豊洲も二子玉川も、
これまで資産価値が上がってきた都市は、
当初は同じように言われていたと思います。

[317: 匿名さん]

>>316 通りがかりさん

街が変わっていくのは確実だと思いますが、その変わるであろう頃に期待される坪単価で販売してませんか？
つまり、今後10年以上掛けてようやく分譲時価格が適正になるだけという。坪30-50万円は高いように感じますが。
皆さん、如何ですか？

[318: スカイビジネス]

今日の９時前ぐらいです。
下層はベランダの手すりもつきはじめました。
乳白のガラスが嵌ると雰囲気出てきますね。

[319: 通りがかりさん]

>>317 匿名さん
私もそう思いました。

このマンションを検討してましたが、価格と町で悩んでます。
再開発されるといっても小岩ですからね
坪30?ぐらいは高いと思いました。
10年後ならこの価格でもと思いますが、皆さん小岩と言う町を知っているのでしょうか？
武蔵小杉や豊洲みたいにはならないかと思います。
駅も各駅で一駅のみですし

[320: たぬき]

>>314 マンション検討中さん
特にカードローンなど与信が低い場合を除いて公庫であればまず通ると思われます。
公庫はそもそも個人事業主には優しいですから。

ローン審査が通った場合でも公庫でローンを組む必要はございません。
審査通っていればローン契約をする竣工間近まで時間があるのでそれまでにゆっくりネット銀行等探す事も可能です。※借り換えではなく新規として契約可能です
注意点として。申し込む金融機関は多くても公庫いれて3カ所が良いと思います。
多数申込すると与信に影響する可能性もあるので。

抽選になりそうなマンションの場合、融資がサクッと指定の金融機関で通れば問題ないのですが留保（審査継続）になった場合時間が掛かってしまいます。
審査をパスしておかないとそもそも抽選番号を割り当てられないので抽選に参加できません。


下記の方法のどちらかで進めると良いと思います

1．個人でＡＲＵＨＩ等（フラット35斡旋会社）の審査に申し込む
　 ※野村不動産がＡＲＵＨＩと優遇契約している可能性が高いので
　　 ＡＲＵＨＩ担当者に確認した方が良いです
　　 優遇契約の場合は契約する場合の手数料が半額等（数十万減額）になります

2. 訪問時に融資を申し込む
　 こちらの場合与信がギリギリの場合、留保等で抽選に間に合わない可能性が
　 あります。 フラット35に申し込む場合でも[B to C]ではなく[Ｂ to B]で
　 進める為スムーズに手続きが進められる場合が高いです（窓口が違うため）

結論としてはＭＲ訪問が抽選ぎりぎりになってしまう場合は個人で事前に審査
抽選日より3週間以上（安全をみると4週間）前にアポが取れれば現地で融資申し込みで良いと思います
　

[321: ご近所さん]

野村不動産 「超高級タワマン」の手抜き工事に購入者が大激怒
https://friday.gold/article/85711
↑これ、気になる方あまりいないですよね？

[322: マンション検討中さん]

>>321 ご近所さん
ブランド料30％を上乗せして、多重発注で結局安い人間を使って品質低いマンションを建築するのは、野村＋清水の伝統技能かなぁ

[323: 通りがかりさん]

>>321 ご近所さん
全くおなじくみあわせですよね？小岩も心配ですね

[324: マンション検討中さん]

プラウド全体の信用面でマイナスなのは否めないですが、直近で建設中の物件はさすがに手厚くなるんじゃないですかね

[325: スカイビジネス]

今週は、現場でスーツ姿の人が上まで登って見て回ってるのを何度か見かけました。

武蔵小金井の件はリリースも出てますが、構造には問題ないみたいですね。
https://www.shimz.co.jp/information/others/20210604.html

小岩の工事を見ていると、柱や床は、予め出来上がったものを運び込んで積んでいって、その上にコンクリを流してるので、柱のかぶり厚とかは間違いないでしょうし、床の厚みも間違いようがないように施工設計されてるんじゃないでしょうかね。

小金井の子細は知りませんが、内装に関わるこまかな仕様で施工管理も難しい、検査で発見するのも難しいところだとすると、内側の施工業者と仲良しでないと発見できないものだったりしますかね？デベ同士の鍔競り合い的な？

原因がなんであれ、購入希望者はこんな形でミソつけてほしくないですが、大勢に影響なしではないですかね。小岩ですし。

[326: 通りがかりさん]

>>318 スカイビジネスさん
ここの手すりは乳白色なんでしょうか？透明は無し？

[327: 匿名さん]

>>326 通りがかりさん

透明はありませんよ。

[328: 匿名さん]

特に城東地区はどこも地元民からしたら高く感じるようになりましたね。
もともと居た人は住めなくなり、地方から来る中間層やアッパー層に人が入れ替わるように思います。
悲しいけど仕方ないでしょうか。

[329: 口コミ知りたいさん]

プラウドタワー武蔵小金井でフライデーされましたね。施工管理不足。
完全にやらかしました。
プラウドシティ東雲でも床鳴りが酷いみたいですよ。
野村不動産大丈夫かしら？

[330: 小岩のタワーの元理事長]

>>317 匿名さん
30年前の豊洲は石川島播磨の工場、武蔵小杉はNECと富士通の工場しかなかったのに街が変貌しました。向かいのアルファは6年前に小岩で坪250万円は高過ぎるとスレが炎上してましたよ。今では中古が坪300万円台で複数取引されています。

新小岩の東急のブランズは坪400万円ですし、このプラウドは相対的にお値打ち感強いので、早い者勝ちだと考えてます。

小岩の北口と南口の再開発で、ディズニーのパークと同じ規模になります。７丁目の45階建と13階だけで1,250世帯ですから、街が変貌するのは間違いないでしょうね。

[331: 小岩のタワーの元理事長]

のらえもんさんも言っていますが、再開発物件の坪単価は一番最初が最も安く、一番最後が一番高くなるのは常識です。その代わり再開発による商業施設の充実等は最後の物件の方は入居してすぐに楽しめるので、トレードオフにぬるのです。

[332: eマンションさん]

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

いきなり３つ？４つのタワーを立つと、電車は大丈夫でしょうかね？小岩は総武線だけですし。総武線は便利ですけど、朝ラッシュの時は大変そう...

[333: 小岩のタワーの元理事長]

>>332 eマンションさん
10年掛けてプラウド含めて5棟だと認識していますが、朝夕の総武線緩行は2・3分毎、快速も5分間隔で来るので、捌けると思います。

今年も中止になりましたが、江戸川の花火大会の日は100倍以上の人で混雑しますが、整然と小岩駅に飲み込まれています。東京都整備局の7丁目の計画書が先週出ましたが、7丁目と6丁目に「デッキ」の図があるので、おそらく小岩駅も改修して、ロータリーの上にペデストリアン・デッキが出来ると考えています。

都営新宿線が開通するまでは、篠崎辺りから大勢バスで小岩駅に来てたので、殺人的な通学から解放されたのを、なぜか思い出しました。

[334: 匿名さん]

そもそもこのマンション以前に総武線の殺人ラッシュは有名だからなぁ。
テレワークなんてどうせ長続きしないし、通勤通学が大変なのは変わらんよね。

[335: 検討板ユーザーさん]

>>334 匿名さん
空いている路線で物件を買う勇気も持てないので混んでるのはしかたないと思っています。

[336: 小岩のタワーの元理事長]

>>334 匿名さん
JRは私鉄や地下鉄よりも設備が充実しています。田園都市線や大江戸線に比べると、総武線の方が空いています。昔の本当の殺人的な乗車率に比べると、はるかに快適になりました。朝のラッシュ時には警備員ではなく「押し屋」と呼んでたホームで電車に詰め込む人たちが小岩駅にもいましたから。

大江戸線の勝鬨駅もホームを増やしたので幾分かマシになりましたが、それでも大混雑しています。

[337: マンション検討中さん]

再開発規模について、別地区の再開発と比較してイメージ深めたいのですが、良い比較対象ありますかね。
再開発事業にお詳しい方ご教示お願いします。

※情報に誤りがありましたら、すみません。
小岩北口地区・・・600-700戸、総事業費610億、総面積2.0ha
南小岩六丁目地区・・・601戸、総事業費496億、総面積1.3ha
(計画審議)南小岩七丁目地区・・・950戸+300戸、総事業費？、総面積1.5ha(区画整理4.9ha)
(済)南小岩七丁目西地区・・・177戸、総事業費？、総面積0.5ha

[338: 小岩のタワーの元理事長]

>>337 マンション検討中さん
城東だと東京理科大の誘致に成功した金町、西日暮里、曳舟あたりでしょうかね。

5年前の組合設立前の協議会時代に、あちこち視察に行って小岩の再開発に活かしているはずです。相模大野に視察に行った時のレポートのリンク貼っておきます。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/newsno12.pdf

江戸川区の都市開発化の市街地開発課は突然電話しても丁寧に教えてくれますよ！

昭和55年竣工のペガサスのある地蔵通り地区も、クラルテ裏側の西口通りも、地権者の大反対で再開発は幻に終わりました（残念）

[339: 匿名さん]

>>336 小岩のタワーの元理事長さん
え？
トリトン勤務だけど大江戸線の方が楽だぞ？？？？
総武線は行きだけじゃなくて帰りもキツいからヤバいのに

[340: 小岩のタワーの元理事長]

>>339 匿名さん
情報ありがとうございます。
トリトンの住商勤務の友人からホーム増えたけど、混雑は余り変わらないと聞いてたので…
出口が３つも増設された効果なのですかね？

[341: マンション検討中さん]

>>338 小岩のタワーの元理事長さん
情報共有ありがとうございます！過去にも色々な経緯があったのですね。各所の良い点を総取りしてくれていることを期待しています。

まちづくりだより。今月配信予定のようですので、そちらも要チェックですね

[342: スカイビジネス]

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

新小岩のブランズが坪400というのは、どこからでしょうか？教えて頂けますと幸いです。

2014年1月築の線路沿いのブランズしか、検索しても出てきませんが、そこの中古は66平米6100万円、坪300ですね。

[343: スカイビジネス]

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

ディズニーのパークと一緒というのは、千葉街道までを含めた再開発地域全体のことでしょうか？

現実的には、北口と本件の634地区、7丁目南地区だけですよね。

[344: マンション検討中さん]

>>342 スカイビジネスさん
坪400って嘘ですね

[345: マンション検討中さん]

豊洲と間違えたにしても酷いな
小岩周辺で坪400なら豊洲のブランズは坪500超えてるわ

[346: 小岩のタワーの元理事長]

>>345 マンション検討中さん
このプラウドの最上階106㎡は1億4,900万円台なので、坪単価464万円です。

アルファグランデは6階から26階まで各フロア8戸の同じ間取りで平均80㎡超で、平均すると坪単価250前後でした。最上階29階の3戸は他の住民もフロアに入らないパントハウス仕様ですが、222㎡の2億3百万円なので、坪299万円なので、隔世の感がありますね。

オリンピック誘致決定前の6年前に竣工したので、資材の高騰前に手配出来たと、当時の営業さんに聞きました。

この5年でマンションはかなり小さく高くなったのが実感です。

[347: マンション検討中さん]

>>346 小岩のタワーの元理事長さん
何の意図かわからないけど返信の意味がわからん
ペントハウスは坪単価の指標にはならない
相場は平均の話だからペントの話を持ち出す意味がない
私は新小岩のブランズを豊洲と間違えたと指摘したまで

[348: 小岩のタワーの元理事長]

>>347 マンション検討中さん
ご指摘は無用です。
小岩も坪400万円時代なのは理解して欲しいですけどね。

ペンタハウスは坪単価の指標とはならないとは？
意味が全く分かりません。プラウドの上層階のプレミアムよりも豪華な仕様なのに、坪単価が50万円しか違わないことないことを、読み取って欲しかったのですけどね。

プラウドは2014年だから違いますね。しかしながら、間違いではありません。新小岩と埋立地の新興住宅街の豊洲を間違える訳がなく、東急は記憶にあったので東急不動産が昨年辺りに分譲したマンションで、新小岩も坪400万円の時代が来たのに驚いたのです。

小岩も坪400万円の時代が到来していますが、伝わらないようなので、もうこれ以上は返信しません。

[349: 小岩のタワーの元理事長]

>>343 スカイビジネスさん
ご指摘ありがとうございます。
舌足らずで申し訳ありませんでした。50ヘクタールは千葉街道までの住宅密集地の整備事業を含んでいるので、正確ではありませんでした。ディズニーの駐車場くらいのイメージですかね（汗）

[350: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[351: 小岩のタワーの元理事長]

>>349 小岩のタワーの元理事長さん
スレが勝手に荒れてしまったようなので、他の方々の参考情報になれば幸いです。

プラウドの9階から20階までは、おおよそ各フロア12戸の設定で、58㎡から76㎡。プレミアムの21と22階は北と北西を除きプレミアム住戸となっていて、80㎡から106㎡となっています。

因みに６年前の住友不動産のクリスタルマークスは、ワンフロア8戸のオール70㎡で、全て同じ区割りでしたが、5,000万円前後の価格帯でした。

あちらは外廊下で免震、プラウドは内廊下で制振の違いはありますが、プランを複数から選べるのは魅力的ですね。

[352: マンション検討中さん]

子育て面について、江戸川区としては諸々の施策が好印象ですが、小岩市独自で何かされていたりするのでしょうかね

保育所は当マンション内及び小岩北地区にも今後新設されそうですが、専用ではないため倍率が心配
小学校は川沿いに統合されて遠くなりそうですし、中学校は元々遠そうです。

[353: 匿名さん]

今の時代、最上階が坪460で買えるとか激安ですね。
中央区湾岸や江東区湾岸はもう坪800越えの世界だし。

[354: 匿名さん]

購入を検討しているのですが、初めてアクセスして、なんかスレが荒れてて、悲しくなりました。普通に読めば、どちらがリテラシイが低いのかは歴然ですね。

ペントハウスは欧米ではエレベーター直結のようですが、日本では最上階に作られる特別仕様の高級な住戸なので、空しい反論は破綻していますよ！

[355: スカイビジネス]

>>349 小岩のタワーの元理事長さん

いえ、こちらこそ揚げ足を取るような言いぶりですみません。
お互いアルファグランデを買って良かったですね。クリスタルマークス、オークプレイスなどと比べても、中古成約坪単価が上がっており、東南は眺望安泰ですし。
清掃管理も充実していて、管理費平米単価233円なのは、スターツは本当に良心的です。
財布の紐が堅いのは良いのですが、北側内廊下の夜間照明は、外観的にもとても良かったので戻してほしいのと、車寄せの一時駐車スペースのチェーン等はだいぶくたびれているので新しくしてほしいです。管理が悪いと誤解されそうなので。

プラウド小岩タワーのJなど小さめ低層階を一つ欲しいのですが、高いですね…。私の懐具合で、管理費修繕も踏まえると、地権者用のワンルームが転売に出るのを待ったほうがよさそうかなと思って成り行きを見ています。

[356: 小岩のタワーの元理事長]

>>355 スカイビジネスさん
実直なコメントありがとうございます。

スカイビジネスさんは信頼できると思うので、お伝えしますが、クラルテから住み替えました。何人かいらっしゃいます。

竣工の半年前に初めてモデルルームを訪問したのですが、中層階以上は一戸だけしか空きがなく、その場で札を入れました。

クラルテは賃貸に出していて、今も理事会の議事録を精読していますが、修繕積立金は当初の3倍になっています。

東京オリンピックは想定外でしたが、スターツ肝煎りの初めてのタワーなので、この後のスターツさんの活躍に期待しています。

[357: 通りがかりさん]

>>352 マンション検討中さん

このマンションを検討してまして
子育て面について書いてくださってて助かりました。
雨の日でもアーケードを通って、あまり濡れないで小学校へ行かせてあげれると思っていたので、ありがたい情報でした

[358: 小岩のタワーの元理事長]

>>357 通りがかりさん
小学校は選挙会場と同じく、南小岩第二小学校です。
中学は第五なのですが結構遠いので、北口の第四の方が絶対的に近いですよ！

[359: マンション検討中さん]

年収600万で頭金2500万入れたけど、80歳まで30年ローン計算したら80歳時で金融資産-2500万になったので、やっぱり諦めました。残念だけど仕方ないですね。これから中古を探します

[360: 通りがかりさん]

>>358 小岩のタワーの元理事長さん
ご丁寧にお返事ありがとうございます。
区のホームページで調べたのですが
南小岩6丁目25から31番（地）
下小岩小 小岩第五中
となっておりますが、南小岩第二小学校は小学生の足では遠すぎると思います。。北口の第四に変更可能なのでしょうか。

[361: 通りがかりさん]

>>358 小岩のタワーの元理事長さん

できれば小学校も北口の西小岩小学校の方が嬉しいですが、区のホームページ上では区外となっているようです。

[362: 匿名さん]

横から失礼いたします。
現在は下小岩小学校、小岩第五中学校が学区域です。
下小岩小は下小岩第二小とR5年度に統合し新校舎建設開始予定、R7年度より下小岩第二小学校の敷地にできる新校舎利用開始予定とのことです。少し遠くなりますが新校舎はいいですね。
また、江戸川区は小学校も中学校も選択制度があるので、学区域外の学校も希望できます。希望者が多いと抽選になりますが。

[363: 通りがかりさん]

>>362 匿名さん
コメントありがとうございます。
選択制度があれば、後々ゆっくり情報収集して考える事ができますね。
ご丁寧にありがとうございます。

[364: マンション検討中]

>>352 マンション検討中さん
東京の区についてはその中に市という概念はありませんよ。
区内における区分けとしては●●地区という呼び方はしますが、あくまでも行政としては江戸川区が全て担うので、小岩地区で何かしているというのはありません。

[365: マンション検討中]

>>315 マンション検討中さん
本当に地元民なんですか？
ここ数年に販売されたマンションがほぼ全て完売してて、本物件のエントリー数もかなりの数ですし、住んでる身からすると人が増えているのは確かなんですけどね。
治安がいいとは思いませんが、都内の飲み屋がたくさんある街はどこも一緒だと思いますよ。

[366: 匿名さん]

>>363 通りがかりさん
いえいえ、お役に立てたようでよかったです。
実際に他の学区域に通う人も結構いるようなので、利用しやすい制度なのかもしれませんね。

[367: 匿名さん]

下小岩第二に移ると子供の足だと結構遠いよね。

[368: 小岩のタワーの元理事長]

>>367 匿名さん
アルファグランデから西小岩や東小岩小、小岩小に結構通っていますね。小岩一中の制服にエレベーターでご一緒することもあります。小岩一中はずいぶん前にバスケ部が全国優勝した伝統中学ですし、吉田照美は小岩３中出身で小岩の学習院だと、アド街小岩に出た時に言ってましたよ（笑）

[369: 匿名さん]

そうなんですね！選択制そんなに希望通るものなんですね。
あと小岩から私立小中や都立中に通う方もいますね。総武線は通学にも便利なので選択肢が多く感じます。

[370: 小岩のタワーの元理事長]

>>369 匿名さん
そうなのです。抽選になっても、補欠◯番が通知されますし、学区内の予定者が私立に流れるので、ウチの子も繰り上げになりました。

エレベーター一緒に乗った制服を着た中学生が小岩駅に向かう姿も、良く見かけます。

プラウドはリングロード側にメインエントランス、FIRSTA側にステーション・エントランスが作られるので、徒歩1分とウチより近いですね！

[371: マンション検討中さん]

都内、タワマン、内廊下、徒歩一分
これだけ条件揃ってるし、この価格なら売れるだろうなー。
ただ、管理費は高すぎる。このランニングコストを許容できる人には良い物件ですかね？

後発の三井や45階が吹抜けで内廊下ではなさそうなところみると、価格は抑えて原価も抑えにいく感じでしょうか。
そうすると大きなリセールバリューは見込めないでしょうし、実需むけかな。
モデルルームみてテンションあがりましたが、ランニングコストを考えて、うちは断念しようと思います。

[372: 検討板ユーザーさん]

>>371 マンション検討中さん

後発が安くなるとか考えにくい

[373: 通りがかりさん]

電車の声はちょっと気になりますね、北向きだするとどうなるなろうね。なんか昔新小岩に住んだ時、夜の貨物列車は結構うるさいでした。そう考えばやはり駅から2、3分離れた方が良いかな..

[374: スカイビジネス]

>>371 マンション検討中さん
南小岩7丁目地区の45階は、現時点(東京都環境影響評価提出時の図面)では確かに内廊下では無いっぽいですが、サイズ感は950戸と物凄くデカいですね。
住友商事なので、勝どきの東京タワーズと似た感じになるかなぁと。

[375: マンション検討中さん]

>>372 検討板ユーザーさん

失礼。安くなるのではなく、グレード下げて価格は同じくらいか、少しあげてくるくらいかなと。
実質的に値上げだけど、グレードが下がる以上分譲価格が大きく値上がりしていくことはないと思う

[376: マンション検討中さん]

再開発に伴う商業施設は今後どんなお店が増えそうですかねー、ズバリ小岩に足りないもの、増えたら嬉しい店舗はなんでしょうか！

[377: マンション検討中さん]

どうせ微妙なチェーンしか入らないでしょう
高級路線のお店は外周区を避けるし
スタバが江戸川区進出ですら大盛り上がりっていうレベル

[378: スカイビジネス]

>>377 マンション検討中さん

そうですねぇ　
以前、シャポーにはユニクロがありましたが撤退しましたし、北口にあったミスタードーナツも撤退しました。
一街区にはコージーコーナーがありましたが、シャポーにうつりました。代わりってわけじゃないでしょうけど、一街区には日高屋が入りましたね。デベがテナント料折れたんですかね…　せめて大戸屋あたり入ってほしかったです。行きませんが(笑)。

二街区には松屋と長崎ちゃんぽんがありましたね。おっしゃるような微妙なチェーン？ばかりですし、それすら居なくなる街ではあります。

シャポーの肉屋、魚屋、青果よいですよ。たまに横着したいときにRF1、ちょっとした酒やツマミにKALDIや北野エースにも行きますが、二街区に成城石井あたりが入ってもらえると、個人的には近くなって良さげです。
どんなもの入って欲しいんです？

[379: 小岩のタワーの元理事長]

再開発で、どんなテナントが入るのは、皆さんの興味のあるところでしょうが、現時点では単なる憶測ですよね。

それ以前に、南小岩７丁目の３フロアの商業施設の「館」が、イオンモールなのか、アリオなのか、それ以外なのかの方が、興味ありますね。

北口のイトーヨーカドーは40年も経ちますが、元は材木屋さんの倉庫跡地にテナントとして賃貸してるはずなので、北口は歴史的な経緯からアリオの予想を勝手にしています。

北口の交通広場を整備するので、先にヨーカドーの後ろを再開発して、商業施設をオープンしてから、ヨーカドーの解体をすると、前に江戸川区の都市開発部の方から伺いました。２年前の情報なので、変わってたら、ごめんなさい。

なので…
南口はイオン系かなぁ、と、勝手に予想しています^_^

館のテナントの売上の20%以上は上納金になるので、魅力のあるテナント誘致にシノギを削ります。

イオン系の賃貸借契約は一番厳しく、5年でリニューアル投資して、売上を上げないと、一方的に契約解除になるくらいの厳しさがあります。

[380: 口コミ知りたいさん]

>>376 マンション検討中さん
直結のスーパーは欲しいですね、ただ周辺に既にシャポーの店舗やサミットやヨーカドー、ワイズマートや業務スーパー、ハナマサなどあるので難しいですかね(かなり充実してますね、、)
個人的には378さんの仰る成城石井は嬉しいですね。
あとはちょっと違いますがロピアがあれば個人的に最高です。
カフェは必須で入って欲しいです！
スタバのリザーブやブルーボトルなど入ると、小岩の印象も変わるかも？と期待します！
アパレルは北口や七丁目で上手くやって欲しいです。
錦糸町含め千葉方面の有名セレクトショップはまとまりがないので、大宮や立川レベルでまとまってショップが小岩に集まってくれると嬉しいです。

[381: スカイビジネス]

>>379 小岩のタワーの元理事長さん

さすが、お詳しいですね。材木屋の土地だったとはしりませんでした！ヨーカドーの駐車場にあった古家にはそういう意味があったのですね。

北口はアリオ、南小岩7丁目地区は住商なので、テラスモール小岩になるのではと勝手に思っています。
https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/business/case/group/retail-faciliti...

仰るようなテナントの賃貸契約の仕組みからして、634地区のテナントもうまく新陳代謝してくれることを期待します。

[382: 通りがかりさん]

武蔵小金井で欠陥発覚
同じ野村不動産、清水建設のここは大丈夫かね
プンプン臭う

[383: 匿名さん]

小金井の影響必至でしょう。何だか残念。真摯に対応して欲しい。

[384: 通りがかりさん]

>>382 通りがかりさん
清水建設、売主にまで入ってるけど

[385: 評判気になるさん]

プラウドの値段が崩れて買い時到来
数年で今回の件は忘れられて価格回復
なんてなるなら資産形成のチャンスw

[386: ご近所さん]

>>385 評判気になるさん
崩れてないでしょう！

[387: 通りがかりさん]

ここも武蔵小金井くらいやばいんだろうな。。

[388: マンション検討中さん]

抽選が減ってラッキーです！

[389: マンション検討中さん]

>>388 マンション検討中さん
同感です！

[390: 匿名さん]

もともとそんなに抽選じゃないよ。パークタワー勝どきじゃないんだから。

[391: 通りがかりさん]

えっ
ババ抜きに抽選があるんだ？
リスクが減って良かったね

[392: 匿名さん]

>>387 通りがかりさん

ある意味、武蔵小金井の件が報道されたことは、これから竣工するここにとっては良かったと思うけど、販売にはそんなに影響ないだろうね。

値付けが失敗だと思うよ。

いくら小岩の一号物件の１期だとしても、さすがに高すぎる。

せめて、勝どきのPTKの１期くらいコロナ禍価格だったらよかったのに。

[393: 通りがかりさん]

南西角はどうですか？次のタワーに結構被りそうですか？もしリビングから25％ぐらい被るならまあまあですけど、それ以上はちょっと....

[394: 検討板ユーザーさん]

>>392 匿名さん

え、安すぎると思ったのですが

[395: 名無しさん]

>>392 匿名さん
ここで高すぎるなら新築マンションなんて買えないでしょ

[396: マンション検討中さん]

私は小岩で坪330は高いと感じました。その額を出せるファミリーは教育への投資熱も高いと思うのですが、そういった世帯が坪330出して小岩に住みたいと思うのか疑問です。

[397: 検討板ユーザーさん]

>>396 マンション検討中さん
３３０で他に買えるマンションありますか？駅近で教えて欲しいです。

[398: 通りがかりさん]

>>396
そもそもなんでファミリー前提なの？？

[399: マンション検討中さん]

この物件は小岩としては高いけど
都内で総武線徒歩一分と考えればむしろ破格であるよね

[400: 匿名さん]

＞＞398 通りがかりさん
横からだが、プランがファミリー向けが多いからでは？
とはいえ、３９６の論理の流れが意味不明なのは変わらんけど。