プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[185: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
湾岸と小岩ってどちらが良い悪いという意味ではなく対極的な感じがして、
検討層が被らないのかなと思っていたので、
このスレでスカイズ住民の方がいるのが意外でした

[186: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん
ここのメリットは再開発
新豊洲のメブクス等の再開発が終われば豊洲は頂点だと思っているので私は売ろうかと考えています
ここ買っても10年は住まないつもりで実需兼投資という感じです
資産家とは無縁で上手く空中族が出来ているだけで、湾岸で再開発の旨みを感じた人はここを狙うかもしれませんね
まぁ湾岸住民が小岩のイメージ通りの街並みに住む気が起こるかはわかりませんが
ちなみに私は資産を増やしたいので我慢して住むつもりですが、結構嫌だったりします
ネガではなく現状の小岩のイメージはこんなものですね
野村さんに頑張ってもらってイメージを覆して欲しいです

[187: 匿名さん]

含み益でたとしても数百万だろ…。
そのために貴重な人生の5～10年嫌なところで過ごすなよ…。

[188: マンション検討中さん]

私も実需兼投資って感覚で狙っています。
小岩には別に悪いイメージは無いですね。ちょっと街並みは古いかなって感じますが、今でも買い物利便性は高いですし、これから再開発があって、街がどう変わりゆくのか非常に楽しみです。
妻は物件の値段に尻込みしていますが、何とか説得したいところです。
今週末にモデルルームに行くので、妻の気が変わってくれれば良いのですが。

[189: マンション検討中さん]

>>184 マンション検討中さん

オンライン案内会はもう参加されましたか？
オンライン案内会が終わっていないとモデルルーム予約できないと思います。

[190: 匿名さん]

ここ買ったらまあ10年は確実に資産価値守られるとは思うけど、今の小岩の治安と街並みに最初の5年くらい耐えられるかどうかだな

[191: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん
＋2000万狙うつもりよ

[192: 通りがかりさん]

今日久しぶりに小岩に行ったけど昼と夜、北と南大分印象が違う
15時頃、フラワーロード横の公園に子連れのお母様方いっぱい。近くのタワマン住民?
南口ロータリー周り、笑顔の女学生の群れ多し。メガネ率高い。調べたら偏差値60台後半の中高一貫女子高が。なるほど。夕方以降の小岩しか知らなかった。昼の小岩南口、活気あってちょっと吉祥寺感ある?
北口は相変わらず、ディープな印象

[193: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきたけど、全然ゆっくり見れなかった。なんか時間が決められていて、あっという間に終わって何も記憶に残っていない

[194: マンション検討中さん]

>>193 マンション検討中さん
自分にとっては十分な情報量でお腹いっぱい

[195: マンション検討中さん]

>>184 マンション検討中さん

予算低すぎるとか？

[196: 匿名さん]

>>191 マンション検討中さん
スカイズならそれくらい行きますよね。

[197: 検討板ユーザーさん]

>>196 匿名さん
いやここでそれくらい狙いたい
最上階は買えないからワンフロア下の角狙い
ちなみにスカイズバカにすんな、税込＋3800万円也

[198: マンション検討中さん]

>>197 検討板ユーザーさん

端くれのスカイズは普通に要らね

[199: スカイビジネス]

だいぶ建ってきました。１フロア１週間掛からないペースです。
まだモデルルームに行けてないので構造仕様を詳しく知らないのですが、
写真を見る感じ、床は、ボイドスラブですかね？

ちなみに、２枚目の右端、ドンキのあたりが、45階タワーの角ですかね。
このあたり一帯の再開発も楽しみです。

[200: マンション検討中さん]

>>199 スカイビジネスさん

アルファグランデ小岩スカイファーストからですか？ありがとうございます！

[201: スカイビジネス]

>>200 マンション検討中さん

はい、そうです。27階付近からです。

ちなみにこちらは、真南、真東で、同様に27階付近からとなります。
Google map で3Dで見られる今となっては、必要ないかもしれませんがご参考までに…

[202: 口コミ知りたいさん]

ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね！内廊下も憧れます！
ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
・他の再開発物件に囲まれる位置
・外から掃除できない窓（年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと）
・住宅部電気室が地下（これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。）

[203: マンション掲示板さん]

ここも地下なんですか？
亀戸クロスの住居部の電気室が地下と聞いて呆れましたがいやはや…

[204: 口コミ知りたいさん]

>>202 口コミ知りたいさん

住宅部電気室が地下ってのは、まだ武蔵小杉の件の記憶も新しいし中々。。

[205: 匿名さん]

>>202 口コミ知りたいさん
確かに他の再開発物件に囲まれる位置ですね、眺望はあんまり期待できないから、いっそ眺望を捨て、低階層もいい選択肢になるかも。。

[206: 小岩のタワーの元理事長]

カリスママンションブロガーののらえもんさんも仰ってますが、残念ながら、再開発は1本目を狙え！が正解です。アルファの最上階29階は200㎡超のペントハウス3戸で2億超えでした。地元は地主を始め、実は超お金持ちや名家が多くて、メガバンクの支店が３つもあるのは、近隣では小岩だけです。スターツは江戸川区発祥なので、地元事情に精通していたからなので、慧眼ですね。

6年経ちましたが、当時は250万円/坪でも高過ぎるとスレ荒れてましたから…

ご参考になれば、幸いです。

[207: 小岩のタワーの元理事長]

>>191 マンション検討中さん

アルファは当時80㎡の6,000万円が、中古で8,000万円以上で取引成立しているので正解です。レインズでチェックしてみて下さい^ ^

[208: 口コミ知りたいさん]

>>207 小岩のタワーの元理事長さん
アルファもいいマンションですよね。
制震でなく免震ですし、地下にサミットありますし。

ブランドと駅までの距離はプラウドタワーですかね。価格はやはりプラウドタワーの方が高そうですね。。。早く確定額をしりたいです。

[209: 小岩のタワーの元理事長]

>>208 口コミ知りたいさん

正に安心を買いましたよ。
2005年竣工の三井不動産の北口のクラルテは制振で二重サッシ、2007年のグランファーストは24階建なのに一般的な耐震構造で線路に近いのに一重サッシなので、三井とコスモスイニシアの差は歴然ですね。昔の柳小路の再開発で出来たので、1、2階は店舗なので誰でも行けますが、ひび割れてたり管理の差は三井不動産とは歴然の差ですね。

今、グランファーストは大規模修繕していますが、全面足場なのに対し、クラルテはエレベーターのような昇降式の足場だったので、ベランダ暗くなる期間も短く、管理の面でも大きな差がありますね。その代わり修繕積立金は竣工時の３倍に総会で決議されましたが、あの規模で管理費の延滞もなく、そうしたレベルの方々が住むマンションです。タワーマンションは高級外車と同じで、維持費は掛かりますが、それを買える人が買うものだと思います。

アルファに住む方々はベンツやBMWは普通で、ポルシェにアストンマーチン、フェラーリまで見たことあります。

その点、野村不動産は大規模修繕で管理費にも気を付けてるので、安心出来ますね^ ^

[210: マンション検討中さん]

ランニングコストの予定金額を聞きました。
亀戸クロスと同じくらいになるようです。

管理費は388円/㎡
修繕積立費は150円/㎡

[211: 口コミ知りたいさん]

>>210 マンション検討中さん
管理費高いですね。。。
70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。
修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ？

[212: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん

管理費はちょっと高いなぁ。。。

[213: 検討板ユーザーさん]

>>212 匿名さん
戸数のわりに設備充実してるのでしかたないかな、と思っています。

[214: マンション掲示板さん]

マンマニが推してますね

[215: 匿名さん]

管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。
小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。

[216: マンション検討中さん]

価格安いですか、そうですか。うちは価格と維持費をシミュレーションして断念しました。タワマンは維持していくのが大変ですね

[217: 匿名さん]

>>215匿名さん

地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。
千葉側に入ってもそこまで安くなりません。
キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。

[218: マンション検討中さん]

日当たり眺望は駅1分なので期待はしません。ただ総武線快速、緩行がかなりの本数走るので窓は基本開けられないと思う。
地権者住戸が多いのはどうなんだろう。

[219: スカイビジネス]

>>218 マンション検討中さん

アルファグランデの北側住戸の住民です。

うちは、
不二サッシ　遮音等級T-4 複層ガラス　Low-e皮膜付き
西邦工業製　遮音等級T-2 丸型防音換気口

ですが、閉めきっても、それなりに音は届きます。

総武快速、緩行、成田エクスプレスなど、
そこそこの頻度で往来がありますが、
感じ方はそれぞれですし、パターン化した音は
ある程度、馴れるとも思います。

今はプラウド小岩タワーの建設音、
特に足場を組む際なのか、
鉄パイプをコンクリ上に転がしたようなカランカランと
いった高い金属音の方がが耳障りではあります。
再開発地域ですから、あと10年はこんな感じだと思います。

ちなみに、アルファグランデの南東角の部屋などは、
窓を開けていても、電車の音が回り込んでこず、
静かだと感じます。

プラウドタワー小岩も南東方向は北西と比べて静かかもしれませんね。また下層の方が意外と静かであるとも思います。
私は真ん中より上ですが、昭和通りのセブンイレブン前の焼き鳥屋で立呑している客の声、特に女性の声などが、窓を開ているとよーく聞こえますw

[220: スカイビジネス]

>>218 マンション検討中さん

重ねてすみません。地権者住戸が多いのは、
Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。
学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。

[221: 検討板ユーザーさん]

>>214 マンション掲示板さん

気になりました。
良さそうなマンションですね。
小岩にもメジャー７のマンションが建つ。

[222: マンション検討中さん]

小岩にしては高すぎるとは思いますが、当初価格より見られる価格になったのは嬉しいです。
坪単価330万円台で検討するとここまでの駅近かつハイスペはなかなかないので、管理費等のランニングコストが高くとも折り合いをつけるしかないのかなという気持ちです。

[223: マンション検討中さん]

ここ買ったら、毎月の固定費用：
管理修繕費：4万
駐車場：3万
固定資産税：2?3万

みんなすごい人ですね。

[224: マンション検討中さん]

12階の2LDKを340以内で買いたい

[225: 匿名さん]

>>223 マンション検討中さん
確かにそうですね。でも最近のタワーマンは大体このぐらいかな...確かに高いですね。

[226: 検討板ユーザーさん]

>>223 マンション検討中さん

他も一緒だし、亀戸のように値上げする前に買いたいと思います

[227: マンション検討中さん]

芝浦亀戸といいプラウドタワーはなんでこんなにリビングインばかり作るんだろう。プラウドブランド下げてるよ

[228: マンション検討中さん]

値上げする前に買う。

それだけ。

[229: 検討板ユーザーさん]

>>227 マンション検討中さん
間取りより立地

[230: 住民板ユーザーさん8]

この場所でこの値段は高いって
お前はいつの相場で生きてんだよ。
10年後に後悔するぞ。

[231: 匿名さん]

>>229 検討板ユーザーさん

専有部分なんてどうでもいい。10年後、スケルトンリフォームしちゃえ。
それより自分では買えられない、立地や共有部が大事。

よくわかってない人ほど、モデルルームの着飾った専有部を見て、綺麗とかいって買うんだろうな。良く考えた方がいいよ。

駅近は正義。駅直結が鉄板だけど、JRじゃあ難しいよね。そもそも地下駅じゃないし。

[232: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん

タワーだけじゃなくシティもです。最近のプラウド系はリビングイン多過ぎ。

[233: マンション検討中さん]

1期1次でどのくらいの住戸が売り出される予定なのか気になっています。
抽選をなるべく避ける形で多くの住戸を売り出すのか、既に戸数は決められていて被ったら運次第になってしまうのか。

また、本来坪単価が抑えられる低中層階や北向き住戸について、後発で値上げされて高層階や南向き住戸と同価格なんてこともあるんですかね。

[234: 匿名さん]

>>186 マンション検討中さん

あら。
価値観が似た方発見^ ^
小岩のイメージ私も正直微妙ですが
この価格に加え大型再開発は検討には充分な案件です。


私も将来的考えまだ資産減らせない時なのでここ検討してみようと思います。
勝どきミッド外れてしまったのでサウスとこちら含めて後２、３件で検討予定です。

[235: マンション検討中さん]

>>234 匿名さん
186です。
ここは結局辞めました。
角もしくはH1を狙おうと思ったのですが、考えていた価格と乖離していたことが要因です。
この価格で更なる利益は望めないと考えます。
市況云々と再開発のメリットは重々分かっているつもりですが、この土地がリセール時に坪400は難しいでしょう。
ただ現状維持は堅そうではあるので、気に入ったら買いだと思います。
私はあまり利益が出ないのに小岩で10年我慢は無理ですが。
ちなみに私もミッドの1次2次は外れました。
3次は上げすぎ、サウスはマンマニ価格を見る限りあの価値はないので手を退きます。
豊海とフラッグに掛ける所存です。

[236: 匿名さん]

ノムラは、なるべく抽選回避すべく部屋を売り出してない部屋をあけてくれる事も多いイメージがあります。あくまでイメージです。

[237: マンション検討中さん]

Twitterで見たのですが、北東角は抽選必須って本当でしょうか？
まだ検討始めたばかりながら、北東角が気になりました。抽選は避けたいので中部屋も検討するつもりですが、もしご存知の方がいたら教えてほしいです。

[238: マンション検討中さん]

>>236 匿名さん
ありがとうございます。値上げの可能性も考慮すると初動が大切になりそうですね。
前向きに検討を進めたいと思います。

[239: 匿名さん]

セカンド？の南西向き待ちでなければ、今期の中で条件良い部屋を検討した方が良いと思う。
小岩駅周辺のイメージが良くない人が多いかもしれないが、再開発でかなり変わって印象も一変する。まだ開発途上なので、それを想像出来ない人も多い。野村も一発目でコケる訳にはいかないので、かなり現実的な価格で出してきて、高値追いをしていない。

ここは駅直結と言って差し支えないくらいなので、資産価値としてかなり固いし、利便性も高い。
・駅前の喧騒を嫌い、静かに暮らしたい人
・周辺で工事が続くのに耐えられない人
・地域や区が明らかに候補外
上記の人は避けた方が良いとは思う。

[240: 匿名さん]

荒川越えるのはさすがに無理かな。

[241: マンション検討中さん]

共用部のライブラリスペースに密かに期待してます。
テレワークでも使えるような設備が整ってるといいなー

[242: 匿名さん]

雰囲気激ヤバの地蔵通りは再開発エリアじゃないし、小岩には暴力団事務所はあるし、ファミリーがここを買うのであればよく考えた方がいいよねぇ。
といっても小岩がどんな街が全く知らない人は検討しないか。

[243: ご近所さん]

>>235 マンション検討中さん
晴海フラッグを検討していることですか。

[244: 匿名さん]

地蔵通りは私道のため再開発から外れてると聞きました。
ハルミフラッグがハマる人はそちらの方が買いかもしれません。エリアも駅距離も違いすぎますが、価格帯ら近いですよね。

[245: 坪単価比較中さん]

>>235 マンション検討中さん
返信ありがとうございます mm(ー.ー )
10年後は楽しみですが小岩で１０年は確かに長いですね…

資産の面では後発が２つ決まっているので私的には市況（金利が上がらなければ）上振れするのではとみています。
横軸で見るとサウスもまだ検討余地ありとも思うのですが、MID１期１、２次の価格を知っているのでぜひ欲しいというまでは購買熱は上がっていません。

お金を残すとなると値上がりなしと条件付きで晴海フラッグが良いのは間違いないですね。
※フラッグ団地景観なのが躊躇っているところです。。。


白金スカイ、文京区のパークタワー、サウス。。。最近中古も高いので数少ない資産性のある新築物色しているのですがここは場所的には落ちますがスペックは高く価格もその分抑えられているので当方には魅力的です。

北口、南口共に新規の商業施設ができるのも楽しみの１つですかね＾＾。

[246: マンション検討中さん]

>>245 坪単価比較中さん
金余りの現状を見ると更に上がる気がするのは分かるのですが、冷静になって考えることが大事です。
3年程度の短期的目線では間違いなく上がるとは思いますが。
例えばリセール相手がここの20Fもしくは19Fの何の変哲もない3LDKを8000万で購入するかは誰もわかりません。
可能性を考えると私は薄いと思ったまでです。

私が検討しているフラッグというのはタワー棟です。
現在建っている板状は全くもって興味はありませんね。

消去法だとここになるのは同感です。仕様も割と売る気満々で、洗面台には好感が持てました。
はっきり言って普通の人ではもう都心は手が出せませんね。今やダブルローンが主流なので、中流サラリーマンでも合算購入可能な3LDK8000万がベースになるのでしょう。

北の三井さんは期待出来ますが、南に長谷工は参加して欲しくなかった、、、

東京の不動産がグローバルに買われてるのは嬉しく思う反面、日本人が東京から減ってしまう未来は悲しいのでみなさんに頑張って買ってほしいです。

[247: マンション検討中さん]

妻が管理費が高いのと、修繕積立金が5年ごとに倍々で増えていくことにかなり不満を持っています。管理費だけで30年で1000万以上、修繕積立金も30年で1000万以上かかるなんて、絶対無理と言っています。私は買いたいのに、妻を説得できそうにありません

[248: マンション検討中さん]

管理費について、内訳ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。
インターネット回線とかも含まれるのですかね。

[249: マンション検討中さん]

間取り2LDKを狙っています。E1タイプはどうですか?J1のほうが良いでしょうか。ただ、J1はもう埋まっているので…

[250: 検討板ユーザーさん]

>>247 マンション検討中さん

修繕費上がるのいやだったらマンションは買えませんね

[251: マンション検討中さん]

>>247 マンション検討中さん
じゃあ離婚しかないですね(笑)

[252: 小岩のタワーの元理事長]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[253: 小岩のタワーの元理事長]

>>246 マンション検討中さん
北口のタワーの三井のクラルテは施工は長谷工と三井住友建設で、設計は広尾ガーデンヒルズの園田浩です。内装もアルファより上質です。長谷工は板状のイメージ強いですが、タワーの実績もとても多くて安心ですよ！

[254: 匿名さん]

アルファやクラルテは確かに良い物件。
それぞれ短所はあっても、小岩ではトップ。
新築マンションの管理費はどこも高騰してるので、購入金額やランニングコストを抑えたいなら、買い替えも出るだろうし狙い目かと。

新築マンションのプレミアム感を味わいたいなら、プラウドタワーかな。

[255: 匿名さん]

後発も考えれば価格は妥当なきがしますね。
すでにこの金額なので、大きなリセールバリューはないでしょうが、値下がりもあまりない気がします。
ただ、共用施設が大したことない割に、管理費は高いなと思ってます。

[256: 小岩のタワーの元理事長]

アルファの20階以上の高層階が売りに出てましたが、西側でプラウドに景観が損なわれるため、成約まで時間掛かったと担当者が仰ってました。高値で売却したそうですが…

タワーマンションからの景観、コンシェルジュサービス、24時間各フロアのゴミ出し等、その利便性とコストは高級外車と同じです。ヤナセは高いけれどそのサービスに慣れると、燃費や維持費は安くても軽自動車には乗れなくなるのと似ています。

[257: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
マンションはリセールも考えて検討しないといけないです。
資産性で話進めますと３０年なんて同じ所に住むのはそもそも考えないでいいと思います。街に愛着が有れば１０年後の街が完成した時に近くの新しい所に移ればリスクが少ないと思います。
他の微妙なマンション買って１０年後値段が1,000万円落ちるのと、駅1分と利便性が良く仕様も良いマンションに10年住んで買値と同額で売却した場合どちらが良いのか…
このマンションが値崩れした場合、微妙なマンションは更に値崩れしていますし、管理費、修繕費は誤差です。

私の場合ですが自宅用に購入したマンション14年で当時から比較し200%のリセールです。
管理等は14年で修繕費400万強。大きい数字に見えるかもしれませんが賃貸でも管理費かかりますし、戸建てなら数倍の固定資産税が乗っかってきます。
不動産はＫの用に２極化していく中でこちらは条件的に上にいく方と思いますよ。

管理費程度はリセールの重要性と比較すると大きく気にしてはいけません…

[259: 小岩のタワーの元理事長]

>>258 匿名さん
200%とは流石ですね。全く同感&納得です。

人それぞれ、夫婦それぞれ考え方はありますが、「資産税マンション」か「消費税マンションor戸建or賃貸」だと考えています。そもそも戸建は30年経てばどんな立派なハウスメーカーで豪華に経てられていても、評価はゼロで土地の評価しかないので、資産性はないです。築2年経った新築で500万円値引きして買った駅から遠いマンションでも、一生住むなら評価額が下がっても気にならないでしょうね。

10年以上、小岩のマンションの取引事例を見ていますが、先発のクラルテもグランファースト、アルファもおおよそ新築＋2,000万円上乗せで取引されています。

因みにクラルテは家具屋とボーリング場、グランは柳小路、アルファはオリンピック（昔はナコス）の再開発案件なので、再開発物件は湾岸でも値段が下がった物件は見たことありません。

[260: 小岩のタワーの元理事長]

>>259 小岩のタワーの元理事長さん
資産性マンションと消費性マンションの誤植でした。
ごめんなさい。

[261: マンション検討中さん]

ここの物件価格未定ですが、
2LDK,3LDKでいくらになるのでしょうか？

この値段で高いというとかコメントがあるので分かれば教えて下さい。

[262: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[263: たぬき]

https://manmani.net/?p=37852
上記が最新の価格です。

コンサル名で投稿してしまった。
まだ閲覧少なくて良かった。

[264: 通りがかりさん]

空中族が盛り上がっているが小岩はどう考えても実需の街。妙齢期のパワーカップルの購入上限がせいぜい8千から1億として、仮に今後もマンションの上げ相場が続いたとしても、給与水準の上昇がそれに追いつかない限り購入者の予算は頭打ち。日本人実需者以外がこの街の仕様が貧弱で管理費が高いこの物件に、5年後10年後食指を伸ばすだろうか？
再開発地域とて継続的に坪単価が上がる保証はないわけで、今からだと売る時に、管理費相当の出費のみで住めて良かったね、が精々ではなかろうか。
テナントからの管理費修繕費も見込めるのに、住宅部はこの管理費単価でコンシェルジュなし。この立地なのに一部住戸しかペアガラスでない。下駄には専門学校とりそなそのほか。1/3を占める地権者住戸が実需じゃなく低層の賃貸に寄ってるというのが、この物件の立ち位置を象徴しているのでは？
転売の利幅を狙わず実需として便利を買う人向けかと。

[265: 検討板ユーザーさん]

>>264 通りがかりさん
１５７戸しかないのだから欲しい人だけ買えばいい。

[266: マンション検討中さん]

再開発しているから、工事とかで煩いかも？20階くらいなら静かになるのかな？音に少し敏感な人で、窓とかも開けるほうなので、静かさについてどうでしょうか？

[267: たぬき]

>>264 通りがかりさん

まさに仰られている通り日本人は経済的に厳しくなると思いますし市況的に今後も右肩上がりというのはないと思いますから、管理費修繕費のみで住めたで充分かなと思います。残債割れリスクは軽微ですし^ ^。１０年後の手残り狙うとしたら外国資本が入りやすい最低坪単,600万とかですかね。　

[268: 通りがかり]

>>267 たぬきさん

邪魔してすみません。確かに駅前利便を享受してとんとんで住めるだけで御の字かと。
これからは高輪ゲートウェイの一街区のような「国際水準の住居施設」とは行かないまでもそれなりの立地と仕様が含み益を得るには必要ですね。
複数戸を持たない天空族の終盤は、都落ちして、広くするか、狭くして複数戸に割るかでしょうが、都落ちや狭小化が受け入れられず一戸のみで3区の高額物件に住み続けるみたいなことをすると、アセットリッチキャッシュプアな田園調布の戸建て持ちみたいなことになりそうです。
そういう意味からすると、小岩は、金額感と東京への時間的距離のバランスがまだリーズナブルな水準で、実需には丁度いい場所かと。

[269: マンション検討中さん]

直接関係あるか分かりませんが、京成小岩側の再開発事業もコンペ終わったみたいなので動き出しそうですね。

[270: マンション検討中さん]

https://friday.gold/article/85711
野村不動産＋清水建設、ここと同じセットですね

[271: マンション検討中さん]

>>270 マンション検討中さん
これは、ホットな話題ですね

[272: eマンションさん]

南西角部屋は結構三街区のタワーに被りそうですかね、リビングからスカイツリーが見えそうですか？

[273: 検討板ユーザーさん]

>>272 eマンションさん

被るでしょう

[274: eマンションさん]

>>273 検討板ユーザーさん

>>273 検討板ユーザーさん
ありがとうございます、そうですよね、もしスカイツリーが見えるなら良いなぁっと思いますが....やはり被りますね.....

[275: マンション検討中さん]

>>263 たぬきさん
とても助かりました！
ありがとうございました！

[276: たぬき]

あらら。。。野村＋清水とは今まさにのタッグですね…。
明日小岩駅周辺をランチがてら見学に行こうと思って楽しみにしていたのに水を差されてしまいました。 内部の方に詳細聞いて慎重に検討しないといけなくなってしまいました。　小岩駅周辺は中華料理、ネパール料理、タイ料理おいしそうな店が沢山ありますね^^

[277: たぬき]

>>268 通りがかりさん
色々ご意見聴けるのはありがたいです＾＾。
今住居はまさに高輪ゲートウェイ駅の恩恵を大きく受けたマンションに住んでいます。　
肝心の開発は歴史的異物が見つかったとかで全然進んでいるような感じがせず開発を見届ける事は難しいですけど。。。

実需としてこのマンションは購入候補の1つなのです^^.
明日街を探索してきます

[278: 小岩のタワーの元理事長]

今日、オンライン内覧会に参加しました。

第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。

21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。

地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。

スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。

南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。

私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。

[279: マンション検討中さん]

今日マンションを諦めました。FPさんは予算的に問題ないと言ってくれたのですが、妻がこんな大金ローンしても払うのが心配ということで、だめになりました。私は買う気満々だったので、とても残念で、しばらくショックで立ち直れそうにありません。一生賃貸になりそうです。

[280: マンション検討中さん]

>>279 マンション検討中さん

ご夫婦の年収はどのくらいだったのでしょうか？
この物件は資産価値が下がりにくそうで、もしかすると１０年後もほとんど下がらなく、月々の管理費／修繕積立金ぐらいで住めそうな気がします。
奥さんの言うように今後ご夫婦に何かあって、ローンを返済していくのが困難になる可能性もあるかもしれないですが、その時は物件を売ってしまえば良いだけだと思います。奥さんを何とかご説得されるよう頑張ってみてはいかがでしょうか。
私は訳あって検討から外れてしまいましたが、私と同じような境遇の方には頑張っていただきたいところです。

[281: 小岩のタワーの元理事長]

>>279 マンション検討中さん
奥様は不動産の知識はマイナスなので、とても残念に思い、同情します。

私もFP1級ですので、資産と負債のバランスを意識しています。

管理費や修繕積立金は無駄だと、極小の一戸建てを買う人は多いですが、資産価値はゼロなので、住み替えは無理です。

このプラウドは確実に値上がりするので、投資もありですね！

実際、アルファも中国系の投資は、かなり入ってます！

[282: 小岩のタワーの元理事長]

>>264 通りがかりさん
なので、実需ではない中国系の投資ファンドも既に入っています。

鍵の引き渡し時に、１０個の鍵を受け渡していた独り言を見かけましたから、地権者と併せて40戸位は賃貸だと、推察しています。

[283: マンション検討中さん]

279です。年収は600万です。妻が心配しているのに、突っぱねることはできませんでした。妻の言うことはだいたい当たるので。自分はよくわからないので、強く言えませんでした。これから賃貸を探します

[284: ご近所さん]

こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。